【正文】 與周邊施工（配套工程收尾）長(zhǎng)期并存，且入伙期業(yè)主入住集中、入住率高、入住快，管理壓力較大。 隨著諸多的大專院校及高科技企業(yè)在江寧開發(fā)區(qū)的落成 ,一個(gè)全新的以科技文化為主的江寧開發(fā)區(qū)正在崛起 ,為本地塊居住小區(qū)的成功開發(fā)帶來無限商機(jī)。 ： ； :； 群： 深圳 某物業(yè)公司 開發(fā)區(qū)項(xiàng)目 管理方案 提 綱 一、 關(guān)于我們? ? （一） XX 物業(yè)簡(jiǎn)介 （二） 企業(yè)理念 （三） 公司優(yōu)勢(shì) （四） 專業(yè)的顧問服務(wù)機(jī)構(gòu) —— 顧問團(tuán) 二、顧問項(xiàng)目概 況 三、項(xiàng)目顧問服務(wù)目標(biāo) （一） 服務(wù)原則 （二） 具體目標(biāo) 四、顧問服務(wù)的方式 五、項(xiàng)目顧問組簡(jiǎn)介 （一） 組織 機(jī)構(gòu)圖 （二） 職責(zé)描述 六、顧問服務(wù)的內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量保證措施 （一） 項(xiàng)目顧問基本范圍 （二） 項(xiàng)目顧問具體內(nèi)容 （三） 顧問服務(wù)質(zhì)量保證措施 七、顧問服務(wù)工作進(jìn)度表 八、項(xiàng)目顧問服務(wù)費(fèi) 第一部分 項(xiàng)目物業(yè)管理理念 第一章 項(xiàng)目調(diào)研 為使管理服務(wù)工作更加貼近 XXX 高尚住宅小區(qū)中的“宅”與“人”，我們深入現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，所了解的基本情況如下： 【 XXX 位于江寧開發(fā)區(qū)佛城路以南 ,將軍南路以東 ,牛首河以北 ,占地面積約 畝。緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶。 ?XXX 高尚住宅小區(qū)業(yè)主主要為來江寧創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家、投資家 、和高薪白領(lǐng)，素質(zhì)高、要求高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)及厚重的文化沉淀必將為居住區(qū)帶來更 清新的時(shí)代氣息、衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求未來物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。這些問題的存在，一定程度上會(huì)影響管理服務(wù)費(fèi)的收繳率，對(duì)此如何應(yīng)對(duì)？ ?? 第二章 管理服務(wù)理念及管理思路 按設(shè)計(jì)說明， XXX 高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上本著大戶型的設(shè)計(jì)理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)”。在 管理機(jī)制上 ，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，建立了競(jìng)爭(zhēng)上崗、雙向選擇的用人機(jī)制。 近段時(shí)間以來，我們反復(fù)探討研究“ XXX 文化區(qū)”到底需要什么樣的管理模式？我們認(rèn)為 ,管理好高尚住宅小區(qū)的核心問題在于 :解決提高服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾 。 XX 物業(yè)于九七年建立了 ISO9001質(zhì)量管理體系，并順利通過英國(guó) BSI 的第三方認(rèn)證，通過四年多的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。 我們認(rèn)為對(duì)于企業(yè)而言， XXX 物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢(shì)與標(biāo)的物的管理要求有效結(jié)合。 在 物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實(shí)到“ XX 物業(yè)管理人”的隊(duì)伍中來，充分發(fā)揮員工的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的機(jī)會(huì)， 甚至介入高層管理。 五、建立“數(shù)碼社區(qū) ”，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢(shì)向我們涌來?？傊S著 IT 業(yè)的發(fā)展， XXX 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個(gè)“信息島”，從而滿足社會(huì)各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對(duì)管理資源及信息共享的需求。對(duì)于居委會(huì)，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、計(jì)劃生育等工作，同時(shí)在管理信息資源上予以有效支持。一方面，普通的業(yè)主因?yàn)閷I(yè)的限制，對(duì)于裝修方案的設(shè)計(jì)、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余而力不足 。我們擬通過公開招標(biāo)的方式引入 3— 4 家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進(jìn)駐小區(qū)并向業(yè)主推薦，避免裝修游擊隊(duì)日夜騷擾業(yè)主；同時(shí)，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個(gè)性化的裝修方案以供選擇，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式服務(wù)。即將管理處的內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化。 XX 物業(yè)自 1999 年開始實(shí)施管理體系的全面整合提升。致力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導(dǎo)向”的運(yùn)作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)向”運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。 在 XXX 共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的分包方，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān) 控和一體化管理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。 XXX 所有物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。 第二部分 項(xiàng)目管理方式 第一章 管理模式 結(jié)合 XXX 文化區(qū)的管理要求，實(shí)現(xiàn) “為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分” 的管理理念，依托 XX 物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn)，完善的 ISO9001 品質(zhì)管理體系 ,根據(jù) XXXXX 置業(yè)有限公司對(duì) XXX 的顧客定位，樓宇設(shè)備設(shè)施的自動(dòng)化程度，以及 XXX 所處的地理環(huán)境，我們擬采用“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式。 ，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)兼任行政主管和會(huì)所主管 ,降低人力資源成本。 三、創(chuàng)建 XXX 有效的服務(wù)價(jià)值鏈 圍繞“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式，我們將在 XXX 全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升 XX物業(yè)人的服務(wù)價(jià)值，建立一支高效的、既能為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，又能向周邊展示 XX 物業(yè)人風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。業(yè)委會(huì)根據(jù)法律賦予的權(quán)力，對(duì)管理上的各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)； 、擴(kuò)展各類社會(huì)公共關(guān)系，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 1 人 物業(yè)主管 大學(xué)本科學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)多年 ，并具有物業(yè)管理知識(shí)，熟悉 ISO9001質(zhì)量管理體系。 1 人 收銀員 高中以上學(xué)歷，具有會(huì)計(jì)證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 8 人 下 維修班長(zhǎng) 男性 40 歲以下 大專以上 B. 具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及三年以上的工作經(jīng)驗(yàn) 1 人 維修技工 男性 35 歲以下 中 級(jí) 以上 。 三、管理人員的選用辦法 XXX 管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行 XX 物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。 如果這些有志之士把加盟 XX 物業(yè)視作一種機(jī)遇的話，我們將充分利用這種機(jī)遇造就一批人才。 二、物資裝備計(jì)劃 : 附表 1： XXX 管理處行政辦公用品 名 稱 數(shù) 量 單價(jià)（均價(jià)） 合 計(jì) 備 注 辦公桌椅 8 套 會(huì)議桌椅 1 套 打印機(jī) 1 臺(tái) 復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 電腦設(shè)備 3 套 空調(diào)機(jī)（分體式、柜式） 2 套 傳真機(jī) 1 臺(tái) 保險(xiǎn)柜 1 臺(tái) 照相機(jī) 1 臺(tái) 社區(qū)文化活動(dòng)用 電話 3 部 包安裝 檔案、資料柜 2 套 整體制作 員工服裝 38X2套 各 類標(biāo)識(shí)牌 1 批 各類辦公用品 1 批 飲水機(jī) 1 臺(tái) 棉大衣 38 件 音響 1 套 社區(qū)文化活動(dòng)用 VCD 1 部 社區(qū)文化活動(dòng)用 電視機(jī) 2 部 2500． 00 社區(qū)文化與宿舍用 入住、辦公資料 1 批 寢具 10 套 廚具 1 套 雨衣 5 件 手電筒 5 把 茶幾 2 套 電風(fēng)扇 3 臺(tái) 衣柜 3 套 小 計(jì) 附表 2： XXX 管理處維修工具及清潔工具 名 稱 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) 備 注 75 型室內(nèi)疏通機(jī) 1 臺(tái) 8KVA 型電焊機(jī) 1 臺(tái) 沖擊鉆 1 個(gè) 砂輪切割機(jī) 1 臺(tái) 手電鉆 1 個(gè) 臺(tái)鉗 1 臺(tái) 梯子 1 把 萬用表 2 臺(tái) 搖表 1 臺(tái) 潛水泵 1 臺(tái) 2 寸套絲機(jī) 1 臺(tái) 測(cè)試儀表 2 套 吸塵吸水器 2 臺(tái) 高 /低壓沖水機(jī) 1 臺(tái) 清潔及澆花用膠管 600 米 機(jī)動(dòng)噴霧器 1 臺(tái) 電工工具 4 套 電流表 2 塊 木工工具 1 套 高空作業(yè)工具 1 套 常用材料備件 1 批 吸塵機(jī) 1 臺(tái) 手推垃圾清運(yùn)車 3 臺(tái) 手推式剪草機(jī) 1 部 綠籬修剪機(jī) 1 部 清潔工具 4 套 綠化工具 2 套 鐵架床與木床 10 套 （均價(jià)） 小計(jì) 附表 3： XXX 管理處治安、交通、消防裝備 名 稱 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) 備 注 無線對(duì)講系統(tǒng) 6 臺(tái) 消防工具 1 套 自行車 4 輛 云梯 1 架 訓(xùn)練器材 1 套 警棍 5 棍 防毒面具 10 副 鋼盔、消防斧頭、專用 扳手、消防靴等 10 套 物品搬運(yùn)便民服務(wù)車 2 輛 不可預(yù)見裝備費(fèi) 小 計(jì) 總計(jì)： 206450 RMB 第三部分 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施、承諾 第一章 銷售對(duì)象的定位 一、銷售對(duì)象定位 XXX 坐落于 XX 市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) — 江寧開發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶 ,佛城路、將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個(gè)非常大規(guī)模的中心“綠島” ,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個(gè)居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所。我們擬在 XXX 的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求 管理模式，以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。如本次投標(biāo)我們有幸中標(biāo)，建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)前， XXXXX 置業(yè)有限公司應(yīng)在 XX 市物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)下，就 XXX 的物業(yè)管理與 XX 物業(yè)管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥、工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。 八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù) 在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購房者不時(shí)之需；同時(shí)配置一定量的兒童游樂設(shè)施、資料架及時(shí)尚雜志等，讓購房者（尤其是家庭購房者）在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂； 提供門童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作； 在銷售中心提供代客泊車、幼童看護(hù)、贈(zèng)送雨傘等各項(xiàng)服務(wù)； 第四部分 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi) 第一章 財(cái)務(wù)管理 提要： 倡導(dǎo)“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財(cái)務(wù)收支報(bào)告，接受業(yè)主的監(jiān)督； 堅(jiān)持“取之于民，用之于民”的基本原則； 財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的“生命線”。我們將在管理公司行政部下設(shè)財(cái)務(wù)組，并設(shè)會(huì)計(jì)、出納和收款員等專、兼職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理公司財(cái)務(wù)管理工作。 管理處財(cái)務(wù)工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報(bào)告總公司領(lǐng)導(dǎo)外 ，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。 物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。 （二）在費(fèi)用收取方式上，我們初期采用人工收費(fèi)和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。 （二）管理處于每年 12 月 10 日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算，提交開發(fā)商（或業(yè)委會(huì)）審議通過后執(zhí)行。 第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)