【正文】 000m^2 商業(yè) 4531m^2 車位 426個(gè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 11 項(xiàng)目自身?xiàng)l件小結(jié) 東二環(huán)邊，稀貴屬地 大路暢通，小路迂回 日壇公園，天然綠肺 兩大商圈，強(qiáng)強(qiáng)借勢(shì) 依雅寶路，傍使館區(qū) 城市價(jià)值 生態(tài)價(jià)值 資源價(jià)值 涉外價(jià)值 本體缺失 車流、人流影響 普通商業(yè)、商務(wù)的重要影響 充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，規(guī)避項(xiàng)目缺失 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 12 二、項(xiàng)目生存環(huán)境分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 13 項(xiàng)目環(huán)境分析 與項(xiàng)目關(guān)系最直接的兩個(gè)關(guān)聯(lián)圈，一個(gè)是朝外商圈，該商圈可以作為一個(gè)獨(dú)立的、成氣候的以商務(wù)為主的商圈立名北京 。具備先天的商務(wù)商業(yè)氛圍 . 項(xiàng)目與生俱來的濃郁商務(wù)氛圍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 9 項(xiàng)目涉外屬性－依雅寶，傍使館 使館區(qū) 使館區(qū) ? 使館區(qū)推動(dòng)： 同時(shí) ,在使館區(qū)效應(yīng)的推動(dòng)下，該區(qū)域商務(wù)、商業(yè)、涉外公寓的價(jià)值。增加了的外圍生態(tài)價(jià)值。 前 言 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4 一、項(xiàng)目基本條件分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5 項(xiàng)目區(qū)位情況－東二環(huán)邊 ,稀貴屬地 本案 ?項(xiàng)目位于東二環(huán)與朝外大街 交匯處東南方向 ?西側(cè)緊鄰司法部 ?西側(cè)距東二環(huán)約 250米 ?北側(cè) 200米為外交部 ?東側(cè) 200米至朝外核心 ?南側(cè) 300米至雅寶路 城市核心地段價(jià)值顯赫 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6 項(xiàng)目交通情況－大路暢通，小路迂回 ? 大路： 東二環(huán)、朝外大街 光華路、日壇北路 東大橋路、雅寶路 大路寬闊，車道多 到達(dá)項(xiàng)目區(qū)域便利 ? 小路： 南側(cè)于京華豪園相隔之小路，道路曲折迂回，車道錯(cuò)車難，到二環(huán)不順暢。 項(xiàng)目產(chǎn)品階段的市場(chǎng)研究目的 :在準(zhǔn)確的市場(chǎng)脈絡(luò)下 ,提出正確的產(chǎn)品指導(dǎo)建議。 介于今天這樣的時(shí)刻，當(dāng)我們面臨銷售時(shí)，更應(yīng)緊密結(jié)合市場(chǎng)，通過對(duì)市場(chǎng)及時(shí)的了解，才能制定有針對(duì)性的營(yíng)銷策略。 東側(cè)之小路向南可通達(dá)雅寶路，道窄、路況差。 ? 工人體育場(chǎng) ： 工人體育場(chǎng)位于項(xiàng)目的東北方向，是北京舉辦各類大型活動(dòng)的首選之地。 ? 雅寶路 ： 中國(guó)最大的對(duì)外貿(mào)易基地 。另外一個(gè)是雅寶路市場(chǎng) ,中國(guó)最大的外貿(mào)商業(yè)集中地帶。 無論從項(xiàng)目環(huán)境發(fā)展的主要影響因素講，還是從項(xiàng)目本身的規(guī)劃定位分析講，對(duì)雅寶路市場(chǎng)的深入研究及滲透了解，有助我方得出一個(gè)正確指導(dǎo)項(xiàng)目的總體思路。 第二代 “大棚型” ： 1999年，遷至朝外大街 隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展壯大，雅寶路市場(chǎng)由于長(zhǎng)期占道、影響交通安全、噪音擾民、影響周邊環(huán)境等原因，給附近單位、群眾的正常生活造成不便，為徹底解決占路擾民、占?jí)壕G地、火災(zāi)隱患等問題，北京市朝陽區(qū)政府決定對(duì)雅寶路市場(chǎng)進(jìn)行拆遷改造，使其退路進(jìn)廳。多年歷史沿襲的雅寶路特色商業(yè)屬性，以及多年來雅寶路的旺盛商氣的積累，都是項(xiàng)目未來發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 ? 據(jù)悉，至今雅寶路的攤位近 4500家 ，貿(mào)易范圍覆蓋前蘇聯(lián)、東歐、非洲、西歐、亞洲、北美，另據(jù) CNN報(bào)道，雅寶路的自發(fā)商務(wù)活動(dòng)正為近 5000萬中國(guó)人提供就業(yè)機(jī)會(huì)，目前這一數(shù)字還在不斷增加。 由此 ,我們看到了建立現(xiàn)代物流模式和電子商務(wù)平臺(tái)管理的必要性。 俄式偏好： 俄羅斯 偏好的裘皮大衣樣式及人造革箱包 等。甚至降低不能出貨的風(fēng)險(xiǎn)。2022年 3月 10屆紡織服裝、皮革制品、鞋交易展 2022年 12月 第 21屆中東（迪拜）秋季國(guó)際商品交易會(huì) ( IATF) 2022年 9月 第 20屆土耳其國(guó)際紡織品展覽會(huì) 2022年 4月 第 26屆俄羅斯國(guó)際鞋與皮革展覽會(huì) 2022年 11月 第 17屆俄羅斯國(guó)際裘皮服裝展 2022年 9月 第 5屆俄羅斯國(guó)際家用紡織品展覽會(huì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 雅寶路市場(chǎng)交易模式存在問題 ? 渠道不暢，反應(yīng)速度慢 由于買賣雙方采取的是面對(duì)面的交談方式，所得到的信息凌亂而片面，信息鏈長(zhǎng)且反應(yīng)速度慢，信息很難反饋給所有的客戶。 ? 貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)高 對(duì)俄羅斯的貿(mào)易中存在幣值不穩(wěn)、銀行信貸不佳、非正式通關(guān)等風(fēng)險(xiǎn)。如中國(guó)人壽大廈、昆泰國(guó)際中心、泛利大廈、聯(lián)合大廈、朝外 MEN， SOHO尚都等。對(duì)于賣方，外商賒賬逃款更要承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。這種定位和服務(wù)人群過于固定，要想改變這種市場(chǎng)狀況將非常難。 ? 主要以服裝為主要貿(mào)易產(chǎn)品的市場(chǎng)交易仍將在較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)占有該地區(qū)的主導(dǎo)地位。 s本案目前規(guī)劃的各項(xiàng)硬件配套比較完善，可以成就新一代的商務(wù)運(yùn)作模式。 o在雅寶路市場(chǎng)一遷再遷的同時(shí)，其原址的發(fā)展?fàn)顩r似乎比搬遷部分的要好，老雅寶路的商戶們普遍對(duì)現(xiàn)狀比較滿意。 o招商回報(bào)率較高?？赡軙?huì)帶來激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 由于 ,區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)屬性的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ,多年來商業(yè)體量的不斷擴(kuò)張 ,導(dǎo)致住宅類土地缺乏。 多年來在區(qū)域內(nèi)增加的公寓類產(chǎn)品很少，供應(yīng)量也不大，早期推出的公寓項(xiàng)目基本都在短時(shí)間內(nèi)售完。 隨著區(qū)域內(nèi)近年來商業(yè)形態(tài)的變化，體量的增加。 ? 消費(fèi)面積由自住型大面積轉(zhuǎn)向短期居住型小戶型 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 33 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn) ? 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品體量偏小，多在 10萬平米左右。 優(yōu)唐：預(yù)計(jì) 6萬平米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 34 ? 區(qū)域內(nèi)早期的公寓產(chǎn)品戶型面積偏大，適合自住。 受到市場(chǎng)的發(fā)展制約及市場(chǎng)屬性的結(jié)構(gòu)變化，區(qū)域內(nèi)的公寓產(chǎn)品的定位方向與市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)相違背。月 。酒店的出租率都能達(dá)到 100%的局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 40 二、公寓、酒店個(gè)案分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 41 ?開盤時(shí)間：公寓部分 2022年 5月 ?規(guī)模：總建面約 38萬平米，公寓部分 。 ?項(xiàng)目特點(diǎn)：大體量的商業(yè)面積規(guī)劃完整合理，形成特色的室內(nèi)步行商業(yè)街。月 ? 戶型 面積： 114193平米 ? 周邊配套： 會(huì)所、中小學(xué)、銀行、郵局、醫(yī)院等。 ? 均價(jià)： 14000元 /平米 ? 銷售狀況：公寓部分已售完 ? 寫字樓出租。 公寓案例分析（ 3） 昆泰國(guó)際中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 44 ? 開盤時(shí)間： 2022年 9月 ? 規(guī)模：總建面 ， ? 公寓部分 。 公寓案例分析（ 4） 朝外 MEN 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 45 項(xiàng)目名稱 入市時(shí)間 均價(jià) 怡景園 2022年 8月 13000元 /平米 昆泰國(guó)際中心 2022年 7月 14000元 /平米 朝外 MEN 2022年 9月 13500元 /平米 日壇國(guó)際 2022年 5月 14500元 /平米 五年內(nèi) ,區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格浮動(dòng)并不明顯。 ? 區(qū)域內(nèi)公寓普遍檔次不高，價(jià)格漲幅平穩(wěn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 48 ? 規(guī)模：建面 ? 標(biāo)準(zhǔn)：五星級(jí)酒店 ? 套房數(shù)量： 460套 ? 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格： 998元 /天 ? 入住率： 90% ? 服務(wù)設(shè)施：健身房、棋牌、桑拿卡拉 ok、美容美發(fā)、夜總會(huì)、會(huì)議室、宴會(huì)廳等。 酒店案例分析（ 4） 吉利大廈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 52 酒店案例研究小結(jié) ? 區(qū)域內(nèi)酒店檔次不低，基本都在三星級(jí)以上。 通過對(duì)區(qū)域酒店市場(chǎng)的觀察，我們可以看出，當(dāng)前市場(chǎng)異?；鸨?，大量的外籍客商不斷涌入，成為了酒店市場(chǎng)的主要客群。 ? 綜合這兩種物業(yè)類型在區(qū)域市場(chǎng)的表現(xiàn)，可以看出，區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)在需求的主力產(chǎn)品應(yīng)該是 “ 總價(jià)低 ” ， “ 品質(zhì)高 ” ， “ 可租可售 ” ， “ 高端物業(yè)式服務(wù) ” 相結(jié)合的產(chǎn)品。 ? 產(chǎn)品綜合定位 —— “ 精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 ” “精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”，這種物業(yè)類型的特點(diǎn)：可售可租，總價(jià)低，投資回報(bào)高，功能配套齊全，物業(yè)服務(wù)管理完善，價(jià)格升值空間大，適合投資和過度使用。 ? 投資客 他們對(duì)區(qū)域的認(rèn)知度高，項(xiàng)目位置、品質(zhì)和總價(jià)是他們重點(diǎn)考慮的問題。物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一性、管理性。 投資客 項(xiàng)目品質(zhì)高 ， 總價(jià)低 ， 升值潛力大 ， 便于出租出售 。 ? 標(biāo)準(zhǔn)化 ? 投資性 ? 物業(yè)服務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 61 產(chǎn) 品 定 位 建筑單體形象 配套系統(tǒng) 公共空間裝修 智能化 電子商務(wù) 室內(nèi)精裝修 ?產(chǎn)品的定位是項(xiàng)目建筑外觀 、 裝修 、 配套設(shè)施 、 智能化 、 商務(wù)辦公等一系列定位的基礎(chǔ)指導(dǎo)，產(chǎn)品定位又是依托于這一系列得出的最終的結(jié)論，其關(guān)系相輔相成，密不可分。 酒店式的家居生活 精裝 amp。 全面完整精裝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 64 個(gè)性化 ：區(qū)別于酒店而高于酒店 酒店式 ：酒店模式下的居住環(huán)境 個(gè)性化酒店式精裝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 65 ： ? 采用標(biāo)準(zhǔn)化的模式 ? 統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 高檔次品牌支持 ? 品牌與價(jià)值最大化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 66 ?地面 ：中外合資品牌實(shí)木復(fù)合地板 ?墻面 ：進(jìn)口壁紙、實(shí)木窗套、大理石窗臺(tái) ?潔具 ：美國(guó)貝朗（或同檔次） ?櫥柜 ：韓國(guó)伊耐斯（或同檔次） ?戶門 ：高級(jí)實(shí)木子母門及門套 ?戶內(nèi)門 ：高級(jí)成品模壓門 ?廚、衛(wèi) ：墻面與地面均鋪設(shè)高級(jí)瓷磚 日壇國(guó)際 室內(nèi)部分精裝 案例一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 67 ?戶門 :高級(jí)四防門（曼特或相同檔次品牌） ?內(nèi)門 :高級(jí)實(shí)木復(fù)合木門 ?窗 :優(yōu)質(zhì)斷橋隔熱鋁合金窗 ?地面 :諾貝爾或相同檔次品牌 ?墻面 : Omnova或相同檔次品牌 ?天花 :石膏板吊頂、高級(jí)乳膠漆 [ICI（多樂士）或相同檔次品牌） ?櫥柜 ： HANSSEM（漢森）或相同檔次品牌 淋浴房 ：鋼化安全玻璃淋浴房 ?坐便器 ： KOHLER（科勒）或相同檔次品牌 ?面盆水龍頭 、淋浴房龍頭花灑：KOHLER（科勒）或相同檔次品牌 室內(nèi)部分精裝 案例二 樂成豪麗 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 68 世華國(guó)際中心 ? 門窗：“曼特”高檔鋼質(zhì)戶門， ? 外窗：斷橋鋁合金中空玻璃保溫窗。 室內(nèi)部分精裝 案例三 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 69 商務(wù) 豪華 舒適 品質(zhì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 70 42m 標(biāo)準(zhǔn)間戶型 2 定位建議： ?戶型規(guī)整方正，具備正常生活功能。 套間 ? 動(dòng)靜分區(qū)，功能齊備 ? 精而不奢，華而不貴 ? 精細(xì)實(shí)用，品質(zhì)均衡 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 75 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 76 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 77 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 78 ?統(tǒng)一項(xiàng)目形象 ?簡(jiǎn)化成本管理 ?減少客戶質(zhì)疑 ?著眼商務(wù)特點(diǎn) ，實(shí)際成本適當(dāng)區(qū)別 酒店式精裝成本策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 79 定位 裝修實(shí)際成本 裝修報(bào)價(jià)成本 標(biāo)準(zhǔn)間 1500 2022 套間 1500 2022 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 80 品牌 價(jià)值 設(shè)計(jì) 菜單 有重點(diǎn)、有目的地進(jìn)行成本分?jǐn)? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 81 精裝修品牌 ?品牌市場(chǎng)化影響 ?品牌統(tǒng)一化需求 ?品牌效應(yīng)的帶動(dòng) 口碑 +利潤(rùn) =雙贏 精裝修方案包含家電配送部分 。 ?社區(qū)的房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)。 ?高壓供水的養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維修。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 94 比較項(xiàng)權(quán)重制定 ?地段價(jià)值：城市配套、地段稀缺性等占 30% ?建筑品質(zhì)：外立面品質(zhì)、外立面形象、裝修檔次等 占 25% ?配套系統(tǒng)設(shè)施：智能化系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、科技系統(tǒng)等 占 15% ?內(nèi)部配套：會(huì)所、商務(wù)中心等 占 15% ?物業(yè)服務(wù)：全面增值的物業(yè)管理服務(wù) 占 15% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 95 定價(jià) 調(diào)整后的價(jià)格為 :按線性回歸增長(zhǎng)率計(jì)算得出的本案到達(dá)實(shí)現(xiàn)平均銷售價(jià)格時(shí) ,其他項(xiàng)目同期價(jià)格和個(gè)別項(xiàng)目特殊原因?qū)崿F(xiàn)估算，漲幅按 20%計(jì)算。與上季度相比，市場(chǎng)平均空置率也有下降。目前朝外大街寫字樓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的缺陷已經(jīng)成為朝外大街從商業(yè)中心區(qū)向商務(wù)中心和商業(yè)中心雙重職能區(qū)域過渡的一個(gè)瓶頸。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 102 本區(qū)域企業(yè)性質(zhì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 103 各項(xiàng)目購買企業(yè)性質(zhì)明細(xì)表 人壽大廈 以大中型外資、合資公司為主 泛利大廈 合資及中資機(jī)構(gòu)比例均在 40％以上 聯(lián)合大廈 中小型中資公司較多 豐聯(lián)廣場(chǎng) 90％為大型純外資公司（包括駐京辦事處）及合資機(jī)構(gòu) 昆泰國(guó)際 以大中型合資、中資企業(yè)為主 朝外 Men 以中型內(nèi)資公司為主，投資較少