【正文】 項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置便于與項(xiàng)目特點(diǎn)結(jié) 合，打造出項(xiàng)目自身的“唯一性”、“排他性”和“品牌性” 四、項(xiàng)目障礙點(diǎn)（ T） —— 西昌市民整體購(gòu)買(mǎi)力仍然偏低。 二、項(xiàng)目劣勢(shì)（ W）分析 —— 項(xiàng)目地處城南新區(qū)，該區(qū)域尚處于 起步發(fā)展階段，周邊設(shè)施 配套及環(huán)境條件還不完善。本項(xiàng)目地處西昌城南新區(qū)，尚處于大規(guī)模開(kāi)發(fā)初期，具有較大升值潛力。本項(xiàng)目處西昌城市新區(qū)中心地段，緊靠城市新的重要交通干道航天大道，商業(yè)發(fā)展前景廣闊。 二、項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目總占地面積： 畝， ㎡ ㎡ 項(xiàng)目可建設(shè)用地面積： 畝， ㎡ ㎡ 項(xiàng)目建筑總面積： 86800 ㎡ ㎡ 商場(chǎng)建筑面積： 36000 ㎡ 多層住宅建筑面積： 34600 ㎡ 酒店式公寓建筑面積： 16200㎡ 容積率： 綠化率 ： 42% 覆蓋率： 38% 第三章 項(xiàng)目 SWOT 分析 在前期市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，和嘉公司已經(jīng)進(jìn)行了詳盡的市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)與分析，這里不再贅述。 經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)，特別是成昆鐵路和成都 西昌航線的開(kāi)通、攀西高速公路的修建，西昌交通主體已經(jīng)建立并發(fā)展起來(lái)，內(nèi)外交通極為便利。因此，和嘉公司按照一貫秉行的“嚴(yán)謹(jǐn)創(chuàng)造歡樂(lè)”原則，著力做到“ 3＋ 4”（ 3即：“做個(gè)好房子， 賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，中間過(guò)程省錢(qián)” ；4 即：“需要、必要、做得到、買(mǎi)得起” ），為此，我們建議本項(xiàng)目從規(guī)劃前期即以“做個(gè)好房子”為指導(dǎo)思想，認(rèn)真規(guī)劃設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的每一個(gè)細(xì)節(jié)，特別是要進(jìn)行好產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和總體規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)。西昌城南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為西昌市一家頗具知名度的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在西昌的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)界一直有著良好的形象，在西昌百姓心目中也一直有著很好的 口碑。但隨著公司經(jīng)營(yíng)體制的徹底轉(zhuǎn)變及西昌市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正在發(fā)生的結(jié)構(gòu)性調(diào)整和從量變到質(zhì)變的一種深層次變化，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式和開(kāi)發(fā)思路已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)新的市場(chǎng)形勢(shì)的需要，城南公司積多年在西昌進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)具備了整體提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、企業(yè)文化和企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和條件，企業(yè)今后任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)管理方式的確定都要以一種全新的理念來(lái)實(shí)施。 經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的周邊環(huán)境及相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)、消費(fèi)者需求等大量基礎(chǔ)性情況的詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查和分析，我們制定出如下與西昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和市場(chǎng)需求走向相吻合的總體策劃方案。隨著政府的 以大開(kāi)放促大發(fā)展的策略和 “ 追趕型、跨越式 ”發(fā)展戰(zhàn)略 的持續(xù)深入貫徹 ， 城市經(jīng)濟(jì)取得了穩(wěn)定、持續(xù)、快速的發(fā)展，西昌正成為川南的新 興 旅游城 市。（詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)查閱“市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告”） 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S）分析： — — 政府大力支持。 —— 自然環(huán)境條件好。 —— 交通方便，周邊生活和商業(yè)配套設(shè)施發(fā)展很快，已逐漸形成西昌新的城市中心。 —— 西昌居民收入水平不高，消費(fèi)能力不足，有購(gòu)買(mǎi)力客戶絕對(duì)數(shù)量偏低，制約房地產(chǎn)的銷售。 —— 有購(gòu)買(mǎi)力客戶絕對(duì)數(shù)量偏低。 —— 西昌是個(gè)規(guī)模偏小的城市，居民傳統(tǒng)上認(rèn)為城南一帶是郊區(qū)，要引導(dǎo)他們到城南一帶購(gòu)房，尚須在改變當(dāng)?shù)鼐用裼^念上多下功夫。商業(yè)部分要體現(xiàn)出 現(xiàn)代、美觀、多功能、大型 SHOPING MALL 的特色 ， 形成西昌新的商業(yè)中心，市民購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)中心，城市新的建筑景觀和旅游觀光景點(diǎn)。 項(xiàng)目住宅定位 項(xiàng)目住宅部分定位為 以康居型表現(xiàn)手法 打造的 安居型現(xiàn)代高尚生活社區(qū)、溫馨家園。 整座建筑商場(chǎng)部分共五層，地下兩層，地上三層。 商場(chǎng)門(mén)前廣場(chǎng)正中要設(shè)計(jì)一個(gè)主題造型建筑，初步考慮以噴泉結(jié)合水體為主，營(yíng)造一個(gè)供市民休閑、娛樂(lè)、觀賞的大型戶外活動(dòng)空間，吸引市民空閑時(shí)樂(lè)意到此游玩、休閑，以積聚商場(chǎng)的人氣。中廳向上延伸截止到地上一層的頂部。 功能定位 ： 商場(chǎng)地下二層為停車場(chǎng)及設(shè)備層。 （ 3） 地上二層主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為男士精品服裝、鞋帽、家用電器等。 （ 2） 西昌市內(nèi)從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)較為成功，希望擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，購(gòu)置新鋪面的人士。 （ 5） 西昌市及周邊縣區(qū)部分下崗希望從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的人員。 小區(qū)主入口開(kāi)設(shè)在小區(qū)西側(cè)，另在小區(qū)東側(cè)或東北側(cè)開(kāi)設(shè)專供人員進(jìn)出的輔助出入口。 （ 2） 西昌市內(nèi)經(jīng)商、辦企業(yè)及從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的比較成功人士，有一定積蓄、希望改善居住環(huán)境的有錢(qián)人士。 價(jià)格定位： 小區(qū)多層住宅的銷售均價(jià)與西昌目前檔次較高的住宅小區(qū)的價(jià)格基本持平，略微偏高。 功能定位： 酒店式公寓考慮主要有兩種戶型： 30 ㎡ 35 ㎡ 戶型，占總戶數(shù)的 35%； 50 ㎡ 55 ㎡ 戶型，占總戶數(shù)的 65%。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮在四層結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層設(shè)置大型空中平臺(tái)式花園、游泳池、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所，并可將整個(gè)小區(qū)的會(huì)所設(shè)置在該處。 （ 2） 看中酒店式公寓這種小戶型住宅升值潛力和市場(chǎng)價(jià)值，愿意投資的人士。 （ 6） 仍與子女居住在一起，希望擁有自己的生活空間的收入穩(wěn)定、有一定積蓄的離、退休老人。同時(shí)，在 街景上適當(dāng)配合航天大道主干道的特點(diǎn)，商場(chǎng)外墻建議采用色彩亮麗的懸掛材料，配合色彩艷麗、奪人目光的大面積的燈箱式、反光式廣告牌突出本項(xiàng)目的時(shí)尚性和周邊唯一性。 ● 社區(qū)入口設(shè)計(jì)建議 如圖所示，本項(xiàng)目住宅小區(qū)的社區(qū)主入口應(yīng)以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為 主，突出項(xiàng)目的溫馨家園風(fēng)格。 ● 車行入口、機(jī)動(dòng)車泊位及消防通道 社區(qū)車行通道建議鋪設(shè)彩色瀝青路面，一方面可減輕車輛帶來(lái)的噪音，亦可將其營(yíng)造成社區(qū)一景。 ●休閑座椅 ●垃圾箱 ●燈光 此項(xiàng)設(shè)計(jì)為錦上添花之作，建議請(qǐng)燈具制造商提供樣本圖片，設(shè)計(jì)師選擇確認(rèn)，分層次設(shè)置本社區(qū)燈光系統(tǒng)。 ? 清晰易記，印象深刻。 案名建議 （ 1）“城南”供選：“城南世家”，“城南錦繡”等 命名闡述： ①用“ 城南 ”、“ 城南 ”命名，直接以開(kāi)發(fā)商名稱冠名，利于開(kāi)發(fā)商名聲和形象的確立。 ②“ 盛 ”，有“ 盛世 ”的含義，既代表西充市及項(xiàng)目本身商業(yè)的朝氣蓬勃前程似錦的生命力又描繪出“九洲房產(chǎn)”公司蓬勃發(fā)展的朝氣。 ③“ 衢 ”即“道路”，后引申為“四通八達(dá)的城市”，預(yù)示著 項(xiàng)目是通往財(cái)富之路。 ②“晉城”是西充市傳統(tǒng)名稱，項(xiàng)目名稱以此命名，顯示出項(xiàng)目的歷史文化背景。 本階段結(jié)束時(shí)間 項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售期為 10 個(gè)月。 三、園林景觀施工承包商 建議直接以招標(biāo)形式邀請(qǐng)廣東隊(duì)伍承擔(dān)本項(xiàng)任務(wù)。 六、商場(chǎng)主題運(yùn)營(yíng)商引進(jìn)建議 商場(chǎng)部分需考慮引進(jìn)一家大型超市運(yùn)營(yíng)商和一家大型百貨運(yùn)營(yíng)商進(jìn)駐，以利于商場(chǎng)部分的銷售和后期經(jīng)營(yíng)。 塑造發(fā)展商企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 房地產(chǎn)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工及 預(yù)算管理、營(yíng)銷管理三項(xiàng)綜合實(shí)力，通過(guò)本項(xiàng)目運(yùn)作，發(fā)展商宜努力加強(qiáng)此三項(xiàng)專業(yè)實(shí)力，力爭(zhēng)成為西昌市房地產(chǎn)發(fā)展商第一品牌，為今后發(fā)展商建立起遠(yuǎn)超同儕的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 。 第八章 項(xiàng)目靜態(tài)投資分析 本章主要對(duì)項(xiàng)目的靜態(tài)投資進(jìn)行分析，得出項(xiàng)目投資的盈利水平，風(fēng)險(xiǎn)水平，以便于控制項(xiàng)目投資量及進(jìn)行成本控制和核算。%% 從以上公式得出 x1=，即銷售額達(dá)到 以上時(shí)（整體銷售率為 ％），本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。 第九章 項(xiàng)目營(yíng)銷方案設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)涵蓋社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情和人們的消費(fèi)習(xí)慣等多方面內(nèi)容的綜合性工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目能否開(kāi)發(fā)成功，除了首先要立足于科學(xué)的規(guī)劃、精心的設(shè)計(jì)和施工管理外，也需要成功的營(yíng)銷推廣，只有在全面認(rèn)真分析了項(xiàng) 目所在地的社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、法制環(huán)境，充分了解了當(dāng)?shù)匕傩盏纳盍?xí)慣、風(fēng)土人情、消費(fèi)習(xí)慣和對(duì)新事物的接受程度、接受方式后，根據(jù)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)來(lái)制定出一整套切實(shí)可行的整合營(yíng)銷策略，才能真正使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本目的得到實(shí)現(xiàn)，那就是得到市場(chǎng)的認(rèn)可，獲取產(chǎn)品銷售成功后的應(yīng)得利潤(rùn)，同時(shí)得到其他衍生的社會(huì)效益和市場(chǎng)美譽(yù)度。 對(duì)項(xiàng)目本身特點(diǎn)的定向訴求和社會(huì)告知，凸現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)和特點(diǎn)，確立項(xiàng)目西昌“唯一性”、“排他性”和“領(lǐng)先性”，配合強(qiáng)勢(shì)銷售。 第一階段： 項(xiàng)目住宅和 商業(yè)及公寓式酒店同時(shí)推出進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。此階段時(shí)間安排為 30 天。此階段應(yīng)力爭(zhēng)完成項(xiàng)目住宅部分銷售額的 70%以 上。 第五階段： 項(xiàng)目商場(chǎng)和酒店式公寓部分進(jìn)入尾盤(pán)銷售階段， 時(shí)間安排為 60天，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商場(chǎng)和 酒店式公寓部分 90%以上的銷售。 一、 發(fā)展目標(biāo)的合理制定 任何公司要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，必須制定近期發(fā)展目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)。 確定下一開(kāi)發(fā)目標(biāo)為住宅項(xiàng)目，精心打造出具有城南房產(chǎn)風(fēng)格的、深受西昌百姓青睞的以小康型住宅類型為主的項(xiàng)目，徹底樹(shù)立起城南房 產(chǎn)品牌效 應(yīng)。 在確定走多元化經(jīng)營(yíng)之路時(shí)，也必須緊緊立足傳統(tǒng)主業(yè)，穩(wěn)打穩(wěn)扎，穩(wěn)步擴(kuò)張。 三、 人才資源的大膽引進(jìn)和現(xiàn)有員工的培訓(xùn)提高 當(dāng)今時(shí)代，已進(jìn)入一個(gè)智力競(jìng)爭(zhēng)、人才競(jìng)爭(zhēng)的時(shí) 代，誰(shuí)擁有一流的人才，誰(shuí)就能在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中把握先機(jī)，贏得主動(dòng)。 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃內(nèi)容整合多層、高層、別墅、公寓、豪宅、千畝大盤(pán)等多種住宅業(yè)態(tài)，涉及項(xiàng)目定位、競(jìng)標(biāo)提案、全程策劃、定價(jià)、營(yíng)銷策略、推廣方案、前期策劃、策劃報(bào)告等… 房地產(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)容包括標(biāo)桿 房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理表格 /制度 /崗位說(shuō)明 /績(jī)效薪酬 /考核制度 /財(cái)務(wù)控制 /管控模式 /房地產(chǎn)企業(yè)行政管理資料和企業(yè)管理 /企業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告等… 北京龍熙順景三位一體高爾夫休旅別墅項(xiàng)目資料答客問(wèn)補(bǔ)充知識(shí) .doc 北大綜合 北京公交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司業(yè)績(jī)合同管理辦法 .doc 華星時(shí)代廣場(chǎng)（商業(yè)物業(yè)部分）整合營(yíng)銷企劃方案（ DOC 17） .doc 華源地產(chǎn) 2020 年莆田市莆田學(xué)園北路項(xiàng)目華源上品行銷策劃提案 .doc 廈門(mén)海滄行政服務(wù)中心工程人工挖孔樁施工方案 (doc 31).doc 合富輝煌 天津奧林匹克花園開(kāi)盤(pán)階段活動(dòng)策劃詳案 .doc 合富輝煌 2020 年?yáng)|莞常平萬(wàn)科城營(yíng)銷推廣思路 .doc