【正文】 ? 遵守國(guó)家法律，負(fù)責(zé)公司物業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理工作，組織、協(xié)調(diào)并指導(dǎo)分管部門的工作，保證各方面工作聯(lián)系順利進(jìn)行。 董事會(huì)的權(quán)力 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 14 職權(quán)內(nèi)容 董事會(huì) 1. 決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案 2. 制訂公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決策方案 3. 制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案 4. 制訂公司增加和減少注冊(cè)資本的方案 5. 擬定公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案 6. 決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置 7. 聘任或解聘公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)總監(jiān)，決定其報(bào)酬事項(xiàng) 8. 制訂公司的基本管理制度 9. 董事會(huì)由 ***名董事組成，董事長(zhǎng) ***名，副董事長(zhǎng) ***名 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 15 董事會(huì)的人員組成、資格和責(zé)任 董事會(huì)的組成和資格 董事的責(zé)任 – 2名外部獨(dú)立董事： 外部獨(dú)立董事必須是愿意為 XX的發(fā)展作出貢獻(xiàn)， 在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)享有一定聲望的人員或者是相關(guān)功能領(lǐng)域的專家，或者滿足 XX房地產(chǎn)公司權(quán)益所有人提出的資格要求 – 3名內(nèi)部董事： 內(nèi)部董事可以是公司資產(chǎn)的所有者，代表公司資產(chǎn)所有人的利益，或者具有一定領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)營(yíng)能力，為資產(chǎn)所有者所信賴的高層管理人員 – 忠誠(chéng) – 勤勉 – 合理的謹(jǐn)慎和技能 – 廣泛地吸取專家的建議 – 對(duì)整個(gè)集團(tuán)未來的發(fā)展負(fù)有首要的、不可推卸的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 16 成立合資公司后，除嚴(yán)格按照合資公司章程，國(guó)家及監(jiān)管部門和相應(yīng)法規(guī)執(zhí)行外，董事會(huì)與公司管理層之間應(yīng)有明確的責(zé)權(quán)利分配 董事會(huì) 經(jīng)營(yíng)層 責(zé)任 權(quán)力 利益 ?提供資源（資本和社會(huì)關(guān)系） ?協(xié)助管理人員發(fā)展 ?核準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)層提供的戰(zhàn)略計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算 ?完成業(yè)績(jī)指標(biāo) ?及時(shí)向董事會(huì)匯報(bào) ?制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ?制定預(yù)算 ?監(jiān)控子公司戰(zhàn)略實(shí)施 ?監(jiān)控子公司財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)狀況 ?總經(jīng)理的任免 ?有權(quán)制定公司宏觀制度 ?要求董事會(huì)提供相應(yīng)資源 ?要求董事會(huì)給予相應(yīng)授權(quán) ?公司運(yùn)營(yíng)的管理權(quán)（財(cái)務(wù)、人事） ?獲取子公司運(yùn)營(yíng)利潤(rùn) ?獲取相應(yīng)的報(bào)酬 ?獲取個(gè)人發(fā)展機(jī)會(huì) ?參見后面的詳細(xì)的薪酬分析 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 17 天麟公司采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理和高層管理團(tuán)隊(duì)之間應(yīng)有明確的責(zé)權(quán)利劃分 總經(jīng)理 副總及總監(jiān) 責(zé)任 權(quán)力 利益 天麟有工作職責(zé)但沒有權(quán)力劃分，參考別的公司 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 18 公司管理層與各職能部門的責(zé)權(quán)利分配 CXO 部門經(jīng)理 責(zé) 權(quán) 利 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 19 嚴(yán)格規(guī)定股東與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的關(guān)系，確保中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司在有效戰(zhàn)略控制條件下，既不干涉天麟內(nèi)部運(yùn)營(yíng)，又能充分提供極大的支持 明確的層級(jí)授權(quán) 有力的支持 ?資本支持 ?品牌支持 ?人力資源支持 ?股東與運(yùn)營(yíng)層之間建立職業(yè)化、專業(yè)化的商務(wù)關(guān)系 ?積極尋找優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的機(jī)會(huì) ?明晰責(zé)權(quán)利，增加透明度 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 20 天麟公司未來組織的設(shè)計(jì)總體思路 戰(zhàn)略控股 治理結(jié)構(gòu) 直線職能式組織 支持戰(zhàn)略 健全職能 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理天麟 天麟公司應(yīng)按照合資企業(yè)制度和有關(guān)法律建立公司治理結(jié)構(gòu) 天麟公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織 在職能制的組織前提下，需要進(jìn)一步健全各部門的職能 按照天麟公司 3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設(shè)計(jì)新的組織構(gòu)架 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 21 天麟應(yīng)沿用或加強(qiáng)現(xiàn)有的組織構(gòu)架 定義 直線職能制 ? 按照職能設(shè)立部門，各部門向總經(jīng)理或負(fù)責(zé)該部門的副總報(bào)告 項(xiàng)目部制 ? 按照每一個(gè)項(xiàng)目建立一個(gè)部門，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 矩陣制 ? 是直線職能制與項(xiàng)目部制的組合，在項(xiàng)目和職能兩條線上建立 利 ? 職能清晰，各付其職 ? 柔度性 ? 既可以按照職能制進(jìn)行專業(yè)管理，又可以擁有項(xiàng)目部制的靈活性 弊 ? 跨部門、跨職能運(yùn)作較難 ? 對(duì)項(xiàng)目控制能力較差，項(xiàng)目操作中專業(yè)性難以保證 ? 需要高素質(zhì)、具有二維管理才能的優(yōu)秀管理人才 ? 有系統(tǒng)的管理體系 使用范圍 ? 適合單項(xiàng)目公司 ? 適合 2個(gè)以上項(xiàng)目相互交叉不多的公司 ? 能同時(shí)操作多個(gè)項(xiàng)目 ? 大型專業(yè)公司 天圖推薦 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 22 根據(jù)戰(zhàn)略要求與天麟現(xiàn)狀，天麟在下 3年的組織結(jié)構(gòu)應(yīng)保持與加強(qiáng) 總經(jīng)理 營(yíng)銷副總 總工程師 財(cái)務(wù)總監(jiān) 經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理 客戶服務(wù)部經(jīng)理 工程部 預(yù)算部經(jīng)理 會(huì)計(jì)部經(jīng)理 人事部經(jīng)理 總經(jīng)理助理 業(yè)務(wù)發(fā)展部經(jīng)理 管理信息部經(jīng)理 行政總監(jiān) 行政部經(jīng)理 外協(xié)專員 市場(chǎng)分析員 項(xiàng)目計(jì)劃員 工程前期專員 銷售管理員 文員 2人 9人 會(huì)計(jì) 出納 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 23 組織調(diào)整中部門與崗位的變動(dòng)情況 部門 變動(dòng)情況 具體情況 完成時(shí)間 新設(shè) 合同預(yù)算部 信息部 新設(shè) 人事部 加強(qiáng) 客戶服務(wù)部 加強(qiáng) 經(jīng)營(yíng)部 加強(qiáng) 找地塊、前期設(shè)計(jì)、制作可行性報(bào)告等 營(yíng)銷部 新設(shè) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 24 增加合同預(yù)算部、信息部、營(yíng)銷部的必要性 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 25 隨著天麟戰(zhàn)略的發(fā)展而逐步演變的天麟組織 20xx年 20xx年 20xx年 1 項(xiàng)目數(shù) 項(xiàng)目間隔 0 組織上的配合 健全職能 2 2 1年 1年 ? 業(yè)務(wù)部門啟動(dòng)并管理第二個(gè)項(xiàng)目 ? 轉(zhuǎn)變于其他部門 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 26 集團(tuán)公司與物業(yè)公司內(nèi)部關(guān)系界定方法 ? 房地產(chǎn)管理委員會(huì) 房地產(chǎn)置業(yè)公司 天麟房地產(chǎn)管理公司 內(nèi)部核算法則 項(xiàng)目合同委托管理 ? 目的 – 用合同委托確定物業(yè)管理的法律地位 – 劃清工作范圍及責(zé)任 ? 內(nèi)容 – 明確管理范圍 – 確定責(zé)任、權(quán)利、義務(wù) – 確定前期介入時(shí)程及內(nèi)容 – 確定中期跟進(jìn)時(shí)程及內(nèi)容 – 物業(yè)接收管理原則：按國(guó)家管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管 ? 交房時(shí)間安排計(jì)劃 ? 資料移交 ? 物業(yè)驗(yàn)收、交接 – 物業(yè)交付原則：物業(yè)公司代表開發(fā)商向業(yè)主交房 ? 交付日程安排 ? 交付程序 ? 實(shí)施交付 – 物業(yè)管理內(nèi)容 – 物業(yè)委托管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及原則：物業(yè)交付業(yè)主前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)內(nèi)容 – 房屋維修專項(xiàng)基金轉(zhuǎn)到物業(yè)公司代管 – 完成合同委托轉(zhuǎn)移：合同委托方由開發(fā)商轉(zhuǎn)為業(yè)主委員會(huì) 內(nèi)部核算法則 ? 目的 – 用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則規(guī)范約束企業(yè)內(nèi)部行為 ? 內(nèi)容 – 明確企業(yè)管理目標(biāo) ? 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 管理指標(biāo) – 明確授權(quán) ? 管理授權(quán) ? 財(cái)務(wù)授權(quán) ? 人事授權(quán) – 內(nèi)部資產(chǎn)核算原則 ? 資產(chǎn)性質(zhì)核定 ? 資產(chǎn)劃撥程序及規(guī)定 ? 資產(chǎn)占用費(fèi)核算原則 – 內(nèi)部收費(fèi)核算原則 ? 物業(yè)使用按規(guī)定收費(fèi) ? 物資、人力有償使用 ? 工程遺留問題 在物業(yè)公司能承擔(dān)的前提下，實(shí)行合同委托 對(duì)外工作聯(lián)系接口 ? 目的 – 明確各部門溝通渠道，加強(qiáng)信息交流，增強(qiáng)協(xié)作能力，接受集團(tuán)管理指導(dǎo)。 ? 工作經(jīng)驗(yàn)：具有豐富的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，擔(dān)任過大型企業(yè)副總以上職務(wù) 5年經(jīng)驗(yàn)。 ? 負(fù)責(zé)分管業(yè)務(wù)部門的工作業(yè)績(jī)達(dá)到公司的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)這些部門的工作結(jié)果用量化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核。 ? 內(nèi)容 – 資產(chǎn)、資金管理：財(cái)務(wù)部 – 工程問題 ? 上接口：公司管理部 ? 下接口：物管處工程部 – 投訴 ? 上接口：公司管理部品質(zhì)管理 下接口：物管處 客戶部 指揮中心 ? 投訴分類傳遞 ? 內(nèi)部事務(wù)：行政人事部 ? 物業(yè)使用及經(jīng)營(yíng)：經(jīng)營(yíng)發(fā)展部 投訴 無效投訴 有效投訴 ? 情況不實(shí) ? 投訴內(nèi)容超范圍 ? 法規(guī)限定外事務(wù) 物業(yè)服務(wù)缺陷 非物業(yè)服務(wù)缺陷 ? 產(chǎn)品品質(zhì)問題 ? 工程遺留問題 ? 配套設(shè)施問題 ? 銷售承諾問題 上述投訴由物業(yè)公司轉(zhuǎn)相應(yīng)部門 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 27 目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略基本上可以分為項(xiàng)目串聯(lián)式運(yùn)作和項(xiàng)目并 聯(lián)式運(yùn)作兩種思路 項(xiàng)目串聯(lián)式運(yùn)作 ? 一段時(shí)間內(nèi)公司主要精力集中在一個(gè)項(xiàng)目上 ? 一般取得大面積土地，連片、分期開發(fā) ? 在前一項(xiàng)目開發(fā)完成或者開發(fā)到一定階段時(shí)，開始滾動(dòng)開發(fā)新的項(xiàng)目 項(xiàng)目并聯(lián)式運(yùn)作 描述 ? 公司同時(shí)開發(fā)和運(yùn)作多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 各個(gè)項(xiàng)目處于不同的區(qū)域市場(chǎng) ? 各個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作并行獨(dú)立，自成體系 ? 組織結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，整個(gè)公司一般以項(xiàng)目公司的形式存在 ? 更多強(qiáng)調(diào)自主開發(fā) ? 各項(xiàng)職能的工作方向明確簡(jiǎn)單（單一項(xiàng)目） 特點(diǎn) ? 除了常規(guī)的公司組織結(jié)構(gòu)，同時(shí)各個(gè)項(xiàng)目都成為獨(dú)立的項(xiàng)目公司或者項(xiàng)目部 ? 更多強(qiáng)調(diào)與其它企業(yè)合作開發(fā)，成立獨(dú)立的項(xiàng)目董事會(huì) ? 各個(gè)項(xiàng)目組織的職能設(shè)置相對(duì)重合，同時(shí)總部的職能設(shè)置需要同時(shí)支撐多個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展 ? 重慶龍湖 例子 ? 北京萬通 ? 中宏天 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 28 從天麟的資金實(shí)力及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略上出發(fā)，天麟未來 3年采用項(xiàng)目串聯(lián)式的運(yùn)作方式進(jìn)行資產(chǎn)的穩(wěn)步擴(kuò)張，這種運(yùn)作方式也更適合天麟