【正文】 溝通，確認 后方可對外發(fā)布。本廣告為要約邀請，買賣雙方的權利及義務以雙方簽訂的《房地產買賣合同》為準。第二節(jié) 報紙廣告〇〇〇〇〇 每個 報紙廣告須在不顯眼位置標注風險提示。〇〇〇〇〇 總 部營銷管理中心必須在周一 17：00 前將各項目的廣告及媒體投放計劃審核完畢，簽署意見后報置業(yè)公司總經理審批。６、活動建議 ：現場人氣活動等活動方案。２、價格建議 ：包括針對目前房源的價格調整建議，是否申請推出特價房源，調整時間等內容。〇〇〇〇〇 月度 營銷方案必須包括的內容有：當月銷售總結（1）當月市場分析（2）當月銷售狀況（3）總體剩余貨量分析（4）來電、來訪及成交客戶分析下月總體營銷思路（1）推貨步驟:下階段主推貨源，產品類型等。 詳細列出解籌所需的物料名稱，數量，負責 準備該物料的單位名稱。〇〇〇〇〇 開 盤解籌方案必須包括的內容有：公開發(fā)售概況開售時間 開售方式：一般采用抽簽解籌方式開售地點：一般選擇現場銷售中心解籌開盤當天分區(qū)功能布置圖新客戶動線圖公開發(fā)售現場流程以公開發(fā)售抽簽認購流程圖的方式規(guī)劃出當天解籌流程并附以必要說明。（2）圍蔽方案：對于銷售區(qū)域內現場環(huán)境未達到展示條件的，要以圍蔽的形式進行包裝，并標示清晰圍蔽范圍及形式。 （2）收取誠意金認籌的時間節(jié)點。（3）首期總可售貨量示意圖：在項目總規(guī)圖中標識出首期可推售貨源的位置及每棟均價建議。（3）媒體組合：根據實際需求制定。? 自然生態(tài)環(huán)境? 區(qū)位價值? 交通條件? 項目規(guī)模? 規(guī)劃設計? 建筑特色? 園林環(huán)境? 產品特色? 精裝品質? 內部配套? 物業(yè)管理? 品牌實力? 性價比高（2）項目賣點提煉的表述以文字+圖片的形式，每個賣點一頁PPT。〇〇〇〇 開盤前重點營銷策劃及準備工作方案必須由以下內容版塊構成：第一部分：項目工程現狀第二部分：項目賣點提煉及核心賣點第三部分：開盤廣告設計方案第四部分：開盤媒體計劃第五部分：開盤推貨策略第六部分：開盤前總體部署及認籌蓄客工作第七部分：現場布置、圍蔽方案及物料設計第八部分：開盤前籌備工作時間倒排表 〇〇〇〇〇 開 盤前營銷策劃方案的注意事項要求如下：項目工程現狀（1）必須以現場實景照片的形式反應工程現狀。（5）新增樣板房或二期樣板房方案中必須附首期樣板房情況。樣板房選擇的其他要求：（1）各項目每期樓宇必須建樣板房，原則上要求每期樓宇的不同戶型都必須建樣板房。〇〇〇〇 銷售中心、樣板房、銷售開放園區(qū)的選擇及建設方案具體要求原則如下：選擇銷售開放區(qū)力求在開盤時能最好的展示項目的景觀、園林等優(yōu)勢，其中銷售開放區(qū)的設置需綜合考慮到工程后期施工與進度、園林景觀、配套等因素。〇〇〇〇 樣板房方案申報須包括以下內容：項目規(guī)劃樓棟分布情況、項目 戶型分布比例、樣板房位置、裝修標準、軟裝標準、看樓通道、銷售中心 選址及功能分布說明、完成時間及相關要求。若所售樣板房已為現樓的，須與客戶書面約定按現狀交樓，公司不再承擔維修責任。〇〇〇〇 樣板房銷售管理的具體規(guī)定如下：銷售樣板房之前，各地區(qū)營銷部須核實裝修標準及室內家私家電等，并根據實際情況定價（帶軟裝的須報成本及定價建議），報總部營銷管理中心審批通過后方可銷售。工程部因當期樓宇施工需要須關閉樣板房或銷售環(huán)境的，須征求營銷部意見，并報請公司總經理審批。若未做好檢查工作導致樣板房資產有損失或遺失的，將直接追究相關責任人的管理責任。若未經公司領導審批同意而擅自施工的，將追究相關部門負責人的責任。樣板房軟裝進場 2 日內，營銷部須聯同當地工程部、軟裝公司對樣板房軟裝物品進行驗收后造冊登記（登記完畢后由營銷部保管），記錄軟裝實際數量及狀態(tài)，對不符合銷售要求的不予以驗收并責成軟裝公司限期整改。8 / 82營銷部是樣板房建設的監(jiān)督部門，應該按照公司制定的節(jié)點計劃監(jiān)督、 檢查樣板房建設情況，并將樣板房檢查及工程進度情況表報分公司總經理、工程部、總部工程管理中心和總部營銷管理中心，確保樣板房開盤前開放使用。其中商務標評審須與成本控制部共同確定。（4）各分公司的營銷部為各樓盤樣板房主要責任部門：負責監(jiān)督樣板房建設準時完工；對已交付使用的樣板房進行日常管理及維護；負責樣板房后期定價上報及銷售工作；負責落實軟裝方案效果及布置工作；負責樣板房、看樓通道的圍蔽及包裝。 7 / 82第二章 樣板房管理第一節(jié) 樣板房管理制度〇〇〇〇 樣板房基本定義及相關主要管理部門職能：樣板房是指按實際交樓標準設計施工的樣板單位及根據樓盤的主題風格設計、配有家電、家私等的示范單位。定價系數表按照統(tǒng)一表格打分后，分產品類型，計算得出我司項目不同類型產品的均價。6 / 82〇〇〇 項目定價調研報告主要包括以下內容：整體市場情況分析提供項目所在城市前 6 個月總體市場狀況分析，包括成交量、成交套數、成交均價、成交面積等。〇〇〇關于其他 補充建議部分主要包括：戶型優(yōu)化及創(chuàng)意產品設置、內部配套優(yōu)化、內外環(huán)境美化等等。內容包括：項目規(guī)模、產品結構及戶型配比、項 目配套、建筑特色、 規(guī)劃特色、園林景觀特色、銷售價格、銷售進度等。〇〇〇關于項 目市場調研分析部分主要包括：數據時效性要求：項目調研時前三個月至半年時間。〇〇〇《項目 規(guī)劃調研報告》應詳細解讀市場情況、地塊所處區(qū)域情況、地塊規(guī) 模面貌、建設指標要求、目 標客 戶調研等，最終得出規(guī)劃戶型配比建議。〇〇〇《項目 規(guī)劃調研報告》具體包括以下四部分內容：項目地塊分析；項目市場調研分析；項目規(guī)劃調研結論；其他補充建議。當地市場供求現狀分析及走勢預測。 （備注：附參考樓盤對比表格及圖片）項目個案點評，內容包括：產品類型、 銷售情況、 經典戶型點評、綜合分析等內容。 第二節(jié) 項目定價調研報告〇〇〇 項目定價調研報告，需在開盤前一個月由分公司 營銷部完成，并上報總部營銷管理中心審批。區(qū)域市場情況分析提供區(qū)域市場總體介紹及近期市場分析。 （計算方式：項目某產品均價＝我司項目總分競爭產品加權均價/競爭產品加權平均總分）。相關部門職能：（1）總部營銷管理中心負責樣板房審批看樓通道的圍蔽方案，監(jiān)督樣板房建設及樣板房的銷售管理工作。（5）各分公司的工程部為各樓盤樣板房的建設單位，負責進行銷售期間樣板房維修及保養(yǎng)工作。（7）各分公司的物業(yè)管理職能部門負責樣板房及銷售環(huán)境安保和保潔工作。工程部須按公司節(jié)點計劃完成樣板房、銷售通道、園林環(huán)境的建設，同時 確保樣板房室內、室外及周邊銷售環(huán)境的雜物清理完畢。樣板房驗收合格后，工程部與營銷部正式交接，營銷部再委托物業(yè)管理職能部門負責樣板房日常管理；若樓盤正式發(fā)售時樣板房仍未達到驗收標準的，工程部須書面呈報分公司總經理審批同意，由營銷部暫時先行使用，工程部負責在發(fā)售后 7 天內完成工程整改工作。〇〇〇〇 樣板房日常管理的具體規(guī)定如下：各分公司物業(yè)管理職能部門須在樣板房正式交付使用前保證客服人員、安保人員到位，樣板房正式交付當日，物業(yè)公司客服人員進場負責各樣板房的日常管理工作，每天須在樣板房開放前做好樣板房室內、室外及看房通道的清潔工作以保證樣板房的正常開放。樣板房若檢查發(fā)現有損壞的，營銷部須于當天對損壞情況進行登記并于當日書面通知相關部門予以整改，工程部負責整改維護，相關部門須在接到營銷部書面通知 3 天內完成整改工作（促銷期間須確保當天完成整改）。關閉期間樣板房暫時移交工程部進行管理。原則上同期同種戶型樓宇銷售率達 95％以上或同種戶型已經開放新樣板房的，原樣板房方可銷售。若所售樣板房為期樓的，則按交樓標準交樓，同時另行約定交樓時間。附總規(guī)平面圖（須標示樣板房樓棟、銷售環(huán)境及路線）、戶型平面圖（總規(guī)圖和戶型圖必須是經總部規(guī)劃設計中心確認或下發(fā)的）、售樓部布置平面圖等。 銷售開放區(qū)與施工區(qū)域設置要完全分開，不能相互交叉和重疊。（2）樣板房原則上需要整層都做，對應戶型一套做軟裝，一套做交樓裝修標準。12 / 82第三章 營銷方案第一節(jié) 新開盤項目前期重點營銷工作匯報〇〇〇〇 項目開盤前 60 天，分公司營銷部必須會同代理公司、廣告公司將《開盤前重點營銷策劃及準備工作》形成方案，以 PPT 的形式上報總部領導。（2）照片的拍攝時間必須為會議匯報方案的前一天。（3）由項目賣點提煉出項目核心賣點及定位語（定位語至少 5 條備選方案）。（4）媒體投放具體排期表。（4）推售單位貨量統(tǒng)計：以表格形式反映出首期可推售貨源、產品類型、樓棟 號、 銷售套數、面 積、金額等。交誠意金 1 萬或 2 萬元，客戶獲開盤額外優(yōu)惠。（3）物料設計包括以下內容：樓書，單張，戶型手冊，紙袋，名片等。解籌當天銷售中心內場布置圖及崗位說明解籌現場一般劃分為：簽到區(qū)、抽簽等候區(qū)、選房等候區(qū)、選房區(qū)、思考區(qū)、打單區(qū)、 財務 復核區(qū)、 簽約區(qū)等。 〇〇〇〇〇 項 目開盤前 15 天左右，分公司營銷部、代理公司將開盤活動方案與總部營銷管理中心討論、審核方案。（2）推廣策略：賣點提煉，報廣思路，廣告表現，短信，媒體排期，新聞炒作等（3）促銷策略 （4）現場活動 （5）其他配合工作：看樓車安排，派單點安排，戶外廣告更換建議，17 / 82現場布置，銷售人員培訓等。３、廣告思路：下周報紙廣告的投放的主要賣點信息提煉，投放版量等。７、樣板房建 議：是否需要新增樣板房等內容。〇〇〇〇〇 各分公司必須嚴格按總部審批后的媒體方案進行投放；短信投放當天必須將投放監(jiān)測情況及來電來訪情況（按截止 13:00、截止 18:00 兩次的來訪來電情況）及時報總部 營銷管理中心；每月將短信發(fā)送截圖原件、 電視投放監(jiān)測報告反饋回總部營銷管理中心 。風險提示內容如下（以麥迪森廣場為例）：預售證號：武房開預售【2022】418 號標準地名：麥迪森廣場本廣告相關內容、圖片是對項目所做的示意表現，僅供參考。第三節(jié) 新聞稿及軟文廣告新聞宣傳通稿按其性質分為項目日常銷售、品牌宣傳和重大事件三種類型。〇〇〇〇〇 所有新 聞宣傳通稿撰寫前相關責任人須研究新聞宣傳通稿的主題和發(fā)布目標，然后按組織程序撰寫。未經審批，不得向媒體或其他單位或個人通報公司正在討論或尚未最后確定之事項。〇〇〇〇〇 總 部重要新聞發(fā)布，各分公司營銷部媒介專員須緊密配合，負責 落實新聞刊發(fā)版面。〇〇〇〇〇 目前九州通集團 3D 樣片已經制作，新開 盤項目無需新做，按總 部模板根據項目需要配音配樂，在當地制作即可，成片須報總部營銷管理中心審核后投放。〇〇〇〇〇 各分公司根據項目及當地媒體投放特點，確有必要制作專項影視片的，在上報總部審批后，分公司營銷部必須以招標的形式選擇實力雄厚， 擁有多次為大型開發(fā)商或者大型項目拍攝宣傳片影視公司。〇〇〇〇 定稿后的小部分修改（規(guī)劃、促銷信息、建筑面積等）由分公司自行修改。〇〇〇〇〇 物料 設計所選圖要注意圖片版權歸屬問題，以免日后發(fā)生糾紛，在與廣告公司確定合同時，明確所有圖片使用版權由廣告公司負責。〇〇〇〇〇 營銷 部每周有制作任務時需編寫呈批報告，由當地公司總經理簽字確認后發(fā)單到采購職能部門，制作完畢后由營銷部及相關部門進行現場驗收，并在驗收單上簽字確認。〇〇〇〇〇 戶 型手冊及單張設計要求如下：戶型手冊是項目中關于產品詳細介紹的物料（根據項目需要也可制作成簡單實用的單張）其內容主要包括總規(guī)劃平面示意圖、戶型平面圖、戶 型分布圖、面積數據表、按揭 須知、 認購須知、風險提示（含預售證號）。 〇〇〇〇〇 海 報（單張、折頁）設計要求如下：海報（單張、折 頁）是項目信息宣傳的精華版，時效性強、內容豐富精煉、促 銷信息針對性強（與當期報廣形式相近），設計須遵循公司模板。放置位置要與相關部門進行溝通（工程部等相關部門）以便預留空間、電路等。（1）合作企業(yè)品牌展示：26 / 82將與項目合作的各類知名企業(yè)進行說明和展示，顯示強強合作，打造精品的實力?？煽紤]以 12 塊展板的形式 圖文并茂地介紹合作企業(yè)，以烘托項目的品質。② 裝修 類。展示柜的制作要以美觀、可拆卸、可更換內部樣品為原則。戶外廣告設計要以信息傳達性為主，畫面為輔，廣告字要醒目并且富有沖擊力。 外部圍墻的制作安裝需與開發(fā)部、工程部溝通（確保安裝位置屬于本項目紅線內），取得城管、工商部門批準后方可制作安裝。圍墻制作工期一般為 1 周（在工廠分塊燒焊，現場安裝并上畫面）,內部圍墻一般不超過 3 米。在安裝前營銷部要將安裝的位置，數量等詳細內容以業(yè)務聯系單形式發(fā)至開發(fā)部，待開發(fā)部征得相關政府部門同意后方可制作。29 / 82〇〇〇〇〇 每周現場氛圍布置主要指為了促進周末營銷工作，每周對項目內相關點進行包裝、布置，確保 現場氛圍良好，能有效的促進現場銷售。如果有需要上產品列表時，一定要確保設計美觀、列表內容具有沖擊力。落地氣