【正文】 量小 長線操作，出租經(jīng)營的選擇是否符合整體項目定位 辦公市場 ——需求篇 ——使用市場 產(chǎn)品需求 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%100M2以下100299M2300599M2600899M29001199M212001499M21500M2以上全市 外來辦公面積峰值集中在100—600M2，此面積段是目前大部分企業(yè)的主要選擇，主要集中 在 300 M2左右 辦公市場 ——需求篇 比例1%13%11%7%16%7%4%1%2%7%13%18%自動化控制/ 機械制造貿(mào)易/ 銷售咨詢/ 廣告/ 規(guī)劃設(shè)計金融/ 保險/ 投資高科技產(chǎn)業(yè)物流/ 船務(wù)電子產(chǎn)品石油化工/ 能源房產(chǎn)/ 物管/ 寫字樓租賃醫(yī)療/ 藥品外資駐滬機構(gòu)/ 代表處其他企業(yè)構(gòu)成 ——外來企業(yè)進駐明顯 ? 貿(mào)易 ， 高科技 ，咨詢 ， 金融保險類公司數(shù)量明顯較多 ， 約占到所有外來企業(yè)的 50%。 ? 甲級寫字樓的市場租金具備明顯的商圈分布特征 。 租金為 $米， 物業(yè)費為 21元 /月地下 3層為停車場，費用為 600元 /月 95%以上 辦公市場 ——產(chǎn)品篇 金橋區(qū)域項目介紹 酒店式公寓市場 ——產(chǎn)品篇 金橋區(qū)域項目介紹 項目名稱 項目簡介 租金 出租情況 裝修標準 /配套 碧云鉆石酒店式公寓 屬于典型的針對外籍客戶為主的酒店式公寓 租金： 2房為$1600/月， 3房為 $1900/月 基本上 90%以上 配套設(shè)施較為齊全 房間布置為：布藝沙發(fā)，客廳為木質(zhì)地板，配純平電視機一個，臥室為地毯，衛(wèi)生間配淋浴房，整套廚房用具，水、電、煤免費。愷廈 共 21層，已經(jīng)完成客戶招租，據(jù)說也是過去的爛尾樓改造而成，產(chǎn)權(quán)只有 40年，可以辦理按揭，且必須以個人名義 每層面積在 2100M2左右 辦公樓價格 均價在 16500/平米 2022年 4月 27日開盤，銷售 50% 物業(yè)管理費 主要出售面積 裙樓價格 /業(yè)態(tài) 車位 /M2/月 辦公樓為 300M2左右 一層報價 30000元 /M2，分割小面積 不詳 錢江大廈 地處東方路、浦電路口。項目總投資近 8億人民幣，總占地面積約 ，總建筑面積約 11萬平方米。 中心區(qū) 獨立的甲級寫字樓，一般以經(jīng)營型為主。 75% 90% 入住率變化 空置率明顯下跌，高需求帶來市場結(jié)構(gòu)的變化 辦公市場 ——大勢篇 房產(chǎn)宏觀調(diào)控影響 大量投資人群轉(zhuǎn)化進入商業(yè)、辦公領(lǐng)域 對開發(fā)商要求的提高，是將房產(chǎn)帶入另一個高度，辦公產(chǎn)業(yè)正符合這種發(fā)展趨勢 ? 期房限制轉(zhuǎn)讓 ? 銀行貸款限制 ? 發(fā)展商啟動資金比例提高 供不應(yīng)求的局面 日益上漲的租金 下跌的空置率 辦公樓大勢看好 面臨市場二次沖高 宏觀調(diào)控 企業(yè)進駐 棄租轉(zhuǎn)購 類別布局篇 甲級寫字樓 ： 有極佳的區(qū)位 、 通達性 ， 高品質(zhì)的承租人 ， 專業(yè)化管理 ， 建筑材料好 ， 租金具有競爭力 。 租金水平 20222022年租金上升圖表 2022年 2022年 2022年 單位：美元 價位的持續(xù)高升使得一部分企業(yè)不得不將目光進行轉(zhuǎn)移 價格水平 2022年商務(wù)市場區(qū)域價格段均價比較 3萬元 1 2 3 4 單位：萬 徐匯長寧段 人民廣場段 陸家嘴段 普陀虹口段 1萬元 辦公市場 ——大勢篇 指標三：空置率 由于新需求量高于新供應(yīng)量，辦公樓市場的空置房也得到了逐步消化，空置率創(chuàng)近年來新低。 至去年年底 ， 浦西平均租金上漲 ％ ， 浦東則上漲了 ％ 。 信息來源： 《 新聞晨報 》 大 勢 篇 穩(wěn)步上揚 持續(xù)攀升 2022年上海寫字樓 (純辦公 \甲級 )市場繼續(xù)保持上升勢頭，主要由于住宅市場的發(fā)展帶動辦公樓市場使之成為新的投資熱點。 獨幢式鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu) 大理石立面 之 技術(shù)指標 一、產(chǎn)品基本概況 之 區(qū)域概況 位于浦東新區(qū)民生路 1433號，南臨迎春路、西臨民生路、北近楊高路 地處 浦東行政文化中心和上海面積最大的高尚社區(qū)之一聯(lián)洋社區(qū)間 距世紀公園不足 2公里。 聯(lián)洋社區(qū) 行政中心區(qū) 本項目 一、產(chǎn)品基本概況 之 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 1層：陳列室 2層：總機、消控、庫房 3層：餐廳等 4層：健身、桑拿、多功能廳、理發(fā)等 5—16層：做客房 17—24層：辦公樓 25層：設(shè)備用房 項目節(jié)點思考 市場 ——滬上房產(chǎn)綜合項目市場運營是否出現(xiàn)危機？ 區(qū)域 ——聯(lián)洋的人氣是否支持綜合項目的運作？ 支持什么類型的項目？ 項目 ——21層塔樓與 4層裙樓的 “ 分工 ” ， 24層裙樓運做面臨 的危機與難點 運營 ——銷售不代表經(jīng)營，確立不同的客源 購買者與經(jīng)營者，保證兩手抓，兩手都要硬 地鐵口 商務(wù)區(qū) 未來商業(yè)中心 目前商業(yè)區(qū)域 綜合性項目在聯(lián)洋的存活受到極大的挑戰(zhàn) ——聯(lián)洋規(guī)劃 8063戶，約 2萬人的社區(qū)，目前冷冷清清，入住率 不足 40%，生活機能配套嚴重不足 ——兩條快速干道（楊高路、錦繡路）完全切離南北縱向聯(lián)系， 楊浦大橋與世紀公園廣場切斷東西連接，外圍輻射經(jīng)濟基本 被切斷 ——道路交通嚴重不足，除了地鐵，周邊的交通與外圍連接不順 ——零星的沿街商鋪被中介店等類似過度性產(chǎn)品占據(jù) 項目區(qū)位分析 1 市場 ——未來看商業(yè)，目前看辦公樓、酒店 商 業(yè)： ，有望將 聯(lián)洋原本死氣沉沉的社區(qū)引入大量人氣，從而盤活 聯(lián)洋商業(yè)，但聯(lián)洋大面積商業(yè)產(chǎn)品銷售有相當?shù)恼? 礙，出租招商問題不大 辦公樓：匯商、信息大樓、金鷹的高租用率及良好的銷售情 況，彌補浦東世紀大道沿線乙級寫字樓的空缺，寫 字樓市場狀況即將步入高速運營階段 酒 店：唯一的萬淳麗大運營情況良好，由于在本項目旁 邊，競爭將會過于直接 項目區(qū)位分析 2 市 探場 索 前言 6月底從滬上各商業(yè)銀行獲悉：相比住宅物業(yè)貸款的收緊， 商鋪房貸遭受更嚴厲待遇 。 市場狀況 供大于求 /供不應(yīng)求同時存在 體現(xiàn)在兩方面：高品質(zhì)的甲級辦公樓需求旺盛，如小陸家嘴區(qū)域、淮海路和南京路區(qū)域；與此同時，中低檔的辦公樓卻吸納乏力，空置率呈現(xiàn)進一步加大的趨勢。近一年來上海辦公樓租金漲潮 ， 是自 1999 年底租金見底回升 ， 經(jīng)過三年多的略微調(diào)整后出現(xiàn)的第二波增長 ， 預(yù)計這一波增長將穩(wěn)步持續(xù)至 2022 年底 。目前，浦西平均空置率由 ％下跌至 ％，浦東空置率由 ％下跌至 ％。 乙級寫字樓 ： 有較好的區(qū)位 、 管理 、 建筑材料和承租人 。 副中心區(qū) 乙級寫字樓，一般銷售和經(jīng)營皆有。 “ 大拇指廣場 ”將設(shè)有大型超市 (家樂福 )、主題性商場、精品購物、休閑娛樂、藝術(shù)中心、四星級酒店等多項業(yè)態(tài)設(shè)施。純產(chǎn)權(quán)辦公大樓，總建筑面積47170M2，地上 27層，地下 2層，原則要求客戶一次性付款，辦理按揭只能貸 4成，且必須以個人名義 標準層面積為1478M2 辦公樓價格 均價在 17000/平米 2022年 10月開盤，目前銷售 80%以上（辦公樓部分） 物業(yè)管理費 主要出售面積 裙樓價格 /業(yè)態(tài) 車位 /M2/月 1301400M2 未定 130個 辦公市場 ——產(chǎn)品篇 陸家嘴周遍銷售項目介紹 項目名稱 項目簡介 單位面積 租金 出租情況 斯米克大廈 位于商城路 $ 90%以上 物業(yè)管理費 主要出租面積 裙樓經(jīng)營 /租金 主要入駐企業(yè) 24元 /月 /M2 150—250M2 貿(mào)易、進出口、船務(wù)、律師事務(wù)所、化工化學、咨詢投資公司 勝康廖氏大廈 位于浦東商城路，以前為產(chǎn)權(quán)式辦公樓，有 400個車位。 金橋鳳凰酒店 浦東新區(qū)黃楊路 18號，23層， 208套 33400平方米，由兩棟 23層公寓、一棟 4層會所組成，設(shè)有現(xiàn)代監(jiān)控保安設(shè)施，外型呈圓弧型，多層推臺，一梯四至五戶，十二種不同套型。 ? 甲級寫字樓中租金最高的為小陸家嘴的匯豐大廈 ， 日租金達到 — 。這無疑和上海的整個城市定位是相符合的 。 以上各類行業(yè)占外來企業(yè)總量超過 60%。 ?同時 ， 對大面積的需求 ， 外來企業(yè)亦超過了上海本土企業(yè) ， 有 7%的外來企業(yè)選擇超過 1500M2的寫字樓 ， 隨著許多企業(yè)把總部搬來上海 ， 這一趨勢將得到進一步加強 。 外地企業(yè) 外地企業(yè)與外資企業(yè)相比 ， 在實力上顯的良莠不齊 ， 表現(xiàn)在區(qū)域上則顯的非常分散 ， 沒有一個集中的外地企業(yè)聚集地 。 劣勢： 在上海的品牌力支撐不足； 優(yōu)勢： 整體人居素質(zhì)較高 。 因此，我們建議， 變酒店式公寓產(chǎn)品為辦公產(chǎn)品 車位問題 如果作為純辦公性質(zhì)而存在，很顯然，車位將是影響本案售賣的一個環(huán)節(jié)， 因此，對于車位的問題，我們認為： 租賃周邊的場地作為停車場或租已有的停車場 裙樓問題 由于裙樓的每層產(chǎn)品空間大（約 15002022平米 /）價位高（均價約 17750元），總價將達到 2500萬以上，因此對于商家的一次性購買或投資可能性不大，因此，我們對于裙樓的產(chǎn)品功能、布局、業(yè)態(tài)進行系列可行性建議，力爭圓滿完成整盤的售賣。 塔樓整改細則 1 將標準層劃分成小的單位出售 ， 面積從 75M2—130M2， 便于控制總價 。 ? 一層部分：公共大堂、銀行區(qū)域、配套便利店等 ? 二、三層：建議定位為餐飲整層出售 ? 四層：作為休閑功能區(qū)域。 產(chǎn)品功能定位 — 裙樓部分 ?二、三層部分 ?業(yè)態(tài)建議： 產(chǎn)權(quán)式酒店（三星級）； ?目標客戶群定位： 為手頭資金尋找較高回報的物業(yè)投資者； 成長型高技術(shù)含量的中小企業(yè)及私人工作室（ IT、廣告、設(shè)計、法律、證券）