【正文】 州市土地使用權出讓條例》和《鄭州市土地使用權招標拍賣規(guī)定》，凡經營性、營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調整土地使用權出讓金標準，并按有關規(guī)定辦理變更登記。1土地使用權出讓合同包括哪些內容？ 答：根據《鄭州市土地使用權出讓條例》第十七條的規(guī)定，出讓合同應具備以下主要條款：(一)雙方當事人的姓名或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權的宗地號、面積；(三)土地使用年期及起止時間；(四)土地使用權出讓金的數額、幣種、交付方式及時間；(五)交付土地的時間；(六)規(guī)劃、市政設計要點；(七)項目竣工提交驗收時間；(八)市政設施配套建設義務；(九)使用相鄰土地和道路的限制；(十)建設附屬、附加設施的項目及義務；(十一)違約責任；(十二)當事人認為必要的其他條款。什么是土地使用權出讓？ 答：土地使用權出讓，是指鄭州市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。對合作建房有哪些規(guī)定？ 答：對一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產，并以產權分成的合作建房視為房地產轉讓?！多嵵菔型恋卣饔门c收回條例》還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與農村集體經濟組織或其成員簽訂有關征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進行開發(fā)建設的，以非法轉讓土地論處。 什么是集體土地？ 答：集體土地是指農村集體所有的土地。房地產運營基本問題房地產知識（一） 房地產知識一、土地及綜合類土地用途包括哪些種類？ 答：土地分為農用地、建設用地和未利用地。 有哪些用地屬于集體土地？ 答：根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。 什么是行政劃撥用地？ 答：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。在2001年8月6日后，房地產管理部門不再審批合作建房。各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少？ 答：根據《鄭州市土地使用權出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。 出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。1土地使用權的出讓方式有哪些？ 答：土地使用權出讓包括招標、拍賣、協(xié)議三種方式。1什么是協(xié)議出讓土地使用權？ 答：協(xié)議出讓土地使用權是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。在該規(guī)定實施之日（即2001年7月6日）起一年內補交的，按下列辦法辦理：（一）補交地價的標準：1．市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的20%補交地價。（二）自辦理手續(xù)之日起按相應房地產用途，重新開始計算土地使用年期。（六）在本規(guī)定實施之日起一年內未按上述標準補交地價的，一律按現(xiàn)行市場地價標準足額補交，但原福利、微利商品房除外。公告期限不少于30日。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權轉讓合同，并由交易中心鑒證。2在哪些情形下，土地使用權終止？ 答：根據《鄭州市土地使用權出讓條例》，有下列情形之一的，土地使用權終止：(一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿；(二)土地滅失；(三)土地使用者死亡而無合法承繼人；(四)人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權的判決、裁定或決定生效；(五)用地單位遷移或者被依法注銷的；(六)市政府根據社會公共利益的需要，提前收回土地使用權的；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。2有哪些土地批文或權屬證明無效？答： 鄭州市土地管理部門是鄭州市土地使用權出讓的主管部門，統(tǒng)一對全市土地使用權進行出讓和對出讓的土地進行統(tǒng)一管理，其他任何單位不得出讓土地使用權。2如何了解地價是否交清？ 答：對已辦理房地產登記手續(xù)，并領取《房地產證》的，說明地價已經交清；對未辦理房地產登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權出讓合同書中了解地價的分期付款額度。土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權出讓金的，不予退還。3什么是違法建筑？ 答：違法建筑是指未經規(guī)劃土地主管部門批準，未領取建設工程規(guī)劃許可證或臨時建設工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構筑物。3什么是歷史遺留生產經營性違法建筑？ 答：歷史遺留生產經營性違法建筑，是指《鄭州市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前，即1999年3月5日以前違反規(guī)劃、土地等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，未經規(guī)劃國土資源部門批準，未領取建設工程規(guī)劃許可證，非法占用土地興建的工業(yè)、交通、能源等項目的建筑物及生活配套設施。 3土地使用費繳納人是如何確定的？ 答：根據《鄭州市土地使用費征收辦法》的規(guī)定，使用土地的單位和個人是土地使用費的繳納人。4有哪些用地免繳或減收土地使用費？ 答：根據《鄭州市土地使用費征收辦法》的規(guī)定，下列用地免繳或減收土地使用費：（一）新開工的基建工程，自《土地使用合同書》生效之日起至《土地使用合同書》規(guī)定的竣工日期止， 減半計征土地使用費。以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權的，建設單位必須在簽訂土地使用權出讓合同書之前，向市規(guī)劃主管部門或其派出機構領取《建設用地規(guī)劃許可證》。獲得批準的，市規(guī)劃主管部門或其派出機構向申請單位重新核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》，收回原《建設用地規(guī)劃許可證》，并辦理相應的用地手續(xù)；不批準的，由市規(guī)劃主管部門或其派出機構書面答復申請單位。4對已建成的建筑需改變使用性質時，是否需要申請核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》？答：已建成的建筑確需改變使用性質的，須經城市規(guī)劃主管部門批準，簽訂土地使用權出讓合同書補充協(xié)議、付清地價款后，持設計文件等，向市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》或建筑工程裝飾、裝修許可文件。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。未經驗收或驗收不合格的，不予核發(fā)《規(guī)劃驗收許可證》，不予辦理房地產權登記，不得投入使用。未完成時，同期的其他項目不予規(guī)劃驗收。如未履行以上手續(xù)，將會被認定為違法建筑。5什么是建筑容積率？ 答：在建設用地范圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比率（%）。 房地產知識三、開發(fā)與建設類6設立房地產開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件？答：設立房地產開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：（一）注冊資本不得少于人民幣一千萬元；（二）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員；（三）有按市場價格取得的土地使用權；（四）有自己的名稱、組織機構和固定的經營場所；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產開發(fā)企業(yè)辦理房地產開發(fā)和經營業(yè)務時，應當出示《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》。6當商品房達到何種形象進度時，才可以辦理預售許可證？答：七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數。因此不能認購內部認購時期的房地產。7開發(fā)商發(fā)布房地產廣告時，應向廣告經營與發(fā)布單位提交哪些材料？答：房地產開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產銷售廣告，應向廣告經營與發(fā)布單位提交下列材料的復印件，并出示原件：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》；（三）預售的，應提交《房地產預售許可證》。7在房地產廣