【正文】 明、天線、中央空調、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等。 顧問期限內，顧問團除完成上表中提及的現場工作外，同時將全程跟進項目的竣工驗收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時提供相應的咨詢指導服務。說明： 顧問團人員將根據各階段工作內容要求，由包含有質量管理、機電設備、土建、空調、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為該項目服務。實操指導（十二個月）顧問團3~5人定期赴現場考察指導赴現場工作4次，每次23個工作日。 定期對項目管理商進行全方位考核，并提出整改意見。 由顧問團根據駐場顧問及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的管理經驗為項目度身訂造一整套物業(yè)管理實施方案，完成合同約定的各項工作內容?！?顧問團工作職責：顧問團由一批有著豐富管理專業(yè)經驗的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實操指導和服務質量跟蹤三個階段針對項目進度并結合發(fā)展商的需要定期赴現場考察指導，具體安排如下：216。216。216。三 駐場顧問和顧問團工作職責◆駐場顧問工作職責：根據項目的實際情況，在實操指導階段中海將于項目現場派駐兩名物業(yè)管理資深人仕分別擔任駐場經理主管全面工作和安保顧問，常駐物業(yè)現場負責以下各類工作：216。在公司顧問團與駐場顧問二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎。深圳市中海物業(yè)管理有限公司針對以上兩個項目的實際情況特制定本物業(yè)管理顧問服務方案，以下將就所提供的物業(yè)管理顧問服務方式作以系統(tǒng)的闡述。項目的定位高檔，將超大規(guī)模園林設計與獨特的建筑風格相融合，建成后將成為廈門唯一的新外灘國際化濱海高尚園林社區(qū)。 項目規(guī)劃用地約27000平方米，總建筑面積約22萬平方米，其中12層的裙樓將建成長達700多米的濱海休閑購物廣場。第一部分 顧問方式概述及顧問期限確定一、 顧問方式概述： 為保證海濱新城項目有一個高起點的物業(yè)管理水平及服務質量，發(fā)展商廈門華僑城房地產開發(fā)有限公司和廈門禹洲房地產開發(fā)有限公司擬聘請深圳市中海物業(yè)管理有限公司為本物業(yè)物管工作的顧問商（以下簡稱“顧問商”），指導發(fā)展商下屬的物業(yè)管理公司（以下稱“管理商”）負責海濱新城的物管工作的具體實施運作；以便利用中海物業(yè)在人力資源、經驗、管理經驗、技術、模式、制度以及規(guī)范化的服務體系等諸多方面的優(yōu)勢提供高品質的物業(yè)管理顧問服務。 顧問商提供顧問管理服務的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準、高質素的管理隊伍，同時中海物業(yè)良好的品牌效應也會促進海濱新城和的租售；在顧問期限內，顧問商允許發(fā)展商就海濱新城和向外界使用“中海物業(yè)顧問管理”等文字進行宣傳推廣。 全面考察項目，熟悉物業(yè)所在地物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商的該項目顧問團。 將項目物業(yè)管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進度及時反饋給顧問團，以獲得技術支持，并協(xié)助管理商落實解決。 日常物業(yè)管理工作的培訓、指導、咨詢。 前期介入階段預計赴現場考察3次，每次工作23個工作日：l 首次考察擬安排于項目簽約兩周內l 設施、設備、材料集中選型階段擬赴現場工作1次l 工程交接驗收階段擬赴現場工作1次216。216。216。駐場顧問2人常駐現場作日常指導本階段內常駐現場實地工作。 前期介入階段，顧問團人員通常為機電設備、土建、空調、消防、電梯等專業(yè)人仕，樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等專業(yè)人仕將依據項目進展的不同階段的實際需要予以選派。第二部分 顧問管理工作范圍 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的公用設施的維修、養(yǎng)護和管理。 公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護與管理。 對本物業(yè)實行二十四小時全封閉式安全管理，確保安全。1 協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務費等政府規(guī)定的各項費用，維護全體物業(yè)使用人的公共利益。（二） 根據我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經驗，從物業(yè)管理的角度對項目的各種設施、設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項目的投入上既能準確把握未來業(yè)主的實際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質量。（三） 從業(yè)主/住戶使用的角度，提出專業(yè)建議：如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施；如從業(yè)主使用的角度提供戶型設計、各種管道設計等方面的，以方便業(yè)主裝修及使用，減少將來物管的難度。（八） 指導發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設備安裝和調試工作，確保工程質量。（十二）配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質等級證書等資料。（二） 協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機構設置、擬定人員編制：216。216。 清潔定額費用測算；216。 協(xié)助對招聘人員進行筆試、面試、實操考核。 協(xié)助對操作工進行操作培訓；216。（五） 協(xié)助管理商培訓各專業(yè)物管工作人員（管理層和操作層），協(xié)助對各專業(yè)技術工人進行考核及資格等級的評定，以確保人員素質。 協(xié)助成立入伙接管驗收領導小組。 協(xié)助發(fā)展商制定“三通”及其它項目入伙必備目標方案。（八） 指導管理商對設備外觀出現的缺陷進行整改，對維修保養(yǎng)工作的程序等 級進行劃分，對運行中的設備進行節(jié)能改造以利于提高設備管理質量。（十二）指導會計核算，幫助進行財務成本分析，提高經濟效益。 協(xié)助制訂入伙計劃。 指導制定管理費預算，管理成本核算方案，根據本物業(yè)所在地政府物價部門的有關規(guī)定協(xié)助制定各項收費標準。 協(xié)助發(fā)展商完善入伙必備條件（例如：通知發(fā)展商與當地郵政部門聯(lián)系落實郵編、通郵時間及報刊訂閱等）。 指導制定入伙后各專業(yè)服務分派方案。本期時間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經驗及工作技巧。 指導成立入伙期各工作組，制定各個工作組責任制度。 協(xié)助發(fā)展商有關部門在集中入伙期間實行聯(lián)合辦公，提供一條龍服務。216。216。216。216。216。正常管理期指物業(yè)現場大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成，小區(qū)環(huán)境的維護、機電設備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期。 指導建立嚴格的封閉化安全管理制度，包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。 指導建立財務管理制度、財務人員崗位責任制，提供專業(yè)財務收費系統(tǒng)軟件并對該系統(tǒng)操作提供業(yè)務培訓、使用指導等工作。 按照ISO9002國際質量保證體系標準建立物業(yè)管理規(guī)范及相應文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。 顧問團定期對項目進行考評，并就各專業(yè)所涉及的內容、范圍進行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況：l 各項管理規(guī)