【正文】 有近 10 家，分別為：金利來(lái)、柒牌、利郎、易和名品店（主要是：鱷魚(yú)恤、花花公子、夢(mèng)特嬌）意大利 廣育路： 業(yè)態(tài)較為破落，以 經(jīng)營(yíng)小吃為主 ?？梢?jiàn)，大家對(duì)現(xiàn)在的居住環(huán)境不太滿(mǎn)意態(tài)度。 《 2021房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 國(guó)房藍(lán)海（廈門(mén)） 42%38%20%0% 10% 20% 30% 40% 50%差價(jià)100200元/㎡差價(jià)100元/㎡以下無(wú)所謂朝向朝向差價(jià)分析 （ 1）環(huán)境和價(jià)格與地段是購(gòu)房者首先考慮的因素 汝州市民購(gòu)房，首先考慮的因素依然是價(jià)格、環(huán)境和地段、增值潛力、戶(hù)型，三者分別占到 28%、 25%、 25%、 14%、 8%的比例，其它如物業(yè)管理、視野開(kāi)闊、社區(qū)配套、智能化及安保設(shè)施也是購(gòu)房者較為關(guān)注的問(wèn)題。沒(méi)有引導(dǎo)他們要有“新的選擇”！致使二、三級(jí)市場(chǎng)的消費(fèi)群體沒(méi)有去注重樓盤(pán)的景觀、物業(yè)、社區(qū)內(nèi)部配套等等的完善。 約 6000㎡ 6F： 920 5F： 1100 4F： 1260 23F： 1300 高層有剩 爛尾樓項(xiàng)目 [火車(chē)站北側(cè) ] 兩棟，一棟臨街，一棟臨火車(chē)站，共 48戶(hù)，店面約 36間 約 7500㎡ 23F： 1400 店 面 33㎡ ： 19W 有剩 其他路段（ 2） 項(xiàng)目名稱(chēng) 樓層 產(chǎn)品規(guī)劃 總建面積 價(jià)格（元 /㎡ ） 銷(xiāo)售情況 丹陽(yáng)路 《 2021房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 國(guó)房藍(lán)海（廈門(mén)） 某項(xiàng)目 [城垣路與丹陽(yáng)路交叉處 ] 6F、5F、3F 兩棟，一棟臨街，共 48套（ 4戶(hù)獨(dú)院），店面 14間，車(chē)庫(kù) 8間。 9F每層規(guī)劃 400㎡ ，有部分小戶(hù)型產(chǎn)品。 藍(lán)海分析： 目前真正與 本案 構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)的商品房項(xiàng)目?jī)H此 幾 家，可以看出，汝州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是處于初期階段，可挖掘和增值空間很大。 綜合評(píng)述 該項(xiàng)目 臨朝陽(yáng)路 [風(fēng)穴路 洗耳路段 ]，小區(qū)規(guī)劃較為合理。 《 2021房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 國(guó)房藍(lán)海（廈門(mén)） 項(xiàng)目規(guī)劃 該 項(xiàng)目規(guī)劃住宅多層 10 棟，高層 2 棟 （ 目前開(kāi)發(fā)的為 8） ，總共戶(hù)數(shù)為 308 戶(hù)，一樓為臨街底商，車(chē)位 152 個(gè)。（目前購(gòu)買(mǎi)減免智能化、暖氣集資以及煤氣集資等費(fèi)用）。商業(yè)因地塊因素將《 2021房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 國(guó)房藍(lán)海（廈門(mén)） 受到一定的限制，因此本提案將偏重以住宅來(lái)做為重點(diǎn)研究對(duì)象。 （ 八 ）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基地素質(zhì)宗評(píng) 地塊所具有的資源條件是 本案 發(fā)展最重要的依據(jù)與基礎(chǔ)，通過(guò)以上分析，現(xiàn)從策劃角度對(duì)地塊資源價(jià)值給出如下評(píng)析 ： 權(quán) 比 細(xì) 目 優(yōu) 良 一般 較差 差 土地級(jí)別 ★ 自然景觀 ★ 交通情況 ★ 環(huán)境情況 ★ 生活配套 ★ 社會(huì)治安 ★ 學(xué)區(qū)情況 ★ 增值價(jià)值 ★ 區(qū)位形象 ★ 交通優(yōu)勢(shì)及所帶來(lái)的增值前景是 本地塊開(kāi)發(fā)最重要的優(yōu)勢(shì)； 良好的自然景觀及較大的開(kāi)發(fā)規(guī)模對(duì)本案的高品質(zhì)形象創(chuàng)造了硬件的支持； 環(huán)境 和區(qū)位形象將是 本案 的弱點(diǎn)，所以在開(kāi)發(fā)中要注重對(duì) 周邊 環(huán)境 的 改 造 。 從居住角度來(lái)分析，更適合人們居住和生活的仍是這樣的一個(gè)地方 —— 離繁華不遠(yuǎn)，居幽靜 之所 （ 火車(chē)道噪音 對(duì)項(xiàng)目居住品質(zhì)所產(chǎn)生的影響 ， 需 通過(guò)后期 銷(xiāo)售人員來(lái)進(jìn)行規(guī)避和引導(dǎo)） 。 （四） 生活 配套 交通系統(tǒng) 項(xiàng)目緊臨的西環(huán)路為 汝州市的對(duì)外交通要道之一，從市區(qū)通往鄭州的車(chē)輛幾乎都在此經(jīng)過(guò)。雖然占地面積較大，但是項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施不完善，缺少居住及商業(yè)氛圍。 （ 3）、 改革開(kāi)放以來(lái)，大量企業(yè)相繼破產(chǎn)，政府“工業(yè)興市”計(jì)劃遭受重挫。 汝州投資環(huán)境優(yōu)越，成立了行政審批服務(wù)中心，實(shí)行了一站式辦公和一條龍服務(wù)。 2021 年上半年，汝州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，效益持續(xù)提高，運(yùn)行質(zhì)量明顯提升。 汝州自然資源豐富。幾千年來(lái)，生活在這片熱土上的各族人民，憑著自己的聰明智慧，用勤勞的雙手創(chuàng)造了燦爛的文化，譜寫(xiě)了氣勢(shì)恢宏 的篇章。到 2020 年，市區(qū)建成區(qū)將達(dá)到 平方公里，市區(qū)人口將達(dá)到 27 萬(wàn)。為本案定位的邏輯推論過(guò)程如下結(jié)構(gòu)圖示，旨在能更清晰地了解各章節(jié)內(nèi)容之間的邏輯因果關(guān)系。 《 2021房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 國(guó)房藍(lán)海（廈門(mén)） 二、定位邏輯結(jié)構(gòu) 由于定 位分析強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐普撨^(guò)程，從而得出更為準(zhǔn)確貼切的定位結(jié)論。汝州人口自然增長(zhǎng)率為 %，目前全市總?cè)丝陬A(yù)計(jì)達(dá) 100 萬(wàn)，市區(qū)建成區(qū)預(yù)計(jì)達(dá)到 18 平方公里。東周為王畿之地，秦屬三川郡，西漢置梁縣，隋設(shè)汝州，明成化六年升為直隸州， 1913 年改為臨汝縣， 1988 年 6 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建市。汝州成為全國(guó)肉類(lèi)生產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣和商品豬生產(chǎn)基地，也是河南省瘦肉型豬、商品蛋、肉牛和活綿羊出口基地。從而使汝州市在全國(guó)參選的 2021 個(gè) 縣市中名列第２０７位，比上一屆前移３５位；在中部百?gòu)?qiáng)縣市中排名第３０位；在河南省１０９個(gè)縣（市）排名中，汝州市位居第１７位 ，比上年上升了１３位。醫(yī)療機(jī)構(gòu)健全，全市現(xiàn)有各類(lèi)醫(yī)院 28 家，專(zhuān)業(yè)衛(wèi)生技術(shù)人員 1449 人，市中醫(yī)院被評(píng)為全國(guó)示范中醫(yī)院。 （ 2）、 1988 年，汝州撤縣設(shè)市，由平頂山市代管（原屬洛陽(yáng)管轄）， 對(duì)城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響重大 。項(xiàng)目地塊呈包圍形，目前只有與西環(huán)路相連約 70 米沿線(xiàn)，其它三面均為未規(guī)劃開(kāi)發(fā)的道路。 ◇地塊現(xiàn)狀為廢棄的化肥廠，拆遷工作較易開(kāi)展、成本較低。 然而從整個(gè)區(qū)域的大環(huán)境來(lái)看，本地塊靠近西環(huán)，做為通往鄭州和洛陽(yáng)這兩個(gè)與汝州聯(lián)系較為緊密的城市的截點(diǎn)位置，地塊的增值潛力還是很大的。 本地塊可以依托臨近城市 交通要道的地段優(yōu)勢(shì)，打造出屬于自己的特色商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式 。 藍(lán)海觀點(diǎn)： 綜合以上地塊研判和分析結(jié)論，本地塊開(kāi)發(fā)應(yīng)以一個(gè)主題思想為統(tǒng)領(lǐng)，商業(yè)和住宅兩條線(xiàn)相輔相成、相互促進(jìn)，其中住宅將占較大體量。 戶(hù)型規(guī)劃 該項(xiàng)目規(guī)劃有 110160 平米的三房，為主力戶(hù)型， 一期總戶(hù)數(shù)約 360 套左右，三房 占 到 95%，還規(guī)劃有 160－ 190 平米左右的四房， 大概有 20 余套 ； 價(jià)格分析 該項(xiàng)目多層住宅均價(jià)為 1400 元 /㎡ ，高層均價(jià)為 1900 元 ㎡ ，起初開(kāi)盤(pán)一次性付款方式優(yōu)惠 15%，按揭付款優(yōu)惠 8％，目前一次性?xún)?yōu)惠 5%按揭 23%。 10 月 28 日正式開(kāi)盤(pán) 。 項(xiàng)目規(guī)劃 指標(biāo) 占地面積 ： ㎡ 總建面積： 72436 ㎡ 住宅面積： 63092 ㎡ 容積率： 綠化率： 32% 《 2021房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 國(guó)房藍(lán)海（廈門(mén)） 戶(hù)型規(guī)劃 望嵩苑戶(hù)型配比情況 四室兩廳 24 戶(hù) 三室兩廳 306 戶(hù) 三室一廳 42 戶(hù) 兩室兩廳 216 戶(hù) 共計(jì) 588 戶(hù) 市場(chǎng)情況 望嵩苑一期規(guī)劃有臨朝陽(yáng)路一排 三 幢 住宅樓 ，大概戶(hù)數(shù)為 90 戶(hù)左右， 06 年底已銷(xiāo)售完畢，當(dāng)時(shí)價(jià)格大概在 1100 元 /㎡ 左右，其二期將在年底或明年初動(dòng)工。 綜合評(píng)述 該項(xiàng)目 地理位置十分優(yōu)越，屬于中心城區(qū)的延伸帶，做為汝州第一個(gè)規(guī)劃有別墅的項(xiàng)目，將具備一定的先發(fā)優(yōu)勢(shì)； 代理公司有介入前期，但 整體規(guī)劃 水平一般，代理公司的操盤(pán)手法將對(duì)該盤(pán)后期銷(xiāo)售產(chǎn)生很大影響。共計(jì) 60戶(hù)，門(mén)面 24間，車(chē)庫(kù) 9間。 約 7000㎡ 6F： 980 5F： 1018 23F： 1260 門(mén)面：只租不售 高層有剩 西環(huán)路 吉祥花園[火車(chē)站斜對(duì)面 ] 6F 兩棟，一棟臨街，共 40戶(hù)，店面 26間，車(chē)庫(kù) 12間。 從城市發(fā)展中銀行、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)等相關(guān)部門(mén)的調(diào)查中，你可以獲悉，其實(shí)二、三級(jí)房地產(chǎn)不缺乏有購(gòu)買(mǎi)力的人群，只是沒(méi)有足夠刺激他們產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為的樓盤(pán)出現(xiàn)。 可見(jiàn)，戶(hù)型朝向的設(shè)計(jì)水平對(duì)價(jià)格和品質(zhì)的提升有較為 明顯 的作用。 市場(chǎng)價(jià)格接受程度分析非常貴, 13%貴但可接受,17%房?jī)r(jià)會(huì)下調(diào),15%房?jī)r(jià)會(huì)上調(diào),11% 價(jià)格偏貴,38%價(jià)格適中,18%價(jià)格偏貴價(jià)格適中非常貴貴但可接受房?jī)r(jià)會(huì)下調(diào)房?jī)r(jià)會(huì)上調(diào) 《 2021房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 國(guó)房藍(lán)海（廈門(mén)） （ 3）對(duì)現(xiàn)有住房滿(mǎn)意程度 本次調(diào)查顯示，汝州人對(duì)自己現(xiàn)有的住房認(rèn)為基本滿(mǎn)意的占 36%，滿(mǎn)意的占 22%，非常滿(mǎn)意的占 12%，不滿(mǎn)意的占 22%，非常不滿(mǎn)意的占 8%。 洗耳路：北面以經(jīng)營(yíng)五金 雜貨 為主，南面以經(jīng)營(yíng)百貨 及水果 批發(fā)為主 。 望嵩北路共有店鋪 169 家，其中經(jīng)營(yíng)服裝類(lèi)的店鋪共 116 家，成人服裝店 108家；童裝店 8 家，分別占望嵩北路總店鋪數(shù)量的 %和 %。 望嵩南路市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析 望嵩南路商鋪種類(lèi)分布比例 [85 家 ] 成人服裝店 45 家 % 童裝 4 家 % 鞋店 12 家 % 餐館 3 家 % 家電 4 家 % 女性飾品店 3 家 % 珠寶店 3 家 % 雜貨店 8 家 % 綜合商場(chǎng) 2 家 % 攝影店 1 家 % 望嵩南路地處丹陽(yáng)中路南面，共有店鋪 85 家，望嵩南路也主要以經(jīng)營(yíng)服裝為主，其中服裝店占望嵩南路總店鋪的 %，成人服裝店 45 家，童裝店 4 家。 ◇ 、洗耳北路 洗耳北路靠汽車(chē)站段，街長(zhǎng) 350 米左 右，經(jīng)營(yíng)種類(lèi) 20 種，共有 94 家，具體經(jīng)營(yíng)狀況如下： 廣育路商鋪種類(lèi)分布比例 [94 家 ] 飯店 20 家 21% 旅館 13 家 14% 煙酒 10 家 11% 日雜百貨 10 家 11% 美容美發(fā) 9 家 9% 水暖五金 9 家 9% 醫(yī)藥門(mén)診 6 家 6% 打印設(shè)計(jì) 4 家 4% 眼鏡、洗衣、通訊等 14 家 15% 這條街靠近中心汽車(chē)站，沿線(xiàn)以旅館、飯店及煙酒經(jīng)營(yíng)為主，生意一般。同時(shí)，該商場(chǎng)鋪位可對(duì)外出租（每平方米租金 4050 元），引入一些品牌的產(chǎn)品。 菜籃子超市 地理位置： 丹陽(yáng)西路 《 2021房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 國(guó)房藍(lán)海（廈門(mén)） 項(xiàng)目概況： 該商場(chǎng)于 2021 年開(kāi)業(yè)，是一家專(zhuān)業(yè)的百貨超市。據(jù)其營(yíng)業(yè)人員介紹，老板為溫州人。同時(shí)商場(chǎng)內(nèi)的配套設(shè)施也較為完善，企業(yè)形象的設(shè)計(jì)比同類(lèi)物業(yè)較為突出，容易營(yíng)造輕松的購(gòu)物環(huán)境，是汝州服飾類(lèi)的第一大賣(mài)場(chǎng)。 ◇ 、老百貨商場(chǎng)類(lèi)： 汝州購(gòu)物中心 地理位置： 望嵩北路與丹陽(yáng)中路交匯處 項(xiàng)目概況： 該商場(chǎng)位于汝州市區(qū)的黃金地段，該商場(chǎng)建于 90 年代中期，商場(chǎng)的總建筑面積是 12021 多平方米，營(yíng)業(yè)面積 4800 平方米，此商場(chǎng)共四層，一層主要經(jīng)營(yíng)日用品、家用電器、小超市及體育用品，租金在 40 元 — 50 元，該層經(jīng)營(yíng)的商品是以雜牌為主，經(jīng)營(yíng)戶(hù)也大都是中年人，處于比較保 守經(jīng)營(yíng)狀態(tài)；二層主要經(jīng)營(yíng)鞋類(lèi)、珠寶、男女服飾、雜貨店，租金在 35 元 — 45 元不等，該層除珠寶店之外，其他的經(jīng)營(yíng)品種的檔次都較低，但珠寶商品價(jià)格要比浙江同類(lèi)商品的價(jià)格要高出 20 個(gè)百分點(diǎn)；三層主要經(jīng)營(yíng)羽絨服、床上用品等，租金在 30— 40 不等，屬低檔商品；四層：目前空置。 經(jīng)營(yíng)情況： 該商場(chǎng)已十分陳舊，是 90 年代末期建筑，現(xiàn)目前人流量非常稀少，基本為老式 的供銷(xiāo)社模式，據(jù)營(yíng)業(yè)員介紹，擬進(jìn)行裝修。 ◇ 、步行街 金世界商業(yè)步行街 地理位置： 望嵩路與洗耳路之間 廣 告 語(yǔ)： 汝州金世界商業(yè)步 行街 財(cái)富特區(qū)名店街 項(xiàng)目概況 ：該步行街 位于汝州市商業(yè)核心地帶，是目前汝州面積最大、最具標(biāo)志性的商業(yè)建筑