【正文】 免“兩不管” 的尷尬，潛力仍 然巨大。 區(qū)域道路規(guī)劃 根據(jù)廣元市規(guī)劃局相關(guān)人士介紹，本項目所在片區(qū)有兩個長遠規(guī)劃，其一是于本項目不利的鐵路將取消，改向為繞城外經(jīng)過，使本項目未來居家更加安靜；其二就是環(huán)城路將沿著現(xiàn)在鐵路邊緣線貫通至老城區(qū)，并連接棲鳳路，大大縮短本項目到老城區(qū)的距離，使本項目今后的業(yè)主到老城購物、娛樂等更為方便。但這兩個利好消息似乎對本項目短期幫助不大，因為實現(xiàn)這兩大目標(biāo)的時間尚未明確，似乎較長，可能在 68 年之后。 競爭項目規(guī)劃信息 目前在東壩片區(qū)內(nèi)，由建聯(lián)開發(fā)公司開發(fā)的“水榭花都” 項目占地 208 畝，定位于“川 北最大規(guī)模的智能化園林式生態(tài)居住社區(qū)”，物業(yè)形態(tài)規(guī)劃為多層花園洋房、電梯公寓和聯(lián)排別墅三種形態(tài)，初步價格幅度為 13003000元 /㎡ ，預(yù)計今年 4 月 — 6 月份上市。在“水榭花都”旁邊，也有一占地 50 余畝的中高檔項目“香山怡園”正在籌備之中，預(yù)計在今年下半年就會上市。 綜上所述，項目所在的東壩區(qū)是廣元的行政和文化教育中心，項目所在的片區(qū)是廣元經(jīng)濟中心與政治中心過渡邊緣地區(qū)，是廣元城區(qū)第三個高地，但卻是唯一一個居住高地，座北朝南的“青龍白虎”風(fēng)水寶地可以俯瞰半個廣元城區(qū)。 第二章、項目同比樓盤調(diào)研及分析 一、 廣 元房地產(chǎn)市場供給特征概述 ㈠、從總體特征和規(guī)模上講，供需兩旺，供需比趨于合理，開發(fā)供應(yīng)趨于理性。 1998 年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 億元，房屋建筑施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，而銷售面積僅有 萬平方米；到了 2001年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額也是 億元；全市城鎮(zhèn)房屋施工建筑面積達 萬平方米，其中，新開工建筑面積 萬平方米，竣工面積為 萬平方米，竣工房屋價值合計 6132 萬元，商品房實際銷售面積近 萬平方米，預(yù)售面積為 萬平方米，合計銷售面積達 萬平方米。可見，目前的年銷售量遠遠大于年竣工面積，市場進入盤整期，整個房地產(chǎn)供給市場將進入一個穩(wěn)定增長時期。 ㈡、從廣元房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)上看，住房一支獨秀，市場結(jié)構(gòu)發(fā)育不平衡。根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，在房地產(chǎn)市場中住宅與非住宅的供應(yīng)比為 ： ，而在廣元房地產(chǎn)市場中， 2001 年住宅的供應(yīng)量占整個房地產(chǎn)供給量近 80%，且辦公物業(yè)僅有 4120 ㎡ 。 ㈢、從城區(qū)區(qū)域分布上看，所有在售樓盤主要分布在沿江沿河的老城、東壩和南河片區(qū)，而其中又以本項目所在的東壩育才路片區(qū)最為集中，目前在售的項目多達 13 個。 ㈣、從供給 住宅的物業(yè)類型和檔次來說，物業(yè)類型逐漸從單一化走向多樣化，物業(yè)檔次逐漸從低層次走向多元化。目前，大多數(shù)在售樓盤仍是以檔次不高的多層商住樓形式出現(xiàn)，除了借助外圍自然景觀外，社區(qū)小環(huán)境較差，項目規(guī)模不大，營銷觀念和技法落后。不過，目前已出現(xiàn)了高層電梯公寓、花園洋房、聯(lián)體別墅等多種物業(yè)類型的項目，這些項目開始有精品化意識，注重與外來相關(guān)機構(gòu)合作打造精品住宅和規(guī)范操作技能，這對廣元房地產(chǎn)市場走向成熟與規(guī)范起了較好的模范作用。 ㈤、從住宅銷售價格區(qū)分上看，基本與物業(yè)檔次和區(qū)位一致。總體價幅大約在 6502400 元 /㎡ 之間，一般來講，800 元 /㎡ 以下的樓盤主要是不臨河的商住樓， 8001200 元 /㎡ 的樓盤是臨河和中偏上檔次的多層住宅項目，而電梯公寓一般在 1200 元 /㎡ 以上，別墅項目一般在 1400 元 /㎡ 以上。 二、 區(qū)域主要類比樓盤一覽表 主要類比樓盤一覽表 調(diào)查時間： 2002 年 10 月 1422 日 序號 項目名稱 開發(fā)商 項目地址 規(guī)劃形態(tài) 戶型面積（ ㎡ ） 售價（元 /㎡ ） 銷售進度 其他經(jīng)濟指標(biāo) 1 東晟華庭 廣元市澳法丹房 地產(chǎn)開發(fā)有任公司 廣元市市中區(qū)東壩片區(qū)，就在南河岸邊。 由 24 幢 4+1層多層洋房和 20棟聯(lián)排別墅 85220 合計 15 種戶型 多層：10001400 別墅： 16001800 尚未正式開盤，目前正在做形象展示。 總用地 畝，總建面 37000平方米，綠化率 36%，總戶數(shù) 270戶，預(yù)計 2020 年年初交房。 2 建聯(lián)水榭花都 四川建聯(lián)實業(yè)開發(fā)有限公司 廣元市濱河路與蓮花路交匯處 聯(lián)體別墅 +花園洋房 +小高層電梯公寓 不詳 13003000， 目前尚未上市，預(yù)計在 2002 年年底上市 占地 208 畝。（該項 目與香山怡園本項目的主要競爭對手，目前信息不多，我們會適時追蹤匯報） 3 紫薇苑 廣元市榮升實業(yè)有限公司 東壩育才路與濱河路交匯處 由 3幢 6躍 7多層公寓構(gòu)成 116123138142155174180 合計17 種戶型，均在 3室 2 廳 2 衛(wèi)以上 8501680，商鋪： 42005500 2002 年 3 月 4 日開盤，現(xiàn)已售約60%。 總用地 22 畝，總建面 平方米，容積率 ，建筑密度：%，綠地率 %，公攤 10%，停車位 30 個。 4 利江苑 廣元利州房地產(chǎn)開發(fā)公司 小西 街與濱江路交匯處 由 4 幢 67層多層商住樓組成 126175188192216 合計 43 套錯層：206241298339合計 12 套躍式 8301030，均價約 920 2002 年 3 月 2 日開盤，現(xiàn)已售約80%，余 10 套。 占地約 畝，總建面 平方米，容積率 ，綠化率 30%，可售總戶數(shù) 55 戶，物管費 元，交房時間 2002 年年底。 5 瑞達??麗景灣 廣元瑞達實業(yè)有限責(zé)任公司 西安路與濱河南路交匯處 由 9幢 17個單元 6 躍 7多層構(gòu)成 8281198，均價約 960；商鋪： 4000 元 /㎡ 尚未取得預(yù)售證，現(xiàn)已預(yù)訂約57% 總用地 畝，總建面 14226㎡ ，其中一層部分商鋪建面 ㎡ ，容積率 ，綠化率 30%，建筑密度 %，公攤%，總戶數(shù) 92 戶，物管費 30元 /月， 2020 年 7 月交房。 6 富康家園 廣元市富康實業(yè)有限公司 廣元市賓江路 由 11幢多層商住樓構(gòu)成 平層：768898 ，錯層： 858975 2002年 3月開盤，現(xiàn)已售約 60% 總用地 畝，總建面 34095㎡ ，其中底層全部為商鋪，容積率 ，綠化面積 200 ㎡ ，公攤%，總戶數(shù) 200 戶，物管費 元 /㎡ 。 7 恒豐花園 廣元市恒昌實業(yè)有限公司 廣元市東壩育才路 由 3 幢 6 層多層公寓構(gòu)成 49173176 合計12 種戶型 平層：810860，錯層： 830880商鋪：27002900 一次性優(yōu)惠 4% 2002年 3月開盤， 總占地面積 畝，總建面2500 平方米，容積率 ，綠地率 30%，公攤 12%，預(yù)計農(nóng)歷2020 年 1 月底交房。 三、類比項目個案資料統(tǒng)計與分析 項目類比樓盤個案 一 調(diào)查時間 ： 2002 年 10 月 18 日 項目名稱 牡丹花園 項目地址 利州東路 投資 /開發(fā)商 廣元市嘉利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)劃設(shè)計 重慶建筑大學(xué)建筑設(shè)計研究院 景觀設(shè)計 重慶建筑大學(xué)建筑設(shè)計研究院 建筑商 廣元市牡丹花園物業(yè)管理辦 總用地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 層 數(shù) 戶型面積幅度 結(jié)構(gòu)形式 50 畝 多層 +高層 現(xiàn)代 6 躍 12層、 18 層 磚混 +框架 容積率 綠化率 建筑密度 公攤系數(shù) 層 高 總棟數(shù) 總套數(shù) 30% 40% 815% 米 18+1+1 208（多層） 樓間距離 裝修標(biāo)準(zhǔn) 單價幅度 均 價 總價幅度 主力總價 營業(yè)房單價 12 米 清水 11381314 約 1240 1530 1618 30003500 車位及單價 付款方式 物管收費 開盤時間 交房時間 銷售率 銷售戶數(shù) 未定 一次性優(yōu)惠 5%； 7 成 20 年按揭 2002 年年底 % 130 廣告訴求 “時尚、生態(tài)、智能”、“雅致、閑適、尊貴、和諧”“生活因此而精彩”、“健康，讓生命充滿彈性” 、“大師手筆，濃墨重彩” 客源特征 購房者多為中高收入家庭，以中年人為主。 配套設(shè)施 設(shè)有會所、噴水池、地下車庫，采用部分智能化設(shè)施，包括寬帶網(wǎng)、可視對講系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控和三表 IC 卡智能管理系統(tǒng)。 其它 目前僅推出多層，兩棟電梯公寓將在明年作為二期推出，起地下停車位均設(shè)在二期。 戶 型 及 戶 型 比 序號 戶 型 戶數(shù) 面積 (㎡ ) 空間格局 戶型比（ %） 銷售戶數(shù) 戶型銷售比（ %） 多層 1 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 45 138 錯層 % 35 % 2 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 45 錯層 % 25 % 3 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 40 錯層 % 14 % 4 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 20 錯層 % 12 % 5 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 20 錯層 % 17 % 6 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 12 錯層 % 7 % 7 4 室 4 廳 3 衛(wèi) 8 （ 225） 躍層 % 7 % 8 4 室 4 廳 3 衛(wèi) 10 躍層 % 6 % 9 5 室 4 廳 3 衛(wèi) 10 236（ 239） 躍層 % 3 % 10 5室 4 廳 3衛(wèi) 8 躍層 % 4 % 合計 208 100% 130 % 綜合分析 優(yōu)勢點 劣勢點 在廣元項目規(guī)模較大，具有一定規(guī)模效益，操作空間較大，便于營造社區(qū)環(huán)境； 區(qū)位較優(yōu)越，周邊大環(huán)境較好，配套設(shè)施較為完善； 路網(wǎng)發(fā)達，交通便捷； 前期推廣得法，取得引領(lǐng)市場的效果，具有較高的知名度。 開發(fā)商過于追求得房率，建筑密度過大， 由此造成樓間距過小，環(huán)境做不出特色，通風(fēng)采光較差，從而使房屋品質(zhì)大打折扣；營銷言過其實，從而在消費者心理造成期望與現(xiàn)實落差太大，事實證明這將是對該項目后期銷售能否成功的關(guān)鍵因素之一。 對本項目的啟示 該項目與本項目處在同一區(qū)域內(nèi)，地段各具優(yōu)勢，檔次也相對較高，是本項目的主要競