【正文】 ，商家對租金的承受能力比較強(qiáng)；且形象附加值比較高，會有助于提升較場口區(qū)域形象，有利于向相關(guān)部門爭取相關(guān)的優(yōu)惠措施。（2）百貨在各類業(yè)態(tài)中，租金承受能力比較強(qiáng)，并且能夠為人氣和物業(yè)形象的提升起到積極的作用，所以我們在定位中不應(yīng)該放棄百貨。我們認(rèn)為，有一些業(yè)態(tài)或經(jīng)營方式在重慶目前還處于相對的空白點(diǎn)，并且其經(jīng)營要求和項目的自身條件也比較切合，可以作為項目的定位方向，我們將其整合為四套定位方案，并將各自定位依據(jù)及租售收益預(yù)測整理如后。同時區(qū)域內(nèi)大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)使商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，相對于合景、國貿(mào)中心（聚富項目）以及即將開發(fā)的城市之冠，項目在口岸條件上并不占優(yōu)勢，在另一方面，商家目前對較場口區(qū)域的信心也還不夠充分，這在很大程度上增加了項目定位和推廣的壓力。（四）項目綜合評價通過上述分析我們可以看出：項目有一定的綜合吸引力項目緊鄰較場口步行街，商業(yè)價值比較明顯，隨著較場口的改造和輕軌的通車，口岸價值比較還將得到進(jìn)一步的提升。附：項目裙樓層高指標(biāo)樓層負(fù)5—負(fù)11210層高（米）（2）項目樓層太多，高樓層部分人氣難以保證，在業(yè)態(tài)選擇上受到一定的限制。相對于項目的商業(yè)體量，單層面積不大，尤其是和平路以上樓層，難以滿足部分業(yè)態(tài)的經(jīng)營需要，如大賣場，對中檔百貨來說，也略微偏小。（3）小結(jié) 雖然較場口商圈發(fā)展前景看好，但目前商業(yè)氛圍還不夠成熟，相對于五大主城區(qū)的中心商圈還有一定的差距。項目位于十八樓民俗風(fēng)貌區(qū)和百子巷片區(qū)之間，百子巷片區(qū)改造后將形成較場口區(qū)域最具形象檔次的高層建筑群落，民俗風(fēng)貌區(qū)建成后將成為極具特色的城市旅游觀光景點(diǎn)，兩者能夠切實(shí)提高項目的區(qū)位價值，并帶來更多的人氣和商機(jī)。輕軌通車后將為較場口區(qū)域帶來30萬左右的日人流量，將大大提升較場口商圈的人氣和流動消費(fèi)力。——部分商家運(yùn)作較為困難，人氣不旺，營業(yè)額得不到保證，有的甚至是在虧損的條件下經(jīng)營。渝中區(qū)全區(qū)人口在70萬人左右，到2000年底大型百貨已接近15家，營業(yè)面積超過20萬平方米，還沒有將小型的百貨店和其他的購物場所計算在內(nèi)。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括超市、個體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，特點(diǎn)是目標(biāo)消費(fèi)群比較大眾化，對步行街的人氣有非常強(qiáng)的依賴性。因此渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)面臨的壓力也非常大。所以近年來，過內(nèi)外知名商家紛紛入渝，業(yè)態(tài)包括百貨、超市，以及各類專業(yè)市場，證明商家也普遍對重慶商業(yè)的發(fā)展前景持樂觀態(tài)度。結(jié)合重慶未來5年發(fā)展趨勢，我們認(rèn)為無論是大型商業(yè)物業(yè)或是獨(dú)立商鋪，租金水平都會穩(wěn)中有升。月（商圈中心區(qū)域），平均租金價格在150200元/平米一、項目市場背景分析（一）重慶商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境分析數(shù)字化商業(yè)（1）商業(yè)面積：主城區(qū)有效商業(yè)面積在370萬平米左右，以常住人口500萬計。憑借本項目的口岸條件，商業(yè)裙房寄望于市場自然消化是不現(xiàn)實(shí)的。商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃培訓(xùn)重慶“地鐵廣場”項目商業(yè)裙樓營銷策劃前 言近年來，隨著居民收入、消費(fèi)水平的提高，重慶零售業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展很快，不僅營業(yè)額連年攀升，新的業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式也不斷涌現(xiàn)，為商業(yè)物業(yè)營造出廣闊的市場空間。這就要求項目的定位和推廣都必須著眼長遠(yuǎn)，尋找業(yè)態(tài)空白點(diǎn)或?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營差異化，以突破和創(chuàng)新制勝。（2）商圈飽和度：根據(jù)各大商圈商業(yè)營業(yè)面積、客戶量、平均購買力等指標(biāo)進(jìn)行飽和度計算得出，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于飽和度。月之間。（5）銷售價格：各大商圈的商鋪售價在210萬/平米（使用面積）之間。（2）其他主城區(qū)商圈的發(fā)展，開始削弱渝中區(qū)零售業(yè)的集聚效應(yīng)各個主城區(qū)近年來都致力于改造中心商圈，南坪、沙坪壩、楊家坪步行街相繼建設(shè)完成，改善了購物環(huán)境，并吸引了相當(dāng)多的百貨以及大型專業(yè)市場商家進(jìn)場，留住了相當(dāng)部分曾經(jīng)外流至解放碑的消費(fèi)力。附：2003年五大商圈比較表商圈日人流量（萬人）年購買力（億元）商業(yè)供應(yīng)量（萬平米）單位面積實(shí)際額（元/平米）飽和度解放碑304542000接近飽和沙坪壩242530000未達(dá)飽和南坪202025000遠(yuǎn)未飽和楊家坪282230000遠(yuǎn)未飽和觀音橋142535000未達(dá)飽和（二）渝中區(qū)商圈特征分析渝中區(qū)商圈格局概述從平面格局上看，渝中區(qū)商圈目前以解放碑為中心，由內(nèi)向外形成了三個層次，各自的范圍及特征分別為：（1）一級商圈主要為目前的步行街范圍。（3）三級商圈在二級商圈外，通過多年培育和沉淀逐漸形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)域，比較有代表性的是七星崗和較場口區(qū)域。附：輻射人口與百貨業(yè)規(guī)模對應(yīng)關(guān)系 指標(biāo)人口數(shù)百貨公司數(shù)量（個）單個百貨公司規(guī)模（m2）總營業(yè)面積（m2）20萬以下1280001000015000200002050萬231000015000250003500050100萬35150003500040000100000100萬以上不超過10個1500030000不超過300000考慮解放碑商圈對重慶其他主城區(qū)有較強(qiáng)的輻射能力，我們認(rèn)為，按照常規(guī)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來衡量解放碑商圈的飽和程度是不合理的。二、較場口規(guī)劃發(fā)展及對項目的影響（一）較場口規(guī)劃方案概述（方案見附件一）按照較場口規(guī)劃，其功能定位絕不僅僅是解放碑的一個三級商圈，而是渝中區(qū)商業(yè)、商務(wù)次中心，具體規(guī)劃方案如下：以中華路和民權(quán)路為架構(gòu)，形成十字金街，民權(quán)路規(guī)劃為商業(yè)步行街，在和平路和民權(quán)路交界處將修建一個大型休閑景觀廣場；民生路和和平路之間的百巷子片區(qū)是較場口改造的重點(diǎn)區(qū)域，在該區(qū)域內(nèi)將建成合景國際和城市之冠，其中城市之冠由7棟超高層構(gòu)成，和本項目僅有一路之隔；較場口轉(zhuǎn)盤面向18梯方向?qū)⑻舫鲆粋€城市陽臺，實(shí)際上是一個小型的觀景廣場；十八梯片區(qū)將由和記黃埔改造為十八梯民俗風(fēng)貌區(qū)。按照較場口片區(qū)的建設(shè)規(guī)模，估計大賣場和臨街商鋪的總供應(yīng)量將不下于30萬平方米，如果全部招商成功，其規(guī)模和繁榮程度將大致等同于重慶市一個普通主城區(qū)的核心商圈，相對于目前的商業(yè)氛圍來說，上升的空間非常大。項目臨和平路一側(cè)規(guī)劃為修建景觀綠化帶，對項目的形象有一定的拉動作用?？诎稇{借本項目的地段條件，我們認(rèn)為能夠基本滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要，但是項目相對于步行街范圍內(nèi)的大型商業(yè)物業(yè)來說，自然人流始終是一個劣勢，口岸條件不具備絕對的競爭沖擊力。（2）平面格局裙房沿和平路方向呈狹長條狀，不夠方正，在經(jīng)營中實(shí)用率會受到一些不利影響。（三）項目硬件設(shè)施裙房扶梯位置比較合理。物業(yè)自身的硬件配置比較超前。所以我們認(rèn)為，項目指望市場的自然消化是不現(xiàn)實(shí)的，要成功的盤活裙樓，必須在定位和推廣上有所突破和創(chuàng)新。五、定位方案一及租售收益測算（一）主力業(yè)態(tài)——高檔百貨 定位依據(jù)（1）重慶還沒有真正意義上的高檔百貨，百貨商家無一例外的有一定的大眾傾向，包括大都會。（3）從本項目裙房面積指標(biāo)上看，和平路以上樓層單層面積約為3000平方米，做大眾百貨面積指標(biāo)略低，更重要的是本項目的口岸目前人氣不夠旺，和解放碑以及較場口步行街區(qū)域相比成熟度相對略次，在先天上處于劣勢。（6）一些知名高檔百貨商家對重慶表現(xiàn)出了比較強(qiáng)的興趣，紛紛組織到重慶進(jìn)行考察，并和一些物業(yè)進(jìn)行了比較深度的洽談，雖然暫時沒有達(dá)成合作協(xié)議，但進(jìn)入重慶只是時間問題，包括香港新世界集團(tuán)、蓮卡佛等。(3)。B、從業(yè)態(tài)上看，目前比較傾向的定位是醫(yī)藥超市，原因是重慶是西南乃至全國知名的醫(yī)藥批發(fā)中心，有相當(dāng)多的大商家，外地醫(yī)藥商家也有相當(dāng)部分準(zhǔn)備搶攤重慶，而項目緊鄰儲奇門，該區(qū)域目前是很有知名度的醫(yī)藥市場，可供借勢。C、醫(yī)藥超市及其他專業(yè)市場普遍對負(fù)樓沒有太大的抗性。（2）定位依據(jù)A、已開發(fā)的凈菜市場銷售都非常成功。（3）樓層設(shè)置建議設(shè)置于負(fù)五、負(fù)四及負(fù)三層，原因為：A、三個樓層均可在中興路開設(shè)出口，這樣上半城片區(qū)居民可以從負(fù)三層出入，下半城片區(qū)居民可以從負(fù)五層出入，都較為便利。高檔餐飲、俱樂部（1）定位依據(jù)A、重慶目前餐飲市場以中檔酒樓和江湖菜居多，有特點(diǎn)、定位偏高檔的餐飲經(jīng)營都比較好，如天天魚港。C、這兩部分業(yè)態(tài)形象檔次比較高，并且能夠有效吸引高端消費(fèi)者，和高檔百貨在經(jīng)營中形成良新互補(bǔ)。B、餐飲、娛樂行業(yè)商家租賃期一般不太長，對中小投資戶來說，缺乏穩(wěn)定的收益保障，分零銷售產(chǎn)權(quán)的難度比較大，在招商成功后我方將充分利用公司現(xiàn)有的大投資戶資源，爭取實(shí)現(xiàn)整層銷售。B、負(fù)三、四樓凈菜超市難以整體消化，設(shè)置車庫可以有效避免其出現(xiàn)部分空置。C、項目裙房商家也需要一些辦公空間，項目如果有部分寫字樓，在招商中可以作為一個配套宣傳。車輛中興路進(jìn)入車庫，取車可以從A棟大堂乘辦公電梯直達(dá)車庫，非常便利?？拷?軸線的兩部垂直電梯建議合并為一部載重量在2噸以上的大轎廂貨梯，便于商家貨流的組織。——后述內(nèi)容所有的租金均取租賃期內(nèi)平均值，已考慮租金遞增因素。重慶投資戶能夠接受的回報率大致為78%，投資回收期按靜態(tài)計算約為13—15年，因此我們建議，建筑面積租金在50元/平方米以上的賣場按年租金的13倍定價，建筑面積在50（含50）元/平方米以下的賣場按年租金的14倍定價，前者略高。根據(jù)重慶市政府規(guī)定，目前中高檔寫字樓車位年票約為7300元，按照14年收回投資計算，其合理售價應(yīng)為11萬元/個。由于本項目地處渝中區(qū)，緊鄰車道便于貨流組織，非常利于專業(yè)市場經(jīng)營，建議其租金取上限，即建筑面積月租金55元/平方米。備注：高檔餐飲、俱樂部也計劃引進(jìn)一個商家整體經(jīng)營，這類商家租賃年限往往也不太長，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個良性資產(chǎn)，其資產(chǎn)價值和表中確定的售價大致相當(dāng)。（3）如果我們在項目內(nèi)構(gòu)件一個“香港精品坊”，所有的商家都來自香港，可以從根本上解決消費(fèi)者的心理顧慮，我們認(rèn)為一個高含金量的“港造”標(biāo)志足以使項目在百貨業(yè)的競爭中搶得制高點(diǎn)。（2） 此業(yè)態(tài)屬于精品百貨范疇，商家普遍不愿意在低于主入口的樓層經(jīng)營，所以在樓層選擇上，我們認(rèn)為1—5樓比較合理。B、 這類商家在經(jīng)營中注重交通的便捷度，對自然人流的依賴性不是非常強(qiáng)，項目能夠滿足其經(jīng)營要求。（三）租售收益測算租售收益測算表樓層定位月租金（元/ m2）售價（元/ m2）面積（m2）銷售金額（元）負(fù)5凈菜超市52360000負(fù)4凈菜超市、車庫35650000負(fù)3凈菜超市、車庫38750000負(fù)2生活家558580441737897860負(fù)1生活家5585804502386271601店中店—香港0關(guān)稅產(chǎn)品120187203476650707202店中店—精品廊旗艦店9014040443748243店中店—精品廊旗艦店70109203587391700404店中店—精品廊旗艦店4575603587271177205店中店—休閑運(yùn)動4575603587271177206高檔餐飲、俱樂部4067203587241046407高檔餐飲、俱樂部4067203587241046408高檔餐飲、俱樂部4067203441231235209辦公4575603186