【正文】 濟(jì)增長(zhǎng)率來判斷港城房地產(chǎn)所處發(fā)展階段。 消費(fèi)者分析 ? 年齡多集中于 20~30歲之間，偏年輕化，絕大多數(shù)為結(jié)伴而行； ? 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些折扣店業(yè)務(wù)相對(duì)較為火爆，而特別高檔 的商品相對(duì)而言，其營(yíng)業(yè)狀況稍遜一籌，反映出目前步行街消費(fèi)心態(tài) 為價(jià)格主導(dǎo)性； ? 對(duì)比步行街與楊舍西街人流，步行街流動(dòng)性明顯慢于楊舍西街， 步行街更多地吸納休閑人群，反映消費(fèi)者對(duì)新環(huán)境更有期待； ? 對(duì)于目前消費(fèi)者而言，逛街的主要目的還是以購物為主，休閑的 潛在消費(fèi)暫未被挖掘； ? 消費(fèi)者品牌意識(shí)尚未有效建立，對(duì)比國(guó)際運(yùn)動(dòng)品牌和國(guó)內(nèi)二線運(yùn) 動(dòng)裝消費(fèi)，國(guó)際品牌并未獲得預(yù)期關(guān)注。而從老城區(qū)現(xiàn)有的容量和承載能力來看，已無法滿足這一需要。沙里寧 印象張家港 百強(qiáng)前列 蘇南四小龍 人居經(jīng)典 環(huán)保模范 獨(dú)具魅力 張家港精神 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) 人口少 能量小 張家港社會(huì)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)分析 ?2022年 19月，張家港市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了健康、快速發(fā)展的良好勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)，增長(zhǎng) ％； ?外資，私企，規(guī)模經(jīng)濟(jì)，三者均衡發(fā)展，形成了蘇南小城市的特有的富民結(jié)構(gòu)。市區(qū)城市居民人均可支配收入 16005元，同比增長(zhǎng) ％。全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2805億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ％； ? 私營(yíng)個(gè)體企業(yè) ，從業(yè)人員 ，注冊(cè)資金 ，分別增長(zhǎng)％、 ％和 ％。 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)應(yīng)該是由專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理公司來包裝 ，來經(jīng)營(yíng)管理 ， 以形成品牌效應(yīng) ， 本項(xiàng)目也不例外 。 追求商業(yè)地產(chǎn)投資利潤(rùn) ， 必須了解價(jià)值因素的排列組合及其對(duì)價(jià)值增值的作用 ， 而且影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的因素復(fù)雜多樣 。 ?建設(shè)周期失控 ， 會(huì)給資金供應(yīng) 、 市場(chǎng)營(yíng)銷等帶來困難 。新聯(lián)財(cái)富廣場(chǎng) 項(xiàng)目發(fā)展導(dǎo)入報(bào)告 璀璨繁華 光榮夢(mèng)想 ? 璀璨繁華 —— 理性論證的思辨，激情火花的碰撞 項(xiàng)目挑戰(zhàn)性激起我們的沖動(dòng)與興奮 ? 光榮夢(mèng)想 —— 捍衛(wèi)我們的光榮（拒絕平庸，超越自我） 成就貴司的夢(mèng)想（追求旺租、打造經(jīng)典） 報(bào)告要解決的問題 ?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何運(yùn)作？ ?項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)如何？ ?如何看待深入認(rèn)識(shí)項(xiàng)目？ ?項(xiàng)目如何進(jìn)行整體定位？ ?該如何將項(xiàng)目推廣出去？ ?項(xiàng)目招商工作如何開展？ 報(bào)告思路 行業(yè)分析 分析市場(chǎng) 認(rèn)識(shí)項(xiàng)目 挖掘機(jī)會(huì) 準(zhǔn)確 定位 周密計(jì)劃 深入執(zhí)行 第一部分 商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作分析 商業(yè)地產(chǎn)深度思考！ ?是開發(fā)商 、 投資者和經(jīng)營(yíng)者三者合一的有機(jī)整體 ?是一個(gè)不可中斷的鏈條 ?開發(fā)商不能只管賣商鋪大賺特賺 ?同時(shí)還要為投資者和經(jīng)營(yíng)者留下利潤(rùn)空間 ?同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市協(xié)調(diào)發(fā)展 ?依托城市經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)才能順勢(shì)而為， 取得項(xiàng)目的全面成功！ 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析 一、項(xiàng)目與城市的協(xié)調(diào)發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)特征 ?商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要地段 ?最顯眼位置 ?代表著城市的形象 商業(yè)地產(chǎn)作用 ?與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，為城市增光添彩 ?需重視展示地域文化特色 ?代表當(dāng)?shù)氐赜蛭幕厣臉?biāo)志性作品 二、必須遵循開發(fā)一般規(guī)律 ?城市中心寸土寸金 ， 地價(jià)昂貴 ， 折遷補(bǔ)償 、 安置費(fèi)巨大 ， 開發(fā)成本非常高 。 ?本項(xiàng)目開發(fā)周期建議嚴(yán)格控制在 12個(gè)月內(nèi)。 ?區(qū)位條件 ?物業(yè)類型 ?綜合經(jīng)營(yíng)程度 ?裝修 ?時(shí)間因素 五、構(gòu)建價(jià)值增值體系 ?區(qū)位條件 ?宏觀區(qū)位影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 ?不同城市有不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 、 經(jīng)濟(jì)周期 ?相同類型的商業(yè)地產(chǎn)在不同城市有不同的價(jià)值 ?同一個(gè)城市的不同區(qū)位 ， 具有不同的級(jí)差地租 ?直接影響商業(yè)地產(chǎn)的土地成本 ?物業(yè)類型 不同類型收益性商業(yè)物業(yè)的租金由高到低的順序是 ?商場(chǎng) （ 步行街 /商業(yè)廣場(chǎng) /商業(yè)中心等 ） ?康樂中心 （ 休閑 、 娛樂 、 餐飲 ） ?寫字樓 ?公寓 ?而珠寶首飾 、 化妝品 、 女子時(shí)裝在各類商店的收益能力排比中則最高 ?綜合經(jīng)營(yíng)程度 五、構(gòu)建價(jià)值增值體系 ?裝修 ?大型綜合性商業(yè)體 ， 往往一應(yīng)俱全 ， 它們互相配合 ，營(yíng)造商氣 ， 提升價(jià)值 ?裝修造價(jià)越來越高 ， 成為商業(yè)物業(yè)的重要組成部份 ?裝修類型 、 風(fēng)格影響商業(yè)物業(yè)價(jià)值 ?區(qū)域性大商業(yè)有長(zhǎng)期投資前景 ?一般用３～５年時(shí)間便可進(jìn)入最佳經(jīng)營(yíng)期 ， 并可保持１０年左右 ， 此時(shí)價(jià)值最大 。 不得不思考 什么優(yōu)勢(shì)能使本項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立足？ 七、 商家的選擇要具有科學(xué)性，了解商家需求 在定位中必須要考慮的問題 ?商品線的寬度和深度 ?服務(wù)機(jī)構(gòu)和店鋪的數(shù)量 ?顧客服務(wù)的范疇 ?顧客服務(wù)的質(zhì)量 ?主流生活方式及發(fā)展趨勢(shì) ?價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)性及敏感度 ?所處區(qū)域 （ 社區(qū) ） 的標(biāo)志及特性 ?環(huán)境及氣氛營(yíng)造 七、 商家的選擇要具有科學(xué)性，了解商家需求 市場(chǎng)戰(zhàn)略審查 ?專業(yè)市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)構(gòu)成的精銳性 ?市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中的級(jí)別區(qū)分 ?市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)的推介質(zhì)量 /團(tuán)隊(duì)的專業(yè)技術(shù) ?專業(yè)市場(chǎng)顧問的輸入 ?解決好市場(chǎng)顧問相對(duì)開發(fā)商的利益沖突 八、 零售商業(yè)面臨的問題參考 商業(yè)發(fā)展面臨的困境 ?困境一：客流分享 ?困境二：租戶難求 ?困境三：管理乏力 ?主觀原因：投資者缺乏對(duì)商業(yè)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí) ?行業(yè)原因：正面臨著一場(chǎng)綜合性的零售革命 面臨困境的原因 八、 零售商業(yè)面臨的問題參考 確定并遵循兩個(gè)重要的指導(dǎo)原則 ?一是國(guó)外經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)實(shí)際相結(jié)合 ?二是穩(wěn)步發(fā)展與適時(shí)調(diào)整相結(jié)合 如何進(jìn)行開發(fā)決策？ 如何進(jìn)行營(yíng)運(yùn)管理？ 第二部分 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)情況分析 ?宏觀分析 ?商業(yè)物業(yè)分析 ?消費(fèi)情況分析 ?典型商圈分析 ?典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ?市場(chǎng)分析結(jié)論 宏觀市場(chǎng)分析 ?長(zhǎng)三角地區(qū)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要一極； ?江蘇經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭強(qiáng)勁， GDP總量位列第二； ?蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長(zhǎng)； ?蘇錫常經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛，尤其蘇州無錫令人側(cè)目； ?蘇南的縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民生活富足； ?江陰、張家港、常熟都位居百強(qiáng)前列。私營(yíng)個(gè)體企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，占全市總量的％，完成工業(yè)總產(chǎn)值 ，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，上繳稅金 。農(nóng)民人均純收入 8004元，增長(zhǎng) ％。 城市 發(fā)展框架 中心城區(qū)的“一中心五組團(tuán)”城市發(fā)展框架 所謂“一中心五組團(tuán)”，即中心商務(wù)區(qū)、東部物流市場(chǎng)區(qū)、城西生活片區(qū)、南部暨陽湖生態(tài)園區(qū)、城北居住片區(qū)。加上張家港城區(qū)人口集中在老城區(qū)，交通、環(huán)境、停車等問題已日益突出， 未來人口也將向西、南與東面逐步遷移 。 目前核心商圈整體分析 ? 現(xiàn)有步行街缺乏互動(dòng)性和時(shí)尚引導(dǎo)性，偏重購物，弱于參與； ? 現(xiàn)有步行街缺乏新奇性和消費(fèi)體驗(yàn)性，偏重實(shí)際，弱于理想； ? 現(xiàn)有步行街缺乏更多時(shí)尚業(yè)態(tài)，多數(shù)原因在于現(xiàn)有租金過于高 昂，產(chǎn)租能力不高，單憑跑量的業(yè)態(tài)進(jìn)駐本無可能； ? 凱麗百貨、第一商場(chǎng)等高檔百貨經(jīng)營(yíng)日漸成熟，步行街及周邊 商場(chǎng)購物功能將有可能進(jìn)一步弱化，本區(qū)域內(nèi)高檔商品經(jīng)營(yíng)將受到 更大的沖擊； ? 現(xiàn)有步行街表象看其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品已趨完善，但是業(yè)種分配上還存 在諸多缺陷，本案商業(yè)將有彌補(bǔ)該空缺的空間； ? 因現(xiàn)有步行街其規(guī)模有限，導(dǎo)致部分業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐。 庫茲涅茨 《 各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 》 從人均 GDP判斷港城所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段來看， 2022年張家港人均 GDP高達(dá) 3630美元，按世界銀行標(biāo)準(zhǔn)來衡量，張家港房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)處于高速增長(zhǎng)期（ 800－ 4000美元），并向平穩(wěn)增長(zhǎng)期進(jìn)行過渡，而港城目前宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為 ％，大于 8％，房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)處于高速發(fā)展階段，綜合考慮張家港房產(chǎn)起步晚，前兩年房產(chǎn)呈跳躍式發(fā)展的因素，基本判斷張家港房產(chǎn)發(fā)展正處于 高速發(fā)展向平穩(wěn)增長(zhǎng)的過渡期 。按正常建設(shè)速度，意味著今后二、三年內(nèi)將有 總量達(dá) 60多萬平方 之巨的商業(yè)地產(chǎn)落戶港城，這對(duì)于僅有 999平方公里的張家港來說，可以說是 一個(gè)相當(dāng)大的規(guī)模 。 外地在張家港市推廣的商業(yè)地產(chǎn)也有揚(yáng)州高郵的江蘇（中國(guó)）紡織服裝城，蘇州渭塘的中國(guó)珍珠（寶石）城，無錫的禾嘉國(guó)際酒店式公寓， 揚(yáng)州的五亭龍國(guó)際玩具禮品城等數(shù)個(gè)之多。 過多強(qiáng)調(diào)投資回報(bào)率 ：為了沖銷售業(yè)績(jī) ， 不少發(fā)展商在在宣傳推廣上過度渲染投資回報(bào)率 ， 甚至有外地項(xiàng)目在廣告中承諾零風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)率 ， 但由于實(shí)際租金未達(dá)到實(shí)際承諾的水準(zhǔn) ， 不少發(fā)展商只能墊資付出客戶租金 ， 損失了已經(jīng)到手的利潤(rùn) 。 項(xiàng)目分為水晶宮購物中心、克拉水岸、太陽廣場(chǎng)、歐陸風(fēng)情街、溫泉酒店等五大版塊， 引進(jìn)巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高檔百貨公司，肯德基、必勝客、星巴客等多家國(guó)際國(guó)內(nèi)知名餐飲企業(yè)，同時(shí)引進(jìn)多家品牌 KTV演義中心、美容 SPA館、桑拿城等休閑娛樂設(shè)施 一個(gè)功能齊全的旗艦型 “ 一站式 ” 購物休閑商業(yè)組群，將成為張家港市西部新區(qū)功能多樣、輻射面廣、獨(dú)具特色的新型商業(yè)地標(biāo)。 第三部分 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目再分析 ?周邊環(huán)境分析 ?物業(yè)分析 ?SWOT分析 ?物業(yè)類型分析 周邊環(huán)境分析 ?地段絕佳，屬于未來城市中央?yún)^(qū)； ?毗鄰兩個(gè)生態(tài)公園； ?在老商業(yè)區(qū)和現(xiàn)代物流園區(qū)中間； ?緊臨長(zhǎng)途汽車站； ?附近酒店及娛樂設(shè)施齊備； ?中高檔小區(qū)眾多，人口密集。 食品超市，百貨公司、食品專賣店和熟食店 家樂福（法國(guó)） 沃爾瑪購物廣場(chǎng)（美國(guó)） 商品批發(fā)集散中心 （新模式） 營(yíng)業(yè)面積 10000平方米以上，以國(guó)內(nèi)外名牌產(chǎn)品的批發(fā)為主。 百貨商廈、食品餐飲業(yè)、娛樂休閑業(yè) 第一八佰伴商廈（日本） 遠(yuǎn)東百貨（臺(tái)灣） 中高檔百貨公司 營(yíng)業(yè)面積 10000平方米以上，提供店中店和時(shí)尚百貨服務(wù)。 MALL作為一種商業(yè)零售企業(yè)群體，是 20世紀(jì)中葉在美國(guó)開始出現(xiàn)的，當(dāng)時(shí) 美國(guó)人均 GDP已達(dá)一萬美元以上，家庭汽車化和住宅郊區(qū)化已基本形成，購物和吃喝娛樂有新的需求，這是產(chǎn)生 MALL的重要條件 。二期項(xiàng)目包括五星級(jí)商務(wù) 大酒店、酒店式服務(wù)公寓及一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場(chǎng) 。有近300個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌專門店，包羅萬象、異彩紛呈，其中三分之一的品牌商家是首次進(jìn)入中國(guó)大陸或者深圳市場(chǎng)。項(xiàng)目占地面積約 31000平方米，建筑面積約 ，建筑主體為五層，其中地下二層，地上三層。 項(xiàng)目定位為集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體，以中青年家庭為主力消費(fèi)群，著力于滿足南山區(qū)大量中高收入中青年家庭追求生活質(zhì)量、品位生活樂趣的需求，致力打造集“ 時(shí)尚＋陽光＋溫馨 ”為一體的新型商業(yè)購物中心。 國(guó)內(nèi) SHOPPING MALL總結(jié) 看過了這么多項(xiàng)目，我們對(duì)本項(xiàng)目發(fā)出憧憬的同時(shí)，馬上面臨一個(gè)問題，即我們?cè)撛趺崔k？我們應(yīng)該發(fā)展成什么樣的？ 這就涉及到項(xiàng)目定位的問題。 ?他們是社會(huì)生活的穩(wěn)定力量 ， 是改革開放的直接受益者 ， 是現(xiàn)狀的堅(jiān)實(shí)支持者； ?一般具有較高學(xué)歷 ， 注重提高生活質(zhì)量 ， 享受生活 ， 重視教育與健康； ?都很勤奮； ?資產(chǎn)體現(xiàn)：有房有車有存款有事業(yè) ， 年收入 15萬～ 30萬之間 。 休閑、餐飲、娛樂、購物、旅游觀光、商務(wù)為一體的 “ 體驗(yàn)式立體商業(yè)街區(qū) ” ——大型櫥窗式純商業(yè)廣場(chǎng)。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目形象定位 港 城 商 業(yè) 領(lǐng) 袖 蘇 南 財(cái) 富 標(biāo) 王 項(xiàng)目核心理念 精彩生活 歡樂你我 釋意： 一個(gè)娛樂、休閑、餐飲、購物、文化藝術(shù)、商務(wù)、旅游等多功能于一體的 360度 體驗(yàn)中心 。 華南 MALL體驗(yàn)之城顛覆傳統(tǒng)營(yíng)銷模式 —— 在體驗(yàn)中售樓，休閑、娛樂、洽談無處不在，售樓部就是華南 MALL的精華濃縮，這里發(fā)布項(xiàng)目信息、傳達(dá)生活方式及文化，成為中國(guó)地產(chǎn)售樓模式在硬、軟件方面的重大突破。 客戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須符合步行街整體業(yè)態(tài)規(guī)劃 。 發(fā)展商將商鋪回租 ， 由商業(yè)管理公司統(tǒng)一招商 、 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 、 統(tǒng)一管理 ， 獲得租金收益 ， 同時(shí)由商業(yè)管理公司承擔(dān)購鋪客戶的年固定回報(bào) 。 必須是綜合體整體面積或整層面積 ， 租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)符合商場(chǎng)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃 。 購 鋪 投資 、 租鋪 經(jīng) 營(yíng)同步 客戶可在一定區(qū)域內(nèi)購鋪出租而賺取一定租金 ， 同時(shí)可在指定業(yè)態(tài)范圍內(nèi)租鋪經(jīng)營(yíng)賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 購鋪可自行出租也可進(jìn)行經(jīng)營(yíng)托管 ， 租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須符合步行街整體業(yè)態(tài)規(guī)劃 。 追求快（實(shí)現(xiàn)快速銷售）、準(zhǔn)（營(yíng)銷直效性）、穩(wěn)（把握市場(chǎng)及客戶穩(wěn)）、?。I(yíng)銷費(fèi)用?。┰瓌t。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝的目的 ， 使項(xiàng)目形成高品質(zhì)形象感 ， 并給客戶部分未來經(jīng)營(yíng)形象的感受 ， 以支撐并提升項(xiàng)目的價(jià)格定位 。