【正文】 局合理區(qū)分，井然有序，使洗、切、燒能在同一個(gè)工作區(qū)域內(nèi)輕松完成；沿口處的防溢處理以及地坪與地柜間的防水處理都符合洗滌要求，讓業(yè)主徹底消除廚房內(nèi)濕滑的煩惱；其中關(guān)鍵部件如鉸鏈、抽屜導(dǎo)軌等均采用外國原裝進(jìn)口。最特別的地方是門框選用了高強(qiáng)度的鋁合金外包木皮，在保證了整個(gè)衣柜堅(jiān)固度的前提下，還使顏色高度統(tǒng)一，避免了普通衣柜金屬色和木色造成的高度反差。 ? 門鎖：德國原產(chǎn)，每把鎖價(jià)值 8000元。這種雙管齊下的措施保證了，斷橋窗優(yōu)異的整體隔熱性能。 四、 車位設(shè)計(jì) 綠城和星河灣高端項(xiàng)目全部采用地下車位設(shè)計(jì)，車戶比約 2： 1，車位地面以塑膠材料為主，車位配有全角度監(jiān)控和 24小時(shí)照明。 既能夠突出布局的幾何性 , 又可以產(chǎn)生豐富的節(jié)奏感 , 從而營造出多變的景觀效果。 ?私家庭院設(shè)計(jì) 小 結(jié) 園林景觀規(guī)劃主要體現(xiàn)在綠城御園與臻園的法式園林以及桃花源的中式江南園林：法式園林以中央主軸線控制整體 , 輔之以幾條次要軸線 , 外加幾條橫向軸線。 入口景觀規(guī)則排列，強(qiáng)調(diào)軸線對稱，以水池、雕塑、豪華鋪裝、修剪整齊的植物，映襯著宅邸的尊貴。 ?公共綠地設(shè)計(jì) 左圖：綠城黃浦灣公共道路綠化 右圖：華潤萬象城中庭園林 左１：星河灣公共泳池 左２：綠城玫瑰園私密步道 右１：綠城玉蘭花園全石材盆栽 左１：星河灣水漫步道 左２：綠城玉蘭花園石雕噴泉 右１：綠城御園綠坪 綠城桃花源白石橋、回廊、鵝卵石步道打造江南中式特色園林景觀。本項(xiàng)目北區(qū)地塊位于高新區(qū)的核心位置，具備優(yōu)越的地理位置和中高階層的潛在客群，建議我們能夠把法式風(fēng)格的線條感、厚重感和尊貴感做的更純粹、更精湛，打造高新區(qū)最純粹的高端法式風(fēng)情社區(qū)。 小橋流水、亭臺(tái)樓閣、疊石迭景、碧水藍(lán)天共同演繹著傳世的尊榮，給觀者以時(shí)空“穿越”之感。 綠城御園立面線腳以直角轉(zhuǎn)折為主，線腳的高度，與立面相適應(yīng)，使用線腳后立面的整體比例更舒服。項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，道路、出入口設(shè)置、景觀、建筑退讓尺度等方面都一再推敲、優(yōu)化。 法式風(fēng)格提取古典建筑基本理念，從古希臘至古羅馬發(fā)展成熟，經(jīng)歷了中 世紀(jì)哥特時(shí)期的滌蕩又由文藝復(fù)興重新發(fā)揚(yáng)光大，形成了以嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的柱式 （ orders）為主要特征的建筑形式。 本次考查的主要目的是針對本項(xiàng)目北區(qū)高端洋房的產(chǎn)品體驗(yàn)式營銷細(xì)節(jié)，同時(shí)針對未來天都城市綜合體項(xiàng)目將如何進(jìn)行商業(yè)的運(yùn)營尋找“藍(lán)本”。帶著這樣的思考，結(jié)合本次重點(diǎn)調(diào)研的綠城項(xiàng)目以及上海、重慶代表性住宅與商業(yè)綜合體項(xiàng)目，本次報(bào)告?zhèn)戎貒@北區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、案場包裝細(xì)節(jié)、接待流程與標(biāo)準(zhǔn)以及天都項(xiàng)目商業(yè)綜合體運(yùn)營模式作以簡要分析，提出銷售部建議。 綠城秉承世界宮廷建筑理念，吸取文藝復(fù)興時(shí)期建筑精髓，追求整體恢弘與莊重。布局上，也是根據(jù)地塊具體的地形、區(qū)位、景觀朝向、戶型配比等要求，使項(xiàng)目更加富有儀式感和層次感。變化少，陰影重，給人感覺硬朗大氣，整體建筑感覺莊重華貴。 現(xiàn)代風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格代表建筑：上海綠城黃浦灣 黃浦灣項(xiàng)目的立面特色體現(xiàn)在時(shí)尚現(xiàn)代的中空玻璃幕墻，將建筑美學(xué)、建筑功能、建筑節(jié)能和建筑結(jié)構(gòu)等因素有機(jī)統(tǒng)一起來，從不同角度呈現(xiàn)出不同的色調(diào)，隨陽光、月色、燈光的變化給人以動(dòng)態(tài)的美。 二、 園林景觀 綠城秉承 “大園林”的概念，融會(huì)歐洲宮廷古典園林的園藝技法，展現(xiàn)恢弘一體的巨幅山水景觀，達(dá)到雖非我有而皆為我備的境界。 皇家裝飾園林 鑒證國際大師的藝術(shù)讀本 協(xié)信公館，高標(biāo)準(zhǔn)打造 萬平米 歐式皇家園林，襲 ART DECO與皇 家園林的藝術(shù)特征，國際大師親手 規(guī)制珍稀植被和綴景珍品，鑒證皇 室視覺細(xì)節(jié)的唯一讀本。院落兩側(cè)景觀偏自然式，主要用于隔離建筑和滿足戶主日常休憩需要，以庭蔭樹，自然生長的花草，游覽小徑，休息平臺(tái)來豐富建筑之間的景觀。所有這些軸線與大小路徑組成了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膸缀胃窬W(wǎng) , 主次分明。 而中式江南園林著重于運(yùn)用水景和古樹、花木來創(chuàng)造素雅而富于野趣的意境，因景而設(shè)置園林建筑，并巧于借景，突出山水之美，注重園林的文學(xué)趣味。 五、 室內(nèi)設(shè)計(jì) ? 星河灣 室內(nèi)設(shè)計(jì) —— 美國佛羅里達(dá) BLD事務(wù)所 ，曾以打造四季酒店、君悅酒店、凱悅酒店、凱賓斯基酒店等世界級酒店的超豪華室內(nèi)空間而聞名于世界。 ? 入戶門：星河灣的入戶大門采用名貴黑胡桃木制的兩扇子母門，比普通的大門加厚30％，達(dá)到 7CM，寬度達(dá)到了 ，但絲毫不覺笨重，開合非常自如，以最大限度地保證安全和隔絕噪音。這種門系采用宏宇集團(tuán)旗下明宇木業(yè)首創(chuàng)的獨(dú)特工藝生產(chǎn)，其高檔木飾面與門體貼合異常牢靠。另外，隱藏在衣柜門下方的滑輪更是一個(gè)獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)，它不僅使整個(gè)門的壓力平均分配，還使推拉更加順暢。 ? 主人房、臥室的衛(wèi)生間： ? 浴室設(shè)備全部采用國際知名的漢斯格雅和科勒系列產(chǎn)品，各款龍頭、花灑及浴缸將圓弧的柔美和棱角的鋒利融于一體。 ? 綠城御園 室內(nèi)設(shè)計(jì)共有 classical(古典的 ), contemporary(現(xiàn)代的 ), transitional(過渡型 )三種風(fēng)格。 單元門：銅門。 消防系統(tǒng)：公共區(qū)域設(shè)置消火栓、煙感噴淋系統(tǒng)。 ? 房間地面：實(shí)木復(fù)合地板，局部石材；工人房為地磚。 ? 西廚：配置德國博德寶品牌地柜及吊柜，德國鉑浪高（ Blanco）品牌水槽、水龍頭，德國米勒（ Miele）品牌冰箱、電磁爐、洗碗機(jī)、烤箱、微波爐、抽油煙機(jī)，天然石材臺(tái)面，直飲水龍頭，直飲水機(jī)，地面石材，天花為防水石膏板刷防水乳膠漆。 ２、室內(nèi)裝修及設(shè)備說明 ? 公共衛(wèi)生間：地面及墻面采用石材飾面，墻面局部壁紙飾面；天花防水石膏板刷防水乳膠漆；德國威寶品牌洗面盆、坐便器；德國漢斯格雅品牌“雅生”水龍頭；石材臺(tái)面；梳妝鏡、吸頂式排氣扇及衛(wèi)生間五金配件。廚房配筒燈。 ? 空調(diào)主機(jī)：美國雷諾士品牌風(fēng)道式中央空調(diào)。 ? 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：光纖入戶接口，戶內(nèi)具備無線上網(wǎng)條件，起居室、家庭室、主人房、書房、套房設(shè)有線接口。 ? 中央吸塵主機(jī)：美國畢姆品牌。 第二篇 案場包裝細(xì)節(jié) 一、示范區(qū)導(dǎo)示與包裝 二、銷售中心功能與裝飾 三、樣板間包裝細(xì)節(jié) 一、示范區(qū)導(dǎo)示與包裝 綠城御園示范區(qū)通往銷售中心的通道包裝無比的整潔、美觀，值得北區(qū)借鑒。 銷售中心導(dǎo)示牌品質(zhì)體現(xiàn)。亞克力導(dǎo)示牌更現(xiàn)代 鐵藝畫架簡潔，更耐用。 踏步安全提示和寵物休憩處。 ? 接待區(qū) 法式項(xiàng)目沙盤為全石材底座，樓體與沙盤外圍有玻璃圍擋或距離較遠(yuǎn)，以免未成年人觸及損壞沙盤。 ? 建材工法展示區(qū) ? 影視區(qū) 星河灣投影大屏全天播放項(xiàng)目宣傳片。 ? 水吧服務(wù)區(qū) 高端項(xiàng)目水吧服務(wù)區(qū)配置了茶水、飲料、礦泉水、咖啡及糖果糕點(diǎn)小食；消毒機(jī)、電烤廂、冰柜及咖啡機(jī)電器也一應(yīng)俱全。 黃銅和石木打造高端衛(wèi)生間標(biāo)識系統(tǒng)。 綠城玉蘭花園現(xiàn)房樣板間單元門端莊華貴。 綠城黃浦灣地下私人泳池折服了所有參觀者的心。 衛(wèi)生間裝飾細(xì)節(jié)。 兒童房布置很溫馨。 第三篇 接待流程與標(biāo)準(zhǔn) 一、崗位配置及人員工裝 二、接待流程與標(biāo)準(zhǔn) 一、崗位配置及人員工裝 綠城法式項(xiàng)目主入口禮賓：男性，身高 180CM以上，相貌英俊，著黑色西裝或黑色齊膝風(fēng)衣，打領(lǐng)帶。形象氣質(zhì)較好。經(jīng)了解，綠城男置業(yè)顧問對學(xué)歷和經(jīng)驗(yàn)業(yè)績要求很高，相貌不是主要選擇條件。 二、接待流程與標(biāo)準(zhǔn) 2 7 6 1 5 4 3 10 11 8 9 12 8 ? 預(yù)約客戶接待流程 電話接聽崗流程標(biāo)準(zhǔn) 行為：坐立端正、電話響三聲內(nèi)接聽，輕拿輕放； 不交頭接耳，電話接聽后，立即短信跟進(jìn)； 語言：您好， **項(xiàng)目，請問有什么可以幫到您？ 謝謝您的來電！ 短信：先生 /小姐，您好！感謝您致電 **項(xiàng)目組！我是 置業(yè)顧問 **，很榮幸能為您服務(wù)，如果您還有 什么疑問的話，請隨時(shí)與我聯(lián)系 136***！ 妝容：著正裝，女性盤 發(fā)化淡妝，男性 著發(fā)膠，時(shí)刻微 笑、保持親和； 動(dòng)作：保持桌面整潔， 桌椅擺放整齊； 內(nèi)容：項(xiàng)目位置、概況、產(chǎn)品特色及核心價(jià)值點(diǎn)； 銷售進(jìn)度及在售情況，一期 **、目前 **； 客戶來訪邀約（二選一法則）； 客戶感知價(jià)值 案場執(zhí)行價(jià)值 客戶視覺感知 （ VP） 客戶理念感知 （ MP） 客戶行為感知（ BP） 客戶體驗(yàn)感知 （ EP） 高 低 高 低 工作要點(diǎn)： 做客戶進(jìn)線登記，傳播項(xiàng)目基本情況； 搜集客戶基本情況，預(yù)約客戶來訪計(jì)劃，告知來訪路徑； 客戶行為感知 （ ）導(dǎo)示：太陽傘、指示牌（強(qiáng)有力的 VI標(biāo)志）； 著裝：著統(tǒng)一高端物業(yè)安全制服； 佩戴棒球帽 /軍帽，對講機(jī)及裝飾性道具； 帶白手套，保持服飾干凈整潔； 站姿符合軍人標(biāo)準(zhǔn)，正規(guī)交接班； 問候：先生 /女士您好，請問您是來參觀 **項(xiàng)目 的嗎？請往這邊走！ 內(nèi)容：安全員向客戶行標(biāo)準(zhǔn)軍禮，雙手做交通指 示，指引小區(qū)大門位置，舉止恭敬禮貌。 敬禮，詢問客戶需求；及時(shí)巡場，主動(dòng)詢問客戶是否有其他服務(wù)（續(xù)杯）；客戶離座后及時(shí)對餐桌進(jìn)行恢復(fù)。 二、上海國金中心運(yùn)營亮點(diǎn) 小 結(jié) 上海國金中心商場現(xiàn)已成為上海高端購物的地標(biāo)性建筑，總結(jié)項(xiàng)目的成功之處主要有以下三點(diǎn)： １、建筑設(shè)計(jì)時(shí)尚現(xiàn)代與項(xiàng)目定位高度統(tǒng)一，既高貴奢華又簡潔流暢； ２、多元化業(yè)態(tài)組合緊貼目標(biāo)客群需求，雖然商場體量不大，但卻能充分滿足高端客群購物、餐飲、生活、娛樂及商務(wù)辦公需求； ３、品牌招商瞄準(zhǔn)國際頂級品牌，不論是服裝服飾、餐飲酒吧，還是影院超市，全部為國際知名高端品牌，且有不少為首次進(jìn)入中國大陸，極大程度上保證了商場的高端品質(zhì)。 綜 述 最后，再次感謝公司為銷售部門提供這次珍貴的外出考察機(jī)會(huì)，讓考察人員拓展了眼界，增長了見識，真切地感受到國內(nèi)一線品牌地產(chǎn)商的產(chǎn)品價(jià)值，為北區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)和未來天都商業(yè)綜合體項(xiàng)目運(yùn)營積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)，并為北區(qū)建設(shè)提出銷售部的合理化建議。 ?(2)按建筑體型分 ? 條式住宅、塔式住宅、其他體型住宅 (工字形、 Y形、蝶形等 )。 三、 套型、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 套型分類 套型 居住空間數(shù) (個(gè) ) 使用面積 (m2) 一類 2 34 二類 3 45 三類 3 56 四類 4 68 2. 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)計(jì)算下列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ? 各功能空間使用面積 (m2)； ? 套內(nèi)使用面積 (m2/套 )； ? 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 (m2)； ? 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 (m2)； ? 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù) (%)； ? 套型建筑面積 (m2/套 )； ? 套型陽臺(tái)面積 (m2/套 ) ? (1)各功能空間使用面積等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和； ? (2)套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積等于本層各套型內(nèi)使用面積之和； ? (3)住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積，按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計(jì)算，當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時(shí)，按保溫層外表面計(jì)算 3. 住宅設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定： ? (4)標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積； ? (5)套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)； ? (6)套型陽臺(tái)面積等于套內(nèi)各陽臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影凈面積之和。 （一） 設(shè)計(jì)方法 ─ “套 單元 幢” 一、住宅平面設(shè)計(jì) ? 這是住宅設(shè)計(jì)的基本單元。 （二）套型設(shè)計(jì) 臥室的主要作用是供人們睡眠，有些家庭還要兼做工作室，還要儲(chǔ)藏