【正文】 ，商家對(duì)租金的承受能力比較強(qiáng)；且形象附加值比較高，會(huì)有助于提升較場(chǎng)口區(qū)域形象，有利于向相關(guān)部門爭(zhēng)取相關(guān)的優(yōu)惠措施。（2）百貨在各類業(yè)態(tài)中，租金承受能力比較強(qiáng)，并且能夠?yàn)槿藲夂臀飿I(yè)形象的提升起到積極的作用，所以我們?cè)诙ㄎ恢胁粦?yīng)該放棄百貨。我們認(rèn)為，有一些業(yè)態(tài)或經(jīng)營(yíng)方式在重慶目前還處于相對(duì)的空白點(diǎn)，并且其經(jīng)營(yíng)要求和項(xiàng)目的自身?xiàng)l件也比較切合，可以作為項(xiàng)目的定位方向，我們將其整合為四套定位方案，并將各自定位依據(jù)及租售收益預(yù)測(cè)整理如后。同時(shí)區(qū)域內(nèi)大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)使商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，相對(duì)于合景、國(guó)貿(mào)中心（聚富項(xiàng)目）以及即將開發(fā)的城市之冠，項(xiàng)目在口岸條件上并不占優(yōu)勢(shì)，在另一方面，商家目前對(duì)較場(chǎng)口區(qū)域的信心也還不夠充分，這在很大程度上增加了項(xiàng)目定位和推廣的壓力。（四）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)通過上述分析我們可以看出：項(xiàng)目有一定的綜合吸引力項(xiàng)目緊鄰較場(chǎng)口步行街，商業(yè)價(jià)值比較明顯，隨著較場(chǎng)口的改造和輕軌的通車，口岸價(jià)值比較還將得到進(jìn)一步的提升。附：項(xiàng)目裙樓層高指標(biāo)樓層負(fù)5—負(fù)11210層高（米）（2）項(xiàng)目樓層太多，高樓層部分人氣難以保證，在業(yè)態(tài)選擇上受到一定的限制。相對(duì)于項(xiàng)目的商業(yè)體量，單層面積不大，尤其是和平路以上樓層，難以滿足部分業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)需要，如大賣場(chǎng)，對(duì)中檔百貨來說，也略微偏小。（3）小結(jié) 雖然較場(chǎng)口商圈發(fā)展前景看好，但目前商業(yè)氛圍還不夠成熟，相對(duì)于五大主城區(qū)的中心商圈還有一定的差距。項(xiàng)目位于十八樓民俗風(fēng)貌區(qū)和百子巷片區(qū)之間，百子巷片區(qū)改造后將形成較場(chǎng)口區(qū)域最具形象檔次的高層建筑群落，民俗風(fēng)貌區(qū)建成后將成為極具特色的城市旅游觀光景點(diǎn)，兩者能夠切實(shí)提高項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值，并帶來更多的人氣和商機(jī)。輕軌通車后將為較場(chǎng)口區(qū)域帶來30萬左右的日人流量，將大大提升較場(chǎng)口商圈的人氣和流動(dòng)消費(fèi)力?！糠稚碳疫\(yùn)作較為困難，人氣不旺，營(yíng)業(yè)額得不到保證，有的甚至是在虧損的條件下經(jīng)營(yíng)。渝中區(qū)全區(qū)人口在70萬人左右，到2000年底大型百貨已接近15家，營(yíng)業(yè)面積超過20萬平方米，還沒有將小型的百貨店和其他的購(gòu)物場(chǎng)所計(jì)算在內(nèi)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括超市、個(gè)體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，特點(diǎn)是目標(biāo)消費(fèi)群比較大眾化，對(duì)步行街的人氣有非常強(qiáng)的依賴性。因此渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)面臨的壓力也非常大。所以近年來，過內(nèi)外知名商家紛紛入渝，業(yè)態(tài)包括百貨、超市，以及各類專業(yè)市場(chǎng)，證明商家也普遍對(duì)重慶商業(yè)的發(fā)展前景持樂觀態(tài)度。結(jié)合重慶未來5年發(fā)展趨勢(shì)，我們認(rèn)為無論是大型商業(yè)物業(yè)或是獨(dú)立商鋪，租金水平都會(huì)穩(wěn)中有升。月（商圈中心區(qū)域），平均租金價(jià)格在150200元/平米一、項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析（一）重慶商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析數(shù)字化商業(yè)（1）商業(yè)面積：主城區(qū)有效商業(yè)面積在370萬平米左右，以常住人口500萬計(jì)。憑借本項(xiàng)目的口岸條件，商業(yè)裙房寄望于市場(chǎng)自然消化是不現(xiàn)實(shí)的。商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃培訓(xùn)重慶“地鐵廣場(chǎng)”項(xiàng)目商業(yè)裙樓營(yíng)銷策劃前 言近年來，隨著居民收入、消費(fèi)水平的提高，重慶零售業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展很快，不僅營(yíng)業(yè)額連年攀升，新的業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式也不斷涌現(xiàn)，為商業(yè)物業(yè)營(yíng)造出廣闊的市場(chǎng)空間。這就要求項(xiàng)目的定位和推廣都必須著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，尋找業(yè)態(tài)空白點(diǎn)或?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營(yíng)差異化，以突破和創(chuàng)新制勝。（2）商圈飽和度：根據(jù)各大商圈商業(yè)營(yíng)業(yè)面積、客戶量、平均購(gòu)買力等指標(biāo)進(jìn)行飽和度計(jì)算得出，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于飽和度。月之間。（5）銷售價(jià)格：各大商圈的商鋪售價(jià)在210萬/平米（使用面積）之間。（2）其他主城區(qū)商圈的發(fā)展，開始削弱渝中區(qū)零售業(yè)的集聚效應(yīng)各個(gè)主城區(qū)近年來都致力于改造中心商圈，南坪、沙坪壩、楊家坪步行街相繼建設(shè)完成，改善了購(gòu)物環(huán)境，并吸引了相當(dāng)多的百貨以及大型專業(yè)市場(chǎng)商家進(jìn)場(chǎng)，留住了相當(dāng)部分曾經(jīng)外流至解放碑的消費(fèi)力。附：2003年五大商圈比較表商圈日人流量（萬人）年購(gòu)買力（億元）商業(yè)供應(yīng)量（萬平米）單位面積實(shí)際額（元/平米）飽和度解放碑304542000接近飽和沙坪壩242530000未達(dá)飽和南坪202025000遠(yuǎn)未飽和楊家坪282230000遠(yuǎn)未飽和觀音橋142535000未達(dá)飽和（二）渝中區(qū)商圈特征分析渝中區(qū)商圈格局概述從平面格局上看，渝中區(qū)商圈目前以解放碑為中心，由內(nèi)向外形成了三個(gè)層次，各自的范圍及特征分別為：（1）一級(jí)商圈主要為目前的步行街范圍。（3）三級(jí)商圈在二級(jí)商圈外，通過多年培育和沉淀逐漸形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)域，比較有代表性的是七星崗和較場(chǎng)口區(qū)域。附：輻射人口與百貨業(yè)規(guī)模對(duì)應(yīng)關(guān)系 指標(biāo)人口數(shù)百貨公司數(shù)量（個(gè)）單個(gè)百貨公司規(guī)模（m2）總營(yíng)業(yè)面積（m2）20萬以下1280001000015000200002050萬231000015000250003500050100萬35150003500040000100000100萬以上不超過10個(gè)1500030000不超過300000考慮解放碑商圈對(duì)重慶其他主城區(qū)有較強(qiáng)的輻射能力，我們認(rèn)為，按照常規(guī)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來衡量解放碑商圈的飽和程度是不合理的。二、較場(chǎng)口規(guī)劃發(fā)展及對(duì)項(xiàng)目的影響（一）較場(chǎng)口規(guī)劃方案概述（方案見附件一）按照較場(chǎng)口規(guī)劃，其功能定位絕不僅僅是解放碑的一個(gè)三級(jí)商圈，而是渝中區(qū)商業(yè)、商務(wù)次中心，具體規(guī)劃方案如下：以中華路和民權(quán)路為架構(gòu)，形成十字金街，民權(quán)路規(guī)劃為商業(yè)步行街，在和平路和民權(quán)路交界處將修建一個(gè)大型休閑景觀廣場(chǎng)；民生路和和平路之間的百巷子片區(qū)是較場(chǎng)口改造的重點(diǎn)區(qū)域，在該區(qū)域內(nèi)將建成合景國(guó)際和城市之冠，其中城市之冠由7棟超高層構(gòu)成，和本項(xiàng)目?jī)H有一路之隔；較場(chǎng)口轉(zhuǎn)盤面向18梯方向?qū)⑻舫鲆粋€(gè)城市陽臺(tái)，實(shí)際上是一個(gè)小型的觀景廣場(chǎng)；十八梯片區(qū)將由和記黃埔改造為十八梯民俗風(fēng)貌區(qū)。按照較場(chǎng)口片區(qū)的建設(shè)規(guī)模，估計(jì)大賣場(chǎng)和臨街商鋪的總供應(yīng)量將不下于30萬平方米，如果全部招商成功，其規(guī)模和繁榮程度將大致等同于重慶市一個(gè)普通主城區(qū)的核心商圈，相對(duì)于目前的商業(yè)氛圍來說，上升的空間非常大。項(xiàng)目臨和平路一側(cè)規(guī)劃為修建景觀綠化帶，對(duì)項(xiàng)目的形象有一定的拉動(dòng)作用?？诎稇{借本項(xiàng)目的地段條件，我們認(rèn)為能夠基本滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營(yíng)需要，但是項(xiàng)目相對(duì)于步行街范圍內(nèi)的大型商業(yè)物業(yè)來說，自然人流始終是一個(gè)劣勢(shì)，口岸條件不具備絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)沖擊力。（2）平面格局裙房沿和平路方向呈狹長(zhǎng)條狀，不夠方正，在經(jīng)營(yíng)中實(shí)用率會(huì)受到一些不利影響。（三）項(xiàng)目硬件設(shè)施裙房扶梯位置比較合理。物業(yè)自身的硬件配置比較超前。所以我們認(rèn)為，項(xiàng)目指望市場(chǎng)的自然消化是不現(xiàn)實(shí)的，要成功的盤活裙樓，必須在定位和推廣上有所突破和創(chuàng)新。五、定位方案一及租售收益測(cè)算（一）主力業(yè)態(tài)——高檔百貨 定位依據(jù)（1）重慶還沒有真正意義上的高檔百貨，百貨商家無一例外的有一定的大眾傾向，包括大都會(huì)。（3）從本項(xiàng)目裙房面積指標(biāo)上看，和平路以上樓層單層面積約為3000平方米，做大眾百貨面積指標(biāo)略低，更重要的是本項(xiàng)目的口岸目前人氣不夠旺，和解放碑以及較場(chǎng)口步行街區(qū)域相比成熟度相對(duì)略次，在先天上處于劣勢(shì)。（6）一些知名高檔百貨商家對(duì)重慶表現(xiàn)出了比較強(qiáng)的興趣，紛紛組織到重慶進(jìn)行考察，并和一些物業(yè)進(jìn)行了比較深度的洽談，雖然暫時(shí)沒有達(dá)成合作協(xié)議，但進(jìn)入重慶只是時(shí)間問題，包括香港新世界集團(tuán)、蓮卡佛等。(3)。B、從業(yè)態(tài)上看，目前比較傾向的定位是醫(yī)藥超市，原因是重慶是西南乃至全國(guó)知名的醫(yī)藥批發(fā)中心，有相當(dāng)多的大商家，外地醫(yī)藥商家也有相當(dāng)部分準(zhǔn)備搶攤重慶，而項(xiàng)目緊鄰儲(chǔ)奇門，該區(qū)域目前是很有知名度的醫(yī)藥市場(chǎng)，可供借勢(shì)。C、醫(yī)藥超市及其他專業(yè)市場(chǎng)普遍對(duì)負(fù)樓沒有太大的抗性。（2）定位依據(jù)A、已開發(fā)的凈菜市場(chǎng)銷售都非常成功。（3）樓層設(shè)置建議設(shè)置于負(fù)五、負(fù)四及負(fù)三層，原因?yàn)椋篈、三個(gè)樓層均可在中興路開設(shè)出口，這樣上半城片區(qū)居民可以從負(fù)三層出入，下半城片區(qū)居民可以從負(fù)五層出入，都較為便利。高檔餐飲、俱樂部（1）定位依據(jù)A、重慶目前餐飲市場(chǎng)以中檔酒樓和江湖菜居多，有特點(diǎn)、定位偏高檔的餐飲經(jīng)營(yíng)都比較好，如天天魚港。C、這兩部分業(yè)態(tài)形象檔次比較高，并且能夠有效吸引高端消費(fèi)者，和高檔百貨在經(jīng)營(yíng)中形成良新互補(bǔ)。B、餐飲、娛樂行業(yè)商家租賃期一般不太長(zhǎng)，對(duì)中小投資戶來說，缺乏穩(wěn)定的收益保障，分零銷售產(chǎn)權(quán)的難度比較大，在招商成功后我方將充分利用公司現(xiàn)有的大投資戶資源，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)整層銷售。B、負(fù)三、四樓凈菜超市難以整體消化，設(shè)置車庫(kù)可以有效避免其出現(xiàn)部分空置。C、項(xiàng)目裙房商家也需要一些辦公空間，項(xiàng)目如果有部分寫字樓，在招商中可以作為一個(gè)配套宣傳。車輛中興路進(jìn)入車庫(kù)，取車可以從A棟大堂乘辦公電梯直達(dá)車庫(kù)，非常便利?？拷?軸線的兩部垂直電梯建議合并為一部載重量在2噸以上的大轎廂貨梯，便于商家貨流的組織。——后述內(nèi)容所有的租金均取租賃期內(nèi)平均值，已考慮租金遞增因素。重慶投資戶能夠接受的回報(bào)率大致為78%，投資回收期按靜態(tài)計(jì)算約為13—15年，因此我們建議，建筑面積租金在50元/平方米以上的賣場(chǎng)按年租金的13倍定價(jià)，建筑面積在50（含50）元/平方米以下的賣場(chǎng)按年租金的14倍定價(jià)，前者略高。根據(jù)重慶市政府規(guī)定，目前中高檔寫字樓車位年票約為7300元，按照14年收回投資計(jì)算，其合理售價(jià)應(yīng)為11萬元/個(gè)。由于本項(xiàng)目地處渝中區(qū)，緊鄰車道便于貨流組織，非常利于專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，建議其租金取上限，即建筑面積月租金55元/平方米。備注：高檔餐飲、俱樂部也計(jì)劃引進(jìn)一個(gè)商家整體經(jīng)營(yíng)，這類商家租賃年限往往也不太長(zhǎng)，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個(gè)良性資產(chǎn)，其資產(chǎn)價(jià)值和表中確定的售價(jià)大致相當(dāng)。（3）如果我們?cè)陧?xiàng)目?jī)?nèi)構(gòu)件一個(gè)“香港精品坊”，所有的商家都來自香港，可以從根本上解決消費(fèi)者的心理顧慮，我們認(rèn)為一個(gè)高含金量的“港造”標(biāo)志足以使項(xiàng)目在百貨業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中搶得制高點(diǎn)。（2） 此業(yè)態(tài)屬于精品百貨范疇，商家普遍不愿意在低于主入口的樓層經(jīng)營(yíng)，所以在樓層選擇上，我們認(rèn)為1—5樓比較合理。B、 這類商家在經(jīng)營(yíng)中注重交通的便捷度，對(duì)自然人流的依賴性不是非常強(qiáng)，項(xiàng)目能夠滿足其經(jīng)營(yíng)要求。（三）租售收益測(cè)算租售收益測(cè)算表樓層定位月租金（元/ m2）售價(jià)（元/ m2）面積（m2）銷售金額（元）負(fù)5凈菜超市52360000負(fù)4凈菜超市、車庫(kù)35650000負(fù)3凈菜超市、車庫(kù)38750000負(fù)2生活家558580441737897860負(fù)1生活家5585804502386271601店中店—香港0關(guān)稅產(chǎn)品120187203476650707202店中店—精品廊旗艦店9014040443748243店中店—精品廊旗艦店70109203587391700404店中店—精品廊旗艦店4575603587271177205店中店—休閑運(yùn)動(dòng)4575603587271177206高檔餐飲、俱樂部4067203587241046407高檔餐飲、俱樂部4067203587241046408高檔餐飲、俱樂部4067203441231235209辦公4575603186