【正文】 勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。三）紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。配套設施開發(fā)成本：指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入庫存商品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。要核算庫存商品的成本，必須明確庫存商品成本的種類和內容。 (4) 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等庫存商品成本，均應單獨作為成本核算對象。(3) 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。第三章 成本核算對象的確定31 成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監(jiān)控的要求。第五步：編制項目生產成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第二章 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。房地產成本核算規(guī)范 第一章 總 則11 為了加強成本管理，規(guī)范公司房地產生產成本核算，正確計算庫存商品成本，便于成本資料的比較和分析，根據國家頒布的有關會計準則、會計制度以及公司董事會和集團公司的管理要求，制定本規(guī)范。第二步：設置有關成本核算會計科目，核算和歸集生產成本費用。第六步：正確劃分已完工和在建庫存商品之間的生產成本，分別結轉完工庫存商品成本。32 各單位可根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對象。A、成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤入房屋等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。庫存商品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。代建工程開發(fā)成本：指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。四）拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。（2）規(guī)劃設計費：規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。 項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。四）臨時設施費1）臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用2）臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用3）臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費4）臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用 建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用，按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。一） 室外給排水系統(tǒng)費主要包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)二） 室外采暖系統(tǒng)費主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用三） 室外燃氣系統(tǒng)費主要包括管道系統(tǒng)、調壓站四） 室外消防系統(tǒng)費主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站五） 室外消防系統(tǒng)費六） 室外智能化系統(tǒng)費主要包括電信網絡系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)七）環(huán)境設計費八）綠化建設費：區(qū)內、區(qū)外綠化支出九）建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等十）道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等十一）圍墻建造費： 包括永久性圍墻、圍欄及大門十二）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈十三）室外背景音樂十四）室外零星設施：各種指示牌、標識牌、示意圖等配套設施費指房屋開發(fā)過程中，根據有關法規(guī)，產權及其收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。(4) 對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。）一）工程管理費1）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用2）預結算編審費：為編制、審查施工圖概算、預算、結算所支付的費用3）行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費。12）銷售模型費13）展銷費：展位費、布置費、制作費等14）其他三）資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。第五章 會計科目與帳簿設置51 “生產成本”科目：核算產品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。項目 在建一期 住宅 裙樓 地下室 在建二期 52 “開發(fā)間接費”科目：歸集和分配與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與樓盤推廣銷售有關并發(fā)生在開盤前費用支出。53 “預提費用”科目：核算按權責發(fā)生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經發(fā)生或將要發(fā)生、但尚未結算或支付的成本、費用。在自定義資產負債表中，預提費用直接取帳套中“生產成本各成本核算對象的貸方余額”，存貨取帳套“生產成本各成本核算對象的借方余額”。 房地產成本核算科目明細表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注生產成本土地征用及拆遷補償費按前述明細各成本核算對象 成本核算對象可分層次設立。 B、按建筑面積計征（或補償）時：按成本核算對象的建筑面積來分攤。關于借款費用資本化 A、借款費用資本化的期限：自開發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費用可資本化，其間開發(fā)商主動實施的停工期間不包括在內；B、可資本化的借款費用包括：與開發(fā)項目直接相關的借款利息支出、匯兌損失等借款費用，但不包括借款手續(xù)費及傭金；C、可確定借款用途并專款專用于某特定開發(fā)項目的，可將借款費用直接計入受益的開發(fā)項目；不能分清具體用途的借款費用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標準在受益的各開發(fā)項目間分攤。 83 本規(guī)范自2007年1月1日起執(zhí)行。 如某房地產開發(fā)企業(yè)在某月份內，共發(fā)生了下列有關土地開發(fā)支出： 支付征地拆遷費　　 分配開發(fā)間接費　　 借；生產成本——商品性土地開發(fā)成本 貸：銀行存款 20 000 38 000 生產成本——自用土地開發(fā)成本 分配應記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應作： 10 000 已完土地開發(fā)成本的結轉 假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經開發(fā)完成并驗收，加上以前月份開發(fā)支出共1002 000元，應作如下分錄入賬： 1002 000 分項平行結轉法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發(fā)成本的對應成本項目。 這塊土地用于建造151出租房和181周轉房，其中151出租房用地1500平方米，181周轉房用地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為240元（648000元/1500+1200），應結轉151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元（240元1500），結轉181周轉房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為288 000元（240元1200），在總分類核算上應作如下分錄入賬： 648 000 前期工程費的核算基礎設施費的核算建筑安裝工程費的核算采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應根據企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“生產成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。 101　　商品房　　630 000元 101 1080000元504000元247。 采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“生產成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“生產成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。二、根據房地產開發(fā)企業(yè)的實際情況，可在本科目下設置“庫存材料”、“庫存設備”兩個二級明細科目。（二）自制并已驗收入庫的材料，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“生產成本”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。（七）發(fā)出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。２、應付賬款一、本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)因購買材料物資（含設備）和接受勞務供應等應付給供應單位的價款，以及因出包工程應付給工程承包單位的工程價款。（二）企業(yè)接受供應單位提供勞務而發(fā)生的應付款項，應根據供應單位的發(fā)票賬單，借記有關成本費用科目，貸記本科目，支付款項時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。（四）企業(yè)開出、承兌商業(yè)匯票抵付應付賬款時，借記本科目，貸記“應付票據”科目。三、預付賬款的主要帳務處理（一）企業(yè)預付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；（二）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；（三）企業(yè)與承包單位結算工程價款時，根據承包單位提出的“工程價款結算賬單”結算工程款，借記“生產成本”科目，貸記“應付賬款一應付工程款”科目，同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。生產成本一、本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。二、企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費用等。四、生產成本的主要帳務處理（一）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等，采用出包方式建設的，應根據承包企業(yè)提出的“工程價款結算賬單”承付工程款，計入本科目(有關成本核算對象的成本項目中)，借記本科目，貸記“應付賬款――應付工程款”科目。預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關庫存商品成本。七、“建筑安裝工程費”的核算程序“建筑安裝工程費”核算的一般程序是：１、施工單位根據合同約定，繳納履約保證金；２、開發(fā)商根據合同約定，支付一定的工程預付款、備料款；３、開發(fā)商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應到施工現場；４、施工單位報送“已完工程形象進度”，并提供《工程價款結算賬單》；向施工單位結算甲供材料價款，抵作工程進度款；開發(fā)商根據應付工程款扣除預付工程款、甲供材料價款后支付工程進度款；辦理工程結算，除預留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位?！±纾骸∧撤康禺a開發(fā)企業(yè)2004年5月開發(fā)建設電梯公寓一批，經過公開招投標，甲施工企業(yè)中標承建該工程?，F將相關帳務處理說明如下：〔例１〕該房地產開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。300萬元　貸：銀行存款 500萬元〔例3〕房地產開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯３部價款50萬元，鋼材和電梯已驗收入庫。帳務處理分為：借：生產成本――某項目――建筑安裝工程費 600萬元 貸：應付賬款――施工企業(yè)――工程款 600萬元〔例６〕次月初房地產開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應扣回預付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價撥的材料設備）80萬元，并代扣工程營業(yè)稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)?！怖贰骋院竺吭轮Ц豆こ炭钆c〔例6〕基本相似，其帳務處理就不再贅述。除應該預留的工程質量保證金275萬元、。 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內開發(fā)不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內非營業(yè)性配套設施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增