項目的財務(wù)分析ppt課件-wenkub
2023-01-23 17:41:48 本頁面
【正文】 ? 以出租為主的房地產(chǎn)項目利潤總額 ? 關(guān)于稅后利潤 ? 所得稅 ? 關(guān)于利潤分配 ? 彌補企業(yè)以前年度虧損 ? 提取盈余公積金 ? 分配利潤（應(yīng)付利潤） 資金來源與運用表 ? 作用 ? 編制資產(chǎn)負(fù)債表的依據(jù) ? 提供資金平衡分析的財務(wù)信息 ? 提供資金盈余或者短缺的財務(wù)信息 ? 是項目資金籌措方案和貸款償還計劃的財務(wù)報表。 ? 房地產(chǎn)投資項目資金平衡分析關(guān)注的重點是表的累計盈余欄目。 ? 檢查其他相關(guān)報表的準(zhǔn)確度。 ? 計算公式 ? 資產(chǎn)負(fù)債表 =負(fù)債總額 /資產(chǎn)總額 100% ? 合理取值（ 70%~80%） ? 影響因素 ? 項目盈利率、銀行貸款利率、通貨膨脹率、國民經(jīng)濟(jì)的積累率和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。 ? 合理取值 ? 200%/120% 財務(wù)比率 ——速動比率 ? 含義 ? 速動比率 =項目速動資產(chǎn) /流動負(fù)債總額 100% ? 速動比率 =（流動資產(chǎn)總額 –存貨） /流動負(fù)債總額 100% ? 速動資產(chǎn) ? 迅速轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿诺馁Y產(chǎn)，如貨幣資金、應(yīng)收賬款等； ? 短期償債能力指標(biāo)； ? 從債權(quán)人角度，速動比率比較滿意的取值為 100%；但房地產(chǎn)行業(yè)的速動比率一般為 65%. 還本付息比率 ? 含義 ? 項目投資所獲得的年凈經(jīng)營收益與還本付息額（或年債息總額）之比。已知開發(fā)商已經(jīng)取得該宗地 70年的土地使用權(quán)，該宗地為七通一平的空地，面積為 2022平方米，購買土地使用權(quán)的費用（地價）為 600萬元，購買土地使用權(quán)的手續(xù)費和稅金（代理費、印花稅、律師費等）為地價的 2%；城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為商住兩用，容積率為 4 。 ? 本項目的成本利率為 %，取開發(fā)期 2年，年平均成本利潤率 %，所以說該房地產(chǎn)開發(fā)的項目在經(jīng)濟(jì)上是合理的。 分析過程 ? 預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期利潤 ? 項目建筑總面積 ? 2022 4 =8000m2 ? 預(yù)期不動產(chǎn)總價為： ? 4000 8000 =3200萬元 分析過程 ? 總開發(fā)成本的計算 ? 土地總費用 ? 地價 600萬元 ? 購買土地使用權(quán)的手續(xù)費和稅金 600 2%=12萬元 ? 購買土地的總費用 600+12=612萬元 ? 建筑費及專業(yè)費 ? 8000 1000=800萬元 ? 總利息 ? 612 [（ 1+12%） –1]+800 40% [（ 1+12%） –1] +800 60% [（ 1+12%） –1] =265萬元 注：地價計息期為 2年 3個月。 各財務(wù)分析指標(biāo)的計算 ? 動態(tài)指標(biāo)的計算 ? 財務(wù)凈現(xiàn)值 ? 財務(wù)內(nèi)部收益率 ? 動態(tài)投資回收期 小結(jié) ?
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