閬中國際營銷策劃書-wenkub
2023-02-03 07:51:49 本頁面
【正文】 、本區(qū)域功能特點 娛樂商 務(wù)居住 休閑 功能 餐飲小結(jié):本區(qū)區(qū)域內(nèi)擁有閬中市場最高檔的的三座三星級酒店，濱江路特色餐飲一條街，現(xiàn)代專業(yè)化餐飲娛樂場所摩登領(lǐng)地，已初具成為新的商業(yè)中心的條件。要想改變這一局面,，這還有待于開發(fā)商和政府、商業(yè)轉(zhuǎn)型的共同努力。閬中調(diào)研參考項目景屏花園藍灣國際江南城嘉利花園箐華苑恒瑞苑主要競爭樓盤項目鑒于本項目住宅市場狀況較好，我方認為，只要營銷組合策劃到位，銷售難度將不會太大，本策劃案將重點對商業(yè)房產(chǎn)市場進行重點分析和策劃。二、 閬中房產(chǎn)整體市場分析（1）住宅市場閬中房產(chǎn)市場需求潛力巨大，目前供需基本平衡。本項目由當?shù)匾患逸^具實力的開發(fā)商分兩期進行開發(fā)，一期占地約80余畝，建筑形態(tài)為多層，底層為內(nèi)街式獨立小商鋪，2——6層為800余戶住宅，目前住宅已交房入住，底商由于該區(qū)域目前商業(yè)氛圍沒形成，若對外發(fā)售達不到期望售價，約100余套共7000m2未對外發(fā)售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。內(nèi)容提要本案根據(jù)閬中市規(guī)劃的位于城北新城區(qū)中心區(qū)域，以商業(yè)為主、城鎮(zhèn)混合住宅項目為策劃主體，根據(jù)系統(tǒng)的市調(diào)和分析，對項目進行重新包裝定位，期望通過本策劃案，使這個讓開發(fā)商幾乎束手無策、陷入困境的以商業(yè)房產(chǎn)為主的項目起死回生，重新得到市場的認可。二期占地約60余畝，建筑形態(tài)為16＋1層電梯公寓，其中裙樓部分全部規(guī)劃為商業(yè)用途，地下層約8000m2，規(guī)劃為大型超市，底層和二層各8000m2，規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)式商鋪，開發(fā)商期望通過招商，進行整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃和經(jīng)營，使該區(qū)域的商業(yè)價值得到迅速的體現(xiàn)，形成濃厚的商業(yè)氛圍，實現(xiàn)二期商鋪的銷售，并帶動一期積壓獨立商鋪的銷售。在售的10余個樓盤銷售狀況有好有差，總的空置率較低。（2）商業(yè)房產(chǎn)市場總體趨勢發(fā)展比較良好,其商業(yè)房產(chǎn)銷售單價突破15000元/m2以上。由于商業(yè)的傳統(tǒng)性及區(qū)域性的特點，我們根據(jù)商業(yè)商圈的規(guī)模性、相對獨立、自身特色進行研究分析,給予不同商業(yè)元素以不同的權(quán)重,以東大街做為參考點,但同時體現(xiàn)新型復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢，分析如下：因 素序號權(quán)重張飛路南關(guān)步行街政府街步行街東大街本項目區(qū)域分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分位置123342價格/回報233343業(yè)態(tài)業(yè)種33542321建筑質(zhì)量444434交通5333323商業(yè)規(guī)模643523外觀7451323發(fā)展商信譽834324付款方式944444廣告1034332停車位113422人流動線1224343得分合計以下代表閬中各個商業(yè)圈的平均價格以東大街為中心的傳統(tǒng)商業(yè)零售區(qū),有嘉利紡織城、紅星商場,集中了肯德基、德克士為主的高檔快餐, 紅星商場以聯(lián)營的方式,是經(jīng)營比較好的大型商場,以它為中心的月租金分布在每平米80—120元之間；以政府街步行街、南關(guān)步行街為中心的新型商業(yè)街,其經(jīng)營模式及手法未真正突破傳統(tǒng)的沿街為市、散兵游勇的特點，業(yè)態(tài)分區(qū)混亂、品質(zhì)不能體現(xiàn)其當初的發(fā)展定位,加之商業(yè)街發(fā)展本身的周期性，所以現(xiàn)階段的經(jīng)營效果不好，其每平米月租金在4070元；以人民中路為中心的大型餐飲商業(yè),其每平米月租金在20——40元；以項目為中心的周邊,摩登領(lǐng)地一層每平米月租金在30元。五、優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅分析（1）住宅（略）（2）商業(yè)市場優(yōu)勢：位置口岸得天獨厚；市政配套完善；周邊已形成眾多中高檔居住小區(qū)，消費人群基數(shù)大（約30萬城鎮(zhèn)人口）；已有休閑、娛樂、酒店業(yè)等商業(yè)中心元素存在。六、本區(qū)域業(yè)態(tài)特點任何一個商業(yè)中心的成長必須結(jié)合本區(qū)域的發(fā)展背景與長期的歷史積淀積蓄而成，如果一個商業(yè)不能合理科學(xué)地規(guī)劃項目整體后續(xù)發(fā)展方向，只是靠市場的外來跟進而自然形成，那它的成長也是短暫的。第一、旅游商務(wù)經(jīng)濟（三國歷史文化）由于受特種旅游資源的影響，閬中國際大酒店、明珠大酒店
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