【正文】 一步躍升的 “ 實(shí)力特征 ” 社會(huì)和諧迚一步提升的 “ 并福特征 ” 中華文明在復(fù)興中迚一步演迚的 “ 文明特征 ” 促迚人全面収展的 “ 價(jià)值特征 ” ——中國(guó)夢(mèng)的時(shí)代特征 城市化進(jìn)程是國(guó)家中長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)是其重要內(nèi)容 政策環(huán)境穩(wěn)定，房地產(chǎn)短期維持成交活躍價(jià)格基本平穩(wěn)的格局 國(guó)五條出臺(tái)丌改變整體政策環(huán)境，行業(yè)發(fā)展將延續(xù)當(dāng)前勢(shì)頭 宏觀調(diào)控政策 9 9 競(jìng) 爭(zhēng)格局 2 ? 2022年 1月 2022年 12月滕州市商品住宅 成交套數(shù) 統(tǒng)計(jì) （單位：套） 數(shù)字樓市 ? 2022年 12月 2022年 12月滕州市商品住宅 成交面積 統(tǒng)計(jì) （單位：萬(wàn)㎡） ? 2022年 12月 2022年 12月滕州市商品住宅 成交均價(jià) 走勢(shì)圖（單位：元 /㎡） 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 滕州地產(chǎn)板塊劃分 ? 劃分原則 根據(jù)城市丌同區(qū)域環(huán)境 /交通 /配套資源條件的丌同及各區(qū)域綜合収展水平，結(jié)合城區(qū)居民的居住習(xí)慣、生活理念以及區(qū)域板塊未來(lái)収展?jié)摿?，將滕州市房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為 城東、城西、城南、城北、城中 板塊五大板塊。 ? 工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，三位一體的發(fā)展方針是今后國(guó)家中期指導(dǎo)方針 。1 2022年 XXXX營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告 2 報(bào)告 思路 宏觀政策 宏觀政策 競(jìng)爭(zhēng)格局與本體梳理 2022年競(jìng)爭(zhēng)格局 本體梳理 營(yíng)銷(xiāo)策略 目標(biāo)下的問(wèn)題 解決方法 費(fèi)用預(yù)算 3 3 宏 觀政策 1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2022年經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)衰退后， 2022年正重新復(fù)蘇，投資需求逐漸增加拉動(dòng)資本重新活躍 ? 從 PMI走勢(shì)上看，經(jīng)歷了去年經(jīng)濟(jì)蕭條狀況之后 PMI指數(shù)已經(jīng)從去年低亍 50%的狀態(tài)上重新回歸至目前50%警戒線以上的水平，經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)出了明顯的復(fù)蘇跡象。 ? 綜上分析， 工業(yè)發(fā)展支撐下的城鎮(zhèn)化發(fā)展是中國(guó)未來(lái)1020年發(fā)展的主要形式和發(fā)展內(nèi)容 。 板塊 板塊四至 板塊特點(diǎn) 城中 西起平行路，東至荊河 南起荊河，北至學(xué)院路 老城區(qū)、成熟完善的配套， 交通方便，傳統(tǒng)居住區(qū) 城東 塔寺路至龍泉路以東 環(huán)境較好、未來(lái)居住區(qū) 城北 學(xué)院路以北，平行路以東，龍泉路以西 新市政府片區(qū)、高檔居住區(qū) 城西 平行路以西 環(huán)境較差，濃重的商貿(mào)氛圍 城南 荊河以南，平行路以東，龍泉路以西 工業(yè)園區(qū)，配套較差 ? 板塊分布圖 各版塊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) ? 城北版塊（西起平行路，東至龍泉路，南起學(xué)院路，北至紅荷大道。星尚城 滕商 項(xiàng)目定位為滕州高檔品質(zhì)住宅，硬件配置和內(nèi)外裝較好，單元入口為酒店式大堂。 滕商 緊鄰?qiáng)W體中心，環(huán)境好。 距離市中心傳統(tǒng)商業(yè)購(gòu)物區(qū)和娛樂(lè)區(qū)較遠(yuǎn)。） 板塊特點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)居住較為成熟，沿荊河區(qū)改造力度較大，未來(lái)居住潛力較大，是城市居住収展的主流方向之一。 和家園 項(xiàng)目地址：學(xué)院路與科圣路交匯處 項(xiàng)目類(lèi)型：高檔住宅（ 17棟高層、小高層和多層花園房子組成）商鋪、寫(xiě)字樓 開(kāi)發(fā)商：滕州億豐房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司 交通情況：緊靠學(xué)院東路，公交線路有 K10 1 2 26路 銷(xiāo)售電話： 5259666 5259777 占地面積： 87畝 總體量： ㎡ 景觀綠化： 42%綠化率 容積率 （樓間距 50余米） 戶型面積區(qū)間： 95190㎡ ， 120㎡ 140㎡ 三室兩廳為主 （ 95㎡ 兩室、 140㎡ 三室完全南北通透、三室一客廳朝陽(yáng)；中間戶中空通透） 是否開(kāi)盤(pán)：未開(kāi)盤(pán)，入會(huì)中（已積累 300多批內(nèi)部融資客戶） 優(yōu)惠政策：入會(huì)交 5萬(wàn)抵 8萬(wàn)，每天簽到一次優(yōu)惠 100元，累計(jì)至開(kāi)盤(pán) 配套情況：新實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)高中、滕州一中、北壇醫(yī)院、婦幼保健院等。 外立面干掛石材，打造高端豪宅 劣勢(shì) /不足： 離滕州主要商圈較遠(yuǎn)，生活配套不足，缺少大型超市。 教育資源豐富，學(xué)區(qū)房。 戶型設(shè)計(jì)一般，有些戶型存在衛(wèi)生間無(wú)窗情況。 第一城 開(kāi)發(fā)商：山東潤(rùn)恒偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)類(lèi)型：多層住宅 小高層住宅 高層住宅 商鋪 別墅 交通情況：項(xiàng)目位置較為偏僻，離平行路等主要路段均有一定距離，交通不便， 公交線路僅有 13路。 當(dāng)前售價(jià)較低，且小面積實(shí)用戶型房源較充足，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城和年輕人 首次置業(yè)較優(yōu)選擇。 項(xiàng)目周?chē)姓吧钆涮拙写晟啤５鼉赡瓿墙? 出行較為便利。 多層戶型設(shè)計(jì)合理，非常有競(jìng)爭(zhēng)力。 ，年初約為4250元 /㎡，年末為 4500元 /㎡；值得注意的是，今年部分開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)（較典型的如人和藍(lán)灣、星尚城）在定價(jià)方面均出現(xiàn)了“開(kāi)盤(pán)定價(jià)過(guò)高 → 開(kāi)盤(pán)成交丌理想 → 開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售慘淡 → 降價(jià)促銷(xiāo)”的情況。 C區(qū)物業(yè)管理相對(duì) AB區(qū)物業(yè)管理較差。 目標(biāo)思考 2022年我們要打一場(chǎng) 必勝的攻堅(jiān)戰(zhàn) 面對(duì)：總計(jì) 760套銷(xiāo)售任務(wù) 面對(duì)：滕州約 1000萬(wàn)㎡的市場(chǎng)放量 任務(wù)：全年完成 5個(gè)億銷(xiāo)售目標(biāo) 問(wèn)題二 2022年激烈競(jìng)爭(zhēng)如何應(yīng)對(duì)，如何有效推廣？ 問(wèn)題一 如何解決 C區(qū)房源銷(xiāo)售滯緩的問(wèn)題？ 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)及挑戰(zhàn) 2022年銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)下的問(wèn)題 2022年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售 760套，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額 5個(gè)億；月均銷(xiāo)售約 64套。此種情況下，項(xiàng)目商鋪定價(jià)方面合理的做法是 C區(qū)商鋪定價(jià)明顯低亍 AB區(qū)才能減小客戶對(duì) C區(qū)商鋪位置的抗性。 C區(qū)沿河景觀和小區(qū)內(nèi)景觀均已有部分損壞（竹子、樹(shù)木等損壞明顯），尚未迚行修整更換。 剩余住宅房源中戶型設(shè)計(jì)較差的中間戶型占比較大，約 70%！中間戶型設(shè)計(jì)上存在的問(wèn)題：①南北丌通透，通風(fēng)丌好。樓層位置問(wèn)題帶來(lái)的銷(xiāo)售阻力隨著時(shí)間的推移會(huì)越來(lái)越明顯。 原則 3： 確立一個(gè)情感價(jià)值符號(hào)，是非常必要的 所有的豪宅都有自己的品牌敀事，都有一個(gè)值得購(gòu)買(mǎi)的說(shuō)法 留住三代人，同享這一城。 解決策略： C區(qū)做為 14年?duì)I銷(xiāo)的重點(diǎn)，應(yīng)以增加項(xiàng)目附加值，改觀現(xiàn)狀，增加亮點(diǎn)，打消客戶對(duì) C區(qū)價(jià)格的抗性，提高 C區(qū)性價(jià)比。 選擇 C區(qū)中間戶建議 C6號(hào)樓 18層中間戶做簡(jiǎn)單樣板間，增加客戶感官，打消采光丌好的客戶疑慮。根據(jù)河道情況打造主題性景觀。建議每平米裝修費(fèi)用在 200元左右（無(wú)需擺放家具）。 總價(jià) 3606447，按照 5%年返 180322， 3年總返 540947。 推貨策略 1月 主打 A、 B區(qū) C8寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán) 主打 C區(qū) 主打C區(qū) C8寫(xiě)字樓二次解籌 主打 C區(qū) 3月初 C8認(rèn)籌 尾房清貨 7月初 C8二次認(rèn)籌 2022年激烈競(jìng)爭(zhēng)如何應(yīng)對(duì)，如何有效推廣？ 問(wèn)題二 項(xiàng)目形象統(tǒng)一為“爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家示范小區(qū)，城市豪宅典范”，以拔高項(xiàng)目形象。 引爆市場(chǎng)關(guān)注 持續(xù)項(xiàng)目市場(chǎng)影響力 公關(guān)活動(dòng)造勢(shì)：“大事件”引爆市場(chǎng)關(guān)注 +“主題性”暖場(chǎng)活動(dòng)持續(xù)市場(chǎng)影響力 活動(dòng)造勢(shì) 暖場(chǎng)活動(dòng)月 利用客戶愛(ài)占小便宜的心理， 全程貫穿暖場(chǎng)活動(dòng)，持續(xù)旺場(chǎng) 活動(dòng) 1： 4月、 5月份，馬克杯 DIY月。 每場(chǎng)活動(dòng)費(fèi)用控制在 4000元左右 目的： 通過(guò)情人節(jié)贈(zèng)送客戶玫瑰和小禮品的方式，有效維護(hù)客戶群體。同時(shí)活動(dòng)當(dāng)天客戶如果帶子女到售樓處，則贈(zèng)送卡通毛絨玩具一個(gè)。 目的 : 形式：以科室為單位，給學(xué)校老師送果籃和節(jié)日祝福 時(shí)間 : 9月 10日 禮獻(xiàn)教師節(jié)主題活動(dòng) 針對(duì)教師 主題暖場(chǎng)活動(dòng) 宣傳渠道：網(wǎng)絡(luò)炒作、短信 活動(dòng)預(yù)算： 2萬(wàn)元 銷(xiāo)售中心 地點(diǎn) : 目的 :吸引新客戶上門(mén) 形式：節(jié)氣氣氛包裝，家庭趣味知識(shí)問(wèn)答，贏取家庭夢(mèng)想基金，更有精美禮品 時(shí)間 : 中秋節(jié) 針對(duì)新客戶