旅游地產(chǎn)萬達(dá)長白山國際旅游度假區(qū)項目建議書-wenkub
2023-05-21 14:44:52 本頁面
【正文】 ? 以松江河鎮(zhèn)當(dāng)?shù)仄胀ň用駷橹?，輔以一定的公務(wù)員階層 ? 撫松縣行政中心及商業(yè)配套完善所帶來的客戶群 地緣客戶特征 ? 當(dāng)?shù)毓ぷ鞯哪贻p人，無房，同父母共同居住，有首次置業(yè)需求 ? 已工作一定的時間，有房，但無法滿足日益增長的居住需求，有改善性需求 ? 婚房需求 ? 隨著當(dāng)?shù)馗鳟a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及房地產(chǎn)的升值，帶動當(dāng)?shù)鼐用裆倭客顿Y需求 觀點二 23 如以已有規(guī)劃來運營土地，未來可能面臨四大限制 2—— 消化量的限制 07年供求走勢較平穩(wěn) ， 08年商品住宅市場供不應(yīng)求 ， 除消化當(dāng)年供應(yīng)量外 ， 還消化一部分歷史存量 。項目占地面積約 30平方公里，建設(shè)用地約 10平方公里，總投資 200億元，是全國投資規(guī)模最大的單個旅游項目。 大連萬達(dá) 中國泛海 內(nèi)蒙古億利 遼寧一方 用友 長白山項目的開發(fā)團隊 聯(lián)想 4 可以預(yù)見的是，憑借多元優(yōu)勢，本項目最終將成為世界級的旅游度假目的地 價值標(biāo)準(zhǔn) 詳述 ?全國投資規(guī)模最大的單個旅游項目 ?吉林省頭號招商引資項目 ?整體方案和各項目均聘請全球頂級大師主持設(shè)計 ?高檔酒店群規(guī)劃建設(shè) 10家酒店 等級 區(qū)位和資源 未來潛力 開發(fā)主題 ?位于吉林省白山市撫松縣松江河鎮(zhèn)，距長白山機場十五公里，距天池風(fēng)景區(qū)二十公里 ?長白山國際旅游度假區(qū)分為南北兩區(qū)，北區(qū)規(guī)劃為旅游新城，將建設(shè)撫松縣行政中心及會議中心、文化中心、購物中心、學(xué)校、醫(yī)院、住宅區(qū)等生活設(shè)施。 09年商品住宅供應(yīng)大于需求 ， 由于 08年剛性需求的爆發(fā) ， 以及 09年供應(yīng)量的大增 ， 使得 09年去化速度相對較慢 。 商品住宅走勢受其供求影響， 07年增幅加速后隨即受到 0 09年供應(yīng)放量的影響，增幅出現(xiàn)小幅回落。 ?容易形成壟斷，開發(fā)周期難以控制，運營商難以有效控制開發(fā)進度； ?整塊出讓開發(fā)期（預(yù)期 6～ 10年）將明顯長于分塊出讓（預(yù)期 3～ 5年）。 ?在本項目整體定位及規(guī)劃優(yōu)化的前提下，根據(jù)地塊的整體規(guī)劃和假設(shè)開發(fā)情況，按照“ 地價＝收益－成本 ” 原則，對地塊的價值進行測算。 步驟 3 對照基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表進行相應(yīng)的修正，最終確立本項目的價值體系。 觀點三 41 關(guān)鍵要點 3：土地出讓要根據(jù)土地推介過程中市場的不同反應(yīng)而采取適當(dāng)?shù)膬r格策略 觀點三 ?高價入市 ?低價入市 ?在土地推介過程中，有意向的目標(biāo)開發(fā)商較多時，形成 賣方市場 ，運營主體擁有土地出讓的主導(dǎo)權(quán)，可采取高價入市策略。 42 世聯(lián)觀點 4： ?開發(fā)商做為土地出讓的主體，這一形式本身在運作層面就是一把雙刃劍 43 旅游地產(chǎn)開發(fā)中的土地運營 —— 土地出讓做為前端交易，開發(fā)主體應(yīng)避其鋒芒，留余運作空間；同時萬達(dá)已獲取土地使用權(quán)，土地運營已不是以土地出讓為核心，核心將是土地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓土地獲利這一模式將產(chǎn)生新的問題 … 觀點四 44 如何看待誰做“顯”運營主體，誰做為“隱”運營主體 ?政府代表城市 ?土地是國家的，政府代表國家，以政府出讓主體更具合法性 ?政府能增添市場信心 ?政府有很強的權(quán)威性和公信力 ?政府有嚴(yán)肅性，體現(xiàn)項目的重要性 以當(dāng)?shù)卣鸵蚤L白山旅游開發(fā)公司為出讓主體的比較差異 以政府為出讓主體 以長白山旅游開發(fā)公司為出讓主體 ?公司對公司的企業(yè)業(yè)務(wù) ?有項目轉(zhuǎn)讓的感覺 ?缺乏權(quán)威性和公信力 以當(dāng)?shù)卣疄橥恋爻鲎尩闹黧w較有優(yōu)勢 觀點四 45 將萬達(dá)及五方集團的主體運營角色轉(zhuǎn)換為區(qū)域發(fā)展的大客戶品牌發(fā)展戰(zhàn)略來營銷（通過政府的官方表達(dá)來闡述），克服土地運營的負(fù)面影響 案例 —— 深圳大梅沙，引入萬科，增值區(qū)域 深圳大梅沙達(dá)到的效果 ?引入品牌發(fā)展商，實現(xiàn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略 ?萬科以高于底價 “地王”，率先以近 2021元的樓面地價進入鹽田。 一、控規(guī)診斷與優(yōu)化 二、土地營銷策略與 出讓方案設(shè)計 ?診斷已有規(guī)劃問題，優(yōu)化規(guī)劃方案，建立較優(yōu)的土地運作平臺； ?報告研究與駐場服務(wù)相結(jié)合 －土地營銷戰(zhàn)略 －土地營銷策略 －出讓條件研究 －出讓相關(guān)政策研究 －目標(biāo)客戶研究 －北區(qū)土地出讓方案設(shè)計 －出讓價格策略 － … 49 報告內(nèi)容 ? 項目背景與世聯(lián)對本項目的需求理解 ? 世聯(lián)對本項目運作關(guān)鍵問題的初步研判 ? 針對性服務(wù)模塊的設(shè)計 ? 下一步工作 50 世聯(lián)將繼續(xù)保持與萬達(dá)的密切聯(lián)系 項目需求溝通 項目合作溝通 人員互派溝通 闡述 共同推動項目 成功、高效開展 ?指定？ ?全程服務(wù)？ ?項目服務(wù)？ ?…… 反復(fù)溝通，明確長白山項目的需求點 明確合作要求，評估合作方式 人員實習(xí)、培訓(xùn)，加強互動學(xué)習(xí) 萬達(dá)可根據(jù)項目進度和要求對世聯(lián)提出雙方溝通的內(nèi)容主題和時間節(jié)點 51
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