【正文】 完善的開發(fā)手續(xù)，即通常所說的“五證兩書”，五證為《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》；兩書為《商品住宅質(zhì)量保證書》、《商品住宅使用說明書》。一、 常見房地產(chǎn)糾紛的種類“購房陷阱”到底是怎么樣產(chǎn)生的？ 國家建設(shè)部在2000年9月13日下發(fā)的關(guān)于印發(fā)《商品房買賣合同示范文本》的通知中指出：“近年來，消費(fèi)者對(duì)商品房投訴較多，投訴的主要問題有廣告虛假、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、延期交房、產(chǎn)權(quán)糾紛等。兼顧雙方利益，以“雙贏策略”簽訂條約細(xì)則。 客戶想通過挑毛病來退房，以逃避因違法而承擔(dān)的賠償責(zé)任。軟性訴求，甚至可以通過適當(dāng)退讓，要求客戶配合更改。（4）不能滿足要求時(shí)，應(yīng)耐心解釋為何有不同的折讓，盡請(qǐng)諒解。（二）客戶間折讓不同分析原因這種情形主要見于：一是客戶是親朋好友或關(guān)系客戶；二是在不同的銷售階段，有不同的折讓策略。（4）為成交而暗示折扣，應(yīng)掌握分寸，切忌客戶無具體行動(dòng)，而自己則一瀉千里。先對(duì)客戶解釋，降低姿態(tài)，口氣婉轉(zhuǎn)，請(qǐng)客戶見諒。按程序退房，各自承擔(dān)違約責(zé)任。 的確自己不喜歡。（二）解決措施下定金時(shí)，約定簽約時(shí)間和違反罰則。定金無論多少，能付則定；客戶方便的話，應(yīng)該上門收取定金。（二）解決措施針對(duì)客戶的問題，再作盡可能的詳細(xì)解釋。強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)合作，鼓勵(lì)共同進(jìn)步。五、不滿獎(jiǎng)金制度（一）分析原因此種情況的發(fā)生原因主要是： 自我意識(shí)膨脹，不注意團(tuán)隊(duì)合作。四、不善于運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)道具（一）分析原因造成此種情況的原因，主要是兩種：一是銷售人員不明白、不善于運(yùn)用各種現(xiàn)場(chǎng)銷售道具的促銷功能，二是迷信于個(gè)人的說服能力。依照列出的客戶名單，大家協(xié)調(diào)主動(dòng)追蹤。三、未做客戶追蹤（一）分析原因造成此種情況發(fā)生的原因，主要是： 現(xiàn)場(chǎng)繁忙，沒有空閑。多講多練，不斷修正自己的措辭。注意辨別客戶的談話技巧，注意把握影響客戶成交的關(guān)鍵因素。一、任意答應(yīng)客戶要求（一）分析原因一般說來原因有二：一種情況可能是銷售人員因長(zhǎng)時(shí)間沒有簽單而急于成交，另一種情況可能是被一些別有用心的客戶誘導(dǎo)。第一節(jié) 房地產(chǎn)銷售常見問題及其解決措施房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)銷售好比戰(zhàn)場(chǎng)上的短兵相接，一個(gè)細(xì)微的過失往往會(huì)造成一次交鋒的失敗。（二）解決措施確實(shí)了解公司的各項(xiàng)規(guī)定以及不確定的狀況，并向現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理請(qǐng)示。明確規(guī)定，若逾越個(gè)人權(quán)責(zé)而造成損失，由個(gè)人負(fù)全責(zé)。進(jìn)入銷售場(chǎng)時(shí)，應(yīng)針對(duì)周圍環(huán)境隨機(jī)應(yīng)變，再慢慢對(duì)具體情況產(chǎn)品做進(jìn)一步了解。 自以為客戶追蹤效果不大。對(duì)每日追蹤都要記錄在案，分析客戶考慮的因素，并且及時(shí)匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理，相互探討說服的辦法。（二）解決措施營造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，注意團(tuán)隊(duì)配合。 銷售現(xiàn)場(chǎng)管理有誤。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，避免人為不公。縮小客戶選擇范圍，肯定其某項(xiàng)選擇，以便及早下定金簽約。七、客戶下定金后遲遲不來簽約（一）分析原因此原因可能是： 想通過晚簽約，拖延付款時(shí)間。及時(shí)溝通聯(lián)系，提醒客戶簽約時(shí)間。 因財(cái)力或其他不可抗拒的原因，無法繼續(xù)履行承諾。九、一屋二賣（一）分析原因該類原因有二：一種情況是銷售人員因自己疏忽而出錯(cuò)；另一種情況是沒做好銷控對(duì)答，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理和銷售人員配合有誤。若客戶不同意換戶，報(bào)告公司上級(jí)部門，經(jīng)同意后，加倍退還定金。（5）若客戶確有困難或誠意，應(yīng)主動(dòng)提出合理的折扣。解決措施（1）內(nèi)部協(xié)調(diào)統(tǒng)一折扣原則，對(duì)特殊客戶的折扣要有通過一的解釋口徑。（5）態(tài)度要堅(jiān)定，但口氣要婉轉(zhuǎn)。想盡各種方法立即解決，不能拖延。（二）解決措施仔細(xì)研究標(biāo)準(zhǔn)合同，通曉相關(guān)法律法規(guī)。對(duì)無理要求，按程序辦事，若因此辦事，若因此毀約，則各自承擔(dān)違約責(zé)任?！背霈F(xiàn)這些問題有制度不健全、管理不到位的原因，也有合同不規(guī)范的原因。如果開發(fā)商的開發(fā)手續(xù)不全，那么，該房屋的產(chǎn)權(quán)證就難以辦理下來。可是，等籌集資金的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，籌集資金并不如想象中的那么容易。辦理銀行按揭付款方式的購房人，由于銀行所需的資料遲遲辦理不全，銀行的貸款辦不下來。（六）規(guī)劃一變?cè)僮儸F(xiàn)在，大多數(shù)開發(fā)商銷售房屋采取預(yù)收方式，俗稱“賣樓花”。這時(shí)找開發(fā)商維修，開發(fā)商大多采取不予理睬的消極態(tài)度，直接結(jié)果是買方子“買”出了麻煩。但是，由于我國有些物業(yè)管理公司不規(guī)范，從業(yè)人員參差不齊，服務(wù)不完善，有的甚至只收錢不服務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的權(quán)益。如果確認(rèn)錯(cuò)誤或當(dāng)事人重新提出異議，有關(guān)機(jī)關(guān)可以依法審理，再予確認(rèn)。（一）房地產(chǎn)仲裁房地產(chǎn)仲裁是指房地產(chǎn)仲裁機(jī)關(guān)根據(jù)公民或法人的申請(qǐng)，依法對(duì)其發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、買賣、贈(zèng)與、交換、租賃以及宅基地院落的使用等方面的爭(zhēng)議或糾紛，作出具有約束力的調(diào)解或仲裁。房地產(chǎn)仲裁的條件： （1）房地產(chǎn)糾紛屬于房地產(chǎn)仲裁管轄的范圍（2）申請(qǐng)人是與本案有直接利害關(guān)系的當(dāng)事人（3）有明確的被訴人、具體的申請(qǐng)請(qǐng)求和事實(shí)根據(jù)（4）房地產(chǎn)糾紛既未向法院起訴，也未經(jīng)仲裁機(jī)關(guān)作出仲裁裁決（5）未超過仲裁時(shí)效。其中包括房產(chǎn)買賣合同、價(jià)格、優(yōu)先購買權(quán)等（2）房屋所有權(quán)爭(zhēng)議。包括通行、典當(dāng)及相鄰房屋發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。不能申請(qǐng)仲裁房地產(chǎn)糾紛的形式。“具體的訴訟情況”是指原告對(duì)被告提出實(shí)體權(quán)利的要求：“事實(shí)和理由”是指提起訴訟的理由（4） 屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和屬于受訴人民法院管轄。案件受理費(fèi)一般由案件的原告預(yù)交，被告反訴的也應(yīng)當(dāng)預(yù)交案件受理費(fèi)用。（3）、采取訴訟保全措施的申請(qǐng)費(fèi)和實(shí)際支出費(fèi)用。另外，按照《民事訴訟法》和《人民法院訴訟收費(fèi)法》的規(guī)定，案件受理費(fèi)雖然由原告預(yù)交，但最終由敗訴的當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。三、 最易發(fā)生的房產(chǎn)糾紛 房地產(chǎn)廣告和宣傳資料方面的糾紛；廣告中有承諾，而合同中未明確規(guī)定。按時(shí)交房，但配套設(shè)施不完善，發(fā)展商可能違約；（1）、道路不通、其他應(yīng)該配套的設(shè)施不到位；（2）、無正常用電、無煤氣、無法正常生活。室內(nèi)及室外格局變化引發(fā)糾紛：（1）、室內(nèi)的格局改變，如門窗、廚房或衛(wèi)生間；（2）、室外如窗戶、鄰門、過道等。1承包商工期延誤，造成開發(fā)商交房時(shí)可能與業(yè)主產(chǎn)生糾紛。第三節(jié) 房地產(chǎn)糾紛案件分析銀行按揭購房已經(jīng)成為很多人購房的首選付款方式。周某欲從某小區(qū)購買商品房一套，想通過銀行按揭方式付款，便與開發(fā)商簽訂了購房合同，他在簽合同時(shí)使用的是他兒子的名字，他兒子今年僅10歲。周某只好四處籌款，但沒有籌齊。但是，銀行提供住房貸款是又嚴(yán)格條件的。（4）、在商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行開立儲(chǔ)蓄存款戶或繳納住房公積金存款的，存款金額占購買住房所需金額的比例不得低于30%，并以此作為購房首付款。開發(fā)商接到銀行的貸款后，即視為成勾人已向開發(fā)商付清房款。陳先生便向銀行提出以該房屋做抵押進(jìn)行貸款。雙方最后達(dá)成調(diào)解，開發(fā)商承諾限期辦理房產(chǎn)證并賠償陳先生的部分經(jīng)濟(jì)損失。國務(wù)院1998年7月20日頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33調(diào)規(guī)定：“預(yù)售商品房購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。這也提醒承購人在購買商品房時(shí)，要特別留意開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)，注意收集開發(fā)商的有關(guān)信息，以免發(fā)生陳先生這樣的情況。所以，我們提醒廣大的承購人在購買商品房時(shí)，應(yīng)注意房產(chǎn)證方面雙方違約的責(zé)任，以便追究違約的法律責(zé)任。李先生購買了一套預(yù)售商品房，約定了交房日期。李先生起訴到人民法院，要求退房并賠償損失。痛定思痛，這些事故的造成大多是施工單位偷工減料，不按照施工要求進(jìn)行，這不僅是工程質(zhì)量問題，更是社會(huì)問題。該規(guī)定說明，開發(fā)商開發(fā)的房屋如果未經(jīng)驗(yàn)收，不得交付使用；如果驗(yàn)收不合格，該房屋也不得交付使用。（2） 建筑物的電氣管線、上下水管線安裝工程6個(gè)月。（2） 地基基礎(chǔ)和主題結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)是否承擔(dān)保障。（2） 屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏，為5年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。商品房住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常試用，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)更換或者退換，商品房不屬于國家規(guī)定的三包范圍，因此，雙方要在合同中進(jìn)行約定。案例四：預(yù)售商品房沒有預(yù)售去可證，合同被判無效楊某由于工作繁忙，經(jīng)朋友介紹，在某小區(qū)購買了一處期房。分析：所謂期房，就是還沒有建成的商品房。這是因?yàn)榇蟛糠殖鞘械姆康禺a(chǎn)開發(fā)還不是很規(guī)范，開發(fā)商在運(yùn)作開發(fā)的過程中，為了謀取高額利潤(rùn)，按照不規(guī)范的程序進(jìn)行，使得開發(fā)過程中的未知變數(shù)太多，也致使出現(xiàn)問題以后，消費(fèi)者的合同權(quán)益難以得到完善的保護(hù)?！钡?0條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。合同中規(guī)定房地產(chǎn)格式最遲于2002年4月8日交房，若有逾期，則按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)交付違約金。吳先生簽約時(shí)，發(fā)現(xiàn)正式的合同中，交房時(shí)間推遲到了2002年6月10日，并且違約金的比例變?yōu)槿f分之三。房地產(chǎn)公司則認(rèn)為，吳先生既然已經(jīng)簽訂了新的正式合同，就應(yīng)該結(jié)婚搜新合同的約束。分析：客觀上講，吳先生與方的地產(chǎn)公司簽署的非正式契約（我們簡(jiǎn)稱其為舊合同）是無效的。這樣，在本案中，吳先生與房地產(chǎn)公司所簽的舊合同就應(yīng)該是無效的。吳先生可以要求宣布舊合同無效，并要求退房、退款。事實(shí)上，糾紛是在無先生簽訂了新合同后才出現(xiàn)的，那么如何認(rèn)定新合同的效力呢？房地產(chǎn)公司的合同主體資格是沒有問題的，合同內(nèi)容也是符合法律規(guī)定的，那么，判斷新合同是否有效就只看雙方的意思表示是否真實(shí)。這樣的新合同是有效的，雙方都要受新合同約束。這樣簽訂的新合同應(yīng)是無效的，要求吳先生完全按照新合同的約定辦也是不合理的，吳先生盡可以要求退房退款。分析：房地產(chǎn)開發(fā)商為宣傳、推銷其房地產(chǎn)，常常通過各種媒介發(fā)布商品房銷售廣告。此時(shí)楊某并不能主張任何權(quán)利，楊某可以房產(chǎn)公司實(shí)施民事欺詐行為提起民事訴訟?！逗贤ā返?4條、58條規(guī)定：“一方以