房地產(chǎn)估價(jià)考試重要公式(整理)-wenkub
2023-04-10 00:25:54 本頁(yè)面
【正文】 稅率交易情況修正數(shù)額＝可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格S %上式中, 1 或 100 是交易情況修正系數(shù)1177。平方米下的價(jià)格＝坪下的價(jià)格247。平方米下的價(jià)格＝畝下的價(jià)格247。1平方英尺＝建筑面積下的價(jià)格＝使用面積下的價(jià)格 使用面積 建筑面積補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）土地總面積樓面地價(jià)= 土地總價(jià) 土地總面積 = 土地單價(jià) 總建筑面積 土地總面積 容積率房地價(jià)格=土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格標(biāo)定價(jià)格：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。房地產(chǎn)供給的要素成本彈性= 房地產(chǎn)供給量變化的百分比 要素價(jià)格變化的百分比2．4房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類房地產(chǎn)需求的人口彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 人口數(shù)量變化的百分比供給量=存量—拆毀量—轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量＋其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量總建筑面積=土地總面積建筑密度建筑層數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式1．2房地產(chǎn)的概念容積率=建筑密度建筑層數(shù)彈性= 作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化 作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性= 一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比 另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格土地價(jià)格=房地價(jià)格—建筑物價(jià)格期房目前的價(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格—（預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=原樓面地價(jià)（現(xiàn)容積率—原容積率）套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格＝使用面積下的價(jià)格 使用面積 套內(nèi)使用面積1坪＝4．5交易情況修正S % 100177。正常成交價(jià)格—應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格＝ 賣方實(shí)際得到的價(jià)格 1—賣方繳納稅率可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 (100177。采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格(1177。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格100/（）＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格R %)＝可比實(shí)例成交價(jià)格(1177。R % 估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格 100 100177。百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式∶估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格(1＋交易情況修正系數(shù)＋交易日期調(diào)整系數(shù)＋房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))估價(jià)對(duì)象價(jià)格(1177。T % 或者∶ 1177。S177。交易日期調(diào)整系數(shù)177。計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本＋開發(fā)成本，即：直接成本利潤(rùn)率＝開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本＋開發(fā)成本）計(jì)算基數(shù)＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為銷售利潤(rùn)率,即:該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息＋ 總銷售費(fèi)用＋總銷售稅費(fèi)＋ 總開發(fā)利潤(rùn)新建房地價(jià)格=土地得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)建筑物的折舊＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值年折舊率d=D/C100％成新折扣法V=C＋q 式中：V——建筑物的現(xiàn)值；C——建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；q——建筑物的成新率(%)；扣除功能過剩引起的折舊后的成本＝重置成本—超額持有成本地價(jià)＝年地租購(gòu)買年 V=A1/1＋Y1＋ A2/(1＋Y1)(1＋Y2)＋…＋An/(1＋Y1)(1＋Y2)…(1＋Yn)]V=A/YV∞=V50/K50收益期限為有限年的公式:式中t為凈收益有變化的期限凈收益按一定比率遞增 有限年 V=A/(Y—g)[1— (1+g)/(1+Y) n ] 未來第n年為 A(1+g)n—1無限年 V=A/(Y—g)如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為: V=A/Y[1— (1＋Y) t]＋Vt/(1＋Y) t如果凈收益按一定比率遞減,則公式為: V=A/Y＋g [1— (1＋g/1＋Y) t]＋Vt/(1＋Y) t凈運(yùn)營(yíng)收益(NOI) ；凈收益率(NIR)資本化率＝年收益/價(jià)格V＝PGIPGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即:PGIM=V/PGI 上述公式的來源是：因?yàn)樵趦羰找婷磕瓴蛔兦页掷m(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y—g Ro＝(1—B) RL＋BRB直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為: VM= AO—VERE/ RM上式中：VE—自有資金權(quán)益價(jià)值；AO—房地產(chǎn)凈收益；VM—抵押貸款金額；RM—抵押貸款常數(shù)； RE—自有資金資本化率；①由土地收益求取土地價(jià)格：土地價(jià)格=土地凈收益/土地資本化率②由建筑物收益求取建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格=建筑物凈收益/建筑物資本化率③由房地
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