【正文】 范仲淹、詩(shī)人范成大，明代戲曲家馮夢(mèng)龍， 吳門畫派 唐寅、文征明，清代及近代文人顧炎武、俞樾、章太炎等。蘇州園林藝術(shù)充分代表了 中國(guó)人的聰明才智，其造詣之高，世無(wú)倫比。蘇繡與湘、蜀、粵繡同被譽(yù)為我國(guó)的 四大名繡 ；桃花塢木刻年畫與天津楊柳青木刻齊名，世稱 南桃北楊 。 13 、蘇州市歷年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資縱向走勢(shì)分析 從蘇州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資縱向走勢(shì)圖上可以看出，隨著近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢(shì)，絕對(duì)值的增長(zhǎng)幅度不斷加快。 一號(hào)線起點(diǎn)位于吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)北側(cè)天平山東麓和靈天路，止于南施街。 其余站臺(tái)分別為靈天路站、金楓路站、汾湖路站、玉山公園站、蘇州樂園站、塔園路站、濱河路站、三元村站、桐涇路站、廣濟(jì)路站、養(yǎng)育巷站、 人民路站、臨頓路站、倉(cāng)街站、東環(huán)路站、星明街站、星海街站、星港街站、會(huì)展中心站、星湖街站、南施街站。 京滬高速鐵路將現(xiàn)在京滬兩地時(shí)間由 14 小時(shí)縮短為 5 小時(shí)，大幅度降低京滬兩地 時(shí)間距離； （備注：信息來(lái)自鐵道部 2021年 4月 3日發(fā)布） 、滬寧城際 軌道 滬寧城際軌道目前蘇州方案已經(jīng)敲定，蘇州境內(nèi)將設(shè)置 7 個(gè)站（分別是：望亭、蘇州新區(qū) (滸墅關(guān) )、蘇州、蘇州工業(yè)園區(qū)、唯亭、新昆山、陸家浜站），建成后蘇州到上海實(shí)際乘車時(shí)間只要 20分鐘，因此，借助這條軌道，蘇州與上海之間的往返將大大方便。從蘇州市整體發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，蘇州在江蘇乃至長(zhǎng)三角都極具影響地位。第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更是吸引了一大批高素質(zhì)的人才，人才高地逐漸形成。 宏觀政策方面，由于目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)局部區(qū)域出現(xiàn)房產(chǎn)過熱，有“泡沫”嫌疑，故根據(jù)樓市的現(xiàn)狀，政府的宏觀調(diào)控力度（也將）大步跟上，對(duì)房地產(chǎn)控制的政策也將是接踵而來(lái)。 、交通位置 蘇州園區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng) 80 公里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 130 公里、 無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng) 40 公里 ；距上海港 100 公里、張家港港口 96 公里、太倉(cāng)港 70 公里、常熟港 60公里。其中，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 70平方公里。 20 人口分析 蘇州工業(yè)園區(qū)（含下轄四個(gè)鎮(zhèn)）戶籍人口增長(zhǎng)迅速， 2021年末達(dá) 。 05 年之后，區(qū)域新增人口有向湖東地區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)。 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 人口 （萬(wàn)人） 增長(zhǎng)率（ %） 21 市區(qū)、園區(qū) 居民收入 對(duì)比 隨著 經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長(zhǎng) ， 城鄉(xiāng) 居民 的 收入繼續(xù)增加 。區(qū)域由西向東一共分為三個(gè)區(qū)域： 第一區(qū)： 這里緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)， 第二區(qū)：高科技中心。距蘇州古城中心 公里左右。 隧道西接?xùn)|南環(huán)立交，東至園區(qū)星湖街，全長(zhǎng) ；其中高架橋長(zhǎng) ，隧道長(zhǎng) 公里，地面接線長(zhǎng) 公里，地面輔道長(zhǎng) 。 且良好的規(guī)劃帶來(lái)的區(qū)域美好的環(huán)境也為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 但實(shí)際問題是 稅率提高 勢(shì)必對(duì) 房?jī)r(jià) 產(chǎn)生一定的影響。 、國(guó)土部發(fā)布正式文本：開發(fā)商囤積土地將被限制 今后，開發(fā)商拿到土地后不按時(shí)開發(fā)；或挖一個(gè)坑形式上“開工”，卻一直停工 不建等長(zhǎng)期變相囤積、以此來(lái)抬高房?jī)r(jià)的行為將被制止。該協(xié)議對(duì)出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項(xiàng)目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例等合同條件及違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定，杜絕開發(fā)商變相囤地。受讓人不能滿足雙方約定的指標(biāo)的，屬于違約。 國(guó)土資源部的有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，這是為防止項(xiàng)目停工形成實(shí)際閑置問題。在本次對(duì)開發(fā)商囤積土地的具體限制中，主要從開發(fā)周期和總建筑面積進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定來(lái)控制開發(fā)商的工程進(jìn)度和項(xiàng)目定位。 綜合以上兩點(diǎn)來(lái)看，該正式文本的出臺(tái)主要是針對(duì)開發(fā)商而提出的，大大提高了對(duì)開發(fā)商的要求。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。 本次央行再度決定上調(diào)貸款利率，暗示政府對(duì) 2021 年樓市政策調(diào)控的開始。 、國(guó)六條調(diào)控房市 國(guó)務(wù)院總理溫家寶 17日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，會(huì)議指出，要認(rèn)真落實(shí)去年以來(lái)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的部署，根據(jù)當(dāng)前存在的問題，進(jìn)一步采取有針對(duì)性的措施：（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房 源和哄抬房?jī)r(jià)行為。就目前而言，已經(jīng)不僅僅是低收入者買房成了問題，而是很多中等收入的家庭面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)也望而止步。 a、 土地政策細(xì)化 精準(zhǔn)打擊囤地 《意見》指出：要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。 分析 ： 首先在土地供應(yīng)時(shí)，統(tǒng)一的政府土地儲(chǔ)備及公開招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的政策已從 2021年起逐步執(zhí)行；此次更要求普通 商品住房和廉租住房的年度供地量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%，并且要限套型、限房?jī)r(jià)地招標(biāo)出讓，如此細(xì)化、明確的供地標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)土地供應(yīng)過程中的再控制。 c、 收緊信貸關(guān) 為樓市擠泡沫 《意見》指出：對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35％等貸款條件的房地產(chǎn)企 業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款……對(duì)空置 3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 d、 調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu) 中小戶型將大增 《意見》指出：自 2021年 6月 1日起，凡新 審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上…… 2021年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在 2021年的水平以內(nèi)。 2021年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。 分析： 今年的政府調(diào)控相比去年也會(huì)出現(xiàn)一些變化，其中之一就是加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，在關(guān)注多數(shù)人的同時(shí)更加關(guān)注少數(shù)人，即在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)集中注意力解決困難群體、特困群 體的住房問題。目前中小套型普通商品住房將要占到城市住宅開發(fā)總量的70%，如國(guó)土部門直接限制房屋售價(jià)，那多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率將下降。單位和個(gè)人對(duì)列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。 、 7 月 26 日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，從 8月 1日開始，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒有 條件在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置稅收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個(gè)人所得稅等稅收。 對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售 1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的具體關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。 、 2021 年 8月 19日，央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 中國(guó)人民銀行決定，自 2021年 8月 19日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。在此基礎(chǔ)上，央行欲通過加息率先控制市場(chǎng)。由此來(lái)看，通過加息來(lái)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)是得不償失的做法，要想真正調(diào)整市場(chǎng)，還有待于從其他方面出發(fā)，國(guó)六條的細(xì)則出臺(tái)之時(shí)必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的波瀾。由于園區(qū)可開發(fā)地塊存量較大，后市將繼續(xù)保持較大的供應(yīng)量。 蘇州。 分析： 今年上半年 市區(qū)商品住宅供應(yīng)量基本保持在 290 萬(wàn)平米左右，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)及在建項(xiàng)目進(jìn)度的推進(jìn)，后市供應(yīng)量將有所增長(zhǎng)。 36 蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析 蘇州在售商品房供應(yīng)量 區(qū)域 商品房 住宅 套數(shù) 建筑面積 (萬(wàn)平米 ) 套數(shù) 建筑面積 (萬(wàn)平米 ) 市區(qū) 10915 7294 園區(qū) 6146 4771 新區(qū) 5731 3207 吳中區(qū) 7750 4814 相城區(qū) 4276 1696 合計(jì) 36334 26838 ? 蘇州市區(qū)目前可售商品房源共計(jì) 34818套，總建筑面積約 380萬(wàn)平米，其中住宅可售房源共計(jì) 21782套，總建筑面積約 。消費(fèi)者對(duì)加息現(xiàn)象已屢見 不鮮，利率的杠桿作用在一次次加息中被逐漸削弱。 分析 ：此次加息 已是自 2021年 10月以來(lái)央行的第四次加息 ，是在國(guó)六條的基礎(chǔ)上提出的。 國(guó)家 這次 通過稅收的手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，是對(duì) 34 投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易 行為的打擊， 對(duì)于普通居民存在著優(yōu)惠政策。而剛出臺(tái)的 新政對(duì)以往扣稅項(xiàng)目做了增加并對(duì)其內(nèi)容做了詳細(xì)的說(shuō)明： 其中，扣除項(xiàng)目在原有的購(gòu)買、出售稅費(fèi)基礎(chǔ)上又新增實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，將所有購(gòu)房支出費(fèi) 用進(jìn)行扣除，真正做到是對(duì)售房盈利部分征收個(gè)人所得稅 ，且 對(duì)于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒有條件在房地產(chǎn)交易場(chǎng) 所設(shè)置稅收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個(gè)人所得稅等稅收。 隨著 2021年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度空前加大，觀望氣氛在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延 ，許多 市相繼出現(xiàn)土地流拍。 引人關(guān)注的是，在《國(guó)有土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)范》中，還增加了用地預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)。 分析： 目前 的 土地拍賣主要遵循 “ 價(jià)高者得 ” 原則， 所以致使 土地價(jià)格在拍賣中 高升，而開發(fā)商的利潤(rùn)率卻不受土地成本上漲影響， 從而 推升 了 房?jī)r(jià) 。積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。當(dāng)然，這樣政府從增加普通商品房供應(yīng)角度來(lái)調(diào)控的目的就達(dá)到了。 分析 ： 提高首付比例后，購(gòu)房者的需求被抑制或推遲，所以個(gè)貸余額的下降趨勢(shì)仍將延續(xù) 。 b、 業(yè)稅調(diào)整 劍指短期炒房 《意見》指出：從 2021年 6月 1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足 5年轉(zhuǎn) 手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過 5年（含 5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過 5年（含 5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。而 有些舉措 則 是去年政策的承接 ，如 去年的調(diào)控政策是強(qiáng)調(diào) “ 改善 ” 商品房結(jié)構(gòu)，而今年則要求 “ 切實(shí)調(diào)整 ” ，這說(shuō)明中央政府要求各地政府要通過實(shí)際行動(dòng)來(lái)改變目前市場(chǎng)上住房結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀。（六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。同時(shí)博源引路者認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比 2021 年后期，已經(jīng)成熟了很多，相信本輪政策打擊的力度不會(huì)象 2021 年那么強(qiáng)烈。 同時(shí)，蘇州公積金貸款利率也將隨之調(diào)整：從 4月 28日起，個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào) 。 28 、 央行房貸基準(zhǔn)利率上調(diào) 從 4月 27日起，金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，存款利率保持不變。這樣以來(lái)，對(duì)于資金壓力相對(duì)較大的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，在準(zhǔn)備拿地之前，一定認(rèn)真的掂量掂量，做好精確的預(yù)算，以避免后期項(xiàng)目出現(xiàn)停工時(shí)間過長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。 分析： 關(guān)于對(duì)房地產(chǎn) 一級(jí)市場(chǎng) —— 土地市場(chǎng)的管理 ，早就有眾多相關(guān)政策出臺(tái)，最具典型的是 2021 年 8 月 1 日的土地大限，是政府對(duì)土地市場(chǎng)的一次大洗牌。 國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這幾條規(guī)定主要是提高土地集約 利用水平，降低項(xiàng)目對(duì)土地資源的消耗量，防止開發(fā)商變相降低容積率“開發(fā)高檔樓盤”，減少供應(yīng)量。明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動(dòng)工建設(shè)外，還要明確同意在一定日期前完成項(xiàng)目施工建設(shè)，并申 27 請(qǐng)竣工驗(yàn)收。該規(guī) 于 7月 1日起試行。如果 市場(chǎng) 出現(xiàn)供應(yīng)短缺的情況下，開發(fā)商可能會(huì)將提高的成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。 新規(guī)凸顯兩點(diǎn)變化 ? 將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，并將比例由過去的 15%提高至20%； ? 以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。主線采用雙向 6車道，橋梁段寬 26米，隧道段寬 ，設(shè)計(jì)車速為 60公里 /小時(shí)，工程總造價(jià)估算為24億元左右，計(jì)劃在明年 10月建成通車。 二期開發(fā)范圍如上 圖所示，于 2021 年住宅開發(fā)啟動(dòng)，實(shí)際開發(fā)時(shí)有部分涉及到第三期居住地塊。 第三區(qū)：輕工業(yè)基地。 園區(qū)發(fā)展和規(guī)劃分析 、園區(qū)發(fā)展方向和定位 蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展定位是：具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國(guó)際化的新城區(qū)。目前園區(qū)一期已經(jīng)近飽和，二期（即通常指的園區(qū)湖東）開發(fā)日漸白熱化，未來(lái)新增人口將越來(lái)越多的向園區(qū)湖東聚集。 ? 2021 年園區(qū)人口增幅達(dá)到高潮，達(dá)到了 %， 這顯示了成熟的園區(qū)一期（