【正文】 責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每 2h 巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。 防火措施 （ 1）貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理部每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。 （ 5）不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。 消防知識培訓(xùn) （ 1）對業(yè)戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶，并向 業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。 （ 7）公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。 （ 3）嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。 （ 5）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成餓消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗(yàn)證。 建立各項(xiàng)消防制度 （ 1）消防檢查制度。 （ 3）管理部其他人員為義務(wù)消防員。 （ 5）安全管理員巡查時(shí)，對裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時(shí)處理報(bào)告。 裝修安全管理 （ 1）安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。 （ 2）跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工點(diǎn)施工情況，安全管理主管每日三次不定時(shí)巡視，了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。 （ 2）迅速 調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。做到 2h巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。 二、安全管理 管理目標(biāo) （ 1）確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí) 間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時(shí)間停水現(xiàn)象。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。 （ 6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時(shí)啟用。 （ 3）設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。 （ 5）檔案管理室不惜達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。 資料分類整理 （ 1）分辨真?zhèn)? （ 2）分類排序 （ 3）組編檔號 （ 4）裝訂精美 檔案資料管理 （ 1）采用原始檔案和電腦檔案雙軌 管理制。 第七章 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算 一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表 序 號 支出項(xiàng)目名稱 月支出 年支出 備 注 一 寫字樓支出 1 員工薪金 2 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi) 3 綠化租用、管理費(fèi) 4 物業(yè)管理清潔費(fèi) 5 物業(yè)管理辦公費(fèi) 6 公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi) 7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 8 公共水電費(fèi) 9 管理公司合理利潤 10 法定稅金 11 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 / ㎡ 二 商場支出 1 員工薪金 2 中央空調(diào)費(fèi) 3 商場專用貨梯費(fèi) 4 商場專用手扶梯費(fèi) 5 商場公共用水費(fèi) 6 員工制服費(fèi) 7 設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi) 8 綠化設(shè)施管理費(fèi) 9 節(jié)假日活動宣傳費(fèi) 10 管理公司合理利潤 11 法定稅金 12 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 / ㎡ 三 車場費(fèi)用 1 員工薪金 2 照明電費(fèi) 3 公共用水費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 / ㎡ 四 商務(wù)會所費(fèi)用 1 員工薪金 2 會所用電費(fèi) 3 會所用水費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 / ㎡ 五 員工餐廳費(fèi)用 1 餐廳用水費(fèi) 2 餐廳用電費(fèi) 3 餐廳用煤氣費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 / ㎡ 二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細(xì)表 序 號 支出項(xiàng)目名稱 算 式 支出金額（人民幣元） 月支出 年支出 一 管理部員工薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理 綜合管理部 3 管理部經(jīng)理 4 文員兼?zhèn)}管 5 資料管理員 6 業(yè)戶接待員 工程管理部 7 工程經(jīng)理 8 工程主管 9 強(qiáng)電技工 10 弱電技工 11 空調(diào)水電工 12 萬能工 13 文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部 14 物業(yè)經(jīng)理 15 商務(wù)咨詢管理 16 信報(bào)收發(fā)員 17 會所管理員 18 物業(yè)清潔員 19 物業(yè)管理文員 安全管理部 20 安全經(jīng)理 21 安全主管 22 安全管理員 23 車場管理員 24 監(jiān)控管理員 財(cái)務(wù)管理部 25 財(cái)務(wù)經(jīng)理 / 會計(jì) 26 財(cái)務(wù)出納員 27 車場收費(fèi)員 二 物業(yè)管理辦公費(fèi) 1 辦公低耗品 2 辦公交通費(fèi) 3 節(jié)日布置費(fèi) 4 辦公電話費(fèi) 5 辦公水電費(fèi) 三 公共設(shè)備維護(hù)費(fèi) 1 消防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 2 扶梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 3 貨梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 4 消防梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 5 客梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 6 空調(diào)設(shè)備維護(hù)費(fèi) 7 吊船設(shè)備維護(hù)費(fèi) 8 電器設(shè)備維護(hù)費(fèi) 9 技防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 10 通訊廣播設(shè)備維護(hù)費(fèi) 11 給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi) 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費(fèi) 1 寫字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類費(fèi)用 3 清潔毛巾、工具類 4 垃圾清運(yùn)袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清運(yùn)費(fèi) 7 水池清潔費(fèi) 8 “四害”消殺費(fèi) 9 清潔工具維修費(fèi) 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費(fèi) 1 外圍綠化租用費(fèi) 2 物業(yè)綠化水電費(fèi) 3 室內(nèi)綠化布置費(fèi) 六 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 1 電腦 2 復(fù)印機(jī) 3 打印機(jī) 4 傳真機(jī) 七 物業(yè)公用電費(fèi) 1 寫字樓客梯 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 1 / F 19 / F 公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車庫照明空調(diào)費(fèi) 八 物業(yè)公共用水費(fèi)用 1 寫字樓 用水費(fèi)用 2 商場用水費(fèi)用 3 會所用水費(fèi)用 4 餐廳用水費(fèi)用 九 物業(yè)管理開支費(fèi) 第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理 一、管理規(guī)章制度 科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入 ISO 9000 質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。 二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé) 協(xié)助會計(jì)、出納做好各項(xiàng)費(fèi)用的收取、統(tǒng)計(jì)、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財(cái)務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，帳表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費(fèi)用及時(shí)催收，做到費(fèi)用收繳率達(dá)到 98% 。 負(fù)責(zé)管理銀行帳戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對帳，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。 按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對帳目、結(jié)帳、編制會計(jì)報(bào)表，并做到報(bào)表數(shù)字真實(shí)、計(jì)算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說明清楚。 按照規(guī)定設(shè)置總帳，明細(xì)帳。 十八、財(cái)務(wù)會計(jì)崗位職責(zé) 對規(guī)定的會計(jì)科目名稱、編號、核算內(nèi)容和對應(yīng)關(guān)系、不得任意改變。 統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和帳目，杜絕管理處資金流失。 做好公司各項(xiàng)資金的收取與支出管理。 10 完成上級交辦的各項(xiàng)任務(wù)。 熟悉有關(guān)消防器械的使用。 負(fù)責(zé)本轄區(qū)車輛進(jìn)出、停放管理，遇事要向上級報(bào)告。 做好安全管理員的培訓(xùn)、考核工作。 檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。 完成上級交辦的其他工作。 負(fù)責(zé)部門考勤統(tǒng)計(jì)工作。 定期對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 十三 、維修工崗位職責(zé) 執(zhí)行管理部制定的《機(jī)電設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。 十二、暖通技工崗位職責(zé) 協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。 十一、弱電技工崗位職責(zé) 協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。 負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。 協(xié)助供電局抄表確認(rèn)用電量，并進(jìn)行月度用電分析對比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費(fèi)。 保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。 值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、只能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。 負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。 執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。 八 、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé) 在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程的全面管理工作。 七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。 按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預(yù)約的來訪要及時(shí)通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門，對突然來訪者，要報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門后，再約時(shí)間接待。 收集有價(jià)值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。 全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用工程。凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導(dǎo)等，無權(quán)傳播。 負(fù)責(zé)安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任 制在操作層的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度。 負(fù)責(zé)清潔用品采購計(jì)劃的編制和進(jìn)貨物品的驗(yàn)證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用管理。 檢查和監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。 有權(quán)處理顧客對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。 認(rèn)真完成所分管的各項(xiàng)工作。 負(fù)責(zé)所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。 第六章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé) 一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé) 全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行 ISO 9000 質(zhì)量管理體系及 ISO14000 環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 （ 3） （ 3） 通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。 員工上崗培訓(xùn)期 15 天為有薪培訓(xùn)。 出納 大專以上學(xué)歷（會計(jì)專業(yè)），有 2 年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較強(qiáng)的法律意識，對物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。 六、財(cái)務(wù)管理部 財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理 財(cái)經(jīng)類專業(yè) 學(xué)歷， 職稱，具有 3 年以上大型企業(yè)財(cái)務(wù)主管工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的法律 、法規(guī)意識，遵守國家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的全過程，熟悉稅法。持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上的本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有，豐富的社會經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語 言表達(dá)能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。 強(qiáng)電技工 身體健康，大專以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有 5 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型企業(yè)設(shè)備 管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。 收發(fā)員 中專以上文化，有 2 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，具有較強(qiáng)責(zé)任心和積極的工作態(tài)度。 物業(yè)管理文員 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)，各勞動