【正文】 護(hù)單位 538處，其中國(guó)家級(jí) 34處，省級(jí) 106處。 三號(hào)線(xiàn)：起滬寧城際線(xiàn)路蘇州新區(qū)站，止于滬寧城際鐵路唯亭站。 認(rèn)識(shí)城市 城市規(guī)劃 認(rèn)識(shí)城市 城市規(guī)劃 蘇州總體規(guī)劃 蘇州的建設(shè)發(fā)展遵循東進(jìn)、北拓、南優(yōu)、西控、中核戰(zhàn)略 。 蘇州固定投資漲幅 ,均處于 10%以上 ,其中 2022年漲幅最大 ,超過(guò) 20%。主要出產(chǎn)棉花、蠶桑等，特產(chǎn)有碧螺春茶葉、長(zhǎng)江刀魚(yú)等，是聞名遐邇的魚(yú)米之鄉(xiāng)、絲綢之府。1 認(rèn)識(shí)城市 認(rèn)識(shí)自我 認(rèn)識(shí)區(qū)域 我們的市場(chǎng)思路 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 2 認(rèn)識(shí)城市 3 認(rèn)識(shí)城市 地理位置 蘇州位于長(zhǎng)江三角洲中部、江蘇省東南部。 蘇州位于長(zhǎng)三角的核心要位，是魚(yú)米之香、絲綢之府 認(rèn)識(shí)城市 GDP GDP增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯甚至倒退 510% 穩(wěn)定發(fā)展 10~15% 高速發(fā)展 大于 15% 飛速發(fā)展 按照國(guó)際研究慣例： GDP增長(zhǎng)與城市房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型 合富觀(guān)點(diǎn)： 03年開(kāi)始蘇州 GDP始終保持高幅度增長(zhǎng)（大于 15%），處于飛速發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)的繁榮能帶來(lái)旺盛的購(gòu)買(mǎi)欲和強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力，為蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展提供了的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和良好的環(huán)境。房地產(chǎn)投資漲幅最大的超過(guò) 100%。由最初單純的 “ 一體兩翼 ” 更變?yōu)?“ 南北擴(kuò)散、東西共進(jìn) ” 的和諧發(fā)展局面，吳中區(qū)是大力發(fā)展的城南區(qū)域 . 城市道路網(wǎng)規(guī)劃 道路系統(tǒng)的主骨架是井字形快速路加三環(huán)的道路系統(tǒng)。 (長(zhǎng) ，設(shè) 31站， 2020年建成 )。 蘇州是全國(guó)重點(diǎn)旅游城市，集 “ 建筑、山水、花木、雕刻、書(shū)畫(huà) ” 等于一體的蘇州園林，是人類(lèi)文明的魄寶奇葩，至今保存完好的古典園林 60余處，其中拙政園、留園、網(wǎng)師園、環(huán)秀山莊、滄浪亭、獅子林、藝圃、藕園、退思園等 9座園林已被列入世界文化遺產(chǎn)名錄。到 06年，隨著蘇州樓市的回暖，07年土地供應(yīng)量再一次被推向高峰。 政策調(diào)控 政策調(diào)控 整體市場(chǎng) 13 板塊劃分 園區(qū) 吳中區(qū) 市區(qū) 相城 新區(qū) 蘇州分為園區(qū)、吳中區(qū)、市區(qū)、新區(qū) 、相城區(qū)五個(gè)區(qū) 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 園區(qū) 園區(qū)依托強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)、國(guó)際化的居住環(huán)境及國(guó)際化住宅開(kāi)發(fā)水平，價(jià)格領(lǐng)跑蘇州。 相城區(qū) 高新區(qū) 市區(qū)依托稀缺的土地 資源、成熟完善的配 套，支撐其市場(chǎng)價(jià)格， 目前環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)新房源 供應(yīng)較少，新房源集 中在滄浪新城和平江 新城。 產(chǎn)品主要集中在獅山 路、何山路片區(qū)。 板塊市場(chǎng)特點(diǎn) 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 平江新城： 新興北部住宅區(qū)，品質(zhì)一般，配套商品房 多層、小高層 55006500元 /㎡ 主力客層：市區(qū)工作者、古城拆遷戶(hù) 大觀(guān)名園、橘子園 古城區(qū)： 用地限制，供應(yīng)量少，產(chǎn)品檔次差異大 12022－ 30000元 /㎡ 主力客層：主城區(qū)富人、外來(lái)投資者 園林別墅 蘇州庭園、桃塢小筑、姑蘇人家 蘇州工業(yè)園區(qū) 古 城區(qū) 蘇州高新區(qū) 虎丘區(qū) 相城區(qū) 吳中區(qū) 環(huán)太湖別 墅區(qū) 滬寧鐵路 蘇嘉杭高速 滬寧高速 蘇州繞城高速 本案 滄浪新城 ：新興西南住宅區(qū)，距離更近古城 多層、小高層、高層 品牌發(fā)展商（ 1100012022元 /㎡ ） 本土發(fā)展商（ 6500－ 7500元 /㎡ ） 主力客層： 高新區(qū)和市區(qū)的高級(jí)白領(lǐng) 金帝城市別墅、萬(wàn)科金色家園 古城區(qū) 舊城保護(hù)，護(hù)城河內(nèi)以園林別墅為多，護(hù)城河外催生三大新城 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 工業(yè)園區(qū) 樓市風(fēng)向標(biāo)、主力供應(yīng)區(qū)與成交區(qū)、品牌發(fā)展商云集 湖西： 市場(chǎng)成熟、蘇州高端市場(chǎng) 高層（ 14000－ 20220元 /㎡ ） 別墅 (1600017000元 /㎡ ) 主力客層： 園區(qū) CEO、高級(jí)經(jīng)理人、高級(jí)投資客、私營(yíng)業(yè)主 歐式古典主義 中海御湖西岸、中茵皇冠國(guó)際、天域 湖東 /湖北 ：主力市場(chǎng)區(qū)域、蘇州中高端市場(chǎng) 高層、小高層 湖北（ 7000－ 8500元 /㎡ ） 湖東（ 5500－ 7000元 /㎡ ） 主力客層： 園區(qū)內(nèi)高級(jí)白領(lǐng)、部分外來(lái)私營(yíng)業(yè)主 現(xiàn)代風(fēng)格 萬(wàn)科玲瓏灣、未來(lái)城，第五元素 蘇州工業(yè)園區(qū) 古 城區(qū) 蘇州高新區(qū) 虎丘區(qū) 相城區(qū) 吳中區(qū) 環(huán)太湖別 墅區(qū) 滬寧鐵路 蘇嘉杭高速 滬寧高速 蘇州繞城高速 湖南： 低密度居住區(qū) 別墅（ 11000－ 17000元 /㎡ ） 多層（ 6000－ 7500元 /㎡ ） 主力客層： 園區(qū) CEO、高級(jí)經(jīng)理人 現(xiàn)代風(fēng)格 水墨江南、萬(wàn)科玲瓏灣、伊頓小鎮(zhèn) 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 高新區(qū) 市場(chǎng)成熟，地塊供應(yīng)量及規(guī)模有限，樓盤(pán)體量小，區(qū)域需求得不到滿(mǎn)足 蘇州工業(yè)園區(qū) 古 城區(qū) 蘇州高新區(qū) 虎丘區(qū) 相城區(qū) 吳中區(qū) 環(huán)太湖別 墅區(qū) 滬寧鐵路 蘇嘉杭高速 滬寧高速 蘇州繞城高速 中心城區(qū) —— 中高端市場(chǎng)，商務(wù)、商貿(mào)居住區(qū) 5500－ 7000元 /㎡ 小高層、高層 主力客層： 園區(qū)內(nèi)高管、私營(yíng)業(yè)主、外籍員工 保利雅苑、金河國(guó)際華庭、國(guó)際公館 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 相城區(qū) 市場(chǎng)剛起步發(fā)展，產(chǎn)品檔次一般，蘇州城市發(fā)展的未來(lái)重點(diǎn) 蘇州工業(yè)園區(qū) 古 城區(qū) 蘇州高新區(qū) 虎丘區(qū) 相城區(qū) 吳中區(qū) 環(huán)太湖別 墅區(qū) 滬寧鐵路 蘇嘉杭高速 滬寧高速 蘇州繞城高速 多層、小高層、別墅 45005500元 /㎡ （公寓） 8000－ 14000元 /㎡ （別墅） 主力客層 （公寓）：改善型蘇州 老城區(qū)居民、相城腹部地區(qū)進(jìn)城居民 主力客層 （別墅）：區(qū)域改善型客戶(hù)、園區(qū)及市中心高管、私營(yíng)業(yè)主 香城花園、錦繡天地（公寓） 招商依云灣、鸝島別墅（別墅） 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 吳中區(qū) 區(qū)域幅度廣，市場(chǎng)供求量大，坐擁山水景觀(guān) 蘇州工業(yè)園區(qū) 古 城區(qū) 蘇州高新區(qū) 虎丘區(qū) 相城區(qū) 吳中區(qū) 環(huán)太湖別 墅區(qū) 滬寧鐵路 蘇嘉杭高速 滬寧高速 蘇州繞城高速 環(huán)太湖別墅區(qū)：度假區(qū)域 1000020220元 /㎡ 主力客層：長(zhǎng)三角地區(qū)私營(yíng)業(yè)主、頂端商務(wù)人士 湖景別墅 太湖胥香園 中心城區(qū)： 市區(qū)城南延伸部，成熟居住區(qū) 55006000元 /㎡ 多層、小高層 主力客層：改善型蘇州老城區(qū)居民、吳中遠(yuǎn)郊進(jìn)城居民 木瀆古鎮(zhèn)：度假區(qū)域 9000－ 10000元 /㎡ 主力客層： 長(zhǎng)三角地區(qū)私營(yíng)業(yè)主、商務(wù)人士、區(qū)域富人 山景人文別墅 姑蘇桃花源 2022/4/14 蘇州主要酒店式公寓分布圖 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 酒店式公寓市場(chǎng) 2022/4/14 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 酒店式公寓市場(chǎng) 蘇州主要酒店式公寓列表 2022/4/14 酒店式公寓代表項(xiàng)目?jī)r(jià)格 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 酒店式公寓市場(chǎng) ? 酒店式公寓低總價(jià)、精裝修等因素的影響，在銷(xiāo)售單價(jià)上比同期一般商品住宅要高，甚至部分品質(zhì)較高的酒店式公寓的銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到同期高端物業(yè)如別墅的價(jià)格水平，目前由于各區(qū)域城市定位及發(fā)展?fàn)顩r各有不同，導(dǎo)致其區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓的品質(zhì)相差甚遠(yuǎn)，價(jià)格上就會(huì)出現(xiàn)明顯的差距。 目前在售的酒店式公寓玲瓏灣及雅戈?duì)栁磥?lái)域銷(xiāo)售價(jià)格都達(dá)到 1300015000元 /㎡ yark公館 3玲瓏灣酒店式公寓 （雷迪森管理） 4酒店式服務(wù)ＳＯＨＯ 另外五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店及酒店式服務(wù)ＳＯＨＯ對(duì)外報(bào)價(jià)約 13000元／㎡ 。 2022/4/14 ?所屬板塊：越湖路板塊 ?項(xiàng)目地址：吳中新城明溪路口吳山街 18 號(hào) ?項(xiàng)目類(lèi)別：酒店式公寓、商業(yè) ?開(kāi)發(fā)商：蘇州新天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ?開(kāi)盤(pán)日期： ?占地面積： 平方米 ?建筑面積： 18586 平方米 ?樓面單價(jià)： 4304 元／平方米 ?容積率： ?綠化率： 25% ?得房率： 1 號(hào)樓商鋪得房率 95%以上 ,酒店式公寓 78%， 4 號(hào)樓商鋪得房率 88%,酒店式公寓 81%。 ?交通狀況 :地處主干道人民路延伸段，大概有 16條路公交線(xiàn)路直達(dá)，包括 55路、 54路、 1路、 522路、 325路、932路、 503路、 63路、 59路、 58路、 43路、 3路、 62路、5路、 509路、 57路等，規(guī)劃中的輕軌 2號(hào)、 3號(hào)、 4號(hào)線(xiàn)