【正文】 萬 新建 62 環(huán)城北路 506 室 178 ㎡ 36 萬 已裝璜 63 環(huán)城北路 301 室 163 ㎡ 33 萬 商品 房 地下室 15 ㎡ 64 環(huán)城北路 2 樓 170 ㎡ 28 萬 地下室 5 ㎡ 65 環(huán)城北路 2 號 5 層 128 ㎡ 萬 商住房 66 華泰小區(qū) 4 樓 88 ㎡ 萬 商品房 含地下室 10 ㎡ 67 華泰小區(qū) 17 幢 401 室 84 ㎡ 萬 商品房 68 規(guī)劃局聯(lián)建 5 樓 140 ㎡ 39 萬 聯(lián)建 69 廣場路農(nóng)業(yè)局聯(lián)建 101 室 105 ㎡ 25 萬 聯(lián)建 地下室 16 ㎡ 70 廣場路店連屋 1 間 4 層 20 萬 私房 長 15 米 71 廣場路 70 號 201 室 128 ㎡ 28 萬 73 廣場 路 70 號 502 室 110 ㎡ 22 萬 75 廣場路 401 室 150 ㎡ 萬 土地聯(lián)建 76 廣場路 90 ㎡ 18 萬 77 工經(jīng)委聯(lián)建 403 室 121 ㎡ 25 萬 聯(lián)建 地下室 15 ㎡ 78 工經(jīng)委聯(lián)建 401 室東邊間 121 ㎡ 30 萬 聯(lián)建 含地下室 15 ㎡ 80 大會堂附近 302 室 ㎡ 11 萬 房齡很長 81 城北小區(qū) 5 幢 96 ㎡ 19 萬 商品房 82 城北小區(qū) 5 層 97 ㎡ 20 萬 商品房 83 城北小區(qū) 3 樓 86 ㎡ 18 萬 商品房 84 城北小區(qū) 2 樓 96 ㎡ 20 萬 商品房 含車庫 明珠花園 位于永嘉縣上塘鎮(zhèn)新城，南臨臨城南路，北至廣場路，西臨下堡西路，毗鄰青少年文化活動中心（規(guī)劃）。國際廣場 位于永嘉縣毆北 鎮(zhèn) 雙塔路南側(cè)，奧康路東側(cè)，規(guī)劃總用地面積近 74967平方米，約和 113畝，總建筑面積約為 16萬平方米 。其他像羅浮大街、羅浦東路租金約 700— 1000 元 /月左右；而出售的話，大部分的人選擇的是一些比較有增值的地位的店面，如：陽光大道的店面，此地塊的價位每平方約在 萬 — 萬左右（如陽光景園一些稍看好的價位每平方約在 萬左右）。 甌北房地產(chǎn)市場 從目前狀況來看，購買者主要 以投資為主 ，并且二手房占市場主導(dǎo)地位。這些價格跟開盤時相比每平米要高出 500— 1000 元左右。 甌北整個房產(chǎn)市場比較繁榮，房地 產(chǎn)投資開發(fā)、銷售及房價全線上揚，商品房供不應(yīng)求，市場正處于高速發(fā)展階段。上塘鎮(zhèn)農(nóng)民人均純收入達 5738 元。 沿諸永高速公路在楠溪江附近尋找開發(fā)機會 已成為一些業(yè)界人士的共識， 永嘉最有人氣的城鎮(zhèn)上塘、甌北、烏牛和被業(yè)界最看好的發(fā)展高檔住宅的沙頭區(qū)域，因此，這一區(qū)域被業(yè)界看作最有現(xiàn)實意義也是最具有操作性的開發(fā)區(qū)域， 而且有關(guān) 業(yè)界人士對這一區(qū)域的開發(fā)熱度也最高。它的建設(shè)將使溫州與杭州之間的路程縮短 50 公里左右。 （ 2） 、大交 通圈的構(gòu)建給古老的楠溪江帶來利好消息 備受關(guān)注的諸暨－永嘉高速公路的建設(shè)已然撩起了動工的面紗，而按規(guī)劃，諸永高速溫州段，也就是說，在永嘉境內(nèi)將設(shè)巖坦、楓林、古廟、花坦、峙口、羅溪等 6個互通立交，其中在羅溪西側(cè)設(shè)立 1處永嘉樞紐互通，在巖頭鎮(zhèn)蒼坡村附近設(shè)立 1處服務(wù)區(qū)。雖然二手房價出現(xiàn)下調(diào)，溫州的新開樓盤并沒有出現(xiàn)大幅降價，這主要和溫州市區(qū)近期開盤的樓盤不多有關(guān)系，現(xiàn)在在溫州市區(qū)銷售的樓盤主要為凱潤花園、香舍里等寥寥無幾的樓盤，供給相對較少 。 政策分析 （ 1） 、走向理性的溫州房產(chǎn)市場 隨著國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)七部委《意見》的實施， 以及“國八條”和“新國八條”的出臺，標志著繼續(xù)遏制房價過高、上漲過快的新一輪宏觀調(diào)控 正在開始，這對歷經(jīng)八年平均每年以20% 的速度增長的溫州房價來說，也同時進入階段性 “ 冬眠期 ” ，長期處于賣方市場的樓市開始瓦解，趨于買方市場的格局逐漸形成。上塘各住宅區(qū)檔次差別明顯，所以造成的價格反差 也較 大。（一般的都是原價加 12萬）。由于上塘城市的西移，再加上一些重大工程的相繼投入及相關(guān)配套設(shè)施的不斷完善，使該地塊的住宅頗受廣大市民青睞，新世紀公寓、安居房成交價格也突破 3000 元。 除自住外，還有一些山區(qū)的村民及在外經(jīng)商的居民為子女能 在上塘鎮(zhèn)入學(xué)而在上塘置業(yè)。濱江麗景正位于上塘鎮(zhèn)環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門，建成后將成上塘的標志性建筑，并成為上塘的第一大高樓。 2021 年初，諸永高速公路、溫州繞城高速將相繼動工建設(shè)。 2021年上塘鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值為 1230萬元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 1357萬元。 （三） 上塘 上塘鎮(zhèn)概況 上塘鎮(zhèn)為永嘉縣政府駐地，位于永嘉縣東南部，楠溪江下游，是全縣政治、科技、 教育、文化和經(jīng)濟管理中心，楠溪江旅游服務(wù)管理中心和后方服務(wù)基地 。別墅、高 檔公寓施工房屋面積為 萬平方米，僅占全部住宅施工房屋面積的十分之一。住宅占我縣房地產(chǎn)投資中占有最大份額，上半年這一份額繼續(xù)上升，達到 84%。 今年上半年房地產(chǎn)投資情況 近幾年，永嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展比較快， 據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2021 年 16 月永嘉縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比上年同期增加 5 億元，增長 倍。預(yù)測規(guī)劃末發(fā)展軸將形成全縣對外經(jīng)濟交流窗口，是全縣工業(yè)發(fā)展的主要走廊。這條發(fā)展軸包括 330和 104兩條國道，西接金麗溫汽車專用道。該核心由四個組團組成。 永嘉縣 制定 了 沿江金色工業(yè)經(jīng)濟帶，沿溪綠色旅游風(fēng)光帶，沿山特色資源開發(fā)帶的 “三帶” 經(jīng)濟發(fā)展 戰(zhàn)略 ， 組建 “ 一個核心，兩條軸線 ” 的空間布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。具有豐富的自然景觀和淵源的人文景觀，不僅是永嘉的重要旅游資源，也是溫州市風(fēng)景旅游體系的重要組成部分。 永嘉與溫州市區(qū)一江之隔，境內(nèi) 10 330 國道和仙清省道穿越而過，沿海高速公路在烏牛鎮(zhèn)開口，形成永嘉縣便捷的對外聯(lián)系交通。而作為政府積極引導(dǎo)，消費缺口巨大的普通市場也將成為將來市場中的主力，而房地產(chǎn)開發(fā)中具有較普遍代表性的先滿足一部分高端人士的需求、高端產(chǎn)品好賺錢的想法也將成為歷史，而面向普通大眾型市場服務(wù)于普通民眾將是今后相當長一段時間內(nèi)的主流方向，而相之相關(guān)的消費者心理研究、產(chǎn)品把握、市場應(yīng)對等都是房地產(chǎn)各相關(guān)業(yè)界必須面對與重視的課題。 圖例： 從 以 上圖 例可以推導(dǎo) ， 2021年過剩的非普通住宅其中投資成分 占了很大的比重。 2021年住宅總量為 3600套，非普通住宅為 2600套，占 70%；普通住宅為 1000套，占30%。 不過， 國家宏觀調(diào)控政策對溫州市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大的 影響 ， 2021 年 國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，以及加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施等一系列調(diào)控措施政策，部分購房者短期持幣待購處于觀望狀態(tài)， 并且 房價 開始 呈現(xiàn) 下降態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重分別由 1998 年的 %提高到 2021 年的 %。 2021年，全市房地產(chǎn)投資 億元，占全社會投資比重為 %。這些產(chǎn)品基本上都是輕工業(yè)產(chǎn)品，溫州的輕工業(yè)產(chǎn)品占了全國 現(xiàn)有 100 多類中的 50 類，皮鞋、錢包、服裝等產(chǎn)品更是遠銷歐美市場。 “溫州模式 ”體現(xiàn)在幾 個方面：民營經(jīng)濟、集群經(jīng)濟、以輕工業(yè)為主的經(jīng)濟、兩頭在外的經(jīng)濟、走出去的經(jīng)濟。 （ 5） 主要 經(jīng)濟技術(shù) 指標： 區(qū)位分析 及 區(qū)位 房產(chǎn)形 勢 （一） 溫州 市概況 1 用地 面積 ㎡ 2 總建筑面積 21828(未計地下室 ) ㎡ 住宅部分 ㎡ 商業(yè)部分 6030 ㎡ 物業(yè)部分 ㎡ 地下面積 ㎡ 3 容積率 4 建筑密度 % 5 綠化率 % 6 建筑層數(shù) 29 層 7 總戶數(shù) 88 戶 溫州市地處浙江東南沿海南端，是一處有 1600 年歷史的文化名城，下轄 3 區(qū)、 2 市、 6 縣 ，全市陸地面積 11784 平 方公里，海域面積 11000 平方公里，總?cè)丝?750 萬，其中市區(qū)人口 200萬。 項目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風(fēng)景絕佳；項目北臨環(huán)城路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價值極具潛力。濱江麗景整合營銷企劃方案 第一 部分 市場概述 一、項目背景 項目概述 （ 1） 項目名稱：大自然 （ 4） 規(guī)劃建筑用途：商住。 改革開放以來，溫州經(jīng)濟和社會發(fā)展取得很大成就。這些模式給溫州帶來了巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。不光是產(chǎn)品，溫州商人的足跡也遍布全國和世界各地。 溫州房地產(chǎn)行業(yè)具有先發(fā)性，房地產(chǎn)開發(fā)投資成為固定資產(chǎn)投資的重要組成部 分 ,拉動投資增長的主要力量。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重歷年來是全省最高的，占限額以上投資比重高于杭州、寧波、嘉興、 紹興、臺州五城市 1020 多個百分點。 下面我們將根據(jù)一組圖表對溫州的樓市做一個簡單分析： 圖例 對比以上兩組數(shù)據(jù)，不難看出 2021年非普通住宅成了市場的主流， 但事實上，溫州市場普通住宅存在大量的需求 。 從供應(yīng)與需求細分上看，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了重大的錯位， 占 86%的普通住宅的需求者僅有 30%的供給量，有 56%的消費者具有普通住宅的購買需求而得不到滿足；而 14%的非普通住宅的需求者卻有著 70%的供給量，也就是說，市場上很多的非普通住宅為投資者所持有。 可以看出， 房地產(chǎn)民眾時代已然到來 。受溫州城市的輻射、經(jīng)濟、技術(shù)、信息、人才和資金的流通渠道十分通暢。旅游產(chǎn)業(yè)已逐步成為永嘉 縣的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。有重點、有選擇地發(fā)展軸線上的重點城鎮(zhèn)以及城鎮(zhèn)組合加強縣域內(nèi)各級城鎮(zhèn)的空間聯(lián)系，使城鎮(zhèn)在地域經(jīng)濟和生活中起到集聚作用。其中，上塘組團以行政管理、文化科技、教育職能為主，是全縣的政治、文化中心；甌北組團既是溫州城市延伸的一部分，又是永嘉經(jīng)濟最活躍的區(qū)域，是區(qū)域?qū)ν饨涣鞯拇翱?；黃田組團以發(fā)展工業(yè)和市場貿(mào) 易為主，建立永