【正文】 舉要 《 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的意見 》 國(guó)辦發(fā) 〔 2022〕 59號(hào) ?經(jīng)國(guó)務(wù)院同意 ， 現(xiàn)提出如下意見： 主要目標(biāo)：以加強(qiáng)產(chǎn)銷銜接為重點(diǎn) ， 加強(qiáng)鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 創(chuàng)新鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通模式 ， 提高流通組織化程度 ，完善流通鏈條和市場(chǎng)布局 ， 進(jìn)一步減少流通環(huán)節(jié) ， 降低流通成本 ， 建立完善高效 、 暢通 、 安全 、 有序的鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系 ，保障鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)格穩(wěn)定 。 租金 6元 /平方米 .天 交易手續(xù)費(fèi) 管理費(fèi) 合計(jì) 第 34年 簡(jiǎn)易房、冰庫(kù)合計(jì) 30萬(wàn)方；大棚60萬(wàn)方 租金 26元 /平方米 .天 進(jìn)場(chǎng)費(fèi) 200500/車 .天 合計(jì) 第 13年 簡(jiǎn)易房 15萬(wàn)方 租金 2元 /平方米 .天 合計(jì) 經(jīng)營(yíng)收益變化 備注：市場(chǎng)建成總量按照 1500畝，即 100萬(wàn)方計(jì)算 關(guān)于調(diào)研的總結(jié)與建議 發(fā)展建議 經(jīng)營(yíng)收益變化過程圖 備注：市場(chǎng)建成總量按照 1500畝，即 100萬(wàn)方計(jì)算 前期第一類商品為租用土地上平板車交易，收入抵充土地租金和人員成本，以低收益賺取人氣。 中期：水產(chǎn)租金一免兩減半， 3年收 1年的租金。 中期（第 3年）： 水產(chǎn)、肉類單位租金 6元 /平方米 .天 后期（第 34年）：糧油、蔬菜、水果的交易手續(xù)費(fèi) 46%。 ? 冷凍產(chǎn)品交易的市場(chǎng)：要有滿足交易貯藏需要的足夠面積的冷庫(kù)。 發(fā)展建議 符合商戶經(jīng)營(yíng)實(shí)際需求 關(guān)于調(diào)研的總結(jié)與建議 （ 四 ） 建筑單體及配套設(shè)施建議 市場(chǎng)規(guī)劃的配套設(shè)施要滿足 《 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)管理技術(shù)規(guī)范 》 A. 市場(chǎng) 公共服務(wù)設(shè)施 ： 導(dǎo)購(gòu)圖 、車行路線標(biāo)示圖、公用電話、計(jì)量器具 、 公平秤等。水產(chǎn)商鋪單位面積貢獻(xiàn)租金較高，肉類也是。 后期調(diào)整 蔬菜、果品 、 糧油 、 海鮮水產(chǎn) 、副食品與小商品的配比格局。后期調(diào)整為 B類商品。在這個(gè)過程中商品配比很重要， 商業(yè)中有 ABC類商品類型分配比例原則 ，根據(jù)商品回報(bào)率設(shè)置配比： A類商品 占比 10%，提供 35%的利潤(rùn)，毛利高；為企業(yè) 帶來(lái)超額利潤(rùn) 。 后期逐步調(diào)整市場(chǎng)格局，為糧油、蔬菜、水果三大交易區(qū)建設(shè)固定場(chǎng)所，收取交易手續(xù)費(fèi)。 關(guān)于調(diào)研的總結(jié)與建議 （ 一 ） 市場(chǎng)定位建議 以規(guī)模取勝！ 以全產(chǎn)業(yè)鏈取勝！ 以創(chuàng)新盈利模式取勝 成為中國(guó)綜合性農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者！ 成為訂單農(nóng)業(yè)、儲(chǔ)備農(nóng)業(yè)、平衡農(nóng)業(yè)的引領(lǐng)者， 成為安全農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè)、營(yíng)養(yǎng)農(nóng)業(yè)的護(hù)航員。 地利：我方擁有的 1500畝土地符合城市發(fā)展方向。三環(huán)內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)動(dòng)遷是很好的機(jī)會(huì)。 萬(wàn)邦作為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，已全面布局。鄭州（國(guó)際）農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 調(diào)研分析報(bào)告 目錄 目錄 ?關(guān)于調(diào)研的總結(jié)與建議 ?全國(guó)大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)政策丼要 ?全國(guó)典型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 ?鄭州市批發(fā)市場(chǎng)相關(guān)規(guī)劃政策 ?鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 ?關(guān)于調(diào)研的說明 關(guān)于調(diào)研的總結(jié)與建議 （一）鄭州農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 格局 政府引導(dǎo)新市場(chǎng)搬遷，原市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方積極應(yīng)對(duì)。 萬(wàn)邦以資本入駐的形式，控制了大中原果品批發(fā)市場(chǎng)和慶豐糧油市場(chǎng)，走的結(jié)構(gòu)性招商的道路，通過先后搬遷蔬菜、水果、糧油這些成熟的丏市場(chǎng)權(quán)重巨大的與業(yè)市場(chǎng)，帶火整個(gè)萬(wàn)邦國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流城。但甲方缺乏資金、團(tuán)隊(duì)、客戶，甚至于政府的支持，面對(duì)強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，必須統(tǒng)籌考慮，以全新的戰(zhàn)略制高點(diǎn)引領(lǐng)方能取勝。但我方土地權(quán)屬性質(zhì)尚丌明朗，周邊土地租用僅為構(gòu)想，其可行性尚待商榷。 訂單農(nóng)業(yè)：避免菜賤傷農(nóng)； 儲(chǔ)備農(nóng)業(yè)：成為政府戰(zhàn)略儲(chǔ)備的組成部分； 平衡農(nóng)業(yè)：成為地方調(diào)節(jié)糧油供需總量平衡和區(qū)域平衡的有效支撐； 安全農(nóng)業(yè)：制定物聯(lián)網(wǎng)追溯機(jī)制確保食品安全； 品牌農(nóng)業(yè)：設(shè)定市場(chǎng)與屬品牌乃至深加工； 營(yíng)養(yǎng)農(nóng)業(yè)：構(gòu)建區(qū)域內(nèi)商超直送的物流體系，確保農(nóng)產(chǎn)品送到餐桌的新鮮度。將副食品不小商品類別結(jié)合，建設(shè)多層商業(yè)用房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售。 B類商品 占比 30%，提供 50%的利潤(rùn)，毛利中；為企業(yè) 帶來(lái)穩(wěn)定利潤(rùn) ，幵掩護(hù) A類產(chǎn)品。副食品與小商品類別的商業(yè)類型初期為 B類，后期調(diào)整為 C類商品。 關(guān)于調(diào)研的總結(jié)與建議 （ 三 ） 建筑體量配比及開發(fā)步驟建議 各品類收益占比 發(fā)展建議 各品類收益占比%%%%%%初期 中期 后期收益占比第一類：糧油、蔬菜、水果第二類：肉類、水產(chǎn)第三類：副食、小商品關(guān)于調(diào)研的總結(jié)與建議 （ 三 ） 建筑體量配比及開發(fā)步驟建議 關(guān)于開發(fā)步驟問題 首先啟勱蔬菜、果品和糧油。 以正規(guī)的規(guī)劃和政府批文，預(yù)售商鋪給簡(jiǎn)易市場(chǎng)副食品經(jīng)營(yíng)商戶，形成公司現(xiàn)金流。 B. 市場(chǎng)衛(wèi)生安全設(shè)施：衛(wèi)生間、垃圾桶及垃圾中轉(zhuǎn)密閉間、衛(wèi)生消毒間、污水排放管道等 。 ? 蔬菜、水果交易的市場(chǎng) ： 要配備農(nóng)藥殘留的快速檢測(cè)設(shè)備和相關(guān)試驗(yàn)輔劣設(shè)施設(shè)備 ；要有滿足交易冷藏需要的足夠面積的冷藏保鮮庫(kù)及相關(guān)設(shè)施。副食品、小商品鋪位進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)銷售。 后期：糧油、蔬菜、水果交易量前十的商戶 7折，第 1020名的 8折收取交易手續(xù)費(fèi)。 中期第一類商品租金 /平方米 .天是按照車輛進(jìn)場(chǎng)費(fèi)折算得出。 重點(diǎn)任務(wù)： 加強(qiáng)流通規(guī)劃指導(dǎo) ， 促進(jìn)市場(chǎng)合理布局 。 強(qiáng)化信息體系建設(shè) ， 引導(dǎo)生產(chǎn)和消費(fèi) 。 加強(qiáng)金融支持 。 健全相關(guān)制度 。 健全農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系 。 支持鄭州商品交易所增加期貨品種 ， 建成全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品期貨交易中心 、 價(jià)格中心和信息中心 。 加大農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)支持力度 ， 發(fā)展具有地方特色的農(nóng)產(chǎn)品保險(xiǎn)品種 。 南京眾彩農(nóng)副產(chǎn)品物流中心 全國(guó)典型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 ?市場(chǎng)一期建筑俯視圖 ?市場(chǎng)內(nèi)道路 ?市場(chǎng)主入口、道路指示 南京眾彩農(nóng)副產(chǎn)品物流中心 全國(guó)典型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 ?體量大； ?品類全； ?規(guī)劃先進(jìn)； ?設(shè)施齊全； ?大棚結(jié)構(gòu)商戶 ?市場(chǎng)內(nèi)商鋪 ?市場(chǎng)沿街商鋪 ?雙首層建筑構(gòu)造 （二樓平臺(tái)可停車） 南京眾彩農(nóng)副產(chǎn)品物流中心 全國(guó)典型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 ?市場(chǎng)內(nèi)通道 ?雙首層； ?農(nóng)貿(mào) +商超； ?規(guī)劃先進(jìn)； ?眾彩會(huì)展中心 ?眾彩商務(wù)酒店 ?深井泵井水供應(yīng)處 ?制冰車間 ?市場(chǎng)內(nèi)銀行 南京眾彩農(nóng)副產(chǎn)品物流中心 全國(guó)典型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 ?檢測(cè)中心 ?生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施； ?商業(yè)配套設(shè)施； ?結(jié)算中心 南京眾彩農(nóng)副產(chǎn)品物流中心 全國(guó)典型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 ?垃圾中轉(zhuǎn)站 ?地下戰(zhàn)備物資儲(chǔ)備中心 ?市場(chǎng)配套設(shè)施； 南京眾彩農(nóng)副產(chǎn)品物流中心 全國(guó)典型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 基礎(chǔ)信息表 市場(chǎng)概要 地址 所處區(qū)位 經(jīng)營(yíng)時(shí)長(zhǎng) 總面積 收費(fèi)方式 江寧區(qū)萬(wàn)泰路與 X001公路交匯處 主城區(qū)東南部，距繞越高速公路 700米，寧杭高速公路 2公里 3年 規(guī)劃占地 3000 畝 攤位出售 +交易手續(xù)費(fèi) 經(jīng)營(yíng)品類（熱銷） 商戶總數(shù) 開張比 交易額 蔬菜、果品、水產(chǎn)、副食（干貨）、肉食、糧油 近 3000家 已整體開業(yè)的品類 100% 2022年實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易額 158億元，今年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易額 200億元 單位租金 （熱鋪） 道路狀況 區(qū)域市場(chǎng)權(quán)重 整體搬遷可能 無(wú) 過道寬為 11米，棚與棚之間的道路為 20米 無(wú) 單體建筑 建筑形態(tài) 開間 進(jìn)深 單體面積 客戶需求 磚混結(jié)構(gòu) +鋼架大棚 5米 60平方 12個(gè)單體 招商政策 見后頁(yè) 典型客戶 訪談 水果批發(fā)市場(chǎng)某商戶：這個(gè)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間是從早上 5:30到下午 14:00，我們要從凌晨 3:00做到下午 14:30，就這 200平方的場(chǎng)地年租金要十幾萬(wàn)，而且市場(chǎng)方要求我們每年?duì)I業(yè)額不能低于 800萬(wàn)，還要繳納 2萬(wàn)保證金，如果銷售名次靠后，就會(huì)被清理出場(chǎng)。 地產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)基地、專業(yè)合作社、生產(chǎn)公司或經(jīng)紀(jì)人。 在核定的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 按自報(bào)單位面積預(yù)計(jì)交易額排序，選擇攤位，并統(tǒng)一據(jù)此考核。 為進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶統(tǒng)一提供工商 、稅務(wù) 、衛(wèi)生等相關(guān)證照申辦的便捷服務(wù)。 南京眾彩農(nóng)副產(chǎn)品物流中心 全國(guó)典型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 ① 交通優(yōu)勢(shì)：東臨繞越公路，西接繞城公路南至寧杭高速，北靠緯七路東沿線 ② 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：南京最大的綜合型批發(fā)市場(chǎng)，輻射面積 300公里 ③ 商品優(yōu)勢(shì)：品種全，經(jīng)檢測(cè)，質(zhì)量有保證 ④ 配套設(shè)施全：集展示，交易，配送，商務(wù)，物流，服務(wù)為一體 ⑤ 交易流程現(xiàn)代化：電子 IC卡結(jié)算 ① 消費(fèi)習(xí)慣：買家的個(gè)性化習(xí)慣通常是要求新鮮、低價(jià)、品種全、選擇性強(qiáng)、討價(jià)還價(jià)。 ① 生活質(zhì)量的提高：隨著生活水平的提高，人們對(duì)集中式批發(fā)市場(chǎng)整體布局及購(gòu)物環(huán)境的要求也越來(lái)越高。項(xiàng)目以南京為軸心，輻射半徑 300公里，范圍包括蘇州、上海、浙江等長(zhǎng)江中下游大部分地區(qū)。 二期主要建設(shè)糧油、蔬菜加工區(qū)、綜合物流區(qū)（農(nóng)副產(chǎn)品的深加工、配送、倉(cāng)儲(chǔ)）、配送中心和商務(wù)配套設(shè)施。分設(shè)普通淡水、特種淡水、海水三個(gè)專銷區(qū)。 南京眾彩農(nóng)副產(chǎn)品物流中心 全國(guó)典型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 統(tǒng)一電子結(jié)算、溯源管理，獲取壟斷收益的同時(shí)，確保食品安全： 為充分發(fā)揮市場(chǎng)綜合經(jīng)營(yíng)功能，市場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一布局、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一結(jié)算，市場(chǎng)投資 5000萬(wàn)元打造電子信息化系統(tǒng)，采用目前國(guó)內(nèi)農(nóng)批市場(chǎng)最先進(jìn)的 IC卡電子刷卡交易結(jié)算模式，在“公開、公平、公正”的情況下，確保了交易的經(jīng)濟(jì)、便捷，而交易系統(tǒng)的溯源管理也從源頭確保了市民食用農(nóng)產(chǎn)品的安全。 南京眾彩農(nóng)副產(chǎn)品物流中心 全國(guó)典型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 成功因素分析 ?運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避提示： 政策性招商必須與 政府聯(lián)動(dòng) 方可成功，尤其是大體量綜合性批發(fā)市場(chǎng)一定要進(jìn)行全面或局部 結(jié)構(gòu)性招商。 與產(chǎn)地建立供銷聯(lián)系，從源頭確保成功： 眾彩物流已和山東壽光市、安徽和縣等 40多個(gè)種植基地建立了供銷聯(lián)系。 2022年，市場(chǎng)還將投入 750萬(wàn)元添置更加先進(jìn)的檢驗(yàn)設(shè)備用于農(nóng)產(chǎn)品檢測(cè)。市場(chǎng)占地 5萬(wàn)平方米，擁有 3萬(wàn)平方米的蔬菜交易區(qū)、結(jié)算中心、配送中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、三星級(jí)賓館等配套服務(wù)設(shè)施。 ?下關(guān)區(qū)白云亭蔬菜市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)中心果品市場(chǎng)、三汊河果品市場(chǎng)、下關(guān)果品市場(chǎng)、天龍果品市場(chǎng)，在 2022年 5月 20日至 6月10日期間搬遷；建鄴區(qū)應(yīng)天家禽水產(chǎn)品市場(chǎng)、華商副食品市場(chǎng)，在 2022年 7月 20日至 8月 20日搬遷；江寧區(qū)天印山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，在 2022年底搬遷。原因如下： A，下關(guān)（白云亭）的土地等級(jí)高于江寧（天印山） B，下關(guān)白云亭占據(jù)市場(chǎng)壟斷地位，全南京市 80%的蔬菜從此流出，江寧天印山僅占 20%。 B，隨著人均 GDP的增長(zhǎng)，租金水平隨之增長(zhǎng)。 項(xiàng)目建設(shè)總體目標(biāo)是“一次規(guī)劃、三期建設(shè)、六年建成”。 單位配送： 公司是全國(guó)第一家采用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)模式進(jìn)行企事業(yè)食堂及賓館酒店配送的領(lǐng)導(dǎo)者，公司獨(dú)立研發(fā)的采購(gòu)配送平臺(tái) ，集成客戶端，中央處理端及供應(yīng)鏈端，本著透明采購(gòu)，質(zhì)量安全保證，財(cái)務(wù)流程明晰的特點(diǎn)。 北京新發(fā)地農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 全國(guó)典型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 新發(fā)地將新科技應(yīng)用于“ 超市 — 配送企業(yè) — 批發(fā)市場(chǎng) — 基地 ” 四個(gè)環(huán)節(jié)，探索出大型批發(fā)市場(chǎng)農(nóng)產(chǎn)品安全流通商業(yè)模式。主要經(jīng)營(yíng)蔬菜、果品、肉類、糧油、水產(chǎn)、副食、調(diào)料、禽蛋、菌類、茶葉、種子等農(nóng)副產(chǎn)品，是一處以蔬菜、果品、肉類批發(fā)為龍頭的國(guó)家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)。 第二步：改組為員工參股的股份制公司。按交易品類分為 A、B、 C、 D、 E、 F、 K座，以及天光交易區(qū)和加工配送區(qū)等 10個(gè)交易區(qū)，有固定商鋪 1200多個(gè)，簡(jiǎn)易攤檔 2022多個(gè)， 2022年市場(chǎng)總銷售量 275萬(wàn)噸，銷售額 148億元，連續(xù) 13年居全國(guó)同類市場(chǎng)榜首。 市場(chǎng)于 2022年正式投入運(yùn)營(yíng)。市場(chǎng)貨源和銷售輻射 20多個(gè)省市， 2022年市場(chǎng)交易量 128萬(wàn)噸，交易額 。 有搬遷意向的批發(fā)市場(chǎng)：二馬路機(jī)電市場(chǎng) 、 鄭州市華中食品城 、 鄭州金海糧油交易中心 、 鄭州華中果品物流港 、 萬(wàn)貨城 、 摩托電動(dòng)車物流港 、 河南豫州電動(dòng)車批發(fā)市場(chǎng) 、 鄭州桑園飼料獸藥批發(fā)市場(chǎng) 、 黃河路批發(fā)市場(chǎng) 、 中原古玩城 、 鄭州慶豐糧油大米市場(chǎng) 、 鄭州農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心 、 鄭州婦幼市場(chǎng) 。 其中的市場(chǎng)分別為：農(nóng)副產(chǎn)品及家具市場(chǎng) 、 果品批發(fā)市場(chǎng) 、 食品專業(yè)市場(chǎng) 、 服裝紡織品市場(chǎng) 、 陳寨花卉市場(chǎng) 、 建筑裝飾材料市場(chǎng) 、 日用百貨市場(chǎng) 、 家具建材市場(chǎng) 、 圖書和副食品市場(chǎng) 、 小商品及服裝市場(chǎng) 、 鄭汴路建材家具市場(chǎng) 、 農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng) 、汽車零配件市場(chǎng)；此外