【正文】 從一般的經(jīng)驗來看，當(dāng)每幢層差大于 4000 元，銷售一般從中低層開動，當(dāng)每幢層差小于 1500元，銷售一般從高層。 （ 5）維持期 維持期作為清盤階段，銷售策略將大有改變 ，主要通過多種手段促成成交。 從細節(jié)上闡述 （ 6）大戶型，滿足你的“寬”要求 （ 7） 全明設(shè)計，滿室陽光 （ 8） 寬闊眼界，看不一樣的江景 （ 9） 誰說高層沒有花園？ （ 10） 挑高 ，滿足您 開 PARTY的要求 （ 11） 現(xiàn)代化物業(yè)管理，放心居家 三、 營銷 推廣 四步曲 建立形象 利用大 自然的品牌效應(yīng)，借用當(dāng)?shù)孛襟w以新聞報道加軟文等形式 引入市場，配合現(xiàn)場包裝及宣傳資料派發(fā)，快速擴大市場認(rèn)知，建立高檔物業(yè)的形象。 在市場營銷過程中，市場定位離不開產(chǎn)品和競爭，因此市場定位（ market positioning）、產(chǎn)品定位（ product positioning ）與競爭性定位（ petitive positioning）三個概念經(jīng)常交替使用。 （ 7） 目前房產(chǎn)市場進入拐點，對價格的預(yù)測比較難。 （ 4） Threaten（威 脅 點） （ 2） Weakness（劣 勢 ） 戶型設(shè)計上 細致入微 ，追求室室通透。 銷售情況分析：暫略 （ 二 ） 、 直接競爭對手 （ 1） 、 上塘鎮(zhèn)競爭樓盤 —— 中誠 該鎮(zhèn)樓盤主要集中在陽光大道一帶， 價位相對比較高，如 王府大廈 共 32 層， 均價 4500元 /㎡上下，；陽光景園多層均價在 3600 元 /㎡左右，這兩個小區(qū)在去年年底已交付使用，是甌北目前檔次較高的住宅區(qū)。 諸永高速公路 由于其沿線有風(fēng)景秀麗的五泄、橫店、神仙居、楠溪江、雁蕩山等著名景區(qū)，因此也被專家稱為 “ 風(fēng)景之路 ” 。 上塘商鋪售價、租金跟去年同期基本持平，由于該地區(qū)流動性人口稀少及當(dāng)?shù)?人的消費心理，使得商鋪一直不被人看好，而且這種觀念還在延續(xù)。建設(shè)大廈、消防大樓、衛(wèi)生大樓、人民法院大樓、人民檢察院大樓、公安大樓、鎮(zhèn)政府大樓等公建項目都將動工或竣工。 除投資額外，其他相關(guān)指標(biāo)也同步增長。該核心各組團之間有農(nóng)田、山林、溪流、綠地楔入其間，在楠溪江上建成城市組團之間的聯(lián)系橋梁，與山水景觀組成優(yōu)質(zhì)的生產(chǎn)、生活空間。 （二） 永嘉 永嘉縣概況 永嘉縣下轄 12 鎮(zhèn) 26 鄉(xiāng)， 906 個行政村，總?cè)丝诮?90 萬人。這表明，溫州 市房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)成為影響固定資產(chǎn)投資規(guī)模和速度的一個重 要因素。從 1978 年到 2021 年，社會商品零售總額從 億元增加到 523 億元，年均遞增 21％；農(nóng)村居民人均純收入從 元增加到 5548元，年均遞增 17％；城市居民人均可支配收入從 1981 年的 元，增加到 2021 年的 16035元，年均遞增 16％，收入水平在全國 33 個直轄市、副省級城市、經(jīng)濟特區(qū)和沿海開放城市中排第三。 建成后將成上塘的標(biāo)志性建筑，并成為上塘的第一大高樓。從 1998 年到 2021 年， 溫州 房地產(chǎn)開發(fā)投資由 億元增加到 億元，增長了 倍，平均年增長率達到 %；同期全社會固定資產(chǎn)投資由 億元增加到 億元，增長了 倍，年平均增長速度為 %。 從總體上看，溫州房地產(chǎn)市場是健康正常的，但是近年來的發(fā)展將產(chǎn)品供應(yīng)導(dǎo)入了一個誤區(qū)，也即發(fā)展了過多的非普通住宅產(chǎn)品，投資者的加入無疑加劇了產(chǎn)品供應(yīng)的進一步錯位，當(dāng)前來說，投資者手中持有部分也多為非普通住宅，政府對于非普通住宅的界定及相關(guān)限制非普通住宅市場的措施無疑將更進一步打擊 供應(yīng)本身就過剩的非普通住宅市場，而這一過剩及政府對其的抑制將在相當(dāng)長一段時間對這一細分市場產(chǎn)生重要的打壓。將上塘鎮(zhèn)行政管理、文化中心職能，甌北鎮(zhèn)的區(qū)位和經(jīng)濟優(yōu)勢與黃田鎮(zhèn)、羅東鄉(xiāng)建設(shè)腹地廣闊相結(jié)合，利用與溫州市隔江相望的優(yōu)勢，接納溫州城市和經(jīng)濟、技術(shù)、信息、人才優(yōu)勢的輻射，形成中心城市地區(qū)。 上半年住宅項目投資 億元（含報喜鳥住宅土地購置 億元），同比增長 倍。根據(jù)永嘉城市化發(fā)展總體規(guī)劃，上塘鎮(zhèn)將發(fā)展成為擁有人口 15萬，建成區(qū)面積 12平方公里的生態(tài)環(huán)保型城市，并和甌北、黃田、羅東聯(lián)體，共同構(gòu)筑溫州城市甌江北岸的一部分。永建商廈二手房交易不多，市場成交價都在 3600元 /㎡左右。因此，擴大城區(qū)，向郊區(qū)要樓市和住宅的發(fā)展空間，是今后一定要走的路。 競爭對手 （一）甌 北鎮(zhèn)的威脅 （ 1） 、甌 北鎮(zhèn)房產(chǎn)狀況分析 甌 北鎮(zhèn)在上塘鎮(zhèn)正南面，與溫州市區(qū)僅一江（甌江）之隔， 甌北組團既是溫州城市延伸的一部分，又是永嘉經(jīng)濟最活躍的區(qū)域，是區(qū)域?qū)ν饨涣鞯拇翱?， 具備優(yōu)越的地理位置，因此在永嘉有這樣一句傳言：“買房子如不買溫州，就要買甌北” 。國際 廣場 中楠 本項目 設(shè)計理念上采用三度空間理念 。 ，感受舒暢 空間。諸永公路建設(shè)帶來利好消息。 （ 4） 大自然的品牌給樓盤帶來很大的附加值。 ② 通過馬斯洛需求原理的 5個層次分析 —— 生理需求 —— 安全需求 —— 歸屬和愛的需要 —— 尊重的需要 —— 自我實現(xiàn)的需要 第四 部分 市場定位 分析 一、 市場定位 確定目標(biāo)市場后，要為樓盤樹立一定的特色，塑造預(yù)定的形象，并爭取目標(biāo)客戶的認(rèn) 同。 一般為一次置業(yè)，也有 二次置業(yè)的人員。 —— 與時代接軌的 生活居住空間 ② 傳播形式 ： 軟硬廣告全面出擊 ③ 媒體組合 —— 報紙媒體：《 永嘉縣報》 —— 宣傳資料：海報、宣傳單張 —— 焦點廣告： POP立牌、展牌、掛旗 —— 戶外廣告：廣告牌、巨幅、布標(biāo)、 T型旗 ④ 銷售策略 —— 針對目標(biāo)客戶展開 認(rèn)購 預(yù)定 推廣，促進銷售 —— 以多方觀點刺激到場客戶，促進認(rèn)購 —— 配合新聞媒體，擴大宣傳影響力 （ 4）強銷期 倡導(dǎo)濱江麗景的 優(yōu)秀品質(zhì) ，以全面的公開發(fā)售促銷舉措，形成熱銷場面。 根據(jù)銷售的各個時期和低開高走的價格策略，制定各個時段最適合的均價。 使用權(quán)銷售 提供 515年使用權(quán)銷售，主推 10 年使用權(quán)銷售， 制定 價格 （不提供優(yōu)惠） 。 —— 售后回租主要針對投資人，投資人購買 商鋪或商場鋪位 后，可由開發(fā)公司回租，開發(fā)商委托物業(yè)公司進行管理，租賃期間獲得收益回報，并向投資者付給 68%的租金回報。 維持銷售 全面的人力推廣配合后續(xù)炒作，對有意向尚未成交的客戶實施重點突破，并向投資客戶展開推廣，維持銷售。 CIS主要通過對企業(yè)的一切可視事物，即其形象中的有形部分進行統(tǒng)籌設(shè)計、控制和傳播，突出一個一貫化的形象，給目標(biāo)可戶、公眾和社會造成視覺上的沖擊，使之認(rèn)識、熟悉、達到強化識別的目的。上塘鎮(zhèn)最好的品質(zhì) 位處溫州腹地，很難吸引外地的客戶前來購買 。 位置處于永嘉腹地，經(jīng)濟相對不發(fā)達，購買力較低。 小區(qū)占地面積 3萬多平方米，總建筑面積近 7萬平方米，35%的綠化率，由 9幢小高層和 10 幢多層組成約 500余戶。商業(yè)房價位都在 10000 元 /㎡ — 20210）元 /㎡之間 （具體價格看附表）。溫州市區(qū)到楠溪江中心景區(qū)的時間將縮短到 30分鐘左右。 大交通網(wǎng)絡(luò)的即將形成給上塘鎮(zhèn) 房產(chǎn)開發(fā)帶來 了利好消息：溫州 —— 諸暨段高速公路將經(jīng)過縣城；中塘通向橋下的公路即將建成，有望年內(nèi)通車；溫州到三江隧道具體方案已經(jīng)落實；上塘正要新建另一條通往甌北的公路，可將上塘與甌北縮短 7公里路程；永興路與越江大橋相連指日可待。項目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風(fēng)景絕佳；項目北臨環(huán)城路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價值極具潛力。 上半年房地產(chǎn)投資總額占全社會投資總額的 47%，房地產(chǎn)開發(fā)投資是永嘉縣投資增長的主動力。東接沿海高速公路。受溫州城市的輻射、經(jīng)濟、技術(shù)、信息、人才和資金的流通渠道十分通暢。 下面我們將根據(jù)一組圖表對溫州的樓市做一個簡單分析： 圖例 這些模式給溫州帶來了巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。 項目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風(fēng)景絕佳；項目北臨環(huán)城路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價值極具潛力。 2021年，全市房地產(chǎn)投資 億元，占全社會投資比重為 %。 圖例： 從 以 上圖 例可以推導(dǎo) ， 2021年過剩的非普通住宅其中投資成分 占了很大的比重。 永嘉縣 制定 了 沿江金色工業(yè)經(jīng)濟帶，沿溪綠色旅游風(fēng)光帶，沿山特色資源開發(fā)帶的 “三帶” 經(jīng)濟發(fā)展 戰(zhàn)略 ， 組建 “ 一個核心，兩條軸線 ” 的空間布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。 今年上半年房地產(chǎn)投資情況 近幾年，永嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展比較快， 據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2021 年 16 月永嘉縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比上年同期增加 5 億元，增長 倍。 2021年上塘鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值為 1230萬元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 1357萬元。由于上塘城市的西移，再加上一些重大工程的相繼投入及相關(guān)配套設(shè)施的不斷完善，使該地塊的住宅頗受廣大市民青睞，新世紀(jì)公寓、安居房成交價格也突破 3000 元。雖然二手房價出現(xiàn)下調(diào)，溫州的新開樓盤并沒有出現(xiàn)大幅降價，這主要和溫州市區(qū)近期開盤的樓盤不多有關(guān)系，現(xiàn)在在溫州市區(qū)銷售的樓盤主要為凱潤花園、香舍里等寥寥無幾的樓盤，供給相對較少 。上塘鎮(zhèn)農(nóng)民人均純收入達 5738 元。其他像羅浮大街、羅浦東路租金約 700— 1000 元 /月左右；而出售的話，大部分的人選擇的是一些比較有增值的地位的店面，如：陽光大道的店面，此地塊的價位每平方約在 萬 — 萬左右（如陽光景園一些稍看好的價位每平方約在 萬左右）。 濱江麗景主要的客戶群體是上塘鎮(zhèn)本地的，雖然溫州整體的樓盤銷售對其有一定的沖擊，但不會對本地市場造成大的影響。 （ 3） Opportunity（機 會 點） SWOT結(jié)論 （ 1） 上塘鎮(zhèn)正處于發(fā)展時期，房產(chǎn)開發(fā)處于較熱的階段，此時入世時機較 好。 軟性需求：健康生活，教育， 投資回報，生態(tài)； —— 江景生活， 追求生態(tài)，位置優(yōu)越，有一定升值空間， 方便教育。 （ 4） 收入情況 ：收入較豐，年收入在 左右，有