【正文】 戶外廣告：廣告牌、巨幅、布標、 T型旗 ④ 促銷活動 A、 樣板房展示暨準業(yè)主看房活動 —— 公開發(fā)售優(yōu)惠倒計時 —— 可考慮使用權銷售及出租，快速清盤。 （ 2） 樓層差 高層住宅存在一定的樓層差價。 在付款方式上，以優(yōu)惠鼓勵一次性付款及銀行按揭，促進快速回款 。 六、 商鋪 銷售方式 產(chǎn)權銷售 提供一次性產(chǎn)權銷售， 制定 銷售價格及優(yōu)惠政策。 —— 低開高走使整體價格推進更加務實靈活，操作性更強，更避免降價導致市場信心的喪失。 ④ 對商鋪 可以 推出售后回租及以租待售業(yè)務。 ② 媒體組合 —— 報紙媒體： 《永嘉報》 —— 影視媒體： 當?shù)?電視臺 —— 宣傳資料：宣傳折頁、樓書 、 DM —— 焦點廣告： POP立牌、展牌、掛旗 —— 戶外廣告： 廣告牌、巨幅、布標、 T型旗 ③ 主題活動： 濱江麗景產(chǎn)品說明會 —— 以產(chǎn)品說明會為契機向社會傳播 信息 —— 加強和消費者 溝通 ， 通過對樓盤品質(zhì)的了解引起購買欲望 。 形成熱銷 公開發(fā)售期強勢促銷配合 廣告，將上階段形成的銷售勢能全面釋放，形成熱銷。 （ 4） 收入情況 ：收入較豐，年收入在 左右，有一定的積蓄，能一次性付款或按揭購房。兩者之間有聯(lián)系，也有區(qū)別。 軟性需求：健康生活，教育， 投資回報，生態(tài)； —— 江景生活， 追求生態(tài)，位置優(yōu)越，有一定升值空間， 方便教育。 總定位： 楠溪江畔首席高層江景美 宅 （ 1） 檔次定位 SWOT結論 （ 1） 上塘鎮(zhèn)正處于發(fā)展時期，房產(chǎn)開發(fā)處于較熱的階段，此時入世時機較 好。 （ 3） Opportunity（機 會 點） 諸永 高速和溫州繞城公路的建設給上塘鎮(zhèn)帶來良好的契機，高速路的開通將縮短上塘到溫州市區(qū)的時間，作為溫州市毆北組團的延展，上塘鎮(zhèn)將在實際意義上納入溫州市經(jīng)濟圈。 濱江麗景主要的客戶群體是上塘鎮(zhèn)本地的，雖然溫州整體的樓盤銷售對其有一定的沖擊，但不會對本地市場造成大的影響。明珠花園 位于永嘉縣上塘鎮(zhèn)新城，南臨臨城南路，北至廣場路，西臨下堡西路，毗鄰青少年文化活動中心（規(guī)劃）。其他像羅浮大街、羅浦東路租金約 700— 1000 元 /月左右；而出售的話，大部分的人選擇的是一些比較有增值的地位的店面，如：陽光大道的店面，此地塊的價位每平方約在 萬 — 萬左右（如陽光景園一些稍看好的價位每平方約在 萬左右）。這些價格跟開盤時相比每平米要高出 500— 1000 元左右。上塘鎮(zhèn)農(nóng)民人均純收入達 5738 元。它的建設將使溫州與杭州之間的路程縮短 50 公里左右。雖然二手房價出現(xiàn)下調(diào)，溫州的新開樓盤并沒有出現(xiàn)大幅降價，這主要和溫州市區(qū)近期開盤的樓盤不多有關系，現(xiàn)在在溫州市區(qū)銷售的樓盤主要為凱潤花園、香舍里等寥寥無幾的樓盤，供給相對較少 。上塘各住宅區(qū)檔次差別明顯，所以造成的價格反差 也較 大。由于上塘城市的西移，再加上一些重大工程的相繼投入及相關配套設施的不斷完善，使該地塊的住宅頗受廣大市民青睞，新世紀公寓、安居房成交價格也突破 3000 元。濱江麗景正位于上塘鎮(zhèn)環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門，建成后將成上塘的標志性建筑，并成為上塘的第一大高樓。 2021年上塘鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值為 1230萬元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 1357萬元。別墅、高 檔公寓施工房屋面積為 萬平方米，僅占全部住宅施工房屋面積的十分之一。 今年上半年房地產(chǎn)投資情況 近幾年，永嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展比較快， 據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2021 年 16 月永嘉縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比上年同期增加 5 億元，增長 倍。這條發(fā)展軸包括 330和 104兩條國道，西接金麗溫汽車專用道。 永嘉縣 制定 了 沿江金色工業(yè)經(jīng)濟帶，沿溪綠色旅游風光帶，沿山特色資源開發(fā)帶的 “三帶” 經(jīng)濟發(fā)展 戰(zhàn)略 ， 組建 “ 一個核心，兩條軸線 ” 的空間布局結構形態(tài)。 永嘉與溫州市區(qū)一江之隔，境內(nèi) 10 330 國道和仙清省道穿越而過，沿海高速公路在烏牛鎮(zhèn)開口，形成永嘉縣便捷的對外聯(lián)系交通。 圖例： 從 以 上圖 例可以推導 ， 2021年過剩的非普通住宅其中投資成分 占了很大的比重。 不過， 國家宏觀調(diào)控政策對溫州市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大的 影響 ， 2021 年 國務院辦公廳下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，以及加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八條措施等一系列調(diào)控措施政策，部分購房者短期持幣待購處于觀望狀態(tài)， 并且 房價 開始 呈現(xiàn) 下降態(tài)勢。 2021年，全市房地產(chǎn)投資 億元，占全社會投資比重為 %。 “溫州模式 ”體現(xiàn)在幾 個方面：民營經(jīng)濟、集群經(jīng)濟、以輕工業(yè)為主的經(jīng)濟、兩頭在外的經(jīng)濟、走出去的經(jīng)濟。 項目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風景絕佳；項目北臨環(huán)城路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價值極具潛力。 （ 4） 規(guī)劃建筑用途：商住。這些模式給溫州帶來了巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。 溫州房地產(chǎn)行業(yè)具有先發(fā)性，房地產(chǎn)開發(fā)投資成為固定資產(chǎn)投資的重要組成部 分 ,拉動投資增長的主要力量。 下面我們將根據(jù)一組圖表對溫州的樓市做一個簡單分析： 圖例 從供應與需求細分上看，市場供應結構產(chǎn)生了重大的錯位， 占 86%的普通住宅的需求者僅有 30%的供給量，有 56%的消費者具有普通住宅的購買需求而得不到滿足；而 14%的非普通住宅的需求者卻有著 70%的供給量，也就是說，市場上很多的非普通住宅為投資者所持有。受溫州城市的輻射、經(jīng)濟、技術、信息、人才和資金的流通渠道十分通暢。有重點、有選擇地發(fā)展軸線上的重點城鎮(zhèn)以及城鎮(zhèn)組合加強縣域內(nèi)各級城鎮(zhèn)的空間聯(lián)系，使城鎮(zhèn)在地域經(jīng)濟和生活中起到集聚作用。東接沿海高速公路。項目資金到位良好，資金來源主要是非國有企業(yè)的民間開發(fā)。 上半年房地產(chǎn)投資總額占全社會投資總額的 47%，房地產(chǎn)開發(fā)投資是永嘉縣投資增長的主動力。 上塘鎮(zhèn)地處永嘉沿江金色工業(yè)帶、沿溪綠色旅游風光帶、沿山特色農(nóng)業(yè)帶三大經(jīng)濟板塊交匯處。項目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風景絕佳；項目北臨環(huán)城路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價值極具潛力。環(huán)城北路一帶商品房較去年同 期相比，每平方上漲 300500元，現(xiàn)成交價格在 2500元 /㎡左右。 大交通網(wǎng)絡的即將形成給上塘鎮(zhèn) 房產(chǎn)開發(fā)帶來 了利好消息：溫州 —— 諸暨段高速公路將經(jīng)過縣城；中塘通向橋下的公路即將建成，有望年內(nèi)通車；溫州到三江隧道具體方案已經(jīng)落實；上塘正要新建另一條通往甌北的公路，可將上塘與甌北縮短 7公里路程；永興路與越江大橋相連指日可待。 溫州的樓市走勢與商品住宅市場的供求關系聯(lián)系密切。溫州市區(qū)到楠溪江中心景區(qū)的時間將縮短到 30分鐘左右。 當 前在上塘鎮(zhèn)購房的人主要是為了解決居住問題，一次置業(yè) 為主？ 主要購買的群體是國家公務員，企、事業(yè)單位工作人員，私企從業(yè)人員等。商業(yè)房價位都在 10000 元 /㎡ — 20210）元 /㎡之間 （具體價格看附表）。而楠江中路出售的話，均價每平方在 萬左右，對雙塔路較好的位置而言，一個平方 萬似乎是購房者已能接受的。 小區(qū)占地面積 3萬多平方米，總建筑面積近 7萬平方米，35%的綠化率，由 9幢小高層和 10 幢多層組成約 500余戶。上塘鎮(zhèn)的樓盤開發(fā)尚處于發(fā)展階段，有一定的自住消費群體 ，加上濱江麗景擁有大自然的良好品牌，其地理位置和戶型設計 都勝人一籌，具備良好的性價比，只要價格定位合理，銷售前景比較樂觀 。 江景樓盤 ，帶來的 寬闊 視覺享受。 位置處于永嘉腹地，經(jīng)濟相對不發(fā)達，購買力較低。上塘鎮(zhèn) 正處于發(fā)展時期 。位處溫州腹地，很難吸引外地的客戶前來購買 。 （ 2） 諸永高速的動工以及楠溪江沿線開發(fā)給上塘鎮(zhèn)帶來良好契機。上塘鎮(zhèn)最好的品質(zhì) CIS主要通過對企業(yè)的一切可視事物，即其形象中的有形部分進行統(tǒng)籌設計、控制和傳播，突出一個一貫化的形象，給目標可戶、公眾和社會造成視覺上的沖擊，使之認識、熟悉、達到強化識別的目的。 （ 5） 家庭情況：一般為已婚夫妻，有小孩。 維持銷售 全面的人力推廣配合后續(xù)炒作，對有意向尚未成交的客戶實施重點突破，并向投資客戶展開推廣，維持銷售。 —— 邀請 準業(yè)主參加，獲得口碑宣傳 —— 邀請新聞媒體參與，獲得新聞支持 —— 執(zhí)行細則 (暫略 ) （ 3）造勢期 本階段主要對樓盤進行全方位介紹 ，從點面入手介紹樓盤的優(yōu)秀品質(zhì) ，并以感召力的語言使目標客戶產(chǎn)生強烈的購買欲望。 —— 售后回租主要針對投資人，投資人購買 商鋪或商場鋪位 后，可由開發(fā)公司回租，開發(fā)商委托物業(yè)公司進行管理，租賃期間獲得收益回報，并向投資者付給 68%的租金回報。 制定均價 （ 1）均價的確定 確定市場調(diào)查的范圍和重點。 使用權銷售 提供 515年使用權銷售，主推 10 年使用權銷售， 制定 價格 （不提供優(yōu)惠） 。售后回租客戶可享受 68%/年的收益回報。 根據(jù)銷售的各個時期和低開高走的價格策略，制定各個時段最適合的均價。 —— 以租待售，開發(fā)商先將物業(yè)租賃給客戶經(jīng)營，一年內(nèi) 客戶可優(yōu)先購買該房產(chǎn)，年租金可作為首付款由開發(fā)商返還。 —— 與時代接軌的 生活居住空間 ② 傳播形式 ： 軟硬廣告全面出擊 ③ 媒體組合 —— 報紙媒體：《 永嘉縣報》 —— 宣傳資料：海報、宣傳單張 —— 焦點廣告： POP立牌、展牌、掛旗 —— 戶外廣告：廣告牌、巨幅、布標、 T型旗 ④ 銷售策略 —— 針對目標客戶展開 認購 預定 推廣，促進銷售 —— 以多方觀點刺激到場客戶，促進認購 —— 配合新聞媒體，擴大宣傳影響力 （ 4）強銷期 倡導濱江麗景的 優(yōu)秀品質(zhì) ，以全面的公開發(fā)售促銷舉措，形成熱銷場面。制造市場緊張，形成良好的內(nèi)部認購場面，建立銷售勢能。 一般為一次置業(yè)，也有 二次置業(yè)的人員。如果說， CIS是一個企業(yè)的身份證，市場定位則更象一張“工作證”。 ② 通過馬斯洛需求原理的 5個層次分析