【正文】 戶型規(guī)劃 該項目一期 戶型設計以三房為主， 占整個項目一期的 80％左右， 面積在 128－ 142平米之間， 其余為頂層復式，面積約在 190230 平米左右 。該項目的銷售價格目前創(chuàng)汝州市房產(chǎn)項目的新高，這與其優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境是分不開的。 銷售去化情況 該項目 2021 年 7 月份正式開始銷售，目前一期銷售率為 70%左右，客戶群主要以：城市化 人群、私營業(yè)主、公務員和二次置業(yè)者為主。規(guī)劃有多層住宅（ 20 棟）、高層（ 3 棟）。 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 三 、在售住 宅項目及調(diào)查分析 可類比項目分析 項目名稱 藍灣半島 香榭水郡 地 址 骨科醫(yī)院北 100 米洗耳河畔 朝陽西路洗耳河畔東 開發(fā)商 河南一帆置業(yè) 登封市穎南建筑開發(fā)有限公司 建筑設計 鄭州華瑞工程設計有限公司 鄭州大學（戶型設計） 景觀設計 TESSUN LANDSCAPE (加拿大 ) 清華工美 全案代理 無 太谷策劃 建筑特點 錯層設計，復式南北雙露臺 彩色鋁合金窗，外墻面磚， 客廳現(xiàn)澆樓板，錯層 主力戶型 三房兩廳 104111126141， 四房兩廳 160， 復式 150190 三房兩廳 128— 136142 頂樓復式 190230 社區(qū)配套 智能化、暖氣、煤氣（一期送） 暖氣、煤氣 開盤時間 2021 年 7 月排號； 2021 年 10 月 28 日開盤 2021 年 9 月 1 日排號； 10 月 28 日正式開盤 工程進展 2021 年 10 月 4 日動工 2021 年 7 月 3 日動工 銷售動態(tài) 一期 13 棟 13 層售罄，去化率約 70％ 一期 6 棟 （共 154 套房源） 銷售價格 6F 980 1180 元 /㎡ 5F 1350 元 /㎡ 4F 1460 元 /㎡ 13F 售罄 （ 1760\1650\1560） 均價 1600 元 /㎡ 最高價格 1798 元 /㎡ 左右 頂樓復式 9901059 元 /㎡ 優(yōu)惠方式 一次性優(yōu)惠 5％ 按揭優(yōu)惠 3％ 前 50 名優(yōu)惠 10000 元 后 100 名優(yōu)惠 3300 元 （一）藍灣半島 項目基本概況 該項目占地面積約 100 畝，總建筑面積約 10 萬平米。 分析小結： 通過對項目的 SWOT 分析可以看出，就項目整體而言，需要謹慎樂觀，項目可發(fā)揮自身優(yōu)勢，抓住機會，弱化劣勢，降低威脅。 （ 九 ） 項目 SWOT 分析 ◇ S優(yōu)勢 開發(fā)商所帶來的品牌地產(chǎn)效應； 整個汝州可競爭樓盤相對較少； 距汝州市唯一的公園咫尺之遙； 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 西站為本案地段塑造交通優(yōu)勢。 藍海分析： 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 目前該路段可以說是一個商業(yè)盲區(qū) ，現(xiàn)存的業(yè)態(tài)形式和較低的租金使得本路段無法形成一個商業(yè)的良性循環(huán) 。 如何通過合理的規(guī)劃與設計， 進而 樹立 本案 的高品質(zhì)形象， 則 為 重中之重！ (七 ) 土地商業(yè)價值分析 本 地塊 距朝陽路 （未來的行政大道） 不過 百 米，且為進出鄭州與通往洛陽的必經(jīng)要道 ，可以想像，交通的優(yōu)勢為 本案 帶來的將是源源不斷的客流和商機。 （ 五 ）項目規(guī)劃要求 經(jīng) 粗略測算，地塊總占地約 100 畝， 若總建 面積 達到 16 萬平方米 ，則容積率需控制在 左右 。地塊距汽車西站約 500 米左右，距火車站約 1000 米，距市中心僅需幾分鐘路程。 （三）地塊現(xiàn)狀 ◇地塊方正，地勢平坦，有利于景觀的營造，土地基礎優(yōu)越，土地價值較高。 （二） 、 周邊 現(xiàn)狀 地塊東西北三面臨路，臨西環(huán)路一段具備一定商業(yè)氣氛 ， 除了以汽配為主的業(yè)態(tài)以外，同時也設有移動營業(yè)廳、賓館、餐飲、小型超市、醫(yī)院及五金機電等相關配套設施，雖較為低檔，但一定程度上為生活提供了便利。人們對未來收入的預期也不很樂觀 ,居民對未來消費預期不可能有較大的改觀。 （ 4）、 居民收入的變動 對消費需求產(chǎn)生較大的影響。城市化步伐的加快將對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起到推動作用。并取消了一大批不合理收費項目，對重點企業(yè)實行掛牌保護和統(tǒng)一集中收費制度，發(fā)展環(huán)境更加優(yōu)化。 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 城市化進程 汝州城市功能完善，市區(qū)形成了以西環(huán)路、洗耳路、望嵩路、風穴路、城垣路和北環(huán)路、朝陽路、廣成路、丹陽路、中大街等“五縱五橫”的城市主干道；建成了污水處理廠，城市污水處理實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營；城市綠化率達到 %；率先在河南省縣市級中建成了煤氣工程；移 動電話用戶達到 萬戶，程控電話裝機總?cè)萘?16 萬門，開通了無線市話和國際互聯(lián)網(wǎng)，形成了安全高效的現(xiàn)代化通訊網(wǎng)絡。上半年全市生產(chǎn)總值達到 億元，比上年同期增長 %；其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長 %、 %和 %。 上大項目、大上項目，進一步培強做大能源、建材、冶金、食品四大支柱產(chǎn)業(yè)，初步形成了能源、化工、水泥、鐵路重載高速機車合金鋼鑄 件、高速鐵路無渣軌枕、玉米淀粉、餅干和“三粉加工”七大工業(yè)基地，形成了平頂山市第一家產(chǎn)值超 10 億元的汝南工業(yè)園區(qū)。現(xiàn)已探測發(fā)現(xiàn)的礦產(chǎn)資源有 46 種，主 要有原煤、鋁礬土、水泥灰?guī)r等。無公害蔬 菜、食用菌、林果業(yè)等三大產(chǎn)業(yè)迅速興起，農(nóng)業(yè)特色經(jīng)濟全面發(fā)展，全市基本實現(xiàn)了農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)化、專業(yè)化，優(yōu)質(zhì)小麥、優(yōu)質(zhì)玉米等主導產(chǎn)品所占的比例逐年提高，汝州為全國小麥商品糧生產(chǎn)基地，河南省重點林業(yè)縣。 境內(nèi)文物古跡和人文景觀眾多。 1993 年汝州被河南省委、省政府確定為全省改革、開放、發(fā)展特別試點縣 (市 )； 2021 年 9 月，被確定為河南省 25 個加快城鎮(zhèn)化進程重點縣 (市 )之一； 2021 年被確定為全省縣域經(jīng)濟發(fā)展擴權縣（市）。 歷史沿襲 汝州市原為臨汝縣，因瀕臨汝河而得名。汝州市 80%的行政村實現(xiàn)了“村村通”柏油路（水泥路），已初步形成了以市區(qū)為中心，以干線公路為骨架，以縣鄉(xiāng)二級公路為脈絡，縱貫城鄉(xiāng)，聯(lián)通周邊，干支結合，四通八達的交通網(wǎng)絡。 定位推導體系 項目地塊分析 項目定位分析 SWOT（矩形分析） 市場環(huán)境分析 提出客戶策略、開發(fā)策略、產(chǎn)品策略 及對 市場策略的宏觀把控 解構至各個定位 細分 項目整體定位 住宅產(chǎn)品定位 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 客戶群體定位 營銷推廣定位 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 第二部分 項目深度分析 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 一、汝州概況及宏觀經(jīng)濟分析 一）、汝州城市概況 地理位置及交通 汝州市位于河南省中西部，北靠巍巍嵩山，南依茫茫伏牛，西臨古都洛陽，南望黃淮平原，北汝河自西向東貫穿全境，形成兩山夾一川的槽形地勢。藍海 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 第一部分：整體策劃思路簡述 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 一、定位基準原則 由于市場的不斷細分，決定了任何產(chǎn)品都有多樣性和多元化發(fā)展的可能；但隨著市場競爭的加劇，任何項目必須要有一個適合的定位，才可能與其他項目相區(qū)隔，才能在彰顯自身價值的同時被市場所接受。在對該項目的分析和定位中，將遵循以下 8 大基準原則： ◇把握區(qū)域 特征：定位的基礎是建立在市場調(diào)查分析的結論之上； ◇強調(diào)市場引導：在市場調(diào)查的基礎上塑造對項目所處地段的號召力； ◇強調(diào)揚長避短：針對 本案 的優(yōu)劣勢提出適用的解決方案； ◇提倡可盈利性：以項目盈利在最短時間內(nèi)得以體現(xiàn)為出發(fā)點； ◇帶動品牌衍生：通過產(chǎn)品的實現(xiàn)提升開發(fā)商及項目本身的品牌效應； ◇體現(xiàn)可操作性：定位產(chǎn)品須通過可操作的手法最終展現(xiàn)給客戶； ◇堅持以客為本：在保障開發(fā)商利益最大化的基礎上兼顧客戶的利益； ◇主張不可復制：在項目功能上具有排他性，其他同類產(chǎn)品不可復制。 汝州市區(qū)位優(yōu)勢明 顯 ,位于鄭州、洛陽、平頂山交叉輻射地帶，距鄭州約 180 公里，距洛陽約 90 公里，距平頂山約 60 公里。 面積人口 全市總面積 1573 平方 公里，其中耕地面積 62707 公頃，城區(qū)面積 平方公里；全市總?cè)丝?94 萬（ 2021 年數(shù)據(jù)）。汝州有著悠久的歷史和燦爛的文化，為仰韶、龍山文化發(fā)源地之一，是歷代郡州治所，享有 汝旁化國 和 中州名郡 的美譽。 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 人文資源 汝州市歷史悠久。千年古剎風穴寺，為國家級重點文物保護單位，與白馬寺、少林寺、大相國寺并稱為“中原四大名寺”； 萬古神湯溫泉 ,富含 50 多種微量元素 ,漢唐“九地三后”及文人騷客爭相前往沐浴，為理想的療養(yǎng)勝地。畜牧養(yǎng)殖業(yè)在大農(nóng)業(yè)中的地位凸現(xiàn)，以豬、牛、羊為重點，實現(xiàn)了由分散養(yǎng)殖向規(guī)模養(yǎng)殖的轉(zhuǎn)變。 其中，原煤預測儲量為 億噸，素有百里煤海之稱，為全國 50個重點采煤縣市之一； 鋁礬土部儲量為 億噸，品位高，易開采，汝州在發(fā)展能源、電力、建材、冶金等行業(yè)前景廣闊。 能源、化工 天瑞集團公司（熱電、火電、焦化）； 水泥 天瑞水泥廠； 鑄件 亞星鑄造； 軌枕 鄭鐵三佳公司； 淀粉 巨龍淀粉廠； 餅干 夢想食品； GDP 指標 在第五屆全國縣域經(jīng)濟競爭力評比結果中，汝州市的變化格外引人注目： 2021年，汝州市ＧＤＰ達到 112． 45 億元，比上年同期增長 20． 8％，是近 10 年增幅最高的一年。 從反映經(jīng)濟運行的主要經(jīng)濟指標來看，上半年，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 汝州社會事業(yè)發(fā)展迅速，全市擁有各級各類學校 595 所，在崗教師 8965 人，各種科技人員 9437 人。 2021 年汝州提出了創(chuàng)建全國衛(wèi)生城市、 省級文明城市、省級園林城市的目標。 本章 小結 ： （ 1）、煤炭及礦產(chǎn)資源豐富，屬于單一的資源型和粗放的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)型經(jīng)濟。 由于 近 幾年來經(jīng)濟調(diào) 整的影響，近兩年城鎮(zhèn)居民收入增長出現(xiàn)較大幅度的下降，不同收入階層的消費傾向存在的明顯的差異，高收入階層邊際消費傾向較低，而低收入戶潛在消費需求因收入增幅下降難以轉(zhuǎn)化為事實的需求，總體邊際傾向降低，因此收入水平增幅的下降會使消費停留在一個較為低迷的狀態(tài)。 二 、項目 概況 及 地塊 深度分析 （一 ）項目 概況 項目位于汝州市朝陽路與西環(huán)路交叉口往路東，原屬化肥廠用地。 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 南臨道路道路另一側(cè)為破舊建筑及熱電廠； 北臨道路另一側(cè)為新建民宅，再往西走則 為麥田及村莊； 西面地塊則緊臨屠宰場及民宅，往西 約 20 米 處 為火車軌道，有一定噪音影響。 ◇項目