2007年淮南鑫城花園商業(yè)調(diào)研報(bào)告-wenkub
2023-01-23 00:49:04 本頁(yè)面
【正文】 城 淮南市銀 鷺?lè)康禺a(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限 公司 建筑面積 60 萬(wàn)平方米 住宅，多 層、小 高、高層 85— 200㎡ 2500元 /㎡ 一期銷售 中 規(guī)模大； 學(xué)區(qū)不 錯(cuò)，但交 通是一大 缺陷 惠利花園 城 淮南市惠 利集團(tuán)房 地產(chǎn)有限 責(zé)任公司 3938931㎡ 住宅，多 層、小 高、高層 89— 130㎡ 2600元 /㎡ （ D區(qū)多 層） 2300 元 /㎡ （ A 區(qū)小高 層） A區(qū)剩余小 高層， D多 層區(qū)保留 2 棟樓 規(guī)模最 大，成熟 社區(qū)，西 面靠近淮 化，周邊 配套有待 發(fā)展。 地庫(kù)網(wǎng) ? 城西板塊 ? 城西是淮南住宅市場(chǎng)發(fā)展的主流方向之一，目前板塊內(nèi)集中了大量的大盤、優(yōu)質(zhì)盤，以惠利花園城、銀鷺 地庫(kù)網(wǎng) 代表樓 盤 開(kāi)發(fā)商 項(xiàng)目規(guī)模 物業(yè)類型 主力戶型 價(jià)格水平 銷售狀況 總評(píng) 斯瑞 板塊內(nèi)比較具有代表性的樓盤有斯瑞 地庫(kù)網(wǎng) ■ 分析： ? 淮南市的城市擴(kuò)張正在進(jìn)行，其分為向東、向南的兩極在發(fā)展，主城中心區(qū)將繼續(xù)推動(dòng)舊城改造，因此淮南市的城市擴(kuò)張必將帶動(dòng)房地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，后期樓市的整體供需狀況預(yù)計(jì)仍是供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力也會(huì)加大。 地庫(kù)網(wǎng) 城市功能定位及分區(qū)發(fā)展策略： ? 東部城區(qū)：主要功能包括居住、商貿(mào)、金融、教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 地庫(kù)網(wǎng) 城市發(fā)展的空間戰(zhàn)略： ? 東進(jìn)：擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)模，形成高新技術(shù)和物流產(chǎn)業(yè)基地。 地庫(kù)網(wǎng) 二、城市規(guī)劃 城市性質(zhì)規(guī)模與職能規(guī)劃： ? 淮南市的城市性質(zhì)：是安徽省北部的中心城市，國(guó)家重要能源基地?；茨厦麆俟袍E眾多，有被中外考古學(xué)家稱道的 “ 五古 ” （即古戰(zhàn)場(chǎng)、古墓群、古壽州窯、茅仙古洞、古生物化石群），其中的淝水之戰(zhàn)是軍事史上以少勝多的著名戰(zhàn)例。淮河是中國(guó)的南北地理分界線。對(duì)于我們項(xiàng)目而言，先天性的優(yōu)勢(shì)在于朝陽(yáng)路良好的地段及開(kāi)發(fā)商對(duì)于淮南市場(chǎng)的把控力，劣勢(shì)也比較明顯，拆遷難度較大影響整個(gè)項(xiàng)目的上市時(shí)間以及眾多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所占據(jù)的有利地勢(shì)。本次調(diào)研主要針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的定位，商業(yè)的定價(jià)，商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力等問(wèn)題，并兼顧住宅、寫字樓、公寓市場(chǎng)的概泛性研究?；茨咸幵谥袊?guó)承東啟西、南北對(duì)接的過(guò)渡帶上，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷?；春恿饔虻幕ü臒舯蛔u(yù)為 “ 東方芭蕾 ” 。 ? 城市職能：淮南市主城區(qū)的主要城市職能包括：國(guó)家重要能源基地，安徽省重型工業(yè)基地，安徽省北部的次中心城市，市域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育和商貿(mào)中心 ? 城市規(guī)模： 2022年淮南市主城區(qū)人口規(guī)模為 130萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模為 118平方公里，人均建設(shè)用地指標(biāo)按 91平方米 /人控制； 2020年淮南市主城區(qū)人口規(guī)模為 165萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模為 165平方公里，人均建設(shè)用地按 100平方米 /人控制。 ? 西調(diào)：優(yōu)化西部城區(qū)的城市建設(shè)用地布局，疏解舊城人口；對(duì)停產(chǎn)、破產(chǎn)企業(yè)的用地實(shí)施“退二進(jìn)三”；增強(qiáng)城市的服務(wù)功能，積極發(fā)展服務(wù)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)，改善交通條件，提升城市品質(zhì)；新增城市用地主要用于疏解舊城人口，為新型產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展空間。 ? 西部城區(qū)：主要功能包括西部礦區(qū)的生活服務(wù)基地、加工制造業(yè)基地。 地庫(kù)網(wǎng) 第二部分、住宅市場(chǎng)調(diào)研 一、住宅市場(chǎng)綜述－分板塊 二、公寓、寫字樓市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目公寓的可行性 地庫(kù)網(wǎng) 一、住宅市場(chǎng)綜述－分板塊 ? 城東板塊 :城東板塊主要規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，主要職能為淮南市高新技術(shù)及物流產(chǎn)業(yè)基地，目前區(qū)內(nèi)已進(jìn)駐有韓國(guó)產(chǎn)業(yè)園等。明珠城和巴黎春天。明 珠城 安徽斯瑞置 業(yè)發(fā)展有限 公司 建筑面積 約 15萬(wàn)平 方米 住宅，多 層、小高 80140㎡ 2200元 /㎡ 銷售狀況 在東部較 好 東部樓盤 的代表 作，銷售 情況較好 巴黎春 天 淮南市仁祥 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司 建筑面積 130000㎡ 住宅 /商住 樓 80— 120㎡ 2400元 /㎡ 07年 3月剛 開(kāi)盤，各 種戶型均 在銷售 開(kāi)發(fā)區(qū)目 前最好的 樓盤，首 家市政供 暖 地庫(kù)網(wǎng) ? 城南板塊 ? 城南是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為落后的一個(gè)區(qū)域，目前主要圍繞龍湖公園有少數(shù)新開(kāi)樓盤。萬(wàn)樹城為代表，其中，惠利花園城以上千畝的體量稱雄淮南，銀鷺 地庫(kù)網(wǎng) ? 城北板塊 ? 城北是住宅發(fā)展的主流方向之一。區(qū)域最大的優(yōu)勢(shì)在于交通配套較好，教育配套也較優(yōu)良，是淮南市民最為認(rèn)可的區(qū)域。由于市中心空地不少，另外舊城改造工程一直在進(jìn)行，因此市中心一帶也集中了不少的新開(kāi)樓盤，以商業(yè)類項(xiàng)目為主。因此，山南新城的住宅市場(chǎng)是未
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