泰興紅星美凱龍連鎖生活家居廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣策劃案-wenkub
2023-05-31 18:29:32 本頁(yè)面
【正文】 等是客戶購(gòu)買商鋪的主要因素。兩個(gè)年齡段人口占全市總?cè)丝诘?%，城市化步伐和對(duì)良好教育的需求將使他們迅速向市區(qū)集中，這必然會(huì)刺激對(duì)住宅的需求 。 6 (2)住宅銷售情況 1997—20xx年泰興市住宅銷售情況 年份 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 住宅實(shí) 際銷售 面積 (m2) 7 ?中心城區(qū)的房?jī)r(jià)在 4000元 /平方米左右 ?最高達(dá)到 5000元 /平方米 ?東部新城區(qū)房?jī)r(jià)在 3500元 /平方米 ?其余區(qū)域一般低于 3000元 /平方米 (3)房?jī)r(jià)情況 8 ?居民收入的增加超過(guò)住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的速度 20xx年以來(lái)，泰興市城鎮(zhèn)人均收入年增長(zhǎng)率為%，住宅價(jià)格年均增長(zhǎng)率為 %。 ?城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增長(zhǎng)帶動(dòng)商品房需求 。 ?舊城改造和新區(qū)建設(shè)步伐加快 隨著舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)步伐的加快，必然會(huì)大大刺激居民對(duì)商品房的需求 。 19 四、本案 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 1. 地處兩條交通主干道的交界 2. 周邊商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)將帶來(lái)一定的人氣 3. 所屬建材類市場(chǎng)板塊的商業(yè)氛圍相對(duì)較成熟 20 劣勢(shì) 1. 距市中心較遠(yuǎn)，人氣不夠旺 2. 現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境較差，整體環(huán)境不夠成熟 3. 城市規(guī)劃往東偏移，長(zhǎng)途汽車站等集中在城市東部 21 機(jī)會(huì) 1. 富麗華裝飾城的拆遷將為本項(xiàng)目帶來(lái)一定的客戶 2. 江平路上建材市場(chǎng)集中，形成產(chǎn)業(yè)聚集帶 3. 城市規(guī)劃逐漸向北延伸，北部區(qū)域?qū)?lái)一定的市區(qū)人口 22 1. 涌金商業(yè)廣場(chǎng)二期若上市，將是本項(xiàng)目的不利因素 2. 同類市場(chǎng)基本飽和，影響投資者熱情 3. 本項(xiàng)目的整體環(huán)境在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法得到全面改善 威脅 23 第二部分 項(xiàng)目定位 ?功能定位 ?形象定位 ?業(yè)態(tài)定位 ?檔次定位 ?本案定位主要支撐點(diǎn) 24 一、功能定位 泰興城市規(guī)劃之區(qū)域級(jí)專業(yè)商業(yè)中心 25 二、形象定位 ? 泰州地區(qū)最大的一站式家居產(chǎn)品采購(gòu)中心 ? 泰興商業(yè)航母和最高檔、最現(xiàn)代的家居 Mall ? 泰興首席鋪王、營(yíng)商之王 26 三、業(yè)態(tài)定位 家居、輕紡家飾、燈具、燈飾 27 四、檔次定位 國(guó)際化品牌經(jīng)營(yíng)引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)檔次升級(jí) 28 本案定位主要支撐點(diǎn)： 1. 家居巨頭紅星美凱龍的品牌優(yōu)勢(shì) 2. 國(guó)際品牌公司全權(quán)管理，確保市場(chǎng)永續(xù)經(jīng)營(yíng) 3. 10年返租實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)投資 4. “先商業(yè)，后地產(chǎn)”的領(lǐng)先商業(yè)模式 5. 泰常路板塊的規(guī)模優(yōu)勢(shì) 6. 政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的背景優(yōu)勢(shì) 29 第三部分 客群定位 ?客群區(qū)域定位 ?客群社會(huì)階層定位 ?客群類型定位 30 一、客群區(qū)域定位 1. 泰興本地客戶： 50% 2. 泰州地區(qū)（泰州市區(qū)、靖江、興化、姜堰）客戶： 40% 3. 其他外地客戶： 10% 31 二、客群社會(huì)階層定位 1. 政府部門職員、銀行、醫(yī)院、教育等事業(yè)單位員工 2. 企業(yè)單位高級(jí)管理人員，高收入職員 3. 個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主 4. 城市居民及周邊縣市以商業(yè)為主、收入較穩(wěn)定階層 5. 建材家居產(chǎn)品生產(chǎn)商 6. 建材家居產(chǎn)品經(jīng)銷商 32 三、客群類型定位 自用型客群 以二次置業(yè)者居多，他們因擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)或改變環(huán)境而置業(yè)。該面積作為主力商鋪面積，較便于客戶選擇，既適合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的投資者，又不影響實(shí)力雄厚的投資者購(gòu)買（可以幾個(gè)商鋪合起來(lái)購(gòu)買）。后 7年可以用租約、返租、固定回報(bào)等多種形式解決開(kāi)發(fā)商的后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題。 41 三、推案節(jié)奏 方案 A： 紅星美凱龍 ——B、 C區(qū) 理由：為什么先推紅星美凱龍？ 1. 本案共 11萬(wàn)方，體量龐大，需要分期推出。 42 方案 B： 全盤分批推出，至少開(kāi)盤 4次以上。以該種方式便于綁定客戶，并明確客戶投資意向度，發(fā)卡到一定數(shù)量，才能保證開(kāi)盤一舉成功。 47 強(qiáng)銷期： 20xx年 5月 1日 6月 30日 持續(xù)期： 20xx年 7月 1日 20xx年 7月 30日 尾盤期： 20xx年 8月 1日 20xx年 8月底 其中： ?內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期去化量 :10% ?二期開(kāi)盤兩個(gè)月去化量： 50% ?尾盤期去化量： 70% 48 營(yíng)銷周期 工作內(nèi)容 準(zhǔn)備期 （ 1）戶外 POP（ 2）工地圍墻（ 3）現(xiàn)場(chǎng)主看板（ 4） NP（ 5）
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