【正文】 里南亞、仁寶、滬士、鴻海、東隆、鼎鑫、正新、統(tǒng)一、捷安特、遠(yuǎn)見、浮法等100多家三資企業(yè) 吳江開發(fā)區(qū) 20公里中達(dá) 、華宇、全友、誠洲、大毅、高創(chuàng)、精元巨豐等100多家三資企業(yè) 本鎮(zhèn)區(qū)康瑞照相材、順達(dá)水產(chǎn)、松友服飾、地儀光電、均品電器、聯(lián)大飾品、志得利電子、格康電子、高針電子、鏵龍電子、臺(tái)邑電子7. 研究生城地理位置　　研究生城位于蘇州工業(yè)園區(qū)南部，基地內(nèi)地勢(shì)平坦，河網(wǎng)縱橫，具有江南水鄉(xiāng)地貌特色，東部和南部為規(guī)劃的城市干道，西臨獨(dú)墅湖，北部的新機(jī)場(chǎng)路為城市快速路，其東北角，新機(jī)場(chǎng)路北側(cè)為規(guī)劃城市交通樞紐，有城市輕軌通過，可直達(dá)上海。發(fā)展目標(biāo)成為一個(gè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的高等教育資源集聚地。成為探索和發(fā)展我國(guó)高等教育，進(jìn)行多種辦學(xué)體制、多種辦學(xué)形式、多種運(yùn)行機(jī)制、多種資金投入以及多種培養(yǎng)模式的實(shí)驗(yàn)基地。功能定位　　以高等教育為主體，形成科研生產(chǎn)、生活居住、文化休閑于一體的現(xiàn)代化城市新區(qū)。二 車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，開發(fā)進(jìn)度緩慢，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小、分布較為集中。由于車坊鎮(zhèn)面積不大，各新開樓盤基本近在咫尺，從大的格局上看沒有地段優(yōu)勢(shì)，由此不難判斷，樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)還是十分激烈；但市場(chǎng)因上市量小，市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)供不應(yīng)求的形勢(shì)。建筑多以4層半（4層送5層）為主，綠化一般在30%以上，農(nóng)民自蓋的3層住宅居多。車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場(chǎng)前景展望一）.新興市場(chǎng)，具有潛力由于車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，目前市場(chǎng)需求很旺盛，因此現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售情況紅火也屬于正?，F(xiàn)象。再從目前房產(chǎn)銷售形勢(shì)看，整個(gè)市場(chǎng)銷售紅火，已建成樓盤的銷售率都達(dá)到了100%，說明車坊鎮(zhèn)場(chǎng)還是具有購買力，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有發(fā)展?jié)摿?。從而造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求、銷售事態(tài)紅火的局面。因而長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)依舊看好。車坊鎮(zhèn)購房消費(fèi)者研究一. 消費(fèi)人群根據(jù)對(duì)車坊鎮(zhèn)現(xiàn)有小區(qū)的部分售樓人員與購買群體的走訪、了解，我們可以看出車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)購買人群大致情況：（1）區(qū)域分析：u 本地為主u 外地（在車坊鎮(zhèn)投資經(jīng)商或工作）（2）職業(yè)分析u 車坊鎮(zhèn)的動(dòng)遷居民u 當(dāng)?shù)毓珓?wù)員u 私企老板及管理層u 醫(yī)生、教師u 其它（3）購房動(dòng)機(jī)u 動(dòng)遷戶需求u 二次置業(yè)u 當(dāng)?shù)啬贻p人結(jié)婚用u 工廠做宿舍u 其它歸納$ 他們的數(shù)量目前在車坊鎮(zhèn)購房市場(chǎng)中占有較大的比例；$ 他們的身家不算高，一般為所購房產(chǎn)總價(jià)的12倍，難以承受市區(qū)房?jī)r(jià)購房，會(huì)考慮按揭貸款；$ 他們的年齡一般在2550歲之間，年齡層次日趨年輕化；$ 因生活或工作需居住在車坊鎮(zhèn)二、消費(fèi)特征：n 本板塊的消費(fèi)群在經(jīng)濟(jì)上比較富裕，購買原因多為改善型和安家型；n 這部分消費(fèi)群年齡層次相對(duì)較近，經(jīng)商或有較穩(wěn)定不錯(cuò)的工作；n 這部分人向往舒適的生活，開始講究配套，尤其是物管和智能化、信息化配套設(shè)施由此我們不難看出：年齡25—50歲之間，月薪2000元以上的中等收入者為本案的目標(biāo)客源層。三、 車坊鎮(zhèn)周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析甪直鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析位置 甪直鎮(zhèn)位于蘇州市東郊，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)48公里，距蘇州火車站25公里，距滬寧高速公路和蘇嘉杭高速道口分別為8公里和12公里。水景和古鎮(zhèn)特色是甪直鎮(zhèn)樓盤最大的賣點(diǎn)，價(jià)格也相對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤較高。目前，勝浦鎮(zhèn)在售的房屋以二手房轉(zhuǎn)讓為主，有少量動(dòng)遷房和政府單位修建的新房。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入的穩(wěn)步提升，舒適、豪華的房型正逐步成為消費(fèi)主流。2）銷售情況分析 （普通住宅） 園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售勢(shì)態(tài)持續(xù)火爆，先前開盤的個(gè)案交房之前都基本結(jié)案，新近開盤的個(gè)案在較短的時(shí)間內(nèi)大多銷售近半，快速去化的態(tài)勢(shì)助長(zhǎng)了開發(fā)商接下來開發(fā)的信心。n 目前車坊相鄰的鎮(zhèn)區(qū)，房地產(chǎn)的形勢(shì)相差不大，都呈強(qiáng)勁的上升的事態(tài)。n 郊鎮(zhèn)的低價(jià)產(chǎn)品與園區(qū)的高房?jī)r(jià)有明顯的距離，這給不同層次的購房者提供了較好的選擇機(jī)會(huì)。短期內(nèi)，住宅的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要來自位于高墊路南側(cè)地塊，另外有5萬方的動(dòng)遷小區(qū)（珠江花園），無論規(guī)模、檔次、品質(zhì)，本案都有一定的優(yōu)勢(shì)，所以分析認(rèn)為，本案所處的區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，本案的開發(fā)前景市場(chǎng)十分看好；但前次的土地拍賣樓面價(jià)低，價(jià)格上勢(shì)必對(duì)本案的價(jià)格形成一定的沖擊。 綠地率： 》30%216。 建筑南北凈間距： 滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求216。216。資源分析本案北面鄰水，但水資源不豐富，有用資源少。至車坊中心小學(xué)步行5分鐘即可，商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、車坊醫(yī)院等生活配套均在咫尺，生活配套相對(duì)完善。 劣勢(shì)分析(weaknesses)198。 購房觀念有待提高——當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)尚未啟動(dòng)，當(dāng)?shù)鼐用袢粤?xí)慣于動(dòng)遷或單位統(tǒng)一分房，對(duì)未來產(chǎn)品的去化有一定的抗性。 規(guī)模小，要造成車坊首席有難度——車坊目前的商品房沒什么規(guī)模，品質(zhì)也低，本案的出現(xiàn)必將改變這種局面，但因自身資源的問題，要實(shí)現(xiàn)車坊首席的品牌效應(yīng)，要規(guī)避的難題大。B 未來需求大——隨著車坊鎮(zhèn)的規(guī)劃完成以及周邊大量工廠的進(jìn)入，將為車坊鎮(zhèn)帶來大量的外來人口，產(chǎn)生大量的居住需求，而目前的車坊房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)較小，很難滿足這些需求。綜上所述，本案所處的地理位置及可用資源，既有大處向好之處，也有小處之不足。車坊鎮(zhèn)購房客戶對(duì)環(huán)境、科技等產(chǎn)品附加值的認(rèn)知度還不是很高；另外本案的土地成本開發(fā)較高，樓面價(jià)達(dá)到了1375元/平方米，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，高出了很大一節(jié)，高價(jià)位勢(shì)必影響去化速度。一、項(xiàng)目概括案名怡園公寓物業(yè)類別商住樓開發(fā)商蘇州跨塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別多層（6F）占地面積20000平方米建筑面積28000平方米容積率綠化率 31%面積范圍㎡（商鋪）㎡主力面積、㎡（商鋪）、13㎡價(jià)格范圍26003000元/㎡平均價(jià)格2800元/㎡付款方式一次性、按揭銷售電話62745881銷售動(dòng)態(tài)銷售告磬調(diào)查日期20031228公開日期今年上半年交房日期明年年初物業(yè)名稱：澄湖御墅發(fā)展商：蘇州市東苑房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)性質(zhì)：私家花園別墅地理位置：蘇州甪直鎮(zhèn)曉市路15號(hào)占地面積：200畝綠化率：50%總戶數(shù)：118幢獨(dú)立、聯(lián)體別墅價(jià)格：55006100元/m2物業(yè)管理費(fèi)：˙m2樓盤綜述：該樓盤位于甪直鎮(zhèn)，緊鄰金澄湖，風(fēng)景怡人。b) 區(qū)域市場(chǎng)存在空白點(diǎn)——目前車坊鎮(zhèn)場(chǎng)尚沒有成熟的商品房小區(qū)，已經(jīng)在建的各種小區(qū)品質(zhì)、內(nèi)部配套都遠(yuǎn)未達(dá)到成熟小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價(jià)值之核心因素之一房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。二、定位基本思路 本案概念提出的原則由于車坊鎮(zhèn)樓盤少，同時(shí)車坊鎮(zhèn)住宅在建筑外立面、房型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)十分雷同。即——產(chǎn)品形式的創(chuàng)新第三、 考慮到主題概念的可操作性，使主題概念在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實(shí)現(xiàn)，從而融入到業(yè)主生活的方方面面。在車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)均屬差異化創(chuàng)新。在景觀布置上：建議以“一個(gè)中心，兩大組團(tuán)，完善四周”為規(guī)劃指導(dǎo)思想。1) 立面簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、時(shí)尚。5) 立面配黃色、綠色、藍(lán)色、紅色框架線條。 配套設(shè)施建議1) 小區(qū)會(huì)所設(shè)置棋牌室、閱覽室、視聽室、乒乓室、美容美發(fā)等設(shè)施。