【正文】 建立公司治理結(jié)構(gòu) 天麟公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織 在職能制的組織前提下，需要進(jìn)一步健全各部門的職能 按照天麟公司 3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設(shè)計新的組織構(gòu)架 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 34 各部門職責(zé)說明書 部門 職責(zé) 經(jīng)營部 市場部 客戶服務(wù)部 工程部 預(yù)算部 會計部 信息部 人事部 后勤部 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 35 戰(zhàn)略發(fā)展部的使命是確立和保持集團未來的發(fā)展方向，同時保持集團對各事業(yè)部的戰(zhàn)略監(jiān)控和協(xié)調(diào) 戰(zhàn)略發(fā)展部的部門結(jié)構(gòu)與職能 使命 – 確立 XX房地產(chǎn)公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略 – 保證集團各事業(yè)部的發(fā)展戰(zhàn)略與集團總體戰(zhàn)略保持一致 – 保持集團對各事業(yè)部的有效監(jiān)控與協(xié)調(diào) – XX房地產(chǎn)公司目前的總體實施是建立在對各事業(yè)部有效控制的基礎(chǔ)上 – 通過加強行業(yè)研究和資產(chǎn)運作的基礎(chǔ)研究對現(xiàn)有戰(zhàn)略加以明晰和調(diào)整，以規(guī)避風(fēng)險 – 集團領(lǐng)導(dǎo)設(shè)想中對事業(yè)部進(jìn)行財務(wù)管理和戰(zhàn)略管理的管理模式對集團總部的規(guī)劃和協(xié)調(diào)監(jiān)控的功能提出較高的要求，將這兩個功能列入戰(zhàn)略發(fā)展部中有利于這兩個功能的協(xié)同和達(dá)到機構(gòu)精簡的目的 – 新業(yè)務(wù)的拓展往往基于準(zhǔn)確、全面把握其行業(yè)趨勢和運作模式，因此將新業(yè)務(wù)的研究職能歸入行業(yè)研究這一職能之中 設(shè)計思路 戰(zhàn)略發(fā)展部 信科 行業(yè)研究 戰(zhàn)略規(guī)劃 協(xié)調(diào)控制 – 提高和強化樓宇智能化系統(tǒng)集成的核心能力和施工水平 – 承接外部業(yè)務(wù)，擴大市場份額，提高盈利水平 – 對影響事業(yè)部所處行業(yè)的政治、經(jīng)濟、技術(shù)等因素進(jìn)行研究和跟蹤 – 對集團今后可能涉足的行業(yè)進(jìn)行分析研究 – 建立建全集團主導(dǎo)業(yè)務(wù)的行業(yè)信息數(shù)據(jù)庫 – 對市場重大變化和競爭對手的狀況進(jìn)行分析和跟蹤 – 建立集團內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) – 新業(yè)務(wù)的研究和戰(zhàn)略可能性、適用性分析 – 制定集團中長期發(fā)展戰(zhàn)略和年度規(guī)劃 – 制定集團年度規(guī)劃與實施措施 – 對集團戰(zhàn)略實施效果進(jìn)行監(jiān)控，對發(fā)展偏差進(jìn)行分析并提出改進(jìn)措施 – 集團總體經(jīng)營狀況及業(yè)務(wù)組合的分析與評估 – 對集團今后的上市、合資、股份化、收購、出售等資產(chǎn)運作做可行性分析，提出方案建議，評估風(fēng)險 – 審核事業(yè)部戰(zhàn)略，提出戰(zhàn)略調(diào)整方案建議 – 審核事業(yè)部的年度計劃 – 建立健全事業(yè)部的評價體系，定期進(jìn)行評估和分析 – 對事業(yè)部的信息進(jìn)行匯總 – 對集團與事業(yè)部的組織結(jié)構(gòu)和主要流程定期進(jìn)行評估，提出調(diào)整方案建議 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 36 各部門職責(zé)說明書 經(jīng)營部 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 37 各部門職責(zé)說明書 物業(yè)經(jīng)營部 物業(yè)經(jīng)營部： ? 對工程已完工部分進(jìn)行管理 ? 制定物業(yè)經(jīng)營管理制度及方案 ? 設(shè)立 ****經(jīng)營管理公司，并制訂其經(jīng)營管理計劃，搭建其人事構(gòu)架 ? 設(shè)立保安部保障各類物業(yè)的安全 ? 組織培訓(xùn)本部門工作人員 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 38 各部門職責(zé)說明書 新技術(shù)應(yīng)用部 ? 收集各類新技術(shù)、新材料的信息 ? 研究開發(fā)各類新技術(shù)、新材料 ? 協(xié)助工程部對各類新技術(shù)、新材料的應(yīng)用 ? 匯編各類新技術(shù)軟件及新材料 ? 對外聯(lián)系相關(guān)業(yè)務(wù) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 39 營銷中心的核心使命是通過創(chuàng)造項目附加價值盡快實現(xiàn)銷售和資金回籠 使命 – 創(chuàng)造項目附加價值 – 迅速實現(xiàn)銷售資金回籠 – 提高集團房產(chǎn)品牌含金量 – 創(chuàng)立自身營銷服務(wù)品牌 – 銷售功能及銷售支持遵循組織前區(qū)用戶導(dǎo)向型的設(shè)計原則提高顧客的滿意度 – 建議強化策劃的人員配置和專業(yè)分工，提升目前的策劃水平 – 建議對廣告策劃實施預(yù)算制管理 – 營銷中心與各項目部之間按內(nèi)部市場體系結(jié)算 設(shè)計思路 營銷中心的部門結(jié)構(gòu)與職能 營銷中心 策劃 銷售 銷售支持 – 策劃功能 ?市場定位 ?專項市場調(diào)研 ?產(chǎn)品策略 (定位 ) ?營銷策劃方案 ?定價策略 ?促銷策略 ?渠道策略 – 市場信息反饋及產(chǎn)品策略建議(與企劃部密切溝通和協(xié)調(diào) ) – 銷售員培訓(xùn)支持 – 銷售實施 ?銷售方式 ?促銷合作 ?員工培訓(xùn)實施 ?客戶反饋分析 ?市場反饋分析 – 客戶服務(wù) – 合同檔案管理 – 與銷售相關(guān)的財務(wù)支持功能 ?銀行按揭 ?銷售合同 ?房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù) ?銷售現(xiàn)場組織 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 40 各部門職責(zé)說明書 市場部 銷售策劃部： ? 制定總體市場策略及操作方法 ? 策劃與操作各類市場推廣活動 ? 組織培訓(xùn)本部門工作人員 ? 制訂本部門工作制度和工作計劃 ? 進(jìn)行市場調(diào)查研究與分析，提供公司決策依據(jù) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 41 企劃質(zhì)量的高低很大程度上決定了項目最終的成敗，其功能應(yīng)通過高素質(zhì)的人員配備得以強化 使命 – 為項目投資提供決策支持和前期實施 – 使項目的產(chǎn)品符合市場需求 – 為項目最終盈利奠定基礎(chǔ) – 企劃部的操作模式逐步由先征地后策劃（策劃項目）向先策劃薦后征地（項目策劃）過渡 – 按策劃與設(shè)計管理不同性質(zhì)和目標(biāo)的工作內(nèi)容將企劃部劃分成兩個組別，符合專業(yè)分工和協(xié)作的組織設(shè)計原則 – 企劃職能的加強是構(gòu)建 XX在中高檔住宅商品房市場競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵因素之一，配備該職能的高素質(zhì)人才是關(guān)鍵 – 物業(yè)管理公司應(yīng)全面介入樓盤前期企劃工作之中 – 將報建的職能歸并入企劃部的設(shè)計組之中可省卻不必要的內(nèi)部協(xié)調(diào)工作 設(shè)計思路 企劃部的部門結(jié)構(gòu)與職能 企劃部 策劃組 設(shè)計組 – 策劃項目 ? 市場研究 ? 地塊選征 ? 可行性分析 ? 項目策劃 – 企劃數(shù)據(jù)庫的建立 ? 重慶房地產(chǎn)市信息子數(shù)據(jù)庫 ? 重慶市地塊子數(shù)據(jù)庫 ? 策劃案子數(shù)據(jù)庫 ? 其它 – 設(shè)計管理 ? 設(shè)計單位評估、選擇 ? 設(shè)計過程監(jiān)督、管理 ? 地質(zhì)勘察 ? 方案設(shè)計 ? 初步設(shè)計 ? 項目前期報建 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 42 職能分解表 三級職能 一級職能 二級職能 部門： 經(jīng)營發(fā)展部 經(jīng)營策劃 業(yè)績考核管理 ? 制定公司經(jīng)營方針 ? 根據(jù)行業(yè)特點制定公司經(jīng)營范圍 經(jīng)營發(fā)展研究 ? 收集整理各種市場信息并篩選 ? 對市場信息進(jìn)行分析并形成經(jīng)營專題報告 市場調(diào)研 ? 對經(jīng)營項目進(jìn)行篩選確定 ? 織提供可行性分析報告 項目策劃、篩選 經(jīng)營管理 簽訂經(jīng)營合同 制訂經(jīng)營管理制度 監(jiān)督控制管理 項目招投標(biāo)管理 經(jīng)營指標(biāo)管理 獎懲工作 考核 ? 起草經(jīng)營合同 ? 履行合同審核手續(xù) ? 制訂合同管理制度 ? 制訂招投標(biāo)管理規(guī)定 ? 建立健全管控機制 ? 定期對各項目進(jìn)行考核評估 ? 代表公司對外進(jìn)行投標(biāo)工作 ? 代表公司組織招標(biāo)工作 ? 提供確定經(jīng)營指標(biāo)的原始資料和依據(jù) ? 確定各項目的經(jīng)營指標(biāo)，并匯總成公司的經(jīng)營指標(biāo) ? 確定合理的獎懲辦法 ? 根據(jù)業(yè)績考核情況實施獎懲 ? 定期考核本部門及各項目的經(jīng)營狀況 ? 考核本部門及各項目的經(jīng)營指標(biāo) ? 組織論證項目可行性分析報告 ? 制定項目實施方案 ? 組織討論經(jīng)營專題報告 ? 擬定經(jīng)營戰(zhàn)略推行計劃 ? 簽訂經(jīng)營合同 ? 制訂本部門管理制度 ? 配合財務(wù)部對各項目的資金進(jìn)行管控 ? 負(fù)責(zé)經(jīng)營性物業(yè)出租外委工作 ? 監(jiān)督完成經(jīng)營指標(biāo) ? 提供各類考核報告 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 43 經(jīng)營發(fā)展部部門職能 說明書 工作內(nèi)容 崗位名稱 管理幅度 直屬上級 所屬部門 經(jīng)營 發(fā)展 部 副總 2人 ? 經(jīng)營策劃 – 經(jīng)營發(fā)展研究 ? 制定公司經(jīng)營方針 ? 根據(jù)行業(yè)特點制定公司經(jīng)營范圍 ? 擬定經(jīng)營戰(zhàn)略推行計劃 – 市場調(diào)研 ? 收集整理各種市場信息并篩選 ? 對市場信息進(jìn)行分析并形成經(jīng)營專題報告 ? 組織討論經(jīng)營專題報告 – 項目策劃、篩選 ? 對經(jīng)營項目進(jìn)行篩選確定 ? 組織提供可行性分析報告 ? 組織論證項目可行性分析報告 ? 制定項目實施方案 ? 經(jīng)營管理 – 簽訂經(jīng)營合同 ? 起草經(jīng)營合同 ? 履行合同審核手續(xù) ? 簽訂經(jīng)營合同 – 制訂經(jīng)營管理制度 ? 制訂合同管理制度 ? 制訂招投標(biāo)管理規(guī)定 ? 制訂本部門管理制度 – 監(jiān)督控制管理 ? 建立健全管控機制 ? 定期對各項目進(jìn)行考核評估 ? 配合財務(wù)部對各項目的資金進(jìn)行管控 – 項目招投標(biāo)管理 ? 代表公司對外進(jìn)行投標(biāo)工作 ? 代表公司組織招標(biāo)工作 ? 負(fù)責(zé)經(jīng)營性物業(yè)出租外委工作 ? 業(yè)績考核管理 – 經(jīng)營指標(biāo)管理 ? 提供確定經(jīng)營指標(biāo)的原始資料和依據(jù) ? 確定各項目的經(jīng)營指標(biāo)，并匯總成公司的經(jīng)營指標(biāo) ? 監(jiān)督完成經(jīng)營指標(biāo) – 獎懲工作 ? 確定合理的獎懲辦法 ? 根據(jù)業(yè)績考核情況實施獎懲 – 考核 ? 定期考核本部門及各項目的經(jīng)營狀況 ? 考核本部門及各項目的經(jīng)營指標(biāo) ? 提供各類考核報告 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 44 經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)理 崗位說明書 (1) 崗位名稱 管理幅度 直屬上級 所屬部門 工作內(nèi)容 經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)理 ? 經(jīng)營策劃 – 經(jīng)營發(fā)展研究 ? 經(jīng)營發(fā)展研究 ? 根據(jù)行業(yè)特點制定公司經(jīng)營范圍 ? 擬定公司經(jīng)營戰(zhàn)略計劃 – 市場調(diào)研 ? 對經(jīng)篩選的信息進(jìn)行分析 ? 對市場存在的經(jīng)營機會形成專題報告 – 項目策劃 ? 對項目進(jìn)行篩選確定 ? 提供項目可行性研究報告 ? 制定項目實施方案 副總經(jīng)理 經(jīng)營策劃部 1人 ? 經(jīng)營管理 – 簽訂經(jīng)營合同