【正文】 ?市場(chǎng)需要一個(gè)能將生活理念與高檔品質(zhì)有機(jī)融合的和諧社區(qū) ? 市場(chǎng)需要一個(gè)主題概念和實(shí)際行動(dòng)相吻合的品質(zhì)樓盤 通過近今年對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀察，越來越清晰的發(fā)現(xiàn)：長(zhǎng)沙從來就不缺少好的產(chǎn)品概念和推廣手段，最缺的就是當(dāng)美好藍(lán)圖描繪出來后，能扎扎實(shí)實(shí)的去落實(shí)和實(shí)現(xiàn)，去做到細(xì)節(jié)。 現(xiàn)在我們立即延伸本報(bào)告相關(guān)內(nèi)容。 就長(zhǎng)奧的銷售策劃工作 ， 我們本著一貫認(rèn)真 、 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng) ， 就項(xiàng)目的實(shí)際情況 ， 結(jié)合最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài) ， 力求為本項(xiàng)目找到最佳 的營(yíng)銷策劃思路 ， 成功規(guī)避相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn) ， 為貴司贏得最大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 和社會(huì)效應(yīng) 。 本整體營(yíng)銷策略報(bào)告由四大部分構(gòu)成： 對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)需求市場(chǎng)和品牌項(xiàng)目 2023年整體策 略進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，從而解決目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)到底需 要什么的疑問？ —— 認(rèn)清市場(chǎng) 2023年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)到底需要什么？ ? 市場(chǎng)需要一個(gè)引導(dǎo)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)潮流的全國性品牌 目前長(zhǎng)沙市總共有超過 800家的房地產(chǎn)開發(fā)公司 ， 其中外來房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目 127個(gè) ， 但是根據(jù)長(zhǎng)沙房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì) ， 目前在長(zhǎng)沙有項(xiàng)目可操作的開發(fā)商接近 200家 ， 但是目前在長(zhǎng)沙還沒有一家房地產(chǎn)公司能在市場(chǎng)總銷售份額中占到 5%以上 ， 也就是說長(zhǎng)沙還沒有出現(xiàn)一家能引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)潮流的全國性品牌 ， 還處于 “ 諸侯爭(zhēng)霸 ， 群雄并起 ” 的局面 ， 而在其他沿海城市潮流主導(dǎo)品牌所占份額比例多超過 20%。更多時(shí)候概念是概念，出來的與實(shí)際預(yù)想?yún)s有相當(dāng)?shù)穆洳睢? 長(zhǎng)沙奧林匹克花園目標(biāo)客戶群需求調(diào)查分析 解讀目標(biāo)客戶群 他們是 —— ? 時(shí)間的陪伴者 ， 空間的感受者 ， 情感的啟發(fā)者 ， 生活的經(jīng)營(yíng)者； ? 他們不是貴族 ， 他們還沒有達(dá)到超脫物質(zhì) ， 返璞歸 真； ?但已達(dá)到了一種臨界狀態(tài) ， 是在貼上成功標(biāo)簽的貴 族之上的生活貴族 、 情感貴族 、 精神貴族； ? 這里 ， 我們認(rèn)為他們是項(xiàng)目最可靠 、 最投機(jī) 、 最有 共鳴的對(duì)象 。 （ 2） 對(duì) “ 世界上最寶貴的是健康 ” 感受良深 他們有的為財(cái)富付出了健康的代價(jià) ， 終于覺醒 “ 世界上最寶貴的是 ， 健康 ” ！ 他們可能已換了兩次房甚至更多 ， 現(xiàn)在住的也不錯(cuò) ， 但一直未能換來健康 ， 他們選擇新居所的行為帶有他們?cè)谏虉?chǎng)上的作風(fēng)：穩(wěn)健 、 挑剔 。 目標(biāo)消費(fèi)群 DNA寫真 他們?cè)诿刻斓墓杲诲e(cuò)中也有運(yùn)動(dòng)的沖動(dòng) ， 但是苦于沒有適合 自己一族的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和運(yùn)動(dòng)氛圍 ， 所以散步和在家跑步成為了奢侈 的享受 。 越來越多的商品已經(jīng)是使用者的一個(gè)符號(hào)化的東西 ， 有很多的社交意義 ， 樓盤 ， 已成為居住使用者的符號(hào)；這個(gè)符號(hào)是他們無言的身份證明 ， 是他們是什么樣的群體的標(biāo)志 ， 更是他們交游圈子的名片 ， 而不僅僅是地理的標(biāo)志或一個(gè)目的地名 。 長(zhǎng)沙奧林匹克花園的品牌特性是什么？ 一、長(zhǎng)沙奧林匹克花園品牌支持點(diǎn)： 支持點(diǎn) : 運(yùn)動(dòng) 教育 配套 社區(qū)氛圍 和諧 便利 成長(zhǎng) 健康 理性利益點(diǎn) : 感性利益點(diǎn) : 成功標(biāo)簽以上的奧林匹克精神和超越自我的年輕心態(tài) 長(zhǎng)沙奧林匹克花園的品牌特性是什么？ 二 、 成功案例對(duì)比： 咖啡之翼 VS米蘿咖啡 相同點(diǎn)： 兩者都是長(zhǎng)沙市的知名咖啡 、 餐廳品牌 ， 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也基本相同； 不同點(diǎn)： 咖啡之翼： 吸引的更多的商務(wù)性客戶和中青年一族消費(fèi) ， 同時(shí)深受演藝人士和生活人士喜歡 ， 生意興??； 米蘿咖啡： 吸引的更多是務(wù)實(shí)性客戶和周邊消費(fèi)群 ， 客戶精神氣質(zhì)相對(duì)差一個(gè)檔次 ， 生意相對(duì)清淡 。 “無間”即沒有間隙。 長(zhǎng)沙奧林匹克花園的主題口號(hào)調(diào)整 二 、 源于運(yùn)動(dòng) ， 成于生活 口號(hào)詮釋： 運(yùn)動(dòng)是奧林匹克花園品牌的獨(dú)特氣質(zhì) ， 也是奧林匹克花園品牌的成功源泉 ， 同樣奧林匹克精神的起源也是因?yàn)轳R拉松運(yùn)動(dòng)的出現(xiàn) ， 這是我們的立身之本； 但是長(zhǎng)沙奧林匹克花園要想成為奧林匹克花園品牌的升級(jí)版就必須有自己的突破和成就 ， 而我們認(rèn)為生活方式的突破和回歸自我的心態(tài)就成為我們成功的跨越 。 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)白熱化的今天，在預(yù)售制度不斷完善和規(guī)范的今 天，我們作為立志走大盤路線的公司來說，實(shí)現(xiàn)“看得見、摸得 找”的產(chǎn)品應(yīng)該是我們最基本的路線和方向。 ” 營(yíng) 銷 策 略 —— 2023年雅典二期營(yíng)銷推廣策略點(diǎn) 我司也一直認(rèn)為環(huán)境是能給人以精神暗示的 ， 在大的品牌的感召下 ， 產(chǎn)品實(shí)景是能自己說話的 ， 是能提升客戶的心理承受價(jià)格的 ， 也最能凸顯大品牌之所以能稱之為品質(zhì)樓盤的理由 。 而激發(fā)該部分成交客戶的最有效的辦法就是落實(shí)會(huì)員積 分獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃 ， 鼓勵(lì)老帶新 ， 同時(shí)也能促進(jìn)大客戶拓展的力度； 將每個(gè)成交客戶變成我們兼職的銷售員是我們的終極目標(biāo) 。 嫁接明德中學(xué) （ 南遷 ） 或者雅禮中學(xué)之類的省重點(diǎn)中心 ， 與其結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系 ， 共同創(chuàng)建長(zhǎng)奧附屬小學(xué)部 ， 利用其師資力量聯(lián)合辦學(xué) 。 融城中心 ” 、 “ 城市客廳 ” 等概念競(jìng)相提出的情況下 ， 我們已經(jīng)慢慢脫離了品牌個(gè)體炒作的局面 ， 而 可以更多考慮轉(zhuǎn)向借勢(shì)聯(lián)動(dòng) ， 比如 利用市政規(guī)劃熱點(diǎn) ，與其他品牌對(duì)手聯(lián)動(dòng)； ? 區(qū)域炒作并不僅僅單純限于樓盤聯(lián)動(dòng) ， 還可以 結(jié)合配套優(yōu)勢(shì)進(jìn)行聯(lián)動(dòng) ， 如借助曲園開業(yè)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)炒作；借助步步高進(jìn)行生活配套炒作；借助教育等等 營(yíng) 銷 策 略 —— 2023年雅典二期營(yíng)銷推廣策略點(diǎn) 推廣主線和階段主體內(nèi)容闡述 一、 06年工程節(jié)點(diǎn) 4月 5月 6月 7月 9月 10月 雅典二期出正負(fù) 0 北京組團(tuán)開始動(dòng)工 出雅典一期硬質(zhì)景觀 星光大道奠基 完成商業(yè)街整體規(guī)劃 雅典一期達(dá)到交房條件 拿到雅典二期預(yù)售證 6． 18雅典二期達(dá) 8層 運(yùn)動(dòng)城奠基 9月底 雅典一期交房 運(yùn)動(dòng)城正式開始動(dòng)工 10月底 2． 2期達(dá)到預(yù)售條件 二、 06年可利用節(jié)點(diǎn)排期 1． 29 4． 2023 （星期四） 5． 17 6． 9 （星期五） 春 節(jié) 3． 15 （星期三） 消費(fèi)者 權(quán)益日 7． 9 （星期日） 6． 23 （星期五） 7． 13 （星期四） 10． 17 10． 1922 申奧五周年 開 盤 黃金周 奧林匹克日 黃金周 春交會(huì) 世 界 杯 推廣主線和階段主體內(nèi)容闡述 三、控制節(jié)點(diǎn)及目標(biāo) 推廣主線和階段主體內(nèi)容闡述 推出 5月 20日 10月 7日 11月 11日 520，雅典 2期內(nèi)部認(rèn)購 713，雅典 2期開盤 積蓄 800個(gè)誠意客戶 4月 7日 完成 600個(gè)認(rèn)購卡客戶 推出 7萬方 1111， 1200個(gè)誠意客戶 107， 推出 5萬方 四、營(yíng)銷階段劃分 推廣主線和階段主體內(nèi)容闡述 4月 5月 7月 9日 6月 9日 8月 內(nèi)部調(diào)整期 客戶儲(chǔ)備期 客戶儲(chǔ)備期 “客戶”攔截期 “ 引爆” 熱銷期 69— 79世界杯 3月 保溫期 內(nèi)部認(rèn)購、 生活理念推廣期 9月 五、關(guān)鍵性的營(yíng)銷活動(dòng) 推廣主線和階段主體內(nèi)容闡述 3月 15日 4月 4月 15日 5月 13日 8月 內(nèi)部調(diào)整期 客戶儲(chǔ)備期 Ⅰ 客戶儲(chǔ)備期 Ⅱ “客戶”攔截期 內(nèi)部認(rèn)購生活理 念推廣期 世界杯 3月 315消費(fèi)者權(quán)益日承諾發(fā)布會(huì)，長(zhǎng)奧品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)公布，會(huì)員積分獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃公布 “情牽一樹”活動(dòng) (5月 1日 ) 68— 79你我的世界杯 世界杯有獎(jiǎng)競(jìng)猜 現(xiàn)場(chǎng)看球 業(yè)主世界杯比賽 大客戶開拓 業(yè)主趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)，戶外運(yùn)動(dòng)表演 — 春季房地產(chǎn)交易會(huì) 客戶儲(chǔ)備期 開盤慶典會(huì)員積分計(jì)劃兌現(xiàn)活動(dòng) 明德中學(xué)簽約儀式，青少年素質(zhì)教育基地掛牌 5月 20日 工地開放日，愛之墻揭幕，現(xiàn)場(chǎng)售卡 6月 9日 7月 9日 保溫期 7月 13日 時(shí)期： 2023年 12月 25日 —— 2023年 3月 內(nèi)部調(diào)整期 推廣主題： 2023， 奧林匹克花園品質(zhì)新生活 ！ 推廣主線和階段主體內(nèi)容闡述 策劃要點(diǎn)： 1) 完成并通過 2023年整體營(yíng)銷策略報(bào)告和 2023年?duì)I銷策劃 工作計(jì)劃； 2) 完成并通過 06年上半年大客戶拓展計(jì)劃； 3) 利用新春送禮活動(dòng) ， 對(duì)大客戶相關(guān)人員進(jìn)行新一輪的融 洽和摸查； 4) 春節(jié)后按照整體工作計(jì)劃 ， 進(jìn)行 大客戶的開拓工作 5) 完成并通過 2023年奧龍 結(jié)合 3 推廣主線和階段主體內(nèi)容闡述 節(jié)點(diǎn)活動(dòng)： 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 3月 15日 活動(dòng)地點(diǎn)：長(zhǎng)沙奧林匹克花園營(yíng)銷中心外場(chǎng) 推廣主線和階段主體內(nèi)容闡述 活動(dòng)內(nèi)容： ? 新聞發(fā)布會(huì) （ 中體產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 、 奧運(yùn)冠軍 、 長(zhǎng)奧園長(zhǎng) 、 長(zhǎng)沙市政府領(lǐng)導(dǎo) 、 雨花區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo) 、 長(zhǎng)沙市主流媒體 、 工程施工方和建筑專業(yè)人士 ） ? 公開長(zhǎng)沙奧林匹克花園品質(zhì)生活體系； ? 針對(duì)大客戶和關(guān)聯(lián)客戶的內(nèi)部小型產(chǎn)品說明會(huì) ， 免費(fèi)發(fā)放內(nèi)部?jī)?yōu)惠卡 （ 5000元 ） ，享有在限定的梯次內(nèi)的優(yōu)先選房權(quán) ， 截止到 5月 19日； ? 會(huì)員優(yōu)惠積分計(jì)劃公布