【正文】 在加快 ，尤其是房地產業(yè)的發(fā)展強勁。 —— 西進東拓 城市主要居住人口向西部分區(qū)集中，充分提高基礎設施和公共服務設施的利用率。 “一主 ”是指原來的老城區(qū)，規(guī)劃以保護為主。雖然過去的輝煌已逝，但仍保留下了珍貴的淳樸民風，社會治安極為良好。 ? 在項目開發(fā)中獲取最大的經濟效益、社會效益和環(huán)境利益，通過分析項目用地的資源價值，運用市場調研手段找出市場空白點及市場需求點，力求準確的市場定位及項目定位，使市場、項目開發(fā)、項目的目標人群達到完美結合，吃透市場、規(guī)劃好項目建設，更好地圍繞后期銷售服務，控制好節(jié)奏，使得開發(fā)出的樓盤能以最快速度回收變現(xiàn)，是最明確也最直接的戰(zhàn)略目標。 揚州市 大王廟 商業(yè) 廣場 項目 營銷策劃方案 ? 策劃宗旨：實現(xiàn)項目開發(fā)價值，提升項目品質，使本項目成為揚州具有劃時代意義的標志性全生活廣場。 戰(zhàn)略手段 ? “因地制宜、以人為本 ”，這是我們對大王廟廣場項目的策劃觀點，賣點只是為提升產品的個 性化和品質感服務的，產品自身的素質仍是決定項目成功與否的關鍵。 自江總書記提出了 “打造現(xiàn)代文明與歷史文化交相輝映的新?lián)P州 ”指示，揚州駛入了前所未有的城市建設快車道，一年一個樣，經過十多年的快速發(fā)展，已經成為蘇中腹地的投資熱土，火車站、高速公路四通八達，同時飛機場也在建設中，揚州已經處于騰飛蓄勢待發(fā)的勢態(tài)。 “三副 ”分別為城西新區(qū)、廣陵新區(qū)和城南瓜洲沿江副中心。 東部分區(qū)注重對現(xiàn)有居住用地進行整合和改造，提高居住環(huán)境質量和各類服務設施配套水平。其中商業(yè)地產在近年中更有了長足的進展，大量的商業(yè)地產項目的涌現(xiàn)，不僅將使揚州更加的繁榮，也將極大地促進揚州本來就發(fā)達的第三產業(yè)的進一步發(fā)展。 B：出售產權，提供包租。 一個商業(yè)項目的購買者中，少則 6070%，多則 90%以上，都是投資者。住宅用房的投資回報率約為 68%，商鋪的投資回報則為 812%，揚州汶河路、三 元路等路段的商鋪投資收益甚至達到 20%以上。商鋪統(tǒng)一化經營特征為： 統(tǒng)一開業(yè)時間。實現(xiàn)商鋪對外形象統(tǒng)一化，從根本上立足 于市場，形成商鋪的品牌化。 商業(yè)地產發(fā)展前景被看好 目前 ,揚州商鋪物業(yè)占本市房地產年總量的 15%，雖然比例較小，但由于價值較大，發(fā)展?jié)摿?為投資人所看好。很多的開發(fā)商在出售產權后，招商、經營工作開展不力，未能迅速進入經營狀態(tài)。 計劃經營產品類型：古玩字畫、工藝品等傳統(tǒng)特色商品，餐飲、休閑項目。 銷售狀況：一期近二百套商鋪，十幾天內銷售一空。 計劃經營產品類型：家藝時尚精品。 客戶來源：揚州地區(qū)及外地的經營者和投資人，以投資人居多。 售價：臨街三層商鋪： 50007500 元 /平方米； 內街兩層商鋪： 58006800 元 /平方米。 售價：三層商鋪 :6000 元 /平方米。 計劃經營產品類型：生肉、活禽、蔬菜、豆制品等農產品。 臨街三層門面房尚未開始銷售，預計銷售價格在 60006500 元 /平方米。除大王廟為一層外，其余均為地上 3 層建筑，大部分有地下一層建筑。 ? 商業(yè)用途客源： 主要分為投資型客源和經營型客源兩類，主要為部分投資者和經營者。 此外項目主題定位還應該從目標消費者心理需求的角度出發(fā)，結合先天的地理優(yōu)勢和不同的具體使用需求，對周邊的居住人群的生活方式、極大改變和帶來的投資增值的層次性提升，對目標消費群體的社會心理價值預期進行市場誘導，圍繞目標 消費群體的需求心理展開項目主題定位。隨著市政配套的日益完善，該區(qū)塊已日益為投資者所看好。 值得一提的是，該項目還可以作為揚州商旅結合的標志性典范，形成強大的項目品牌力，實現(xiàn) “三動 ”效應：即在市場和同行中產生 “震動 ”，與周邊項目及市政條件形成有機 “互動 ”；對揚州整體區(qū)域價值產生極大的 “帶動 ”。 （ 3）東區(qū)地下一層：建筑面積 1500 ㎡為公用汽車庫，有 42 個小汽車停車泊位。 2 號樓：它亦由東區(qū)、西區(qū)兩部分組成，二層有 1 個廊道相連。 特別建議 提前期搞好物業(yè)顧問工作： A、于項目施工階段，定期 派遣資深工程技術人員至現(xiàn)場勘查施工進度和施工質量，并對勘查結果進行分類匯總，以例會形式向開發(fā)企業(yè)及時匯報并針對具體系統(tǒng)可能存在的缺陷提出改善建議，以便項目在竣工后無論在功能方面或實用方面皆具有相當?shù)暮侠硇圆⑦_到頂級要求； B、項目接收前準備工作，本行將在總結以往經驗的基礎上，協(xié)助安排一系列準備工作的進行，確保項目順利交付使用，這一點對項目的形象及高層次客戶尤為重要。 廣告表現(xiàn) ? 一）廣告主題： ? ○百年古韻 至尊享受 ? ○再造百年繁華寶地 ? ○尊貴揚州代言人 ? ○在每次不經意間被尊貴感染 ? ○ 領銜主流 匯聚名流 品味尊貴 ? ? 二）賣點薈萃： ? ○揚州風景主軸線上的精彩世界 ? ○揚州至尊享受的永恒領跑者 ? ○運河古韻里的首席高尚生活 ? ○揚州第一至尊寶 ? ○實力卓著信譽良好的開發(fā)公司 ? ○高尚完善的物業(yè)服務 ? 三）廣告樣稿（略） 推廣建議 推廣目標： 建立并延續(xù) “大王廟 ”品牌形象和至尊揚州古韻風情形象，迅速提升項目知名度和美譽度。本媒體推廣策略根據揚州市場的實際，對各銷售階段的主要推廣任務與推廣方式做了總體的規(guī)劃。路口設立大型戶外廣告牌，一為指引客戶參觀現(xiàn)場，二為樹立項目形象，提高知名度。 媒體和廣告類型：不主張使用大量廣告，而是采用煙花三 月節(jié)期間的部分啟動告知性報紙、電視廣告等。并制作項目折頁、樓書。 ■階段目標：經過前期市場銷售，總結前期銷售過程中出現(xiàn)的問題，調整對策，對前期觀望客戶和新客戶，采取各種優(yōu)惠政策，迫使其盡快落定成交。利用業(yè)主網絡關系和少量的市場 DM 宣傳，吸引周邊的朋友注意，力求將所有單位售清。 二） SP 推廣廣告表現(xiàn)： 廣告總精神： “享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！ ” 廣告總精神是對樓盤的所有賣點進行提煉揉成精髓，整個樓盤都以此為精神支柱進行推廣的統(tǒng)一宣傳用語。根據本案項目定位， SP推廣上必須按照循序漸進的法則，以 “享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！ ”為主題系列廣告，通過各種具有揚州風格 SP推廣活動配合銷售，周期以四個階段進行推廣：引導期、開盤期、熱銷期、持續(xù) 銷售期 （一）引導期 推廣思路： 本案作為揚州特色頂級消費、娛樂、飲食、沐浴場所，其品牌的建立尤為重要，這關系到今后銷售的成敗，在引導期，將以整體形象訴求為主，培養(yǎng) “享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！ ”的概念，樹立投資者對 “享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！ ”的良好形象，增加 “享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！ ”在揚州的知名度，為將來開盤、銷售打下堅實的基礎，起到引導、鋪墊的作用。 開盤前： 1）對售樓部進行豪華裝修，展板等銷售道具準備齊全。 開盤時： 開盤儀式： 邀請政府重要領導舉行隆重開盤剪彩儀式，提升本項目在揚州房產界尊貴形象，向高端消費群體塑造 “享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！ ”的品牌概念、傳播 “享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！ ”的品牌內涵，并由開發(fā)公司領導進 行概括，吸引揚州主要媒體對本次活動跟蹤報導，并對本案做出事件性的宣傳。 活動安排： “大王廟全生活廣場 ”《中央電視臺激情廣場》演出 活動目的：強化古運 河、大王廟氛圍，提升項目品質，引導媒體宣傳 活動方式：有償演出（售票） 活動時間：熱銷期開始階段 活動地點：本案廣場 演出目標：政府機關領導，企事業(yè)單位領導，個體老板，開發(fā)商領導及相關人員； 認購的業(yè)主，演出單位為每位業(yè)主免費提供貴賓票兩張（價值 880 元 /張）； 邀請政府高官、企事業(yè)高層領導觀看，并每人贈送免費貴賓票兩張（價值 880元 /張）； 門票分類：門票為分為四類，貴賓票，甲等票，乙等票，丙等票；票價分別為： 貴賓票： 880 元 /張 甲等票： 580 元 /張 乙等票： 300 元 /張 丙等票： 100 元 /張 ? 注：原則上，貴賓票不對外出售；贈票根據具體情況限定數(shù)量； 活動內容：由政府高官致詞歡迎央視演出團來訪；演出內容由欄目組決定； 廣告策略： 熱銷期的廣告表現(xiàn)應始終配合開盤期塑造的 “享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！ ”品牌形象進行強化，同時更強有力傳達 “享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！ ”內涵。 活動安排： 會所揭幕式 活動目的：營造會所尊貴環(huán)境，投資者尊貴地位； 活動對象：所有業(yè)主； 活動地點： “大王廟生活廣場 ”會所； 活動時間：根據工程時間另定 活動內容： 業(yè)主在會所揭幕當天憑有關證明，均可成為會所鉆石級會員，內容包括： A、會員金卡一張，憑金卡可終 生為會所鉆石級會員； B、終生免費享有會所儲酒柜（一臺）使用權； C、歐洲名酒一瓶（僅限會所內消費，可存放個人儲酒柜內） “話說大王廟 ” 系列專題旅游節(jié)目。 活動頻次 :每周開播一期，共 6 期。 通例一般