【正文】 全部計入套內(nèi)墻體面積。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。④房屋被政府沒收或拆除（點評： ）15商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名，應(yīng)如何辦理商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名的，具有直系親屬關(guān)系(如夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系)，可在預(yù)售契約上更名，辦理時應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦理。購房者若不經(jīng)意或由于其他原因購買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔(dān)一定的風(fēng)險。發(fā)證編號。將紙對著光亮處，則可見高層或多層水印房屋。首頁，即發(fā)證機關(guān)蓋章頁有上下等寬、對稱，左右等寬、對稱的咖啡色花紋邊框?！　F花。在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是建設(shè)部公告的全國統(tǒng)一編號。印制精良者為真，印制粗糙者為偽。第三，增加了防偽功能，如注冊號、團花、水印等。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨家印制，保證了權(quán)證的規(guī)范、標準、統(tǒng)一，增強了權(quán)證的權(quán)威性。（點評： ）13巧識房產(chǎn)證的真?zhèn)问紫?，格式?nèi)容不一樣?！币虼耍绻谴黉N廣告的，要標明贈品的細節(jié)?！薄　　胺康禺a(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。同時廣告中，應(yīng)載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售機構(gòu)名稱和銷售許可證書號。11 問：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人沒有在合同中約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，根據(jù)法律規(guī)定，按什么原則處理？答：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給賣受人,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利、承擔(dān)責(zé)任。（點評： ）5 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照哪些規(guī)定執(zhí)行？答：按照《中華人民共和國擔(dān)保法》，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 1 問：商品房現(xiàn)售、預(yù)售的含義？答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付者房價款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。（點評： ）6 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人？答：否7 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行哪些規(guī)定？答：應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準確。10 問：《商品房銷售管理辦法》對按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋有哪些規(guī)定？答：按套（單元）計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。但是，該規(guī)定第六條第二款又規(guī)定，“廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項”?！睋?jù)此，如果在期房銷售中，涉及到規(guī)劃道路、配套設(shè)施、物業(yè)管理等內(nèi)容，而有關(guān)內(nèi)容又尚未實現(xiàn)時，應(yīng)當(dāng)事先告知。此外，根據(jù)《反不正當(dāng)競爭法》和《關(guān)于禁止有獎銷售活動中不正當(dāng)競爭行為的若干規(guī)定》，如果售房時，采取抽獎式的有獎銷售，最高獎的金額不得超過五千元人民幣。新的房屋權(quán)屬證書由建設(shè)部設(shè)計監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。其次，權(quán)證印制質(zhì)量上乘。第四，發(fā)證機關(guān)和用印真實。最重要、最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點和防偽功能?！　“l(fā)證機關(guān)(蓋章)。在封面里頁有土紅、翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花?；y細膩、清晰。　　編號。即首頁花邊框內(nèi)上端有由發(fā)證機關(guān)編列的權(quán)證號碼?？赡茉斐傻牟涣己蠊校孩偃〉脵?quán)屬證件的時間沒有保證。（點評： ） 16為什么要辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以通過房地產(chǎn)管理部門對房屋買賣交易的合法性和唯一性進行確認，有效保證買賣雙方的合法權(quán)益?！　√變?nèi)建筑面積的計算方法：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積?！　∩唐贩糠謹偟墓媒ㄖ娣e計算公式：　　公用建筑面積=整棟建筑的面積各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。 18哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分攤給住戶可分攤的公共部分為本幢樓的大堂，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。21什么是套內(nèi)墻體面積商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間，儲藏室、壁柜(不吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。25什么是使用率？什么是實用率？住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。27“五證”是指什么？商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國有土地使用證，建設(shè)工程開工證，商品房預(yù)(預(yù))售許可證。29單位不給上住房公積金如何解決？按照《住房公積金管理條例》規(guī)定，住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。　　對于尚未建立住房公積金的企業(yè)職工，可向北京市住房資金管理中心或所屬分中心舉報。如已發(fā)到住房公積金繳存卡的交存人可 通過工、建兩行的自動取款機查詢；(2)參照2000年京資中心計字088號文件；(3)一般應(yīng)到資金管理中心領(lǐng)取申請表，一些代辦公司在管理中心領(lǐng)取申請表后發(fā)給個人也是可以的，但應(yīng)用原件(資金管理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公積金交存的資金管理中心或分中心，第二步到分中心申請，領(lǐng)取材料，第三步分中心初審，第四步銀行調(diào)查，填寫合同，第五步放款，需帶的材料因各人購房等情況不同而不同，可以申請貸款時問分中心。我老公現(xiàn)有公積金5000元，繳費已兩年多；我現(xiàn)有公積金1680元，繳費6個月，問用公積金貸款可貸多少？　　答：(1)目前政策沒有規(guī)定公積金建立期限與貸款資格問題，但政策有可能近期有一些調(diào)整；(2)參照2000年京房資中心計字088號文件計算貸款額度。 36交納公積金1年，現(xiàn)計劃出國，能夠提取住房公積金和住房補貼？問：我即將要出國留學(xué)，在此之前我在單位工作了一年，并交納過公積金。但需出具出國一年以上的居留證明。答：支取住房公積金一般需要通過單位到本人住房公積金交存機構(gòu)辦理相關(guān)手續(xù)，個人需要提供本人購房合同及首會款發(fā)票。貸款辦理手續(xù)，一般應(yīng)在一個月左右，但會因借款人情況的不同而有所不同?！　?4)實行住房貸幣分配的人員承租住房時，可憑房屋租賃合同，每半年向市公積金中心申請?zhí)崛∫淮伪救嗣碌淖》垦a貼用于交納房租。　　(8)職工與單位終止勞動關(guān)系或辭去公職、擅自離職或被辭退、除名、開除的，原工作單位應(yīng)從上述行為發(fā)生之日起停止計發(fā)住房補貼，并將已計發(fā)情況記入本人人事檔案。職工去世后，其名下的住房補貼本息余額可由其繼承人一次性提?。灰艳k理住房抵押貸款的，由其繼承人償還貸款本息。目前，行政機關(guān)和事業(yè)單位已經(jīng)實施，企業(yè)根據(jù)自身的條件參照執(zhí)行。無房職工的補貼面積，按規(guī)定的住房補貼面積的乘積。　　住房補貼的資金來源主要有三大塊：一是國家下?lián)艿慕ǚ抠Y金；二是單位售房資金；三是單位多種渠道籌集的資金?！　?3)按月補貼方式，主要針對新職工，在住房補貼發(fā)放年限內(nèi)，按月計發(fā)。這對于以自住為目的購房者來說不僅可以減輕單純勞動收入，逐月償還銀行貸款本息給維持家庭正常生活帶來的負擔(dān)，同時也可以利用出租房子的收入，加大逐月償還貸款本息的數(shù)額，縮短還款期限，減少利息負擔(dān)。那么，每月應(yīng)償還的貸款本息總額為4284元，占家庭月收入的54%?！　倪@些數(shù)據(jù)，我們不難看出，以租金償還貸款確實是減輕貸款購房者還貸壓力的一種有效途徑。 42怎樣辦理房地產(chǎn)抵押登記？房地產(chǎn)抵押登記一般包括抵押權(quán)設(shè)定的登記和抵押權(quán)實現(xiàn)后的登記兩個環(huán)節(jié)。辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供下列文件或其復(fù)印件：　　(1)主合同及抵押合同；(2)抵押當(dāng)事人的資格證明或法人資格證明；(3)《國有土地使用證》或《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；(4)以期權(quán)房屋作抵押的，須提交有效的預(yù)售(購)房屋合同；(5)有效的房地產(chǎn)評估報告；(6)上級機關(guān)批準其以房地產(chǎn)作抵押的證明。 43共有房地產(chǎn)如何設(shè)定抵押？共有房地產(chǎn)，每個共有人都有權(quán)對該房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，但須取得其他共有人的書面同意。作為抵押人來說，應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)是按合同的約定按期歸還貸款本息?！　∽鳛橘J款銀行來說，要維護銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。如果貸款人已大部分歸還，就可以考慮臨時接濟，歸還其余的貸款本息。 45我能申請按揭貸款嗎？需在哪些部門辦理哪些手續(xù)？按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是指購房者以所預(yù)購住房做抵押，并由其所購買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款。一般來說，還款期限越長，則每月還款額越低，負擔(dān)就相對輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負擔(dān)就相對重一些?？梢娖谙捱^長不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負擔(dān)?！　〗杩钊擞馄趦斶€貸款，以人民銀行(96)頒發(fā)156號文件規(guī)定，按逾期天數(shù)加收逾期額萬分之四的罰金，連同應(yīng)償還的貸款本息一并計收；借款人連續(xù)三個月沒有償還貸款本息或貸款合同期滿沒有還清全部貸款本息的，銀行有權(quán)對抵押房屋進行處理，或由擔(dān)保人代為歸還貸款本息。該保險與家庭財產(chǎn)保險不同的是其標的專指用貸款購買的住房，不包括住房以外的裝修和其他室內(nèi)財產(chǎn)?！　‘?dāng)銀行認為個人購房貸款在還款上存在較大風(fēng)險時還要求借款人投保貸款保證險種，投保該險保險人要求以所購住房作借款抵押為條件。 48購買一套商品房到底需要花哪些錢？購買一套商品房費用由以下三部分組成：　　(一)房價款：每平方米(建筑面積)售價建筑面積?！　、芄簿S修基金：購房款的2%?！　?三)物業(yè)管理費：按《北京市物業(yè)管理收費標準》統(tǒng)一收取。另外，按照我國《擔(dān)保法》，定金合同是實踐性合同，即以定金的交付為生效條件，若購房者簽訂認購書并約定支付一定數(shù)額的定金后，實際上卻并沒有交付定金，不打算買該房時，賣方也不得按認購書向購房者 追討?！　∧壳?，北京樓市上購買商品房和經(jīng)濟適用住房都有交定金或訂金的做法，但法律和市國土資源和房屋管理局并沒有這方面的規(guī)定。 50借款人在還款期限內(nèi)，由于各種原因逾期還款，該怎么處理？在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補付欠交的貸款本息及逾期罰息?！　「鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，保險財產(chǎn)限于被保險人合法擁有產(chǎn)權(quán)的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)，包括被保險人購買的商品房中計入房屋銷售價格、在銷售合同中列明的房屋附屬 設(shè)施和其他室內(nèi)財產(chǎn)，但該房屋附屬設(shè)施和其他室內(nèi)財產(chǎn)不屬于本保險財產(chǎn)范圍?！　∝敭a(chǎn)保險費計算：　　保險費=保險金額(即所購房款)%保險期限 52申請商業(yè)性個人住房貸款有幾種擔(dān)保方式？個人住房貸款實行抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押加階段性保證貸款四種擔(dān)保方式。　?、艿盅杭与A段性保證貸款方式指貸款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由開發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證而向借款人發(fā)放的貸款。如果配偶不在同一戶口內(nèi)參與借款，還需提供結(jié)婚證。　　對申請人的調(diào)查，還包括與房產(chǎn)商簽定的購房合同或協(xié)議，并要有購房交款證明?！　】傊瑐€人住房貸款還款期比較長，為了避免不必要的麻煩，銀行為安全起見會進行必要的調(diào)查。只要貸款期限和年齡加起來不超過70年，即40歲以下的人士，一般都能申請到30年的貸款。北京銀行現(xiàn)在也可以實現(xiàn)提前部分或全部還款。　　貸款利息分兩檔，即15年是一檔，630年是一檔?！　「鶕?jù)中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，申請商業(yè)性個人住房貸款必須具備以下六個條件：　?、儆斜本┦袘艨诨蛴泻戏ǖ木幼∩矸葑C件，如身份證，戶口薄，軍人證、暫住證等； ②必須有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入；③已經(jīng)簽訂了合法有效的購買、建造、大修等合同、協(xié)議或有關(guān)批準文件等；④不低于所購買房款20%以上的首付款；⑤能夠提供擔(dān)保；⑥與銀行簽訂合作協(xié)議。經(jīng)濟實力的內(nèi)容包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分。前者要考慮的因素包括年齡、專業(yè)、學(xué)歷、工作單位性質(zhì)、行業(yè)前景乃至宏觀發(fā)展趨勢等。如果您的家庭預(yù)期有較大的支出，這將會削弱您的還款能力。在計算時要考慮到收入和支出的可能變化。公積金貸款盡可能多，商業(yè)貸款盡可