【正文】 戶外廣告：廣告牌、巨幅、布標(biāo)、 T型旗 ④ 促銷活動(dòng) A、 樣板房展示暨準(zhǔn)業(yè)主看房活動(dòng) —— 公開發(fā)售優(yōu)惠倒計(jì)時(shí) —— 可考慮使用權(quán)銷售及出租，快速清盤。 （ 2） 樓層差 高層住宅存在一定的樓層差價(jià)。 在付款方式上，以優(yōu)惠鼓勵(lì)一次性付款及銀行按揭，促進(jìn)快速回款 。 六、 商鋪 銷售方式 產(chǎn)權(quán)銷售 提供一次性產(chǎn)權(quán)銷售， 制定 銷售價(jià)格及優(yōu)惠政策。 —— 低開高走使整體價(jià)格推進(jìn)更加務(wù)實(shí)靈活，操作性更強(qiáng)，更避免降價(jià)導(dǎo)致市場(chǎng)信心的喪失。 ④ 對(duì)商鋪 可以 推出售后回租及以租待售業(yè)務(wù)。 ② 媒體組合 —— 報(bào)紙媒體： 《永嘉報(bào)》 —— 影視媒體： 當(dāng)?shù)?電視臺(tái) —— 宣傳資料：宣傳折頁、樓書 、 DM —— 焦點(diǎn)廣告： POP立牌、展牌、掛旗 —— 戶外廣告： 廣告牌、巨幅、布標(biāo)、 T型旗 ③ 主題活動(dòng)： 濱江麗景產(chǎn)品說明會(huì) —— 以產(chǎn)品說明會(huì)為契機(jī)向社會(huì)傳播 信息 —— 加強(qiáng)和消費(fèi)者 溝通 ， 通過對(duì)樓盤品質(zhì)的了解引起購(gòu)買欲望 。 形成熱銷 公開發(fā)售期強(qiáng)勢(shì)促銷配合 廣告，將上階段形成的銷售勢(shì)能全面釋放，形成熱銷。 （ 4） 收入情況 ：收入較豐，年收入在 左右，有一定的積蓄，能一次性付款或按揭購(gòu)房。兩者之間有聯(lián)系，也有區(qū)別。 軟性需求：健康生活，教育， 投資回報(bào)，生態(tài)； —— 江景生活， 追求生態(tài)，位置優(yōu)越，有一定升值空間， 方便教育。 總定位： 楠溪江畔首席高層江景美 宅 （ 1） 檔次定位 SWOT結(jié)論 （ 1） 上塘鎮(zhèn)正處于發(fā)展時(shí)期，房產(chǎn)開發(fā)處于較熱的階段，此時(shí)入世時(shí)機(jī)較 好。 （ 3） Opportunity（機(jī) 會(huì) 點(diǎn)） 諸永 高速和溫州繞城公路的建設(shè)給上塘鎮(zhèn)帶來良好的契機(jī)，高速路的開通將縮短上塘到溫州市區(qū)的時(shí)間，作為溫州市毆北組團(tuán)的延展，上塘鎮(zhèn)將在實(shí)際意義上納入溫州市經(jīng)濟(jì)圈。 濱江麗景主要的客戶群體是上塘鎮(zhèn)本地的，雖然溫州整體的樓盤銷售對(duì)其有一定的沖擊，但不會(huì)對(duì)本地市場(chǎng)造成大的影響。明珠花園 位于永嘉縣上塘鎮(zhèn)新城，南臨臨城南路，北至廣場(chǎng)路，西臨下堡西路，毗鄰青少年文化活動(dòng)中心（規(guī)劃）。其他像羅浮大街、羅浦東路租金約 700— 1000 元 /月左右；而出售的話，大部分的人選擇的是一些比較有增值的地位的店面，如：陽光大道的店面，此地塊的價(jià)位每平方約在 萬 — 萬左右（如陽光景園一些稍看好的價(jià)位每平方約在 萬左右）。這些價(jià)格跟開盤時(shí)相比每平米要高出 500— 1000 元左右。上塘鎮(zhèn)農(nóng)民人均純收入達(dá) 5738 元。它的建設(shè)將使溫州與杭州之間的路程縮短 50 公里左右。雖然二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)，溫州的新開樓盤并沒有出現(xiàn)大幅降價(jià)，這主要和溫州市區(qū)近期開盤的樓盤不多有關(guān)系，現(xiàn)在在溫州市區(qū)銷售的樓盤主要為凱潤(rùn)花園、香舍里等寥寥無幾的樓盤，供給相對(duì)較少 。上塘各住宅區(qū)檔次差別明顯，所以造成的價(jià)格反差 也較 大。由于上塘城市的西移，再加上一些重大工程的相繼投入及相關(guān)配套設(shè)施的不斷完善，使該地塊的住宅頗受廣大市民青睞，新世紀(jì)公寓、安居房成交價(jià)格也突破 3000 元。濱江麗景正位于上塘鎮(zhèn)環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門，建成后將成上塘的標(biāo)志性建筑，并成為上塘的第一大高樓。 2021年上塘鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值為 1230萬元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 1357萬元。別墅、高 檔公寓施工房屋面積為 萬平方米，僅占全部住宅施工房屋面積的十分之一。 今年上半年房地產(chǎn)投資情況 近幾年，永嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展比較快， 據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2021 年 16 月永嘉縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比上年同期增加 5 億元，增長(zhǎng) 倍。這條發(fā)展軸包括 330和 104兩條國(guó)道，西接金麗溫汽車專用道。 永嘉縣 制定 了 沿江金色工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，沿溪綠色旅游風(fēng)光帶，沿山特色資源開發(fā)帶的 “三帶” 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 戰(zhàn)略 ， 組建 “ 一個(gè)核心，兩條軸線 ” 的空間布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。 永嘉與溫州市區(qū)一江之隔，境內(nèi) 10 330 國(guó)道和仙清省道穿越而過，沿海高速公路在烏牛鎮(zhèn)開口，形成永嘉縣便捷的對(duì)外聯(lián)系交通。 圖例： 從 以 上圖 例可以推導(dǎo) ， 2021年過剩的非普通住宅其中投資成分 占了很大的比重。 不過， 國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)溫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了重大的 影響 ， 2021 年 國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，以及加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施等一系列調(diào)控措施政策，部分購(gòu)房者短期持幣待購(gòu)處于觀望狀態(tài)， 并且 房?jī)r(jià) 開始 呈現(xiàn) 下降態(tài)勢(shì)。 2021年，全市房地產(chǎn)投資 億元，占全社會(huì)投資比重為 %。 “溫州模式 ”體現(xiàn)在幾 個(gè)方面：民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、集群經(jīng)濟(jì)、以輕工業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)、兩頭在外的經(jīng)濟(jì)、走出去的經(jīng)濟(jì)。 項(xiàng)目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風(fēng)景絕佳；項(xiàng)目北臨環(huán)城路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價(jià)值極具潛力。 （ 4） 規(guī)劃建筑用途：商住。這些模式給溫州帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 溫州房地產(chǎn)行業(yè)具有先發(fā)性，房地產(chǎn)開發(fā)投資成為固定資產(chǎn)投資的重要組成部 分 ,拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。 下面我們將根據(jù)一組圖表對(duì)溫州的樓市做一個(gè)簡(jiǎn)單分析： 圖例 從供應(yīng)與需求細(xì)分上看，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了重大的錯(cuò)位， 占 86%的普通住宅的需求者僅有 30%的供給量，有 56%的消費(fèi)者具有普通住宅的購(gòu)買需求而得不到滿足；而 14%的非普通住宅的需求者卻有著 70%的供給量，也就是說，市場(chǎng)上很多的非普通住宅為投資者所持有。受溫州城市的輻射、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、信息、人才和資金的流通渠道十分通暢。有重點(diǎn)、有選擇地發(fā)展軸線上的重點(diǎn)城鎮(zhèn)以及城鎮(zhèn)組合加強(qiáng)縣域內(nèi)各級(jí)城鎮(zhèn)的空間聯(lián)系，使城鎮(zhèn)在地域經(jīng)濟(jì)和生活中起到集聚作用。東接沿海高速公路。項(xiàng)目資金到位良好，資金來源主要是非國(guó)有企業(yè)的民間開發(fā)。 上半年房地產(chǎn)投資總額占全社會(huì)投資總額的 47%，房地產(chǎn)開發(fā)投資是永嘉縣投資增長(zhǎng)的主動(dòng)力。 上塘鎮(zhèn)地處永嘉沿江金色工業(yè)帶、沿溪綠色旅游風(fēng)光帶、沿山特色農(nóng)業(yè)帶三大經(jīng)濟(jì)板塊交匯處。項(xiàng)目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風(fēng)景絕佳；項(xiàng)目北臨環(huán)城路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價(jià)值極具潛力。環(huán)城北路一帶商品房較去年同 期相比，每平方上漲 300500元，現(xiàn)成交價(jià)格在 2500元 /㎡左右。 大交通網(wǎng)絡(luò)的即將形成給上塘鎮(zhèn) 房產(chǎn)開發(fā)帶來 了利好消息：溫州 —— 諸暨段高速公路將經(jīng)過縣城；中塘通向橋下的公路即將建成，有望年內(nèi)通車；溫州到三江隧道具體方案已經(jīng)落實(shí)；上塘正要新建另一條通往甌北的公路，可將上塘與甌北縮短 7公里路程；永興路與越江大橋相連指日可待。 溫州的樓市走勢(shì)與商品住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系聯(lián)系密切。溫州市區(qū)到楠溪江中心景區(qū)的時(shí)間將縮短到 30分鐘左右。 當(dāng) 前在上塘鎮(zhèn)購(gòu)房的人主要是為了解決居住問題，一次置業(yè) 為主？ 主要購(gòu)買的群體是國(guó)家公務(wù)員，企、事業(yè)單位工作人員，私企從業(yè)人員等。商業(yè)房?jī)r(jià)位都在 10000 元 /㎡ — 20210）元 /㎡之間 （具體價(jià)格看附表）。而楠江中路出售的話，均價(jià)每平方在 萬左右，對(duì)雙塔路較好的位置而言，一個(gè)平方 萬似乎是購(gòu)房者已能接受的。 小區(qū)占地面積 3萬多平方米，總建筑面積近 7萬平方米，35%的綠化率，由 9幢小高層和 10 幢多層組成約 500余戶。上塘鎮(zhèn)的樓盤開發(fā)尚處于發(fā)展階段，有一定的自住消費(fèi)群體 ，加上濱江麗景擁有大自然的良好品牌，其地理位置和戶型設(shè)計(jì) 都勝人一籌，具備良好的性價(jià)比，只要價(jià)格定位合理，銷售前景比較樂觀 。 江景樓盤 ，帶來的 寬闊 視覺享受。 位置處于永嘉腹地，經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)，購(gòu)買力較低。上塘鎮(zhèn) 正處于發(fā)展時(shí)期 。位處溫州腹地，很難吸引外地的客戶前來購(gòu)買 。 （ 2） 諸永高速的動(dòng)工以及楠溪江沿線開發(fā)給上塘鎮(zhèn)帶來良好契機(jī)。上塘鎮(zhèn)最好的品質(zhì) CIS主要通過對(duì)企業(yè)的一切可視事物，即其形象中的有形部分進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、控制和傳播，突出一個(gè)一貫化的形象，給目標(biāo)可戶、公眾和社會(huì)造成視覺上的沖擊，使之認(rèn)識(shí)、熟悉、達(dá)到強(qiáng)化識(shí)別的目的。 （ 5） 家庭情況：一般為已婚夫妻，有小孩。 維持銷售 全面的人力推廣配合后續(xù)炒作，對(duì)有意向尚未成交的客戶實(shí)施重點(diǎn)突破，并向投資客戶展開推廣，維持銷售。 —— 邀請(qǐng) 準(zhǔn)業(yè)主參加，獲得口碑宣傳 —— 邀請(qǐng)新聞媒體參與，獲得新聞支持 —— 執(zhí)行細(xì)則 (暫略 ) （ 3）造勢(shì)期 本階段主要對(duì)樓盤進(jìn)行全方位介紹 ，從點(diǎn)面入手介紹樓盤的優(yōu)秀品質(zhì) ，并以感召力的語言使目標(biāo)客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望。 —— 售后回租主要針對(duì)投資人，投資人購(gòu)買 商鋪或商場(chǎng)鋪位 后，可由開發(fā)公司回租，開發(fā)商委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，租賃期間獲得收益回報(bào)，并向投資者付給 68%的租金回報(bào)。 制定均價(jià) （ 1）均價(jià)的確定 確定市場(chǎng)調(diào)查的范圍和重點(diǎn)。 使用權(quán)銷售 提供 515年使用權(quán)銷售，主推 10 年使用權(quán)銷售， 制定 價(jià)格 （不提供優(yōu)惠） 。售后回租客戶可享受 68%/年的收益回報(bào)。 根據(jù)銷售的各個(gè)時(shí)期和低開高走的價(jià)格策略，制定各個(gè)時(shí)段最適合的均價(jià)。 —— 以租待售，開發(fā)商先將物業(yè)租賃給客戶經(jīng)營(yíng)，一年內(nèi) 客戶可優(yōu)先購(gòu)買該房產(chǎn)，年租金可作為首付款由開發(fā)商返還。 —— 與時(shí)代接軌的 生活居住空間 ② 傳播形式 ： 軟硬廣告全面出擊 ③ 媒體組合 —— 報(bào)紙媒體：《 永嘉縣報(bào)》 —— 宣傳資料：海報(bào)、宣傳單張 —— 焦點(diǎn)廣告： POP立牌、展牌、掛旗 —— 戶外廣告：廣告牌、巨幅、布標(biāo)、 T型旗 ④ 銷售策略 —— 針對(duì)目標(biāo)客戶展開 認(rèn)購(gòu) 預(yù)定 推廣，促進(jìn)銷售 —— 以多方觀點(diǎn)刺激到場(chǎng)客戶，促進(jìn)認(rèn)購(gòu) —— 配合新聞媒體，擴(kuò)大宣傳影響力 （ 4）強(qiáng)銷期 倡導(dǎo)濱江麗景的 優(yōu)秀品質(zhì) ，以全面的公開發(fā)售促銷舉措，形成熱銷場(chǎng)面。制造市場(chǎng)緊張，形成良好的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)場(chǎng)面，建立銷售勢(shì)能。 一般為一次置業(yè)，也有 二次置業(yè)的人員。如果說， CIS是一個(gè)企業(yè)的身份證，市場(chǎng)定位則更象一張“工作證”。 ② 通過馬斯洛需求原理的 5個(gè)層次分析