【正文】 八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé) ????????? ????????????? 56— 31 九、工程技術(shù)員崗位職責(zé) ????????? ??? ???????????? 56— 32 十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé) ????????? ???????????????? 56— 33 十一、弱電技工崗位職責(zé) ????????? ??????????????? 56— 33 十二、暖通技工崗位職責(zé) ????????? ??????????????? 56— 33 十三、維修工崗位職責(zé) ????????? ???????????????? 56— 34 十四、工程文員、資料員、倉(cāng)管員崗位職責(zé) ????????? ??????? 56— 35 十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé) ???? ????? ??????????????? 56— 35 十六、安全管理員崗位職責(zé) ????????? ?????????????? 56— 36 十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé) ????????? ??????????????? 56— 36 十八、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé) ????????? ??????????????? 56— 37 十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé) ????????? ??????????????? 56— 38 二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé) ????????? ?????????????? 56— 39 第七章 物業(yè)管 理費(fèi)預(yù)算 ????????? ??????????????? 56— 39 一、物業(yè)管理開(kāi)支分類(lèi)預(yù)算表 ????????? ????????????? 56— 39 二、物業(yè)管理處開(kāi)支預(yù)算明細(xì)表 ????????? ???????????? 56— 41 第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立和管理 ????????? ????? 56— 44 一、管理規(guī)章制度 ????????? ?????????????????? 56— 44 二、物業(yè)檔案建立與管理 ????????? ??????????????? 56— 47 第九章 各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)管理工作方案 ????????? ????????????? 56— 48 一、公共設(shè)施設(shè)備管理 ????????? ???????????????? 56— 48 二、安全管理 ????????? ???????????????????? 56— 50 三、裝修管理 ????????? ???????????????????? 56— 51 四、消防管理 ????????? ???????????????????? 56— 52 五、車(chē)輛管理 ????????? ??????????? ????????? 56— 54 六、清潔管理 ????????? ???????????????????? 56— 56 前 言 物業(yè)簡(jiǎn)介 （略） 服務(wù)宗旨 以人為本、規(guī)范管理、 追求創(chuàng) 新、至誠(chéng)服務(wù)。 ● ● 結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。 建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。 在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其 認(rèn)真地去做好每天的工作，樹(shù)立環(huán)保意識(shí)，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。 四、四項(xiàng)措施 據(jù)歷年來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件，在對(duì)其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到 物業(yè)的管理上。 時(shí)刻有這多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè) 管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見(jiàn)，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。 本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。 （ 2） （ 2） 負(fù)責(zé)員工工作考勤。 （ 6） （ 6） 負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購(gòu)工作。 物業(yè)管理部 （ 1） （ 1） 負(fù)責(zé)籌建、管理員工餐廳。 （ 5） （ 5） 負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。 （ 9） （ 9） 負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案 的建立與管理工作。 （ 3） （ 3） 成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。 （ 7） （ 7） 負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。 （ 11） （ 11） 總經(jīng)理指派的其他工作。 （ 4） （ 4） 負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。 （ 8） （ 8） 負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。 （ 2） （ 2） 建立財(cái)務(wù)管理體系，做 好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。 （ 6） （ 6） 按員工工資表發(fā)放員工工資。 二、物業(yè)管理崗位編制 暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向 市場(chǎng)。 （ 3） （ 3） 文員兼?zhèn)}庫(kù)管理員 1 名，負(fù)責(zé)本部門(mén)文字處理工作和物品入庫(kù)保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。 （ 2） 清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。 （ 5） 會(huì)所服務(wù)人員 名，負(fù)責(zé)健身、洗浴、美容等場(chǎng)所的接待服務(wù)工作，要求形象、素質(zhì)較好。 （ 4） 主管 3 名，分 3 班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。 （ 8） （ 8） 商場(chǎng)值班由 4 名員工組成，分二班，負(fù)責(zé)商場(chǎng)值班工作。 （ 2） 工程管理部經(jīng)理 1 名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力。 （ 6） 消防值班由 名弱電技工組成，全天 24 小時(shí)值班，專(zhuān)職負(fù)責(zé)消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。 （ 3） 出納員 名。 二、綜合管理部 綜合管理部經(jīng)理 本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 3 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng) 。 三、物業(yè)管理部 物業(yè)管理部經(jīng)理 大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有物業(yè) 管理上崗證，有 2 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有 2 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力及大型會(huì)議接待能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，對(duì)大廈清潔、綠化、養(yǎng)護(hù)知識(shí)有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。 寫(xiě)字樓接待員 大專(zhuān)以上學(xué)歷，有 1 年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語(yǔ)言表達(dá)能力較強(qiáng)，英語(yǔ)達(dá)到國(guó)家四級(jí)水平。 資料員兼文員、倉(cāng)庫(kù)管理員 大專(zhuān)以上學(xué)歷，工科或資料管理專(zhuān)業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強(qiáng)的文字功底，有 2 年以上工作經(jīng)驗(yàn)。 維修工 高中以上學(xué)歷（水電專(zhuān)業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力。 安全管理員 高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高 175CM以上，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，須有本地戶口擔(dān)保人。 會(huì)計(jì) 大專(zhuān)以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)），有 3 年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，有較強(qiáng)的法律意識(shí)，遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算的全過(guò)程，熟悉稅法。 車(chē)場(chǎng)收費(fèi)員 有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，懂簡(jiǎn)單電腦操作，具有良好的語(yǔ)言表達(dá)能力、較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn) 通過(guò)實(shí)際工作中所產(chǎn)生 的問(wèn)題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專(zhuān)題培訓(xùn)。 （ 1） （ 1） 通過(guò)理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。 第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件 在投入物力方面建 議如下： 一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃 辦公用房 物業(yè)經(jīng)理辦公室 ㎡ 會(huì)客室 1 ㎡ 物業(yè)經(jīng)理助理辦公室 ㎡ 會(huì)客室 2 ㎡ 物業(yè)管理部 ㎡ 倉(cāng)庫(kù) 2（工程） ㎡ 安全管理部 ㎡ 儲(chǔ)物間 1（物業(yè)清潔） ㎡ 綜合管理部 ㎡ 男女更衣室各一間 ㎡ 財(cái)務(wù)管理部 ㎡ 工程管理部工作間 ㎡ 住宿用房 由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)（跑步 5 分鐘內(nèi)到達(dá)）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門(mén)單身員工的宿舍。 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制 度的執(zhí)行情況。 認(rèn)真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。 有權(quán)向經(jīng)理提出對(duì)下屬人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲的建議。 有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項(xiàng)工作。 定期對(duì) 本部門(mén)員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。 加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高能力，促使各部門(mén)工作實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見(jiàn)和建議。 五、物業(yè)管理員崗位職責(zé) 在物業(yè)管理部經(jīng)理 領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。 參加經(jīng)理主持的部門(mén)例會(huì)，總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月計(jì)劃。 六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大 方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。 負(fù)責(zé)為大廈業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項(xiàng)服務(wù)工作。 負(fù)責(zé)大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。 履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。 1定期向經(jīng)理匯報(bào)工作，完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。 定時(shí)巡視設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。 遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時(shí)，應(yīng) 從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時(shí)排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。 十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé) 協(xié)助工程經(jīng)理開(kāi)展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。 負(fù)責(zé)大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。 根據(jù)實(shí)際需求，開(kāi)展各項(xiàng)弱電專(zhuān)業(yè)工程的增效、改造工作。 根據(jù)運(yùn)行實(shí)際情況，提出設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施，并保證實(shí)施，使系統(tǒng)能運(yùn)行在最優(yōu)狀態(tài)。 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。 十四、工程文員、資料員、倉(cāng)管員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé) 本部門(mén)文件、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。 負(fù)責(zé)本門(mén)部文件打印、校對(duì)，及傳真工作。 對(duì)治安、車(chē)輛管理員日常工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時(shí)工作任務(wù)。 定時(shí)、不定時(shí)（晚上零點(diǎn)之后的檢查，一周不少于 1 次）對(duì)各崗位值勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。 熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急 措施。 模范遵守國(guó)家法令、法規(guī)，做到依法辦事。 負(fù)責(zé)大廈應(yīng)急處理的搶救工作。 按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目，除會(huì)計(jì)制度允許變動(dòng)的以外，不得任意增減或者合并會(huì)計(jì)科目。 做好財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)和會(huì)計(jì)帳目、報(bào)表及年總終結(jié)算工作，并妥善保管會(huì)計(jì)憑證，帳簿、報(bào)表和其他檔案資料。 保守公司管理處機(jī)密，維護(hù)公司利益。 要嚴(yán)格審核會(huì)計(jì)憑證并妥善保管。 根據(jù)審核無(wú)誤的會(huì)計(jì)憑證登記帳簿。 十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結(jié)。做好各下屬部門(mén)領(lǐng)用和核銷(xiāo)工作。 對(duì)拖欠費(fèi)用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門(mén)催收或下發(fā)催費(fèi)通知單等方式使拖欠費(fèi)款項(xiàng)及時(shí)回收。制定出管 理規(guī)章制度共計(jì) 74 條，其中公眾制度 12 條，內(nèi)部崗位職責(zé) 20 條，運(yùn)作管理制度 32 條，員工培訓(xùn)考核制度 10條。 （ 3）建議盡可能的采用電腦儲(chǔ)存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動(dòng)的磨損和損壞。 管理措施 （ 1）制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。 （ 5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。 （ 8）制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無(wú)火災(zāi)安全隱患。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周?chē)鸁o(wú)污染隱患。 （ 10）公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無(wú)架空管線，無(wú)礙觀瞻。 （ 3）有預(yù)見(jiàn)性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。 （ 3）與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請(qǐng)其警官兼任管理部安全管理指導(dǎo)員，定期與管理部安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。 （ 4）管理部主任應(yīng)在突發(fā)時(shí)間發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，沉著、機(jī)智實(shí)施處理，并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。 （ 4）裝修垃 圾清運(yùn)。 （ 3）裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入，安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。 四、消防管理 消防組織機(jī)構(gòu)的建立 （ 1）管理部負(fù)責(zé)建立消防安全小組。 （ 5）日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。 （ 3） 兼職巡視員負(fù)