【正文】 知識(shí)點(diǎn)六：住宅的完工程度期 房從專業(yè)角度來(lái)說(shuō)，期房是指從發(fā)展商取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。高層住宅高層住宅，是指層數(shù)在16層以上的住宅。多層住宅多層住宅，是指層數(shù)為4至7層的住宅。SHOPPING MALLSHOPPING MALL，直譯為“步行街購(gòu)物廣場(chǎng)”，是目前國(guó)際上最流行、 經(jīng)營(yíng)效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開(kāi)放性的公共休閑廣場(chǎng)強(qiáng)烈吸引人氣；開(kāi)放性的對(duì)外交通設(shè)計(jì)，廣納周邊人氣；相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流；購(gòu)物與休閑良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。 （2）充分利用自然資源。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地。專家認(rèn)為，、“綠色住宅” 以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導(dǎo)，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，即在“以人為本” 的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段來(lái)創(chuàng)造一個(gè)舒適。雙景住宅應(yīng)該具備以下特點(diǎn)：（1）窗外有景。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺(jué)。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。TOWNHOUSETOWNHOUSE 通俗的解釋是聯(lián)排住宅，由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150－200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過(guò)50平方米，另外還有專用車位或車庫(kù)，離城不太遠(yuǎn)，價(jià)格不算太貴，屬中等偏高的水平。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)；個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公利房，一類是不可售公有住房。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收人家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。（1）內(nèi)銷商品房，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。監(jiān)理公司其職能是對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。承建商承建商，即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。4．資質(zhì)四級(jí)企業(yè)（1）自有流動(dòng)資金200萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于200萬(wàn)元。（3）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級(jí)以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。（5）近3年累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。（2）有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、。（4）具有5年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。其中一級(jí)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)最高。它反映一宗地的基本情況。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記．包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。首先應(yīng)該明確．房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，也就是說(shuō)，房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后．即作為業(yè)主您個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。土地使用年限從上地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)始計(jì)算。（2）工業(yè)用地五十年。三通一平三通一平是指在土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。 須經(jīng)政府及土地管理部門同意，并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過(guò)出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。房地產(chǎn)房地產(chǎn)，也稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。房地產(chǎn)銷售基本常識(shí)地產(chǎn)前沿第1章 售樓人員必備的相關(guān)知識(shí)1－1土地與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念房 產(chǎn)房產(chǎn)，是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。同樣，消費(fèi)者購(gòu)買商品房后，對(duì)該房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有以下幾種：（1）土地使用權(quán)的出讓。（3）土地使用權(quán)的劃撥。：土地開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)，是將“生地”開(kāi)發(fā)成可供使用的土地（即熟地）。七通一平七通一平，是指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整。?）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。情景演練問(wèn)：你們土地使用年限是多少年？答：我們的項(xiàng)目屬于居住用地，其土地使用年限為7O牟。當(dāng)然，房屋所占用的土地使用權(quán)是有年限限制的。具體來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程中產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類而形成圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。1．資質(zhì)一級(jí)企業(yè)（1）自有流動(dòng)資金2000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于2000萬(wàn)元。（5）近 3年累計(jì)竣工對(duì)萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于10人。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)10％以上。（4）具有2年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。（2）有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人。承建商的規(guī)模實(shí)力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質(zhì)量的直接保證。程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)劃分為若干工程類別。（2）外銷商品房，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列人正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。經(jīng)濟(jì)適用房不是人人都可以買的，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)買。上述兩類房均為使用權(quán)房。集資房集資房，是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金建造的房屋。廉租房我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收人者。19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，目前在歐美十分普及。社區(qū)容積率一般不超過(guò)0．6，其規(guī)模最好在15萬(wàn)平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。酒店式公寓所謂酒店式公寓，是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。智能化小區(qū)所謂智能化住宅小區(qū)，是指通過(guò)綜合配置住宅小區(qū)內(nèi)的各個(gè)功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動(dòng)化的新型住宅小區(qū)。（2）樓外有園。健康的生活環(huán)境，同時(shí)又要控制對(duì)自然資源的使用，實(shí)現(xiàn)向自然索取與回報(bào)之間的平衡。節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。（3）垃圾的分類處理。知識(shí)點(diǎn)五：住宅的層數(shù)劃分低層住宅低層住宅，是指層數(shù)為1至3層的住宅。多層住宅常出現(xiàn)于中小城市，其性能價(jià)格比較高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少，物業(yè)費(fèi)較低，是廣泛建造的一種住宅類型。其中，層數(shù)在4O層以上的為超高層住宅。習(xí)慣上，我們把市場(chǎng)上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、接間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工得正處在內(nèi)外激裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。存量房即二手房的書(shū)面稱呼，是相對(duì)首次成交的商品房而言。精裝修房精裝修房，簡(jiǎn)單地說(shuō)是帶上被子就能去睡的房子，但要說(shuō)的細(xì)點(diǎn)什么才是“精”卻很難找到一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。居住小區(qū)居住小區(qū)一般稱為小區(qū)，是指被城市中居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活活動(dòng)不穿越城市主要交通線為原則，并設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。（2）小區(qū)（級(jí)）路：一般用以劃分組團(tuán)的道路。配建設(shè)施與住宅規(guī)嫩與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。人均住宅用地面積（平方米/人）人均住宅用地面積＝小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。這樣的好處是動(dòng)靜分區(qū)明確，互不干擾。錯(cuò)層住宅戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。錯(cuò)層帶來(lái)空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想像得到，所以對(duì)于初次進(jìn)人這種住宅的人有較大吸引力。目前。如有孩子，也可有獨(dú)自的小天地?！按箝_(kāi)間，空殼型”戶型又稱“大開(kāi)間、自由分隔空殼型”戶型?！懊餍汀弊≌懊餍汀弊≌侵冈谧≌诮环繒r(shí)未經(jīng)裝飾，也不附過(guò)多的起居設(shè)施，僅是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙偽混凝土上面，房頂僅抹灰層，預(yù)留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。此外，對(duì)裝飾用品。 走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。玄關(guān)玄關(guān)就是登堂人室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。 隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?。抗震性、安全性和空間使用恍然是非常重要的。框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)住宅；，是級(jí)以鋼筋混凝土澆鑄承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、怪石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配賦部宅。剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗倒向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。此時(shí)，房間的分隔墻和預(yù)應(yīng)力廚房衛(wèi)生間分隔墻可以采用預(yù)制的輕質(zhì)隔墻來(lái)分隔空間，此種方式為日后的室內(nèi)裝修改造帶來(lái)了較大的方便之處，深受廣大住戶歡迎。砌體結(jié)構(gòu)通俗地講，砌體結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚（或其他砌體材料）墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻作承重作用，理應(yīng)受到充分的重視，非承重墻僅承擔(dān)自重不承擔(dān)上部荷重，可作為間隔墻使用。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高?，F(xiàn)在，建設(shè)部已經(jīng)把鋼結(jié)構(gòu)房屋作為一種綠色環(huán)保建筑列為全國(guó)重點(diǎn)推廣項(xiàng)目。板 樓從建筑物本身來(lái)說(shuō)，板樓和塔樓反映的只不過(guò)是一個(gè)建筑物的長(zhǎng)、寬、高之比。目前市場(chǎng)上流行的板樓主要有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式，的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。2）均好性強(qiáng)。通常而言。同時(shí)，板樓也有兩項(xiàng)缺點(diǎn)：1）建筑密度低，房?jī)r(jià)高。這種樓房的高度從12層以上到35層，超過(guò)35層是超高層。4）居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。但同時(shí)，小開(kāi)間住宅也存在著許多弊病。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：、。層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。知識(shí)點(diǎn)五：住宅建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑容積率所謂建筑容積率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（總用地面積）之比，這里的建筑面積應(yīng)把附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。這里的建筑物基底面積應(yīng)包括構(gòu)筑物的基底面積。綠地率所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。這里必須注意，綠地率不同于綠化覆蓋率。如地下車庫(kù)、化糞池這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度，也就是說(shuō)在上面種植的大型喬木成活率較低，”所以計(jì)算綠地率時(shí)不能計(jì)入。知識(shí)點(diǎn)六：建筑配套與建筑材料會(huì) 所所謂會(huì)所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。RUN 智能家居布線系統(tǒng)RUN智能家居布線系統(tǒng)，是一種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，建立在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之上，以TIA/EIA570A為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所有弱電（電話、電腦、視頻、BA）的應(yīng)用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個(gè)房間的通訊插座和面板，并可簡(jiǎn)單地自動(dòng)連接相關(guān)設(shè)備，如電腦、電視、傳真、防盜警報(bào)系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境1－3商品房銷售基本知識(shí)與法律常識(shí)知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將符合規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)，如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓等。商品房預(yù)售條件