【正文】 售 2475 套，總銷售面積為 平方米，總銷售金額為 元，其中住宅均價(jià)為 元，非住宅均價(jià)為 元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，太倉市經(jīng)營性用地價(jià)格老城區(qū)達(dá)到了320萬元/畝，新城區(qū)達(dá)到了150萬元/畝，與2005年相比增幅超過了25%。第二章 房地產(chǎn)市場分析一、太倉市房地產(chǎn)市場宏觀狀況土地開發(fā)量近年來太倉市全面推行土地有償出讓制度，住房產(chǎn)業(yè)化快速發(fā)展，近幾年住房建設(shè)用地的供應(yīng)、出讓情況如表所示。加快城市化發(fā)展，應(yīng)該依托制造業(yè)和旅游業(yè)，大力發(fā)展商務(wù)服務(wù)、現(xiàn)代物流、會(huì)展業(yè)以及新興居民服務(wù)等，整體全面推進(jìn)太倉市的城市化進(jìn)程。需要指出的是：按戶籍人口計(jì)算，2006年太倉人均GDP達(dá)到4萬元，吳江為3萬元，正逐步縮小與昆山、張家港、吳江等同質(zhì)縣市的差距。截止2006年底，全區(qū)共引進(jìn)各類項(xiàng)目近1400家，總投資近300億人民幣，其中外資項(xiàng)目365家，總投資近30億美元。建區(qū)初期，創(chuàng)利稅總額為477萬元。他們中的80％來自農(nóng)村，80％的學(xué)歷是初中，以及小學(xué)。城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，但土地、生態(tài)環(huán)境等資源不能無限制擴(kuò)大。但同時(shí)也帶來挑戰(zhàn)。東瀕長江，與崇明島隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)，西連昆山市，北接常熟市。,，陸地面積為537平方公里。首先是城市基礎(chǔ)設(shè)施的壓力。根據(jù)測算，太倉的城市人口承載極限是120萬。l 開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展江蘇省太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于1991年，1993年11月被省人民政府批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)。至2003年，三項(xiàng)指標(biāo)分別達(dá)到了90億元、指標(biāo)增幅高達(dá)幾十倍。區(qū)內(nèi)總投資額超千萬美元的企業(yè)有50多家，形成了以電子信息、精密機(jī)械、汽車配件等工業(yè)項(xiàng)目為主，以房地產(chǎn)、旅游娛樂、生活服務(wù)等三產(chǎn)項(xiàng)目為輔的投資結(jié)構(gòu)。l 。l %，根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。由表可知，近年土地出讓的面積先增后減，主要原因有兩方面，一方面是因?yàn)?002004年住房建設(shè)用地供應(yīng)出讓的規(guī)模偏大，住房建設(shè)量、供應(yīng)量在一定程度上已超過了市場需求量；另一方面則是國家宏觀調(diào)控，緊縮土地開發(fā)量和供應(yīng)量。由于上海做為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭地位的帶動(dòng)，加上2010年上海世博會(huì)的召開，長三角經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然處于一個(gè)快速增長的水平，對土地的需求保持較高的水平，保守估計(jì)，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格將至少以每年10%的增幅增長，太倉市新城區(qū)的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格在三年后將可達(dá)到約300萬元/畝。 從 2007 年 01 月 01 日到 2007 年 7 月 3 日，共銷售 1630 套,總銷售面積為 平方米，總金額為 元，其中住宅均價(jià)為 元，非住宅均價(jià)為 元。二、太倉市酒店公寓走勢分析近年來，太倉商品房產(chǎn)品更新?lián)Q代急劇加快，新潮設(shè)計(jì)層出不窮，其中，酒店服務(wù)式公寓尤為耀眼。在房屋單套面積越做越大的行情下，市中心房屋價(jià)格不斷走高，而太倉酒店式公寓的房價(jià)大多在二十五元萬左右，這就大大吸引不愿離開市中心的客戶。l 隨著港澳臺人士及與蘇州，昆山等周邊城市在生意往來日益頻繁，都有利于港澳臺人士購買、租用或投資太倉酒店式公寓。三、個(gè)案調(diào)查分析案 名皇 家 麗 晶投資興建太倉盛世置業(yè)有限公司企劃銷售蘇州智盟推廣機(jī)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)上海交大安地物業(yè)管理售樓地址太倉市東倉路與惠陽路交界處售樓電話051282015555/82016666項(xiàng)目位置東倉路惠陽路口規(guī)劃用途商業(yè)、酒店公寓調(diào)查日期200771工程進(jìn)度一期部分封頂占地面積建筑樓層8總建面積層 高公寓:商鋪:面積范圍公寓：28－49商鋪：底層120均價(jià)公寓：5800元/m2主力面積40價(jià)格范圍57006200，商鋪800011000項(xiàng)目總投資4500萬元在售戶數(shù)324，其中15套商鋪暫不售綠地率%預(yù)定情況1w元定金開工日2006823去化率一期200套左右房源接受預(yù)定，但目前均未簽定購房合同開盤日2007630交房時(shí)間2007年底項(xiàng) 目 分 析該項(xiàng)目地處東倉路與惠陽路口，主體為酒店式公寓，今年6月30日開盤，200套公寓全部預(yù)定。（售樓處及項(xiàng)目實(shí)景）案 名寶龍今天推出的酒店公寓也受到市場的推崇，現(xiàn)在已經(jīng)沒有房源。廣場的南邊設(shè)置了一棟21層點(diǎn)式高級商務(wù)樓，北邊設(shè)置了兩棟32層的公寓樓及商務(wù)式公寓樓，裙房設(shè)大型商場和可分隔商鋪。容積率：地理位置：太倉老城區(qū)與開發(fā)區(qū)匯合處，東起錦州路，西靠太平路，北依上海路。l 酒店公寓市場需求旺盛，供小與求l 統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，保證繁榮與經(jīng)營的永續(xù)l 地段上的升值潛力案名由于本項(xiàng)目屬于復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看：有純正酒店式公寓、綜合性寫字樓、商務(wù)區(qū)商鋪，因此我們建議：l 項(xiàng)目總案名為：上海廣場l 項(xiàng)目總體推廣語：l 酒店公寓推廣案名：海上之戀l 酒店公寓推廣語：l 辦公推廣案名：海上之星l 辦公推廣語：l 商鋪推廣案名：海上之l 商鋪推廣語產(chǎn)品功能定位由于本項(xiàng)目屬復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，不同的產(chǎn)品應(yīng)采用各自細(xì)化的產(chǎn)品定位，因此我司針對，公寓、寫字樓、商鋪這三類產(chǎn)品，分別進(jìn)行產(chǎn)品定位，分析如下：l 公寓產(chǎn)權(quán)公寓的細(xì)化定位在公寓細(xì)化定位上，關(guān)鍵的問題是在公寓中是否需要設(shè)立酒店的功能。同時(shí)開發(fā)區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)成為綜合性的城區(qū)，商務(wù)活動(dòng)日趨頻繁。本項(xiàng)目中公寓部分的規(guī)模比例在50%左右，如果考慮酒店功能和投資服務(wù)型公寓兩種功能，其比重完全吻合較為理想的綜合建筑體酒店與公寓的規(guī)模比例。以下對兩類公寓進(jìn)行分析：投資型產(chǎn)權(quán)式酒店公寓酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。由于商務(wù)團(tuán)體客人對配套的要求比較高，而項(xiàng)目本身是公寓，配套設(shè)施與專門的酒店會(huì)存在一定差距，一方面雖然可以通過商業(yè)配套設(shè)施在一定程度上加以彌補(bǔ)，但另一方面可以將重點(diǎn)側(cè)重在短期居住的商務(wù)散客，因?yàn)槎唐诰幼〉纳虅?wù)散客承租能力較強(qiáng)，對于保持較高的經(jīng)營收益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對投資者的承諾有好處。同時(shí)服務(wù)內(nèi)容也是可選擇的，使物業(yè)管理費(fèi)降低，從而可以吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場所的企業(yè)等多種客戶，分散了市場風(fēng)險(xiǎn)。l 寫字樓區(qū)位決定地位，我們對寫字樓的定義—國際頂級5A寫字樓在定位辦公樓之前，我們首先要了解影響企業(yè)辦公選址的兩大因素區(qū)位及經(jīng)營成本。首先是區(qū)位，無庸質(zhì)疑本案的區(qū)位優(yōu)勢明顯，靠市區(qū)且周邊商務(wù)資源豐富。l 主力小套面積控制在60100M2左右。l 適合投資客戶，總價(jià)合理，投資門檻大大降低l 小套面積小，可適當(dāng)抬高銷售單價(jià)，開發(fā)利潤可實(shí)現(xiàn)最大化。在高質(zhì)量定位的前提下，此區(qū)域內(nèi)的商鋪投資潛力較大，甚至在未來幾年會(huì)成為商鋪中的稀缺資源。l 太倉工廠企業(yè)眾多，許多高級員工的住宿問題較難解決，住在工廠宿舍里不合適（沒有舒適的環(huán)境），租房子住又麻煩，所以這一類客戶群應(yīng)該有較大的市場需求，會(huì)占到本案酒店式公寓購買者的半壁江山。l 盡量吸引有經(jīng)營特色的經(jīng)營者，把本案的商經(jīng)業(yè)營成商務(wù)休閑廣場。 l 信息化程度高，對辦公場所的技術(shù)條件有強(qiáng)烈要求。三、SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢l 從太倉地理位置角度上看：太倉地理位置優(yōu)越，即沿長江又靠上海，是上海、蘇州兩大經(jīng)濟(jì)圈的交接處，經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)，將來發(fā)展趨勢看好；l 從太倉經(jīng)濟(jì)活力上看：太倉這幾年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，主要是三個(gè)外力的作用，一是港口經(jīng)濟(jì)，二是上海的直接輻射，三大量的外資投入。影響自住型公寓客戶購房心理。項(xiàng)目威脅l 從人口容量上看：太倉人口少，市區(qū)人口不足20萬，全市人口也僅有45萬。總結(jié)：明確的高端市場定位，整和利用已有的優(yōu)勢地段、產(chǎn)品規(guī)劃、服務(wù)理念、開發(fā)商品牌等等資源，制造差異化產(chǎn)品，拋開現(xiàn)存的市場、甩開競爭，成為真正意義上的與自身競爭。競爭指的是市場供求總量、直接與間接競爭對手們的價(jià)格情況。他在選購房地產(chǎn)時(shí)，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產(chǎn)商品的價(jià)格如何；二是以一定的價(jià)位購買該項(xiàng)房地產(chǎn)是不是值得。世紀(jì)廣場辦公、商業(yè)22住宅：3600辦公均精裝：5800商鋪：10000底層5A級寫字樓圣德商務(wù)大廈辦公、商業(yè)6辦公：4000一通二商鋪：8000均共72套以售29未售43寶龍綜合上述我司定義本案定價(jià)如下：酒店式公寓（精裝）：預(yù)計(jì)銷售均價(jià)可達(dá)5780元/M2綜合性寫字樓（精裝）：預(yù)計(jì)銷售均價(jià)可達(dá)6180元/M2商鋪：如一通二銷售：均價(jià)可達(dá)8800元/M2，如一通三銷售：均價(jià)可達(dá)6880元/M2（不推薦）裝修標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃建議詳見建議篇附四：價(jià)格明細(xì)表五、推廣方案推廣總策略l 突出開發(fā)區(qū)內(nèi)1500多家企業(yè)100000名白領(lǐng)為公寓式酒店提供了大量的高檔次基礎(chǔ)客源，同時(shí)企業(yè)很可能幫助員工集體租賃，增加資金回報(bào)的穩(wěn)定性從而帶出投資該公寓式酒店的發(fā)展前景與潛力；l 黃金地段：地處上海路與錦州路交匯處屬黃金稀缺地段，地理上交通的便利性與周邊商業(yè)環(huán)境及配套的優(yōu)越l 精裝修小面積房型投資門檻低，回報(bào)率穩(wěn)定增加投資人的信心，同時(shí)強(qiáng)調(diào)公寓的體量少基礎(chǔ)客源多很可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面從而刺激投資欲望。l 電視廣告由于電視廣告不利記憶故不宜做促銷廣告，但因其聲形并茂，感染力強(qiáng)，故宜做形象廣告，每次廣告的長度約為15秒鐘、30秒鐘。它能夠在項(xiàng)目附近形成很好的宣傳效果，對項(xiàng)目位置的具體確定起重要作用。憑借公司與各大報(bào)社長期合作而建立的良好關(guān)系，將推出一系列針對本項(xiàng)目各項(xiàng)優(yōu)勢的硬性平面廣告、研討軟文和評論性報(bào)導(dǎo)并結(jié)合新聞繕稿在各大報(bào)紙上發(fā)表，全力塑造商場的形象，開創(chuàng)知名度。投放策略綜合分析各媒體的特點(diǎn)，同時(shí)考慮預(yù)算等客觀因素。在媒體投放安排上，廣告投放富有節(jié)奏感，配合各階段的推廣思路和活動(dòng)安排，達(dá)到環(huán)環(huán)相扣、張馳有度。而進(jìn)駐的商家的導(dǎo)向性言論，無疑是最佳的投資正確性的有力證言。必須有導(dǎo)向原則的、有的放矢的、有計(jì)劃的開展，充分利用公關(guān)活動(dòng)帶來的社會(huì)效應(yīng)、新聞效應(yīng)，形成市民話題熱點(diǎn)、新聞熱點(diǎn)，始終使本項(xiàng)目處于正面積極的新聞焦點(diǎn)上。時(shí)間：2007年9月1日――2007年10月31日，為期2個(gè)月；工程進(jìn)度：前期工作（包含一期所有工程項(xiàng)目），售樓處及樣板房建