【正文】 此資料來(lái)自企業(yè) 【定位詮釋】 ★ “文明 ”代表現(xiàn)代、富有、時(shí)尚，是城市現(xiàn)代居住理念、居住文化的具體體現(xiàn)。 （三）通過(guò)通道的寫意圖案提升文化社區(qū)的底蘊(yùn)與品質(zhì)，豐富總體文化包裝的架構(gòu)層次。 “城 ”則為城中之城的意義，寓意 ★ “幸福尚城 ”的案名表現(xiàn)既大氣磅礴，又不失親和，將東方生活的吉祥寓意一并囊括其中，具有先天廣泛的市場(chǎng)共鳴效果。 此資料來(lái)自企業(yè) 當(dāng)前國(guó)家金融政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的制約 至 “813”大限以來(lái)，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了四五個(gè)限制房地產(chǎn)信貸和房?jī)r(jià)的政策，特別對(duì)高層和商業(yè)項(xiàng)目影響很大。 （四）威脅點(diǎn) 空置量居高不下，項(xiàng)目?jī)r(jià)位提升難度較大 其一，烏魯木齊的住宅空置積壓量主要集中在高層樓盤，對(duì)本項(xiàng)目住宅的沖擊較大；其二，商業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)重過(guò)剩，惡性競(jìng)爭(zhēng)加劇。這會(huì)影響商業(yè)部分和居民的便利要求。 項(xiàng)目臨近的物業(yè)形象臟亂 黃河路以內(nèi)，及吐魯番路、和田街至河灘路，是三建家屬區(qū)等居 此資料來(lái)自企業(yè) 民區(qū)，地塊兩側(cè)是 超市和菜市場(chǎng)，形象十分臟亂，局部形象很差，可能導(dǎo)致人們對(duì)該區(qū)域生活品質(zhì)的印象不好。 屬小體量住宅項(xiàng)目，有利于營(yíng)造出濃郁的時(shí)尚家居。 由此可見(jiàn)，片區(qū)的發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)本項(xiàng)目的開發(fā)，而本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)也將轉(zhuǎn)變?yōu)楸卷?xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。地塊東臨和田街； 西面 200 米為城市道路主干線黃河路；北 200 米為市政繁華道路五一路；南抵吐魯番路。 中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載 項(xiàng)目定位： 首先定位住宅為都市時(shí)尚家居，底商則為服務(wù)家居的配套物業(yè)， 成為“ 業(yè)主 VIP 生活自助廣場(chǎng) ” ，為業(yè)主提供 “ 購(gòu)物、餐飲、健身、美體、娛樂(lè)、休閑和商務(wù)服務(wù) ” ，以符合區(qū)域 “ 南站商務(wù)中心 ” 特征，同時(shí)迎合周圍主要購(gòu)買群體的需求。 此資料來(lái)自企業(yè) 幸福尚城整體營(yíng)銷策劃案 第一篇 總略 運(yùn)營(yíng)策略： 程序上先住宅后商鋪，先招商后銷售； 策略上將實(shí)施 “ 企業(yè)品牌、樓盤品牌雙軌運(yùn)營(yíng)方案 ” 。 入市姿態(tài)： 本案將結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際和市場(chǎng)狀況，以城市家居新理念，創(chuàng)造新概念，對(duì)新概念進(jìn)行全新演繹。整個(gè)地塊呈較規(guī)整四方形。 距主干道黃河路 200 米，噪聲、煙塵等污染較少 項(xiàng)目雖處于南站商圈，但又屬于商圈的商務(wù)中心，且距市政主干道 200 米，周邊污染較少，從而為項(xiàng)目開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)的提供了基礎(chǔ)。這對(duì)樓盤的銷售起到較大的促進(jìn)作用， 而且也有利于整體價(jià)位的提升。 區(qū)域小環(huán)境交通不暢 地塊南側(cè) 100 米左右是外環(huán)路高架橋，堵塞了南向通道，和田街及吐魯番路等道路狹窄 ，占道嚴(yán)重，無(wú)論從居家風(fēng)水講究的角度還是從購(gòu)買心理的角度來(lái)看，都將會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成一定程度的影響。 （三）機(jī)會(huì)點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展 烏魯木齊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，對(duì)外樹立了良好的投資環(huán)境形象，為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。從而影響了本項(xiàng)目?jī)r(jià)位的提升。 第二部分 項(xiàng)目定位篇 一、項(xiàng)目總體案名的推薦 項(xiàng)目總體案名推薦為 幸福尚城 【案名內(nèi)涵及外延】 ★ “幸福生活 ”是每個(gè)人都在追求的生活境界，而幸福生活，最重要的指標(biāo)是一個(gè)舒適、溫馨的家，這是東方人常說(shuō)的 “安居樂(lè)業(yè) ”，案名的 此資料來(lái)自企業(yè) 主要元素 “幸福 ”通俗易記，容易產(chǎn)生聯(lián)想，更重要的是對(duì)一般人來(lái)說(shuō)，幸福具有很強(qiáng)的親和力。 ★ “幸福尚城 ”則完全區(qū)別于一般意義上的住宅小區(qū)、生活小區(qū)，其提供了一種全新的、獨(dú)立的生活方式，使小區(qū)居民有明確的身份認(rèn)同，在生活空間注入高尚的文化格調(diào)，而使生活的氣質(zhì)得到進(jìn)一步的升華。 （四）憑借三樓以下 “尚城生活廣場(chǎng) ”的定位優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行業(yè)主 VIP 功能配置，來(lái)配合發(fā)揮 “高尚居住 ”格調(diào)。她泛指先進(jìn)優(yōu)越的都市文明，定位本身便具有對(duì)市場(chǎng)前瞻性的引導(dǎo)及推動(dòng)意義。為系列軟、硬媒介的立體交叉式炒作提供一流的題材。 ★ “業(yè)主 VIP 消費(fèi)模式 ”的建立和 “規(guī)范的物業(yè)管理模式 ”。 ●主力戶型為中小戶型，簡(jiǎn)約實(shí)用。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市化水平的影響，以及城鎮(zhèn)居民居家品鑒能力的提升，許多產(chǎn)品設(shè)計(jì)中欠實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性考慮等，將會(huì)受到來(lái)自于市場(chǎng)外力的擠壓。 ★ 以烏魯木齊其省會(huì)文化及消費(fèi)的影響力來(lái)引發(fā)單位聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，如等自治區(qū)監(jiān)獄管理局等單位，構(gòu)成項(xiàng)目的二級(jí)聯(lián)動(dòng)市場(chǎng)。 ★ 從事 IT、診療、藝術(shù)、娛樂(lè)、設(shè)計(jì)等行業(yè)的自由職業(yè)者 特征速描 ： ●大多為首次置業(yè)者； ●注重生活的品位質(zhì)素，注重小區(qū)的規(guī)劃?rùn)n次與居家環(huán)境； ●通常會(huì)在意付款方式，對(duì)價(jià)格也較為敏感； ●比較青睞中小戶型； 第三部分 策略運(yùn)籌篇 策略運(yùn)籌之一：概念的基礎(chǔ)營(yíng)造 一、區(qū)域效果營(yíng)造 ●黃河路主入口：做主入口導(dǎo)示，讓過(guò)往行人能一眼看到 “幸福尚城 ”。 ●售樓處：盡可能有一個(gè)體面的、包裝到位的售樓處，并有一個(gè) 30：1 的沙盤。 三、文化園藝營(yíng)造 由于空間的局限性，更應(yīng)充分利用空間的園藝、景觀的營(yíng)造文化氛圍。 ——園藝花木 可點(diǎn)綴三葉草、紅葉小檗、綠葉小檗、香瓣榆葉梅、桃葉衛(wèi)矛、黃刺玫、紫穗槐、野薔薇、丁香、南紫丁香、香茶藨子、金鋼鼠李、五葉地錦、馬蘭、芍藥、葫蘆考等植物花卉品種。 價(jià)格定位的策略：本著資金快速回籠，戶型不積壓的原則，采取稍低于烏市小高層均價(jià)的定位，以避免銷售周期過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)與成本增加。 （三）走價(jià)指導(dǎo)：認(rèn)購(gòu)期間客戶定購(gòu)享受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)由每平方優(yōu)惠 100 元起，然后以每個(gè)月 10 元的速度遞減直至開盤之日。但值得注意的是，一般高層住宅滯銷的房源主要在頂層而不是在低層，這與樓層的價(jià)差過(guò)大，導(dǎo)致頂層價(jià)位過(guò)高有關(guān)，因此在制定價(jià)差時(shí)注意以小價(jià)差為主，使每層的價(jià)位離均價(jià)不遠(yuǎn)。 （四）朝向差異 此資料來(lái)自企業(yè) 朝向是樓價(jià)的一個(gè)重要衡量指標(biāo)， 特別對(duì)于高層塔樓，更為敏感。 第五部分 銷售運(yùn)營(yíng)篇 一、項(xiàng)目入市姿態(tài) 此資料來(lái)自企業(yè) 基本格 調(diào)： 現(xiàn)代都市主義：文明、健康、和諧 項(xiàng)目入市姿態(tài)暨入市形象對(duì) “幸福尚城 ”整體的品牌弘揚(yáng)及推廣有著舉足輕重的意義。 有關(guān)項(xiàng)目形象推廣的各項(xiàng)主題定位，也應(yīng)以各種醒目、精致的字體形式固定下來(lái)，通過(guò)系列現(xiàn)場(chǎng)包裝載體及廣告運(yùn)動(dòng)媒介向外傳達(dá)。 ——地盤包裝 ■工地圍墻 本項(xiàng)目和田街沿線圍墻，可以作為宣傳項(xiàng)目品牌形象最直接的展示窗口。 ——營(yíng)銷中心室內(nèi)設(shè)計(jì) 營(yíng)銷中心面積擬定在 200M2 左右，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上，力求凸顯現(xiàn)代、時(shí)尚、簡(jiǎn)約人文居家的風(fēng)格與特征。其 此資料來(lái)自企業(yè) 中專門設(shè)計(jì)制作： ※ 室內(nèi)形象墻（上配主文案及配圖） ※ 室內(nèi)展板、看板（擬規(guī)劃成六部分文案） ※ 室內(nèi)掛旗（配簡(jiǎn)潔文案） ※ 室內(nèi)懸幅（精美色調(diào)及文案配合） 廣告 VI 導(dǎo)示系統(tǒng)的包裝 ——戶外廣告導(dǎo)示牌 在黃河路入口（與吐魯番路交匯）處、五一路到和田街交匯處，吐魯番路和和田街交匯處關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)制作醒目美觀的廣告導(dǎo)示牌，尺寸可考慮 58M，由此對(duì)慕名前來(lái)踏勘的人流起到有效指引及對(duì)項(xiàng)目形象長(zhǎng)期推廣的綜合作用。 （此一現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)綴舉措主要針對(duì)公開發(fā)售期） ——營(yíng)銷中心門口 營(yíng)銷中心門口設(shè)立體現(xiàn)公司司標(biāo)、營(yíng)銷理念的精神堡壘，可設(shè)計(jì)制作成晝夜環(huán)狀燈箱形式。 這些物品的設(shè)計(jì)應(yīng)繼續(xù)前述一貫的風(fēng)格，以突出表現(xiàn)現(xiàn)代都市文化人居訴求為第一主旨，與項(xiàng)目整體品牌形象推廣保持一致。 ■VCD 項(xiàng)目介紹碟 用于在營(yíng)銷中心播 放，片長(zhǎng)約 15～ 20 分鐘，整體介紹項(xiàng)目位置、社區(qū)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、環(huán)境園藝、規(guī)劃特色以及綜合闡述新疆第一 現(xiàn)代都市主義實(shí)用型戶型 地產(chǎn)的定位、功能及內(nèi)涵，亦可制作成電子樓書在各展銷點(diǎn)派發(fā)。 其銷售人員遴選招募的原則除學(xué)歷 、學(xué)識(shí)考量以外，應(yīng)更注重個(gè)人形象、儀容儀態(tài)、經(jīng)驗(yàn)談吐、應(yīng)變能力及良好的心理素質(zhì)。 ② 優(yōu)惠遞減：認(rèn)購(gòu)期間客戶繳納定金（房款 20%~30%），但享受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)，而內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)由每平方 100 元起，然后以每個(gè)月 10 元的速度遞減直至開盤之日。 整個(gè)銷控過(guò)程，必須嚴(yán)格地把握彼時(shí)市場(chǎng)的行情動(dòng)態(tài)，謹(jǐn)遵既定 此資料來(lái)自企業(yè) 的銷售進(jìn)度計(jì)劃與節(jié)奏，預(yù)留營(yíng)銷方案思路上的調(diào)整性手段策略，及時(shí)化解銷售瓶頸