【正文】 范仲淹、詩人范成大，明代戲曲家馮夢龍， 吳門畫派 唐寅、文征明，清代及近代文人顧炎武、俞樾、章太炎等。蘇州園林藝術充分代表了 中國人的聰明才智，其造詣之高，世無倫比。蘇繡與湘、蜀、粵繡同被譽為我國的 四大名繡 ；桃花塢木刻年畫與天津楊柳青木刻齊名，世稱 南桃北楊 。 13 、蘇州市歷年全社會固定資產(chǎn)投資縱向走勢分析 從蘇州市全社會固定資產(chǎn)投資縱向走勢圖上可以看出，隨著近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢，絕對值的增長幅度不斷加快。 一號線起點位于吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)北側天平山東麓和靈天路，止于南施街。 其余站臺分別為靈天路站、金楓路站、汾湖路站、玉山公園站、蘇州樂園站、塔園路站、濱河路站、三元村站、桐涇路站、廣濟路站、養(yǎng)育巷站、 人民路站、臨頓路站、倉街站、東環(huán)路站、星明街站、星海街站、星港街站、會展中心站、星湖街站、南施街站。 京滬高速鐵路將現(xiàn)在京滬兩地時間由 14 小時縮短為 5 小時，大幅度降低京滬兩地 時間距離； （備注：信息來自鐵道部 2021年 4月 3日發(fā)布） 、滬寧城際 軌道 滬寧城際軌道目前蘇州方案已經(jīng)敲定，蘇州境內(nèi)將設置 7 個站（分別是：望亭、蘇州新區(qū) (滸墅關 )、蘇州、蘇州工業(yè)園區(qū)、唯亭、新昆山、陸家浜站），建成后蘇州到上海實際乘車時間只要 20分鐘，因此，借助這條軌道，蘇州與上海之間的往返將大大方便。從蘇州市整體發(fā)展狀況來看，蘇州在江蘇乃至長三角都極具影響地位。第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更是吸引了一大批高素質(zhì)的人才，人才高地逐漸形成。 宏觀政策方面，由于目前國內(nèi)市場局部區(qū)域出現(xiàn)房產(chǎn)過熱，有“泡沫”嫌疑，故根據(jù)樓市的現(xiàn)狀，政府的宏觀調(diào)控力度（也將）大步跟上，對房地產(chǎn)控制的政策也將是接踵而來。 、交通位置 蘇州園區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國際機場 80 公里、浦東國際機場 130 公里、 無錫碩放機場 40 公里 ；距上海港 100 公里、張家港港口 96 公里、太倉港 70 公里、常熟港 60公里。其中，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 70平方公里。 20 人口分析 蘇州工業(yè)園區(qū)（含下轄四個鎮(zhèn)）戶籍人口增長迅速， 2021年末達 。 05 年之后，區(qū)域新增人口有向湖東地區(qū)發(fā)展的趨勢。 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 人口 （萬人） 增長率（ %） 21 市區(qū)、園區(qū) 居民收入 對比 隨著 經(jīng)濟快速穩(wěn)定增長 ， 城鄉(xiāng) 居民 的 收入繼續(xù)增加 。區(qū)域由西向東一共分為三個區(qū)域： 第一區(qū)： 這里緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)， 第二區(qū)：高科技中心。距蘇州古城中心 公里左右。 隧道西接東南環(huán)立交，東至園區(qū)星湖街，全長 ；其中高架橋長 ，隧道長 公里，地面接線長 公里，地面輔道長 。 且良好的規(guī)劃帶來的區(qū)域美好的環(huán)境也為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展提供了堅實的基礎。 但實際問題是 稅率提高 勢必對 房價 產(chǎn)生一定的影響。 、國土部發(fā)布正式文本：開發(fā)商囤積土地將被限制 今后，開發(fā)商拿到土地后不按時開發(fā)；或挖一個坑形式上“開工”，卻一直停工 不建等長期變相囤積、以此來抬高房價的行為將被制止。該協(xié)議對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項目用地中非生產(chǎn)性設施用地比例等合同條件及違約責任進行了明確約定，杜絕開發(fā)商變相囤地。受讓人不能滿足雙方約定的指標的，屬于違約。 國土資源部的有關負責人強調(diào)，這是為防止項目停工形成實際閑置問題。在本次對開發(fā)商囤積土地的具體限制中，主要從開發(fā)周期和總建筑面積進行嚴格規(guī)定來控制開發(fā)商的工程進度和項目定位。 綜合以上兩點來看，該正式文本的出臺主要是針對開發(fā)商而提出的，大大提高了對開發(fā)商的要求。其他各檔次貸款利率也相應調(diào)整。 本次央行再度決定上調(diào)貸款利率，暗示政府對 2021 年樓市政策調(diào)控的開始。 、國六條調(diào)控房市 國務院總理溫家寶 17日主持召開國務院常務會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，會議指出，要認真落實去年以來中央關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的部署，根據(jù)當前存在的問題，進一步采取有針對性的措施：（一）切實調(diào)整住房供應結構。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導和調(diào)節(jié)住房需求。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房 源和哄抬房價行為。就目前而言，已經(jīng)不僅僅是低收入者買房成了問題，而是很多中等收入的家庭面對高漲的房價也望而止步。 a、 土地政策細化 精準打擊囤地 《意見》指出：要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70%。 分析 ： 首先在土地供應時，統(tǒng)一的政府土地儲備及公開招標、拍賣、掛牌出讓的政策已從 2021年起逐步執(zhí)行；此次更要求普通 商品住房和廉租住房的年度供地量不得低于居住用地供應總量的 70%，并且要限套型、限房價地招標出讓，如此細化、明確的供地標準是對土地供應過程中的再控制。 c、 收緊信貸關 為樓市擠泡沫 《意見》指出：對項目資本金比例達不到 35％等貸款條件的房地產(chǎn)企 業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款……對空置 3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 d、 調(diào)整供應結構 中小戶型將大增 《意見》指出：自 2021年 6月 1日起，凡新 審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上…… 2021年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在 2021年的水平以內(nèi)。 2021年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設。 分析： 今年的政府調(diào)控相比去年也會出現(xiàn)一些變化，其中之一就是加強住房保障體系建設，在關注多數(shù)人的同時更加關注少數(shù)人，即在未來一段時間內(nèi)集中注意力解決困難群體、特困群 體的住房問題。目前中小套型普通商品住房將要占到城市住宅開發(fā)總量的70%，如國土部門直接限制房屋售價，那多數(shù)開發(fā)項目利潤率將下降。單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。 、 7 月 26 日，國家稅務總局發(fā)布《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，從 8月 1日開始，個人轉讓住房應繳納的個人所得稅應與轉讓環(huán)節(jié)應繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務機關暫沒有 條件在房地產(chǎn)交易場所設置稅收征收窗口的，應委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。 對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售 1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的具體關系，全部或部分退還納稅保證金。 、 2021 年 8月 19日，央行上調(diào)人民幣存貸款基準利率各 中國人民銀行決定，自 2021年 8月 19日起上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。在此基礎上，央行欲通過加息率先控制市場。由此來看，通過加息來控制房地產(chǎn)市場是得不償失的做法，要想真正調(diào)整市場，還有待于從其他方面出發(fā)，國六條的細則出臺之時必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的波瀾。由于園區(qū)可開發(fā)地塊存量較大，后市將繼續(xù)保持較大的供應量。 蘇州。 分析： 今年上半年 市區(qū)商品住宅供應量基本保持在 290 萬平米左右，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來及在建項目進度的推進，后市供應量將有所增長。 36 蘇州房地產(chǎn)市場供應分析 蘇州在售商品房供應量 區(qū)域 商品房 住宅 套數(shù) 建筑面積 (萬平米 ) 套數(shù) 建筑面積 (萬平米 ) 市區(qū) 10915 7294 園區(qū) 6146 4771 新區(qū) 5731 3207 吳中區(qū) 7750 4814 相城區(qū) 4276 1696 合計 36334 26838 ? 蘇州市區(qū)目前可售商品房源共計 34818套，總建筑面積約 380萬平米，其中住宅可售房源共計 21782套，總建筑面積約 。消費者對加息現(xiàn)象已屢見 不鮮，利率的杠桿作用在一次次加息中被逐漸削弱。 分析 ：此次加息 已是自 2021年 10月以來央行的第四次加息 ，是在國六條的基礎上提出的。 國家 這次 通過稅收的手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，是對 34 投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易 行為的打擊， 對于普通居民存在著優(yōu)惠政策。而剛出臺的 新政對以往扣稅項目做了增加并對其內(nèi)容做了詳細的說明： 其中，扣除項目在原有的購買、出售稅費基礎上又新增實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等，將所有購房支出費 用進行扣除，真正做到是對售房盈利部分征收個人所得稅 ，且 對于地方稅務機關暫沒有條件在房地產(chǎn)交易場 所設置稅收征收窗口的，應委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。 隨著 2021年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度空前加大，觀望氣氛在全國范圍內(nèi)蔓延 ，許多 市相繼出現(xiàn)土地流拍。 引人關注的是，在《國有土地招標拍賣掛牌出讓規(guī)范》中，還增加了用地預申請環(huán)節(jié)。 分析： 目前 的 土地拍賣主要遵循 “ 價高者得 ” 原則， 所以致使 土地價格在拍賣中 高升，而開發(fā)商的利潤率卻不受土地成本上漲影響， 從而 推升 了 房價 。積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。當然，這樣政府從增加普通商品房供應角度來調(diào)控的目的就達到了。 分析 ： 提高首付比例后，購房者的需求被抑制或推遲，所以個貸余額的下降趨勢仍將延續(xù) 。 b、 業(yè)稅調(diào)整 劍指短期炒房 《意見》指出：從 2021年 6月 1日起，對購買住房不足 5年轉 手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 5年（含 5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過 5年（含 5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。土地、規(guī)劃等有關部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。而 有些舉措 則 是去年政策的承接 ，如 去年的調(diào)控政策是強調(diào) “ 改善 ” 商品房結構，而今年則要求 “ 切實調(diào)整 ” ，這說明中央政府要求各地政府要通過實際行動來改變目前市場上住房結構不平衡的現(xiàn)狀。（六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。同時博源引路者認為，目前的房地產(chǎn)市場相比 2021 年后期，已經(jīng)成熟了很多，相信本輪政策打擊的力度不會象 2021 年那么強烈。 同時，蘇州公積金貸款利率也將隨之調(diào)整：從 4月 28日起，個人住房公積金貸款利率上調(diào) 。 28 、 央行房貸基準利率上調(diào) 從 4月 27日起，金融機構貸款基準利率上調(diào)，存款利率保持不變。這樣以來，對于資金壓力相對較大的開發(fā)商來說，在準備拿地之前，一定認真的掂量掂量，做好精確的預算，以避免后期項目出現(xiàn)停工時間過長的風險。 分析： 關于對房地產(chǎn) 一級市場 —— 土地市場的管理 ，早就有眾多相關政策出臺，最具典型的是 2021 年 8 月 1 日的土地大限，是政府對土地市場的一次大洗牌。 國土資源部有關負責人介紹，這幾條規(guī)定主要是提高土地集約 利用水平，降低項目對土地資源的消耗量，防止開發(fā)商變相降低容積率“開發(fā)高檔樓盤”，減少供應量。明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設外，還要明確同意在一定日期前完成項目施工建設，并申 27 請竣工驗收。該規(guī) 于 7月 1日起試行。如果 市場 出現(xiàn)供應短缺的情況下，開發(fā)商可能會將提高的成本轉嫁到房價上，從而導致房價的上漲。 新規(guī)凸顯兩點變化 ? 將預售收入的預計營業(yè)利潤率修改為預計計稅毛利率，并將比例由過去的 15%提高至20%； ? 以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。主線采用雙向 6車道，橋梁段寬 26米，隧道段寬 ，設計車速為 60公里 /小時，工程總造價估算為24億元左右，計劃在明年 10月建成通車。 二期開發(fā)范圍如上 圖所示，于 2021 年住宅開發(fā)啟動，實際開發(fā)時有部分涉及到第三期居住地塊。 第三區(qū)：輕工業(yè)基地。 園區(qū)發(fā)展和規(guī)劃分析 、園區(qū)發(fā)展方向和定位 蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展定位是：具有國際競爭力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國際化的新城區(qū)。目前園區(qū)一期已經(jīng)近飽和，二期（即通常指的園區(qū)湖東）開發(fā)日漸白熱化，未來新增人口將越來越多的向園區(qū)湖東聚集。 ? 2021 年園區(qū)人口增幅達到高潮，達到了 %， 這顯示了成熟的園區(qū)一期（