閬中國際營銷策劃書(已修改)
2025-01-31 07:51 本頁面
【正文】 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。內容提要本案根據閬中市規(guī)劃的位于城北新城區(qū)中心區(qū)域，以商業(yè)為主、城鎮(zhèn)混合住宅項目為策劃主體，根據系統(tǒng)的市調和分析，對項目進行重新包裝定位，期望通過本策劃案，使這個讓開發(fā)商幾乎束手無策、陷入困境的以商業(yè)房產為主的項目起死回生，重新得到市場的認可。目 錄一、項目背景3二、閬中房產整體市場分析3三、項目所在區(qū)域分析6四、本區(qū)域功能特點7五、優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅分析8六、本區(qū)域業(yè)態(tài)特點8七、整體戰(zhàn)略規(guī)劃9（一）、戰(zhàn)略整體周期9（二）、戰(zhàn)略實施11第一階段 :品牌高度的建設(蓄水期)11第二階段 : 實現規(guī)模羊群效應(策略的全面爆破期)(公開期)14第三階段 : 實現戰(zhàn)略價值的基本回收 (持續(xù)期)16第四階段 : 實現戰(zhàn)略價值的最大利益化（尾盤期）18八、要點及總結20一、 項目背景本項目位于閬中市規(guī)劃的城北新城區(qū)核心區(qū)域，兩條城市主干道交叉路口，屬未來城市北部新的商業(yè)中心，商業(yè)地段價值無庸質疑，升值潛力巨大。該區(qū)域目前集中了閬中市最高檔的三家星級酒店，是外來觀光旅游、經商的集中下榻地，市政基礎設施齊備，另農貿市場、學校、醫(yī)院、公交線路等配套完善。本項目由當地一家較具實力的開發(fā)商分兩期進行開發(fā)，一期占地約80余畝，建筑形態(tài)為多層，底層為內街式獨立小商鋪，2——6層為800余戶住宅，目前住宅已交房入住，底商由于該區(qū)域目前商業(yè)氛圍沒形成，若對外發(fā)售達不到期望售價，約100余套共7000m2未對外發(fā)售。二期占地約60余畝，建筑形態(tài)為16＋1層電梯公寓，其中裙樓部分全部規(guī)劃為商業(yè)用途，地下層約8000m2，規(guī)劃為大型超市，底層和二層各8000m2，規(guī)劃為產權式商鋪，開發(fā)商期望通過招商，進行整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃和經營，使該區(qū)域的商業(yè)價值得到迅速的體現，形成濃厚的商業(yè)氛圍，實現二期商鋪的銷售，并帶動一期積壓獨立商鋪的銷售。我項目組進入前，開發(fā)商已先后委托了兩家營銷代理公司操盤，但鑒于各種主客觀原因，合作并不成功，且在當地造成了一定的負面影響，使本項目陷入困境。在這種情況下，開發(fā)商邀請我們這個對商業(yè)項目操盤較專業(yè)的團隊進入。二、 閬中房產整體市場分析（1）住宅市場閬中房產市場需求潛力巨大，目前供需基本平衡。在售的10余個樓盤銷售狀況有好有差，總的空置率較低。但長期以來，閬中房地產處于一個落后狀態(tài)，近幾年來，隨著房地產市場的升溫，閬中以其獨特的地理和環(huán)境優(yōu)勢迎來了房產開發(fā)的春天，到2006年已是百花齊放。目前住宅市場特點：其一，開發(fā)商宣傳策劃手段單一，以傳統(tǒng)方式進行銷售，現場包裝不足，銷售道具未充分運用；其二，當地消費者的購房意識落后，專業(yè)知識仍較缺乏，靠親朋好友推薦購房因素較大，傳統(tǒng)消費觀念明顯；其三，閬中當前商品住宅房市場均價保持在1350元/m2的水平上；其四，閬中住宅流行的第一主力戶型卻為90120m2，第二主力戶型為130160m2。閬中調研參考項目景屏花園藍灣國際江南城嘉利花園箐華苑恒瑞苑主要競爭樓盤項目鑒于本項目住宅市場狀況較好，我方認為，只要
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