旅游地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)-wenkub
2023-05-21 14:44:52 本頁(yè)面
【正文】 ? 以松江河鎮(zhèn)當(dāng)?shù)仄胀ň用駷橹?，輔以一定的公務(wù)員階層 ? 撫松縣行政中心及商業(yè)配套完善所帶來(lái)的客戶群 地緣客戶特征 ? 當(dāng)?shù)毓ぷ鞯哪贻p人，無(wú)房，同父母共同居住，有首次置業(yè)需求 ? 已工作一定的時(shí)間，有房，但無(wú)法滿足日益增長(zhǎng)的居住需求，有改善性需求 ? 婚房需求 ? 隨著當(dāng)?shù)馗鳟a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及房地產(chǎn)的升值，帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用裆倭客顿Y需求 觀點(diǎn)二 23 如以已有規(guī)劃來(lái)運(yùn)營(yíng)土地，未來(lái)可能面臨四大限制 2—— 消化量的限制 07年供求走勢(shì)較平穩(wěn) ， 08年商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求 ， 除消化當(dāng)年供應(yīng)量外 ， 還消化一部分歷史存量 。項(xiàng)目占地面積約 30平方公里，建設(shè)用地約 10平方公里，總投資 200億元，是全國(guó)投資規(guī)模最大的單個(gè)旅游項(xiàng)目。 大連萬(wàn)達(dá) 中國(guó)泛海 內(nèi)蒙古億利 遼寧一方 用友 長(zhǎng)白山項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì) 聯(lián)想 4 可以預(yù)見(jiàn)的是，憑借多元優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目最終將成為世界級(jí)的旅游度假目的地 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) 詳述 ?全國(guó)投資規(guī)模最大的單個(gè)旅游項(xiàng)目 ?吉林省頭號(hào)招商引資項(xiàng)目 ?整體方案和各項(xiàng)目均聘請(qǐng)全球頂級(jí)大師主持設(shè)計(jì) ?高檔酒店群規(guī)劃建設(shè) 10家酒店 等級(jí) 區(qū)位和資源 未來(lái)潛力 開(kāi)發(fā)主題 ?位于吉林省白山市撫松縣松江河鎮(zhèn)，距長(zhǎng)白山機(jī)場(chǎng)十五公里，距天池風(fēng)景區(qū)二十公里 ?長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)分為南北兩區(qū)，北區(qū)規(guī)劃為旅游新城，將建設(shè)撫松縣行政中心及會(huì)議中心、文化中心、購(gòu)物中心、學(xué)校、醫(yī)院、住宅區(qū)等生活設(shè)施。 09年商品住宅供應(yīng)大于需求 ， 由于 08年剛性需求的爆發(fā) ， 以及 09年供應(yīng)量的大增 ， 使得 09年去化速度相對(duì)較慢 。 商品住宅走勢(shì)受其供求影響， 07年增幅加速后隨即受到 0 09年供應(yīng)放量的影響，增幅出現(xiàn)小幅回落。 ?容易形成壟斷，開(kāi)發(fā)周期難以控制，運(yùn)營(yíng)商難以有效控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度； ?整塊出讓開(kāi)發(fā)期（預(yù)期 6～ 10年）將明顯長(zhǎng)于分塊出讓?zhuān)A(yù)期 3～ 5年）。 ?在本項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃優(yōu)化的前提下，根據(jù)地塊的整體規(guī)劃和假設(shè)開(kāi)發(fā)情況，按照“ 地價(jià)＝收益－成本 ” 原則，對(duì)地塊的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算。 步驟 3 對(duì)照基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表進(jìn)行相應(yīng)的修正，最終確立本項(xiàng)目的價(jià)值體系。 觀點(diǎn)三 41 關(guān)鍵要點(diǎn) 3：土地出讓要根據(jù)土地推介過(guò)程中市場(chǎng)的不同反應(yīng)而采取適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略 觀點(diǎn)三 ?高價(jià)入市 ?低價(jià)入市 ?在土地推介過(guò)程中，有意向的目標(biāo)開(kāi)發(fā)商較多時(shí)，形成 賣(mài)方市場(chǎng) ，運(yùn)營(yíng)主體擁有土地出讓的主導(dǎo)權(quán)，可采取高價(jià)入市策略。 42 世聯(lián)觀點(diǎn) 4： ?開(kāi)發(fā)商做為土地出讓的主體，這一形式本身在運(yùn)作層面就是一把雙刃劍 43 旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地運(yùn)營(yíng) —— 土地出讓做為前端交易，開(kāi)發(fā)主體應(yīng)避其鋒芒，留余運(yùn)作空間；同時(shí)萬(wàn)達(dá)已獲取土地使用權(quán)，土地運(yùn)營(yíng)已不是以土地出讓為核心，核心將是土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓土地獲利這一模式將產(chǎn)生新的問(wèn)題 … 觀點(diǎn)四 44 如何看待誰(shuí)做“顯”運(yùn)營(yíng)主體，誰(shuí)做為“隱”運(yùn)營(yíng)主體 ?政府代表城市 ?土地是國(guó)家的，政府代表國(guó)家，以政府出讓主體更具合法性 ?政府能增添市場(chǎng)信心 ?政府有很強(qiáng)的權(quán)威性和公信力 ?政府有嚴(yán)肅性，體現(xiàn)項(xiàng)目的重要性 以當(dāng)?shù)卣鸵蚤L(zhǎng)白山旅游開(kāi)發(fā)公司為出讓主體的比較差異 以政府為出讓主體 以長(zhǎng)白山旅游開(kāi)發(fā)公司為出讓主體 ?公司對(duì)公司的企業(yè)業(yè)務(wù) ?有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的感覺(jué) ?缺乏權(quán)威性和公信力 以當(dāng)?shù)卣疄橥恋爻鲎尩闹黧w較有優(yōu)勢(shì) 觀點(diǎn)四 45 將萬(wàn)達(dá)及五方集團(tuán)的主體運(yùn)營(yíng)角色轉(zhuǎn)換為區(qū)域發(fā)展的大客戶品牌發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)營(yíng)銷(xiāo)（通過(guò)政府的官方表達(dá)來(lái)闡述），克服土地運(yùn)營(yíng)的負(fù)面影響 案例 —— 深圳大梅沙，引入萬(wàn)科，增值區(qū)域 深圳大梅沙達(dá)到的效果 ?引入品牌發(fā)展商，實(shí)現(xiàn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略 ?萬(wàn)科以高于底價(jià) “地王”，率先以近 2021元的樓面地價(jià)進(jìn)入鹽田。 一、控規(guī)診斷與優(yōu)化 二、土地營(yíng)銷(xiāo)策略與 出讓方案設(shè)計(jì) ?診斷已有規(guī)劃問(wèn)題，優(yōu)化規(guī)劃方案，建立較優(yōu)的土地運(yùn)作平臺(tái)； ?報(bào)告研究與駐場(chǎng)服務(wù)相結(jié)合 －土地營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 －土地營(yíng)銷(xiāo)策略 －出讓條件研究 －出讓相關(guān)政策研究 －目標(biāo)客戶研究 －北區(qū)土地出讓方案設(shè)計(jì) －出讓價(jià)格策略 － … 49 報(bào)告內(nèi)容 ? 項(xiàng)目背景與世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目的需求理解 ? 世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵問(wèn)題的初步研判 ? 針對(duì)性服務(wù)模塊的設(shè)計(jì) ? 下一步工作 50 世聯(lián)將繼續(xù)保持與萬(wàn)達(dá)的密切聯(lián)系 項(xiàng)目需求溝通 項(xiàng)目合作溝通 人員互派溝通 闡述 共同推動(dòng)項(xiàng)目 成功、高效開(kāi)展 ?指定？ ?全程服務(wù)？ ?項(xiàng)目服務(wù)？ ?…… 反復(fù)溝通，明確長(zhǎng)白山項(xiàng)目的需求點(diǎn) 明確合作要求，評(píng)估合作方式 人員實(shí)習(xí)、培訓(xùn)，加強(qiáng)互動(dòng)學(xué)習(xí) 萬(wàn)達(dá)可根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和要求對(duì)世聯(lián)提出雙方溝通的內(nèi)容主題和時(shí)間節(jié)點(diǎn) 51
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