房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題-wenkub
2023-04-09 02:20:17 本頁(yè)面
【正文】 ，營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，期間費(fèi)用6萬(wàn)元，2009年A項(xiàng)目確有《征管法》三十五條規(guī)定的情形，無(wú)法準(zhǔn)確結(jié)算稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照以下步驟征收管理：第一步：按核定征收的方法計(jì)算2008年該企業(yè)的應(yīng)納稅所得額=（100+100）*15%=30萬(wàn)元：第二步：按核定征收的方法計(jì)算2009年該企業(yè)的所得額=（50+50）*15%=15萬(wàn)元第三步：計(jì)算按核定征收的方法計(jì)算的2008年該企業(yè)的應(yīng)納稅所得額與2008年預(yù)計(jì)毛利額的差額304=26萬(wàn)元 第四步：將2008年差額并入2009年應(yīng)納稅所得額=26+15=41萬(wàn)元 （附表三，調(diào)增）第五步：計(jì)算2009年應(yīng)納稅額=41*25%= 第六步：根據(jù)評(píng)估結(jié)果，在彌補(bǔ)虧損數(shù)據(jù)庫(kù)中將有關(guān)年度的虧損維護(hù)為零。核定征收計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅所得稅額年度的虧損不得在以后年度彌補(bǔ)，要根據(jù)評(píng)估結(jié)果，在彌補(bǔ)虧損數(shù)據(jù)庫(kù)中將有關(guān)年度的虧損維護(hù)為零。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的征收方式，原則上查賬征收，對(duì)于出現(xiàn)《征管法》三十五條規(guī)定的情形，確實(shí)無(wú)法查賬的情況下，經(jīng)主管科長(zhǎng)、局長(zhǎng)批準(zhǔn)后，可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅采用核定征收的計(jì)算方法計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅的所得額，按照查賬的征收方式計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，具體操作如下：對(duì)于企業(yè)沒(méi)有完工成本對(duì)象的年度按照查賬征收的方法，按計(jì)稅毛利率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題的銜接提出以下處理方法：一、適用對(duì)象從2008年1月1日起內(nèi)資和外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅處理上適用統(tǒng)一政策。但是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前未銷售的已完工開發(fā)產(chǎn)品，在以后年度取得的收入,仍按國(guó)稅發(fā)【2001】142號(hào)文件的內(nèi)容執(zhí)行，2007年12月31日前存在銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按新文件的相關(guān)政策執(zhí)行。有土地、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際應(yīng)納稅所得額計(jì)算企業(yè)所得稅，不得按照核定征收的方法計(jì)算應(yīng)納稅所得額。各局應(yīng)將采用核定征收的計(jì)算方法計(jì)算企業(yè)所得稅的企業(yè)資料報(bào)市局備案。三、關(guān)于視同銷售 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈(zèng)、②贊助、③職工福利、④獎(jiǎng)勵(lì)、⑤對(duì)外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)行為，應(yīng)視同銷售。 開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)或地級(jí)市區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：（一）、 可否銷售原則 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算。（五 ）、成本差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。以上原則即可單獨(dú)使用，也可以多個(gè)原則配合使用。小高層2025棟號(hào)面積5000平米，預(yù)計(jì)造價(jià)1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2009年預(yù)售，2010年竣工等信息。對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用在已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)中進(jìn)行分配。七、成本的計(jì)量與核算開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的直接成本計(jì)入成本對(duì)象，發(fā)生的共同成本和間接成本按占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法分配至各成本對(duì)象中。（跟蹤管理，及時(shí)支付）公共配套設(shè)施尚未建造完工的，可以按照預(yù)算造價(jià)合同預(yù)提建造費(fèi)用。九、關(guān)于當(dāng)期可以稅前扣除的成本費(fèi)用企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本
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