【正文】 全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。即：商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。④房屋被政府沒(méi)收或拆除（點(diǎn)評(píng)： ）15商品房預(yù)售登記后，購(gòu)房人要求更名，應(yīng)如何辦理商品房預(yù)售登記后，購(gòu)房人要求更名的，具有直系親屬關(guān)系(如夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系)，可在預(yù)售契約上更名，辦理時(shí)應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦理。購(gòu)房者若不經(jīng)意或由于其他原因購(gòu)買(mǎi)了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)證編號(hào)。將紙對(duì)著光亮處，則可見(jiàn)高層或多層水印房屋。首頁(yè)，即發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章頁(yè)有上下等寬、對(duì)稱(chēng)，左右等寬、對(duì)稱(chēng)的咖啡色花紋邊框?！　F(tuán)花。在辨別時(shí)，要看它是否有編號(hào)，編號(hào)是否是建設(shè)部公告的全國(guó)統(tǒng)一編號(hào)。印制精良者為真，印制粗糙者為偽。第三，增加了防偽功能，如注冊(cè)號(hào)、團(tuán)花、水印等。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨(dú)家印制，保證了權(quán)證的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一，增強(qiáng)了權(quán)證的權(quán)威性。（點(diǎn)評(píng)： ）13巧識(shí)房產(chǎn)證的真?zhèn)问紫?，格式?nèi)容不一樣?！币虼耍绻谴黉N(xiāo)廣告的，要標(biāo)明贈(zèng)品的細(xì)節(jié)?！薄　　胺康禺a(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。同時(shí)廣告中，應(yīng)載明開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)、代理銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)名稱(chēng)和銷(xiāo)售許可證書(shū)號(hào)。11 問(wèn)：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人沒(méi)有在合同中約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，根據(jù)法律規(guī)定，按什么原則處理？答：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給賣(mài)受人,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利、承擔(dān)責(zé)任。（點(diǎn)評(píng)： ）5 問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照哪些規(guī)定執(zhí)行？答：按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 1 問(wèn)：商品房現(xiàn)售、預(yù)售的含義？答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付者房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。（點(diǎn)評(píng)： ）6 問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否可以在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人？答：否7 問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行哪些規(guī)定？答：應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。10 問(wèn)：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》對(duì)按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋有哪些規(guī)定？答：按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。但是，該規(guī)定第六條第二款又規(guī)定，“廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)的，可以不必載明上述事項(xiàng)”?！睋?jù)此，如果在期房銷(xiāo)售中，涉及到規(guī)劃道路、配套設(shè)施、物業(yè)管理等內(nèi)容，而有關(guān)內(nèi)容又尚未實(shí)現(xiàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先告知。此外，根據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》和《關(guān)于禁止有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的若干規(guī)定》，如果售房時(shí)，采取抽獎(jiǎng)式的有獎(jiǎng)銷(xiāo)售，最高獎(jiǎng)的金額不得超過(guò)五千元人民幣。新的房屋權(quán)屬證書(shū)由建設(shè)部設(shè)計(jì)監(jiān)制，中國(guó)人民銀行北京印鈔廠獨(dú)家印制。其次，權(quán)證印制質(zhì)量上乘。第四，發(fā)證機(jī)關(guān)和用印真實(shí)。最重要、最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點(diǎn)和防偽功能。　　發(fā)證機(jī)關(guān)(蓋章)。在封面里頁(yè)有土紅、翠綠二色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花?；y細(xì)膩、清晰?！　【幪?hào)。即首頁(yè)花邊框內(nèi)上端有由發(fā)證機(jī)關(guān)編列的權(quán)證號(hào)碼?？赡茉斐傻牟涣己蠊校孩偃〉脵?quán)屬證件的時(shí)間沒(méi)有保證。（點(diǎn)評(píng)： ） 16為什么要辦理商品房預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記手續(xù)辦理商品房預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記手續(xù)，可以通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)交易的合法性和唯一性進(jìn)行確認(rèn)，有效保證買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益。　　套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積?！　∩唐贩糠?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式：　　公用建筑面積=整棟建筑的面積各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間租售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室。 18哪些公用建筑面積可攤給購(gòu)房人？哪些公用建筑面積不得分?jǐn)偨o住戶可分?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇茫瞄T(mén)廳，走廊、過(guò)道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。21什么是套內(nèi)墻體面積商品房各套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。其中包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間，儲(chǔ)藏室、壁柜(不吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽(yáng)臺(tái)。25什么是使用率？什么是實(shí)用率？住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開(kāi)發(fā)商用實(shí)用率來(lái)吸引買(mǎi)房人。27“五證”是指什么？商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用證，建設(shè)工程開(kāi)工證，商品房預(yù)(預(yù))售許可證。29單位不給上住房公積金如何解決？按照《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金?！　?duì)于尚未建立住房公積金的企業(yè)職工，可向北京市住房資金管理中心或所屬分中心舉報(bào)。如已發(fā)到住房公積金繳存卡的交存人可 通過(guò)工、建兩行的自動(dòng)取款機(jī)查詢；(2)參照2000年京資中心計(jì)字088號(hào)文件；(3)一般應(yīng)到資金管理中心領(lǐng)取申請(qǐng)表，一些代辦公司在管理中心領(lǐng)取申請(qǐng)表后發(fā)給個(gè)人也是可以的，但應(yīng)用原件(資金管理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公積金交存的資金管理中心或分中心，第二步到分中心申請(qǐng)，領(lǐng)取材料，第三步分中心初審，第四步銀行調(diào)查，填寫(xiě)合同，第五步放款，需帶的材料因各人購(gòu)房等情況不同而不同，可以申請(qǐng)貸款時(shí)問(wèn)分中心。我老公現(xiàn)有公積金5000元，繳費(fèi)已兩年多；我現(xiàn)有公積金1680元，繳費(fèi)6個(gè)月，問(wèn)用公積金貸款可貸多少？　　答：(1)目前政策沒(méi)有規(guī)定公積金建立期限與貸款資格問(wèn)題，但政策有可能近期有一些調(diào)整；(2)參照2000年京房資中心計(jì)字088號(hào)文件計(jì)算貸款額度。 36交納公積金1年，現(xiàn)計(jì)劃出國(guó)，能夠提取住房公積金和住房補(bǔ)貼？問(wèn)：我即將要出國(guó)留學(xué)，在此之前我在單位工作了一年，并交納過(guò)公積金。但需出具出國(guó)一年以上的居留證明。答：支取住房公積金一般需要通過(guò)單位到本人住房公積金交存機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)手續(xù)，個(gè)人需要提供本人購(gòu)房合同及首會(huì)款發(fā)票。貸款辦理手續(xù)，一般應(yīng)在一個(gè)月左右，但會(huì)因借款人情況的不同而有所不同。　　(4)實(shí)行住房貸幣分配的人員承租住房時(shí)，可憑房屋租賃合同，每半年向市公積金中心申請(qǐng)?zhí)崛∫淮伪救嗣碌淖》垦a(bǔ)貼用于交納房租?！　?8)職工與單位終止勞動(dòng)關(guān)系或辭去公職、擅自離職或被辭退、除名、開(kāi)除的，原工作單位應(yīng)從上述行為發(fā)生之日起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼，并將已計(jì)發(fā)情況記入本人人事檔案。職工去世后，其名下的住房補(bǔ)貼本息余額可由其繼承人一次性提?。灰艳k理住房抵押貸款的，由其繼承人償還貸款本息。目前，行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位已經(jīng)實(shí)施，企業(yè)根據(jù)自身的條件參照?qǐng)?zhí)行。無(wú)房職工的補(bǔ)貼面積，按規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積的乘積?！　∽》垦a(bǔ)貼的資金來(lái)源主要有三大塊：一是國(guó)家下?lián)艿慕ǚ抠Y金；二是單位售房資金；三是單位多種渠道籌集的資金?！　?3)按月補(bǔ)貼方式，主要針對(duì)新職工，在住房補(bǔ)貼發(fā)放年限內(nèi)，按月計(jì)發(fā)。這對(duì)于以自住為目的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)不僅可以減輕單純勞動(dòng)收入，逐月償還銀行貸款本息給維持家庭正常生活帶來(lái)的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也可以利用出租房子的收入，加大逐月償還貸款本息的數(shù)額，縮短還款期限，減少利息負(fù)擔(dān)。那么，每月應(yīng)償還的貸款本息總額為4284元，占家庭月收入的54%?！　倪@些數(shù)據(jù)，我們不難看出，以租金償還貸款確實(shí)是減輕貸款購(gòu)房者還貸壓力的一種有效途徑。 42怎樣辦理房地產(chǎn)抵押登記？房地產(chǎn)抵押登記一般包括抵押權(quán)設(shè)定的登記和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記兩個(gè)環(huán)節(jié)。辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門(mén)提供下列文件或其復(fù)印件：　　(1)主合同及抵押合同；(2)抵押當(dāng)事人的資格證明或法人資格證明；(3)《國(guó)有土地使用證》或《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；(4)以期權(quán)房屋作抵押的，須提交有效的預(yù)售(購(gòu))房屋合同；(5)有效的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；(6)上級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)其以房地產(chǎn)作抵押的證明。 43共有房地產(chǎn)如何設(shè)定抵押？共有房地產(chǎn)，每個(gè)共有人都有權(quán)對(duì)該房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，但須取得其他共有人的書(shū)面同意。作為抵押人來(lái)說(shuō)，應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)是按合同的約定按期歸還貸款本息?！　∽鳛橘J款銀行來(lái)說(shuō)，要維護(hù)銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。如果貸款人已大部分歸還，就可以考慮臨時(shí)接濟(jì)，歸還其余的貸款本息。 45我能申請(qǐng)按揭貸款嗎？需在哪些部門(mén)辦理哪些手續(xù)？按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是指購(gòu)房者以所預(yù)購(gòu)住房做抵押，并由其所購(gòu)買(mǎi)住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。一般來(lái)說(shuō)，還款期限越長(zhǎng)，則每月還款額越低，負(fù)擔(dān)就相對(duì)輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負(fù)擔(dān)就相對(duì)重一些?？梢?jiàn)期限過(guò)長(zhǎng)不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負(fù)擔(dān)?！　〗杩钊擞馄趦斶€貸款，以人民銀行(96)頒發(fā)156號(hào)文件規(guī)定，按逾期天數(shù)加收逾期額萬(wàn)分之四的罰金，連同應(yīng)償還的貸款本息一并計(jì)收；借款人連續(xù)三個(gè)月沒(méi)有償還貸款本息或貸款合同期滿沒(méi)有還清全部貸款本息的，銀行有權(quán)對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理，或由擔(dān)保人代為歸還貸款本息。該保險(xiǎn)與家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)不同的是其標(biāo)的專(zhuān)指用貸款購(gòu)買(mǎi)的住房，不包括住房以外的裝修和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)?！　‘?dāng)銀行認(rèn)為個(gè)人購(gòu)房貸款在還款上存在較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)還要求借款人投保貸款保證險(xiǎn)種，投保該險(xiǎn)保險(xiǎn)人要求以所購(gòu)住房作借款抵押為條件。 48購(gòu)買(mǎi)一套商品房到底需要花哪些錢(qián)？購(gòu)買(mǎi)一套商品房費(fèi)用由以下三部分組成：　　(一)房?jī)r(jià)款：每平方米(建筑面積)售價(jià)建筑面積?！　、芄簿S修基金：購(gòu)房款的2%。　　(三)物業(yè)管理費(fèi)：按《北京市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》統(tǒng)一收取。另外，按照我國(guó)《擔(dān)保法》，定金合同是實(shí)踐性合同，即以定金的交付為生效條件，若購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并約定支付一定數(shù)額的定金后，實(shí)際上卻并沒(méi)有交付定金，不打算買(mǎi)該房時(shí)，賣(mài)方也不得按認(rèn)購(gòu)書(shū)向購(gòu)房者 追討?！　∧壳?，北京樓市上購(gòu)買(mǎi)商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房都有交定金或訂金的做法，但法律和市國(guó)土資源和房屋管理局并沒(méi)有這方面的規(guī)定。 50借款人在還款期限內(nèi)，由于各種原因逾期還款，該怎么處理？在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時(shí)間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書(shū)后，必須立即補(bǔ)付欠交的貸款本息及逾期罰息?！　「鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)限于被保險(xiǎn)人合法擁有產(chǎn)權(quán)的住房(含以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)的商品房)，包括被保險(xiǎn)人購(gòu)買(mǎi)的商品房中計(jì)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格、在銷(xiāo)售合同中列明的房屋附屬 設(shè)施和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)，但該房屋附屬設(shè)施和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)不屬于本保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)范圍。　　財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算：　　保險(xiǎn)費(fèi)=保險(xiǎn)金額(即所購(gòu)房款)%保險(xiǎn)期限 52申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款有幾種擔(dān)保方式？個(gè)人住房貸款實(shí)行抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押加階段性保證貸款四種擔(dān)保方式?！　、艿盅杭与A段性保證貸款方式指貸款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由開(kāi)發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證而向借款人發(fā)放的貸款。如果配偶不在同一戶口內(nèi)參與借款，還需提供結(jié)婚證。　　對(duì)申請(qǐng)人的調(diào)查，還包括與房產(chǎn)商簽定的購(gòu)房合同或協(xié)議，并要有購(gòu)房交款證明。　　總之，個(gè)人住房貸款還款期比較長(zhǎng)，為了避免不必要的麻煩，銀行為安全起見(jiàn)會(huì)進(jìn)行必要的調(diào)查。只要貸款期限和年齡加起來(lái)不超過(guò)70年，即40歲以下的人士，一般都能申請(qǐng)到30年的貸款。北京銀行現(xiàn)在也可以實(shí)現(xiàn)提前部分或全部還款。　　貸款利息分兩檔，即15年是一檔，630年是一檔?！　「鶕?jù)中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款必須具備以下六個(gè)條件：　?、儆斜本┦袘艨诨蛴泻戏ǖ木幼∩矸葑C件，如身份證，戶口薄，軍人證、暫住證等； ②必須有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入；③已經(jīng)簽訂了合法有效的購(gòu)買(mǎi)、建造、大修等合同、協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件等；④不低于所購(gòu)買(mǎi)房款20%以上的首付款；⑤能夠提供擔(dān)保；⑥與銀行簽訂合作協(xié)議。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的內(nèi)容包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分。前者要考慮的因素包括年齡、專(zhuān)業(yè)、學(xué)歷、工作單位性質(zhì)、行業(yè)前景乃至宏觀發(fā)展趨勢(shì)等。如果您的家庭預(yù)期有較大的支出，這將會(huì)削弱您的還款能力。在計(jì)算時(shí)要考慮到收入和支出的可能變化。公積金貸款盡可能多，商業(yè)貸款盡可