【正文】 國際花園】業(yè)主置業(yè)目的79%4%17%自住投資自住/ 投資 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 客戶購房需求分析 外地人定居寮步為首選，希望小區(qū)管理是其次，對事業(yè)、下一代的考慮也是重點(diǎn)。 綜上所述， 核心價值點(diǎn)的高調(diào)訴求是項目形象重塑的重點(diǎn)！ 星城國際的核心價值點(diǎn)就是“中心區(qū)大盤”！ 如何造勢？ 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 “新城中心 36萬平米尊崇大盤 ” 闡述： 我們視其僅為項目屬性的語言，不能認(rèn)為是形象傳達(dá)的核心訴求； 雖然有“新城中心”的表述，但是缺乏直接的城市感；雖然有“尊崇”，但是難以引起目標(biāo)客戶的心理意識。 項目營銷回顧 —— 未成交客戶分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 價格 價值 客戶認(rèn)為： ≠ 高 低 如何有效對項目性價比進(jìn)行提升，從而讓客戶認(rèn)可項目的價值？ 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 在價格維持高位的情況下，如何有效對項目性價比進(jìn)行提升，形成價值對價格的支撐？ 我們分析，在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)客戶的價值認(rèn)知，唯有重塑項目形象，才能提升客戶認(rèn)可項目的價值！ 降價 營銷占位與突破 —— 提高性價比 不可行 必須保證項目利潤收益 提升產(chǎn)品（戶型、園林）品質(zhì) 難度大 樣板房、園林、現(xiàn)場包裝 完善周邊配套 時間長 幼兒園建設(shè)、商業(yè)招商 重新塑造形象 可行 提升項目的軟性價值 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 如何重塑形象？ 首先，我們對星城國際以往的形象傳達(dá)進(jìn)行回顧 —— 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目形象回顧 2022年第一季度 —— 心理溝通 2022年第二季度 —— 異域風(fēng)情 2022年第三季度 —— 產(chǎn)品、區(qū)位 2022年第四季度 —— 地段區(qū)位 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 斷續(xù)的、沒有恒久持續(xù) 零碎的，沒有形成體系 難以讓客戶形成鮮明的認(rèn)知與認(rèn)同 我們的突圍之道 —— 重新打造統(tǒng)一的、持續(xù)的、能與客戶產(chǎn)生溝通并產(chǎn)生心理共鳴的全新項目形象！ 一直以來的項目形象無法提升項目價值 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目銷售壓力的根源 —— 項目產(chǎn)品與價格上沒有優(yōu)勢是一方面 ,市場上形象傳播的弱勢才是關(guān)鍵； 廣告投放的頻率是一方面，廣告?zhèn)鬟_(dá)的內(nèi)容是關(guān)鍵； 中心區(qū)是一方面，未來生活才是關(guān)鍵； 項目知名度是一方面，被消費(fèi)者心理認(rèn)知是關(guān)鍵； 成交是一方面，來訪客戶太少才是關(guān)鍵。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目營銷回顧 —— 每月來訪及成交情況 星城國際客戶來訪及成交走勢圖7027130724913724929426731115717319312117975105633150221037503441191246104287920501001502002503003509月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月0102030405060來訪成交批次 套 ? 截止至 2022年 2月份，項目總共銷售 399套，月均銷售 25套； ? 項目開盤后，來訪與成交有兩大高峰 —— 09年 25月份、 09年 810月份； ? 自 09年 11月份開始，受二期規(guī)劃調(diào)整產(chǎn)生的業(yè)主行為影響嚴(yán)重，來訪與成交均大幅下降，兩大數(shù)值均低于華南工業(yè)園的項目。 戰(zhàn)略上 —— 藐視他們！ 但是客戶購房最終的驅(qū)動因素還是取決于產(chǎn)品的性價比，由于星城在開發(fā)商品牌、產(chǎn)品贈送率、園林環(huán)境、社區(qū)氛圍上并沒有優(yōu)勢，因此在對手的低價戰(zhàn)術(shù)、干擾因素上，我們必須提出行之有效的戰(zhàn)術(shù)進(jìn)行破壞。 營銷核心：比風(fēng)臨更低的售價、比風(fēng)臨更大的社區(qū) 建筑面積均價 —— 37004200元 /㎡ 市場競爭對手分析 —— 鼎峰品筑 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 09年度，鼎峰品筑全年銷售 540套，月均銷售 45套，銷售均價 3894元 /平米； ? 從 3730元 /平米上漲至 4019元 /平米，漲幅較小。 2022年寮步市場發(fā)展展望 城市發(fā)展決定市場走向 —— 中心區(qū)必成熱點(diǎn)！ 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 從城市發(fā)展的角度來看，中心區(qū)必然在未來一兩年成為市場熱點(diǎn)，但是在城市規(guī)劃尚未實(shí)現(xiàn)的前提下，星城作為新城市中心區(qū)的項目依然受到來自華南工業(yè)園板塊的直接競爭。 ? 一級市政配套落實(shí) – 2022年 2022年間，香市動物園、香市公園、農(nóng)業(yè)生態(tài)園、佛嶺郊野公園、汽車文化博物館、體育公園等一系列城市基礎(chǔ)設(shè)施落戶該區(qū)域；擁有國際比賽標(biāo)準(zhǔn)，投資高達(dá) 已正式開工； 2022年，香市動物園對外開放試營業(yè)。而中心區(qū)與華南工業(yè)園片區(qū)則同時以寮步新莞人的客戶為主，因此無論從目標(biāo)客戶群以及產(chǎn)品開發(fā)上均存在嚴(yán)重的重疊，從而產(chǎn)生直接的正面競爭。 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 一期 236套，銷售金額 二期 320套，銷售金額 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 0809年寮步房地產(chǎn)發(fā)展概況 市場競爭個盤分析 市場競爭策略思考 HOPEFLUENT 報告總綱 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 跟隨寮步城市化的發(fā)展步伐，經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，寮步房地產(chǎn)市場形成三大發(fā)展格局 —— 良橫片區(qū)、中心區(qū)片區(qū)、華南工業(yè)園片區(qū)?！?星城國際花園 】 2022年 47月份營銷部署 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 202204 勢起星城 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 前 言 批次 套 步入 2022年，星城國際將迎來項目開發(fā)的第三個年度。 ? 良橫片區(qū)主要消化城區(qū)，特別是東城及環(huán)城路沿線客戶為主，客戶主要是首次置業(yè)的新莞人； ? 華南工業(yè)園片區(qū)主要消化華南工業(yè)城、汽車城和部分茶山客戶，客戶同樣是首次置業(yè)的新莞人； ? 中心區(qū)片區(qū)以大部分層次較高的新莞人及少量本地客戶為主，并吸引部分茶山的客戶。 代表項目 —— 星城國際、香檳城市、 海德堡 營銷特征 —— 中心區(qū)未來發(fā)展前景 代表項目 —— 鼎峰品筑、風(fēng)臨花語岸 營銷特征 —— 低價、高附加值產(chǎn)品 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 房地產(chǎn)競爭格局印證了市場整體走勢！ 整體來看， 0809年寮步住宅價格處于長期平穩(wěn)、緩慢上行的趨勢，總體維持在 45004800元 /㎡ 的水平。 ? 百億元３０項工程，加快城市新區(qū)建設(shè) – 2022年 3月，寮步鎮(zhèn)召開第十屆人民代表大會第六次會議。 因此，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)我項目的銷售目標(biāo)則有必要從分析市場競爭對手開始，從而確定星城國際實(shí)現(xiàn)市場競爭的策略方向。 09年 10月開始加推 6棟公寓，帶裝修發(fā)售，連帶均價上揚(yáng)； 010203040506070801月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月330034003500360037003800390040004100420043004400套數(shù)價格（數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場研究部） 市場競爭對手分析 —— 鼎峰品筑 鼎峰品筑 2022年銷售走勢 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 可售庫存 386 主力戶型 面積 戶型 庫存套數(shù) 約占 % 商鋪 46 7% ㎡ 公寓 251 78% ㎡ 兩房 20 3% ㎡ 三房 69 12% 09年均價 3894 10年均價 3985 產(chǎn)品集中公寓與 2+1三房，產(chǎn)品類型嚴(yán)重干擾星城！ 低價策略 —— 價格更低，與星城有 10001200元的拉差！ 市場競爭對手分析 —— 鼎峰品筑庫存情況 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 雖然這兩個項目與我項目并不像 08年的海德堡一般存在片區(qū)內(nèi)的直接競爭，但由于這兩個項目與星城的車程僅有 3分鐘，同時目標(biāo)客戶群與產(chǎn)品類型存在嚴(yán)重重疊的情況。 戰(zhàn)術(shù)上 —— 重視他們！ 合富的思考 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 中心區(qū) 項目的市場競爭核心價值點(diǎn)，依然是 —— 競爭核心顯而易見，但如何采取行之有效的策略占位？我們從審視項目開始 …… 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目分析及營銷回顧 根源問題探討 目標(biāo)客戶分析 一期形象重塑 二期形象建議 HOPEFLUENT 報告總綱 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目分析 —— SWOT Strengths 優(yōu)勢： ? 城市未來中心地段 ， 發(fā)展前景看好； ? 周邊交通通達(dá)性高 ， 交通便利； ? 戶型面積符合市場需求； ? 項目整體規(guī)模較大； ? 一期業(yè)主具有一定的市場口碑 。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 星城國際量價關(guān)系走勢圖010203040506011月 12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月1月 2月2022年 2022年 2022年0100020223000400050006000套數(shù)均價項目營銷回顧 —— 每月成交及價格情況 ? 09年以來，項目銷售價格保持總體小步上行的態(tài)勢； ? 從 09年 11月份開始，價格大幅走高，成交急劇減少，量價發(fā)生背離； ? 從整體走勢來看