【正文】 新簽訂合同，補(bǔ)交土地出讓金。受讓人必須為取得土地使用權(quán)付出代價(jià)，既繳納土地使用權(quán)出讓金，表現(xiàn)為一定數(shù)額的貨幣。土地使用權(quán)出讓具有以下法律特征：（1） 土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為，或稱經(jīng)濟(jì)法律行為。土地使用權(quán)出讓是我國(guó)土地制度的一項(xiàng)重大改革，1998年七屆人大一次會(huì)議通過(guò)了《憲法修正案》，在憲法中刪去了禁止土地“出租”的條款，增加了土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容，為土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓提供了憲法依據(jù)。沒(méi)有經(jīng)濟(jì)效益的提高，不可能有社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，環(huán)境的改善；但是，又絕不能以犧牲社會(huì)效益和環(huán)境效益為代價(jià)，片面追求經(jīng)濟(jì)效益，必須做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益三者的統(tǒng)一。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該遵循的原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃的原則我國(guó)《城市規(guī)劃法》第29條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。土地開(kāi)發(fā)就是通過(guò)“三通一平”或“七通一平”，把自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旆课莺透黝愒O(shè)施的建筑用地，即把生地變?yōu)槭斓?。前者通常稱為土地開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)，后者則稱為房屋開(kāi)發(fā)。全面、正確領(lǐng)會(huì)這一概念應(yīng)當(dāng)注意如下兩點(diǎn)： 取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提如前所述，中國(guó)現(xiàn)時(shí)的土地所有權(quán)分為兩種，一是國(guó)家所有權(quán)，一是集體所有權(quán)。該法的適用范圍是：在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)，是建立我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)體系的重點(diǎn)之一。在許多發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)日益成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，成為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。綜合起來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)。從物質(zhì)形態(tài)上看，當(dāng)土地作為耕地或者空地時(shí)，它只是地產(chǎn)；當(dāng)在土地上建房時(shí)，地產(chǎn)與房產(chǎn)則連為一體，稱為房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。在我國(guó)，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未用地。就全國(guó)整個(gè)土地而言，大部分是在農(nóng)村，因而土地上沒(méi)有建筑物的占大多數(shù)，土地上有建筑物的占極少數(shù)；城市的情況則恰恰相反，土地上有建筑物的占大多數(shù)，土地上沒(méi)有建筑物的占少數(shù)。其中，當(dāng)土地單獨(dú)作為地產(chǎn)時(shí)，指的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)；當(dāng)房屋單獨(dú)作為房產(chǎn)或者出租時(shí)，指的是房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)；當(dāng)土地與房屋連為一體時(shí)，指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。房地產(chǎn)管理，包括房地產(chǎn)的行政管理、企業(yè)管理及物業(yè)管理等。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)金融的振興，對(duì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變革以及對(duì)整個(gè)社會(huì)政治的穩(wěn)定，都有極為重要的影響?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》的立法原則是：國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度的原則；國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件的原則。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地必須是國(guó)有土地，取得國(guó)有土地使用權(quán)是城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提；農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只有在由國(guó)家通過(guò)征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。土地開(kāi)發(fā)，也稱“三通一平”或“七通一平”。土地再開(kāi)發(fā)，就是在不增加城區(qū)現(xiàn)有土地使用面積的情況下，把城區(qū)原有土地進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，即進(jìn)行改造，通過(guò)一定量資金、勞動(dòng)等投入，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，以提高現(xiàn)有土地的使用功能，提高土地利用效益?！痹诔鞘虚_(kāi)發(fā)建設(shè)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是其中的重要組成部分。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針和原則這是在總結(jié)我國(guó)多年來(lái)城市建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，提出來(lái)的一條應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期堅(jiān)持的正確方針和原則。1998年12月，七屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)了修改《土地管理法》的決定，刪去禁止土地出租的規(guī)定，增加了“國(guó)有土地和集體土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。出讓土地使用權(quán)的一方是國(guó)家，一般是以各級(jí)人民政府土地管理部門(mén)為代表，稱為出讓人；另一方是自然人或法人，稱為受讓人。（2） 土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有限性和有期性。受讓方取得的土地使用權(quán)附有許多使用限制，如必須遵守出讓方制定的土地用途、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、配套要求等方面的條件，不得隨意更改。土地使用權(quán)出讓的方式土地使用權(quán)出讓方式，按《城市房地產(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：可以采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。（1）拍賣(mài)，又稱競(jìng)投。拍賣(mài)的一般程序是：出讓人發(fā)出拍賣(mài)公告，將土地使用權(quán)拍賣(mài)事宜向社會(huì)公布；競(jìng)買(mǎi)，即在拍賣(mài)場(chǎng)所，競(jìng)投人以報(bào)價(jià)方式向拍賣(mài)人作出應(yīng)價(jià)；簽約，應(yīng)價(jià)高者與出讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同；履約，受讓人交付土地使用權(quán)出讓金，出讓人交付土地，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，受讓人領(lǐng)取土地使用證書(shū)。招標(biāo)通常是以招標(biāo)通告的形式公告出讓的地塊的位置、面積、用途及其他相關(guān)事項(xiàng)。（3）協(xié)議出讓。協(xié)議出讓是一對(duì)一的協(xié)商，受讓人有較大的討價(jià)還價(jià)的機(jī)會(huì)，在實(shí)踐中容易產(chǎn)生土地條件相當(dāng)而出讓進(jìn)差別較大的情況，因此，1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》已限制這種方式的運(yùn)用。”（2）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的主要條款有：出讓合同雙方當(dāng)事人；出讓地塊的位置、面積和自然狀況；土地使用權(quán)出讓年限；土地使用權(quán)出讓金、土地使用金價(jià)格；出讓地塊的用途及規(guī)劃要求、建設(shè)管理要求；交付出讓地塊的期限和方式；有關(guān)土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓的條件；違約責(zé)任?！保?）土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃《城市房地產(chǎn)管理法》第9條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。建設(shè)用地計(jì)劃，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的組成部分，是加強(qiáng)土地資源宏觀管理的重要措施，是審批建設(shè)用地的依據(jù)之一。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬訂方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)實(shí)施。土地使用權(quán)劃撥具有以下法律特征：（1）土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為，國(guó)家行使社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理者的行政權(quán)力，將土地使用權(quán)進(jìn)行分配和調(diào)整?！秶?guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得抵押。條件：土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；這就排除了非營(yíng)利性的單位，如機(jī)關(guān)、事業(yè)單位享有此項(xiàng)權(quán)利的可能性。如果是以拍賣(mài)或招標(biāo)方式實(shí)現(xiàn)，則等于國(guó)家已把劃撥的土地使用權(quán)收回。 國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處理國(guó)有企業(yè)的改革，是指國(guó)有企業(yè)實(shí)行公司制改造、組建企業(yè)集團(tuán)、股份合作改組、租賃經(jīng)營(yíng)和兼并、合并、出售等改革。但在處置土地使用權(quán)時(shí)必須注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：（1）土地使用權(quán)必須是權(quán)屬合法、無(wú)爭(zhēng)議，并已辦理了土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)證書(shū)。地價(jià)評(píng)估結(jié)果必須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)確認(rèn)。（4）土地用途必須符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)符合城市規(guī)劃，需要改變用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，補(bǔ)交出讓金或有關(guān)土地使用費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，以獲取盈利為直接目的，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須講究經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)內(nèi)容直接關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和人民生命財(cái)產(chǎn)安全，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有較高的專業(yè)技術(shù)要求，所以，法律對(duì)其設(shè)立有嚴(yán)格的條件、程序規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須依法設(shè)立。（2）兼營(yíng)企業(yè)　　　　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兼營(yíng)企業(yè)，是指經(jīng)批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的的其他企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件和程序（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上扮演著最為活躍的角色。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后得30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府確定的部門(mén)備案?！保ǘ┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)注意的問(wèn)題房地產(chǎn)交易，特別是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押經(jīng)常涉及土地或土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附著物之間的關(guān)系，即房地之間的關(guān)系?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》均從立法上予以界定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)具備的條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地的條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。按照上述法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)的批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同《城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得方式?！辈还芰魍ㄟ^(guò)程經(jīng)幾次易手，都不能改變?cè)鲎尯贤?guī)定的年限。三、房地產(chǎn)抵押（一）房地產(chǎn)抵押的概念和性質(zhì)房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔(dān)保的行為。抵押權(quán)在債權(quán)期限屆滿不被清償時(shí)行使，同時(shí)抵押權(quán)隨主債權(quán)的消失而消失。抵押權(quán)是一種優(yōu)先受償權(quán)抵押權(quán)的實(shí)質(zhì)即擔(dān)保的目的在于，抵押權(quán)人得以通過(guò)實(shí)現(xiàn)抵押物的價(jià)值，優(yōu)先受償。（1）簽約房地產(chǎn)抵押，應(yīng)先由抵押人持土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)或房屋預(yù)售合同與抵押權(quán)人簽訂書(shū)面房地產(chǎn)抵押合同。根據(jù)申請(qǐng)驗(yàn)閱文件，在收件簿上載明名稱、頁(yè)數(shù)、件數(shù)，并給申請(qǐng)者開(kāi)具收據(jù)。（三）房地產(chǎn)抵押的范圍房地產(chǎn)抵押的范圍包括抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍和抵押物的范圍。抵押合同另有約定的，按照約定。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第51條：“規(guī)定房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。如果在建房屋已經(jīng)能夠成為某種經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，具有經(jīng)濟(jì)上的利用價(jià)值，則可將在建房屋視為抵押權(quán)效力所及范圍之內(nèi)?！痹摋l解釋說(shuō)明抵押權(quán)設(shè)定時(shí)的在建房屋，屬抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍。房屋租賃的條件房屋是一種