【正文】 路燈完好率 95% 98% 路燈完好無損，夜間正常使用，定期檢查，維護(hù)保養(yǎng)，保持潔凈。 清潔、保潔率 95% 99% 小區(qū)內(nèi)實(shí)行清潔責(zé)任包干，全天 12小時(shí)保潔制，樓層內(nèi)天天清掃擦拭，每周清洗一次，垃圾日產(chǎn)日清，衛(wèi)生設(shè)施齊全、完好。 日出東方物業(yè)管理方案 第 8 頁 共 27 頁 四、 日出東方 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 客 戶 服務(wù)中心 物業(yè)的接管驗(yàn)收 入 伙 安全護(hù)衛(wèi)服務(wù) 清潔綠化服務(wù) 日常管理服務(wù) 維 修 服 務(wù) 客戶特約服務(wù) 門崗、道口檢查 樓層、外圍巡邏 監(jiān)控中心監(jiān)管 清 潔 綠 化 樓層清潔 地面清潔 園林綠化養(yǎng)護(hù) 園景修枝造型 公共維修 住宅維護(hù) 房屋本體維護(hù) 水電設(shè)備維護(hù) 消防設(shè)備維護(hù) 智能化系統(tǒng)維護(hù)護(hù) 公用設(shè)施維護(hù) 水電維修有償服務(wù) 裝修管理 投訴來訪處理 物品搬運(yùn)放行 舉辦各類社區(qū)文化活動(dòng) 開展各類義務(wù)勞動(dòng)服務(wù) 代訂代辦各類家政服務(wù) 日出東方物業(yè)管理方案 第 9 頁 共 27 頁 五、管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和措施 序號(hào) 項(xiàng)目 國(guó)家或省市指標(biāo) 承諾指標(biāo) 相關(guān)措施 房屋完好率 98% 99% 房屋外觀無破壞立面，整潔、無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用。一個(gè)汽車出入口，配置一進(jìn)一出標(biāo)準(zhǔn)停車場(chǎng)收費(fèi)管理系 統(tǒng)，用于住戶車、臨時(shí)車收費(fèi)、出入管理。安裝位置要求能看清進(jìn)入電梯的人的面貌和電梯樓層顯示。 （ 3） 清潔、綠化工 ：初中以上文化， 40 歲以下，以女性為主 。 （ 4） 客戶 服務(wù)中心人員 2 名：中專以上學(xué)歷， 30 歲以下，男一名 ， 身高 米以上，女 一 名，身高 米以上，形象好，語言表達(dá)力強(qiáng)， 熟練操作電腦。 （ 2） 維修主管 兼護(hù)衛(wèi)主管 1 名 。 綜合管理部負(fù)責(zé)房管、客戶服務(wù)、行政、人事、投訴受理、接待等事務(wù) 。 ☆ 合同期滿前的各項(xiàng)工作交接，確保 日出東方 物業(yè)管理能夠持續(xù)運(yùn)作。 ☆ 完成對(duì)消防知識(shí)、消防演習(xí)方案的制定、企業(yè)文化、物業(yè)管理綜合知識(shí)等方面知識(shí)的培訓(xùn)。 ☆ 編制 日出東方 裝修管理規(guī)定，協(xié)助 客戶服務(wù)中心 對(duì)小區(qū)家庭裝修施工進(jìn)行規(guī)范管理。 ☆ 完成對(duì)員工物業(yè)管理綜合服務(wù)技巧、投訴處理技巧、工作目標(biāo)的制定、樓宇接管、入伙基本程序等業(yè)務(wù)知識(shí)技能的培訓(xùn)，并取得良好效果。 ☆ 完成 Ｘ 年社區(qū)文化活動(dòng)建議計(jì)劃。 分解目標(biāo)： ☆ 完成 日出東方 客戶服務(wù)中心 組織架構(gòu)的設(shè)置 、內(nèi)部各崗位的設(shè)置及人員編制等工作。 規(guī)范化運(yùn)作 按照 公司規(guī)定的 標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)赝袠I(yè)現(xiàn)狀和 日出東方 物業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行物管 目標(biāo)定位，建立一套科學(xué)、規(guī)范、可操作性強(qiáng)并行之有效的管理服務(wù)制度，做到人人有章可循，事事有據(jù)可依。 一體化管理 對(duì) 日出東方 的建筑物及相配套的公共設(shè)施設(shè)備、小區(qū)治安、園林綠化、車輛行駛與 停泊、社區(qū)文化等事項(xiàng)實(shí)施綜合一體管理和服務(wù)。 一、 日出東方 概況 日出東方 位于桂林市 七星區(qū) ，小區(qū)地勢(shì)平坦，形狀方正。一方面，需要物業(yè)管理企業(yè)必須擁有高檔物業(yè)的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。日出東方物業(yè)管理方案 第 1 頁 共 27 頁 日出東方 物業(yè)管理 服務(wù) 方案 日出東方物業(yè)管理方案 第 2 頁 共 27 頁 前 言 根據(jù)桂林市 合通房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 開發(fā)的日出東方項(xiàng)目 ， 合通房地產(chǎn) 委托 嘉達(dá)物業(yè)公司 對(duì)“ 日出東方 ”小區(qū)提供專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理服務(wù) 。另一方面，需要物業(yè)管理企業(yè)必須在智能化、機(jī)電管理、園林綠化等方面具備相應(yīng)的技術(shù)力量，以確保小區(qū)各種設(shè)施良好運(yùn)行，充分發(fā)揮其各種使用功能。 日出東方 由桂林市 合通房地產(chǎn) 開發(fā)有限公 司投資建設(shè)，其占地面積 20210 平方米，建筑面積 近 52340 多 平方米，分 二 期開發(fā)；其中：住宅 21310 平方米， 公寓建筑面積 29100 平方米， 會(huì)所 1000 平方米， 其它 1500 平方米。通過打基礎(chǔ)、創(chuàng)品牌，以一流的管理與服務(wù)贏得社會(huì)認(rèn)可，促進(jìn)開發(fā)商物業(yè)的銷售 。從 日出東方 一 期物業(yè)管理籌備開始，規(guī)范運(yùn)作。 ☆ 完成對(duì)員工物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)、 服務(wù)意識(shí)、禮儀規(guī)范、服務(wù)業(yè)應(yīng)注意的禮節(jié)禮貌、操作層員工崗位職責(zé)、各崗位工作流程、物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)知應(yīng)會(huì)等方面的培訓(xùn)，并取得良好效果。 第二階段： （ Ｘ 年 Ｘ 月 Ｘ 日至 Ｘ 年 Ｘ 月 Ｘ 日） 按規(guī)范完成對(duì) 日出東方 一、二 期物業(yè)的前期接管與入伙工作。 ☆ 日出東方 客戶服務(wù)中心 與開發(fā)商、施工單位等做好對(duì) 一、二 期物業(yè)的交接驗(yàn)收。 ☆ 員工對(duì)崗位職責(zé)和操作規(guī)程能熟練掌握。 ☆ 員工對(duì)小區(qū)業(yè)主資料熟悉率達(dá) 85%以上。 三、 日出東方 客戶服務(wù)中心 組織架構(gòu)和人員配置 （一） 組織架構(gòu)： 日出東方 客戶服務(wù)中心 綜 合 服 務(wù) 部 安 全 管 理 部 工 程 維 護(hù) 部 保 潔 綠 化 部 日出東方物業(yè)管理方案 第 6 頁 共 27 頁 內(nèi)部機(jī)構(gòu)圖說明： 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能 ，客戶服務(wù)中心 實(shí)行 嘉達(dá) 物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。安全管理部負(fù)責(zé)小區(qū)治安、交通與消防管理 。 中 專以上學(xué)歷，土木建筑或機(jī)電 等相關(guān)專業(yè) ， 35 歲以下，從事物業(yè)管理 2 年以上。 作業(yè)層員工素質(zhì)要求： （ 1） 護(hù)衛(wèi)員 ；要求男性， 25 歲以下，復(fù)退軍人，高中以上學(xué)歷， 身高 米以上， 形象好，思維敏捷，身體健康，無犯罪記錄。 (三 ) 智能化管理 一、小區(qū)的整體規(guī)劃：小區(qū)現(xiàn)規(guī)劃有三個(gè)出入口，建議規(guī)劃三個(gè)出入口：一個(gè)行人出入口，設(shè)于 2 棟和 3 棟之間；兩個(gè)車輛出入口，在管理上設(shè)一主一次，實(shí)現(xiàn) 人車分流，汽車與摩托車分流，達(dá)到小區(qū)封閉管理的需要。 地下停車場(chǎng)監(jiān)控部分 會(huì)所出入口可選用一般中檔攝像機(jī)，可選用 10mm 鏡頭增加監(jiān)視范圍。 五、門禁、巡更、消費(fèi)系統(tǒng)品牌和停車場(chǎng)一樣，保持 IC 卡兼容性，要求外觀大方美觀，造價(jià)低。 房屋零修及時(shí)率、合格率 98% 100% 99% 100% 接到 維修單，在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修不過夜。 道路完好率及使用率 90% 96% 道路暢通無損壞，路面平坦整潔，排水暢通，無隨意 占道，無改變使用功能。 公 共 文 化 娛樂、休息設(shè)施及小區(qū)雕塑完好率 95% 98% 確保娛樂設(shè)施使用功能，定期維修，養(yǎng)護(hù)，完好無損。 1 防火設(shè)備完好率 100% 100% 定期檢查維護(hù)，確保消防系統(tǒng)設(shè)備完好無損。 違章處理率 95% 98% 日出東方物業(yè)管理方案 第 11 頁 共 27 頁 1 住戶有效投訴率 8‰ 5‰ 按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，提高管理人員素質(zhì)，定期征詢居民意見，主動(dòng)改進(jìn)工作，建立回訪制度。 六、 日出東方 物業(yè)管理服務(wù)模式設(shè)計(jì) 目前，大多數(shù)成功的物業(yè)管理企業(yè)基本上是嚴(yán)格按照 公司的 管理體系運(yùn)作，但 日出東方 物業(yè)是發(fā)展商定位在一個(gè)高品質(zhì)、高品位、高享受、充滿濃郁人文精神的 中 高檔樓盤，因而建議在建立 公司的 管理體系標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，將 日出東方 導(dǎo)入酒店式物