【正文】 苑 廣元市榮升實(shí)業(yè)有限公司 東壩育才路與濱河路交匯處 由 3幢 6躍 7多層公寓構(gòu)成 116123138142155174180 合計(jì)17 種戶(hù)型，均在 3室 2 廳 2 衛(wèi)以上 8501680，商鋪： 42005500 2002 年 3 月 4 日開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)已售約60%。 由 24 幢 4+1層多層洋房和 20棟聯(lián)排別墅 85220 合計(jì) 15 種戶(hù)型 多層：10001400 別墅： 16001800 尚未正式開(kāi)盤(pán)，目前正在做形象展示。不過(guò)，目前已出現(xiàn)了高層電梯公寓、花園洋房、聯(lián)體別墅等多種物業(yè)類(lèi)型的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目開(kāi)始有精品化意識(shí)，注重與外來(lái)相關(guān)機(jī)構(gòu)合作打造精品住宅和規(guī)范操作技能，這對(duì)廣元房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟與規(guī)范起了較好的模范作用。根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅與非住宅的供應(yīng)比為 ： ，而在廣元房地產(chǎn)市場(chǎng)中， 2001 年住宅的供應(yīng)量占整個(gè)房地產(chǎn)供給量近 80%，且辦公物業(yè)僅有 4120 ㎡ 。 第二章、項(xiàng)目同比樓盤(pán)調(diào)研及分析 一、 廣 元房地產(chǎn)市場(chǎng)供給特征概述 ㈠、從總體特征和規(guī)模上講，供需兩旺，供需比趨于合理，開(kāi)發(fā)供應(yīng)趨于理性。但這兩個(gè)利好消息似乎對(duì)本項(xiàng)目短期幫助不大，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)這兩大目標(biāo)的時(shí)間尚未明確，似乎較長(zhǎng)，可能在 68 年之后。 ㈢ 、街區(qū)規(guī)劃與發(fā)展方向 城市發(fā)展方向 目前，廣元市已經(jīng)確定城市向東發(fā)展的戰(zhàn)略，即由東壩沿著利州東路向雪峰方向發(fā)展，今后將把雪峰列入市區(qū)建設(shè)。目前雖然沒(méi)有什么大 型企業(yè)，但已形成運(yùn)輸、商業(yè)、旅游、電子及信息、食品、建筑等相對(duì)優(yōu)勢(shì)行業(yè)。 ⑵ 、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 從統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出，整個(gè)廣元市以第三產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)為主，在 2002 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，三大產(chǎn)業(yè)所占比例分別是第一產(chǎn)業(yè)占 %，第二產(chǎn)業(yè)為 %，而第三產(chǎn)業(yè)略高于第一產(chǎn)業(yè)，占國(guó)民生產(chǎn)總值的 %。東壩街道辦 2001 年財(cái)政收入分別達(dá) 238 萬(wàn)元，財(cái)政支出 201 萬(wàn)元，這其中可能成為工作人員收入的為 萬(wàn)元，人均為 萬(wàn)元，其中工資支出為 萬(wàn)元，人均工資收入為 萬(wàn)元。其中，包含房地產(chǎn)業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。 市政公共配套 本項(xiàng)目所在地處于待開(kāi)發(fā)區(qū)，目前道路系統(tǒng)和水、電、氣、視、訊等管網(wǎng)系統(tǒng)尚未完全鋪設(shè)到位，但根據(jù)路通則管網(wǎng)通的原則，加上山上有高壓電線(xiàn)經(jīng)過(guò)，以上市政配套設(shè)施實(shí)際上已到本項(xiàng)目用地的外圍，本項(xiàng)目只需要辦理相關(guān)手續(xù)后即可接通使用。 成都往返廣元的主要交通情況 終到站 乘車(chē)站 發(fā)車(chē)時(shí)刻 參考票 預(yù)計(jì)車(chē)程 價(jià) 廣元火車(chē)站 火車(chē)北站 21： 30— 5： 30 72 元 約 6 小時(shí) 廣元南河 汽車(chē)站 成都昭覺(jué)寺客運(yùn)中心 白天滾動(dòng)往返發(fā)車(chē)（豪華大客車(chē)） 76 元 約 3 小時(shí) ⑹、 該項(xiàng)目與相關(guān)重要地點(diǎn)距離 項(xiàng)目地塊距鳳凰山公園約 500 米，距市委、市政府約 1000 米，距百貨大廈（匯集超市）約 1000 米，距人民醫(yī)院二分院約 800 米， 距老城繁華商業(yè)地段約 1500 米。 ⑵ 、公交車(chē)營(yíng)運(yùn)一覽表 車(chē)次 經(jīng)停站點(diǎn) 車(chē)價(jià) 3 路 火車(chē)東站 元 項(xiàng) 目所在地目前開(kāi)通的公交車(chē)僅有 3 路，出門(mén)不遠(yuǎn)即為公交車(chē)站，為此今后項(xiàng)目業(yè)主座公交車(chē)較為方便。包括項(xiàng)目所地的環(huán)城路以北多為山地，少有人居，而在環(huán)城路以南雖有大量居民，但鐵路與 坡坎的地形將人們擋之于外。但由于街區(qū)功能分析要求街區(qū)范圍的有限性和本項(xiàng)目地形地貌（ 項(xiàng)目所在地與老城區(qū)之間有一鳳凰山分隔，與老城的融合性不強(qiáng)，反而是東壩片區(qū)的有機(jī)組成部分 ）的緣故，使得本項(xiàng)目的 街區(qū)功能分析需要結(jié)合其他建成區(qū)來(lái)主要分析本項(xiàng)目所在地的東壩發(fā)展趨勢(shì)。 二、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ㈠ 、總用地面積： 畝（約 平方米）。 ㈣ 、臨界現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊東鄰山脊，目前山脊上有部分農(nóng)作物，還有大量荒草和較多的墳?zāi)?，東南角為“宏旺實(shí)業(yè)”及其所屬磚廠，有較大的噪音；南面就是環(huán)城北路和鐵路，鐵路南側(cè)為居民區(qū)；地塊以西是谷地，谷地中有一磚廠、機(jī)電廠和少量居民點(diǎn)；北面就是山頂，山上有較多的松柏樹(shù)和荒草，另有一高壓電線(xiàn)穿過(guò)。廣元“香山怡園”營(yíng)銷(xiāo)策劃案（草案） 上卷整合營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 前言：項(xiàng)目概況 第一章、廣元“香山怡園”項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)背景的調(diào)研 第二章、廣元“香山怡園”項(xiàng)目區(qū)域同比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的調(diào)研及分析 第三章、項(xiàng)目區(qū)域目標(biāo)群體的確定及分析 第四章、項(xiàng)目 SWOT分析及應(yīng)對(duì)措施 第五章、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 第六章、項(xiàng)目核心價(jià)值的建立 第七章、項(xiàng)目形象定位 第八章、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 第九章、項(xiàng)目推廣策略 第十章、項(xiàng)目執(zhí)行策略 第一章、廣元“香山怡園”項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)背景的調(diào)研 一、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)中觀市場(chǎng)調(diào)研及分析 一、項(xiàng)目概況 ㈠ 、 區(qū)位：項(xiàng)目地塊處廣元市東壩片區(qū)與老城片區(qū)的過(guò)渡地帶。 ㈤ 、地塊形狀 本項(xiàng)目地塊整體形狀不規(guī)則，多為依山取地，筑成多塊臺(tái)地來(lái)建設(shè)。 ㈡ 、 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：（依據(jù)原方案指標(biāo)） 擬為總建面 45000 平方米，綠化率 54%，總戶(hù)數(shù) 300 戶(hù)， 20 幢 56 層多層洋房和 21 棟別墅，戶(hù)型面積幅度㎡，合計(jì) 25 種戶(hù)型。現(xiàn)依據(jù)影響街區(qū)功能的主要因素進(jìn)行分析。因此，雖然繁華的東壩路段都在眼底下，但項(xiàng)目自身周?chē)壳皡s人煙較少，訪(fǎng)客甚少，少量居民也難與項(xiàng)目的檔次入流。 ⑶ 、出租車(chē)：起價(jià) 3 元， 元 /公里，全市共有 400 輛左右，但經(jīng)過(guò)項(xiàng)目門(mén)口的出租車(chē)多為載客的快速車(chē)，空車(chē)較少，趕出租車(chē)倒不是十分方便。 ⑺、周邊道路車(chē)流與人流 ①、測(cè)量時(shí)間： 2020 年 2 月 15 日（星期日） ②、測(cè)量的道路及數(shù)據(jù)（加權(quán)平均） 環(huán)城北路 時(shí)間： 10： 2011： 20 ，車(chē)流： 120 輛 /小時(shí)，人流： 384 人 /小時(shí)。不過(guò)，就本項(xiàng)目所在的東壩區(qū)而言，可以說(shuō)是廣元政治、文化中心了，區(qū)內(nèi)含有機(jī)關(guān)團(tuán)體、企事業(yè)單位 230 個(gè)，是市區(qū)兩級(jí)黨委、人大、政府、政協(xié)和市級(jí) 10 家金融機(jī)構(gòu)所在地。城鎮(zhèn)從業(yè)者全年人均勞動(dòng)報(bào)酬為 7342 元，人均可支配收入 4843 元，人均消費(fèi)支出 4151 元。計(jì)算后面這組數(shù)據(jù)對(duì) 本項(xiàng)目的定位具有較高的參考價(jià)值，從中可以看出廣元居民的真實(shí)收入水平。由此可以看出廣元是一個(gè)缺乏大工業(yè)的城市，特別是近幾年，隨著“三線(xiàn)”企業(yè)搬遷，本地國(guó)有企業(yè)改制又不成功，廣元的骨干企業(yè)在逐漸減少。 ⑶ 、周邊商業(yè)狀況 從整個(gè)廣元城區(qū)來(lái)看，由于城區(qū)人口數(shù)量多，城內(nèi)公交車(chē)、公共汽車(chē)、出租車(chē)、人力三輪車(chē)等各種交通方式一應(yīng)俱全，寶成鐵路、 108 國(guó)道穿越全境，城內(nèi)城外交通都極為方便；城市道路整潔，綠化程度較高，各類(lèi)商城將陸續(xù)建成開(kāi)業(yè)，另外底層商鋪散布于城區(qū)每一個(gè)角落，各類(lèi)型日常生活用品商店隨處可見(jiàn)，整個(gè)城區(qū)商業(yè)氣氛相當(dāng)濃厚，但商業(yè)主要集中在老城區(qū)。城市發(fā)展真正形成以東壩為行政管理和公共服務(wù)設(shè)施為主的城市中心，與老城商貿(mào)旅游為主形成有縱深的政治和經(jīng)濟(jì)雙中心東西兩片區(qū)的城市結(jié)構(gòu)。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃信息 目前在東壩片區(qū)內(nèi)，由建聯(lián)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“水榭花都” 項(xiàng)目占地 208 畝，定位于“川 北最大規(guī)模的智能化園林式生態(tài)居住社區(qū)”，物業(yè)形態(tài)規(guī)劃為多層花園洋房、電梯公寓和聯(lián)排別墅三種形態(tài)，初步價(jià)格幅度為 13003000元 /㎡ ，預(yù)計(jì)今年 4 月 — 6 月份上市。 1998 年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額 億元，房屋建筑施工面積 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米，而銷(xiāo)售面積僅有 萬(wàn)平方米；到了 2001年，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額也是 億元；全市城鎮(zhèn)房屋施工建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米，其中，新開(kāi)工建筑面積 萬(wàn)平方米，竣工面積為 萬(wàn)平方米，竣工房屋價(jià)值合計(jì) 6132 萬(wàn)元，商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積近 萬(wàn)平方米，預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，合計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米。 ㈢、從城區(qū)區(qū)域分布上看，所有在售樓盤(pán)主要分布在沿江沿河的老城、東壩和南河片區(qū)，而其中又以本項(xiàng)目所在的東壩育才路片區(qū)最為集中，目前在售的項(xiàng)目多達(dá) 13 個(gè)。 ㈤、從住宅銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)分上看，基本與物業(yè)檔次和區(qū)位一致。 總用地 畝，總建面 37000平方米，綠化率 36%，總戶(hù)數(shù) 270戶(hù)，預(yù)計(jì) 2020 年年初交房。 總用地 22 畝，總建面 平方米，容積率 ，建筑密度：%，綠地率 %，公攤 10%，停車(chē)位 30 個(gè)。 6 富康家園 廣元市富康實(shí)業(yè)有限公司 廣元市賓江路 由 11幢多層商住樓構(gòu)成 平層：768898 ，錯(cuò)層： 858975 2002年 3月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)已售約 60% 總用地 畝，總建面 34095㎡ ，其中底層全部為商鋪，容積率 ，綠化面積 200 ㎡ ，公攤%，總戶(hù)數(shù) 200 戶(hù)，物管費(fèi) 元 /㎡ 。 其它 目前僅推出多層，兩棟電梯公寓將在明年作為二期推出，起地下停車(chē)位均設(shè)在二期。其一是在前期營(yíng)銷(xiāo)推廣上要做出氣勢(shì)，引起潛在購(gòu)房者的高度關(guān)注，贏得知名度（最好是贏得美譽(yù)度）；其二是講究誠(chéng)信，不要隨便作出做不到的承諾；其三是做出均好的精品住宅和高尚社區(qū)，不要企圖以營(yíng)造 一兩項(xiàng)賣(mài)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)就自封為高檔社區(qū)，并加以大肆鼓吹。 配套設(shè)施 組團(tuán)園林景觀、地下車(chē)庫(kù)和部分智能化設(shè)施，包括可視對(duì)講系統(tǒng)、紅外線(xiàn)監(jiān)控和寬帶網(wǎng)。 對(duì)本項(xiàng)目的啟示 該項(xiàng)目雖然不與本項(xiàng)目處于同一片區(qū)，但無(wú)論是其地段還是檔次都不比本項(xiàng)目差，更何況高端住宅面向的目標(biāo)客戶(hù)群都是一個(gè)城市的高收入人群。河居時(shí)代全河景生態(tài)住宅”、“波光漣漪，水景家園”等 配套設(shè)施 電子安防、寬帶網(wǎng)等 環(huán)境評(píng)估 該項(xiàng)目緊鄰南河及南河綠化帶，大環(huán)境優(yōu)美，但小區(qū)內(nèi)沒(méi)有獨(dú)特景觀，僅有少量綠化。從其銷(xiāo)售情況來(lái)看，其面積較大的躍式戶(hù)型走勢(shì)還不錯(cuò) ，可見(jiàn)廣元的購(gòu)買(mǎi)力還是較強(qiáng)。 對(duì)本項(xiàng)目的啟示 該項(xiàng)目跟“ 瑞達(dá)??麗景灣 ”一樣，在規(guī)模和檔次等諸多方面其實(shí)與本項(xiàng)目皆沒(méi)有可比性，但該項(xiàng)目可以說(shuō)是普通多層住宅中超大戶(hù)型面積的項(xiàng)目了，其主力總價(jià)集中在 20 萬(wàn)元左右，最高總價(jià)達(dá) 35 萬(wàn)元。 廣元目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多規(guī)模在 30 畝以?xún)?nèi)，僅有幾個(gè)項(xiàng)目在 5080 畝，且多為臨街商住樓。 由于地價(jià)的便宜，使開(kāi)發(fā)成本下降，房屋的售價(jià)較成都市城區(qū)動(dòng)輒 20003000 元 /平方米的價(jià)格低了 10002000元 /平方米，目前市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)格幅度為 6501600 元 /㎡ 之間，價(jià)格的優(yōu)勢(shì)是吸引消費(fèi)者購(gòu)房的一大重要因素。 ㈣ 、開(kāi)發(fā)觀念落后于消費(fèi)觀念，從而使現(xiàn)有產(chǎn)品品質(zhì)與消費(fèi)期望之間差距較大。 政府雖然鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，但政府官員的工作作風(fēng)和服務(wù)觀念尚未轉(zhuǎn)變，依然有大老爺?shù)呐深^，做事依然講求關(guān)系；另外 ，政府有關(guān)部門(mén)工作缺乏方法和能力，政府有關(guān)官員對(duì)市場(chǎng)信息掌握不夠，信息儲(chǔ)備不足混亂。當(dāng)然，也有極