【正文】 上面的客戶區(qū)域劃分。 客群屬性 目標(biāo)客戶群的區(qū)域分布 第一層面：大 成都區(qū)域（含本地客群） 第二層面：大四川區(qū)域（含重慶客群） 第三層面：中國區(qū)域（西南區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)） 第四層面：海外區(qū)域（概念客群） 1）、通過市調(diào)和現(xiàn)場了解：青城山的各個項目的客戶群體基本上是來自本土以外有錢有閑的階層，都是沖青城山的名氣和環(huán)境而來，以及豐富的旅游資源，雙文化遺產(chǎn)的魅力是青城山獨(dú)特的銷售主張和區(qū)域優(yōu)勢的特點(diǎn)。 對策： 以城市運(yùn)營的高點(diǎn)經(jīng)營本地塊，以區(qū)域價值的提升帶動地塊價值的升值。 效李冰父子之志，高瞻遠(yuǎn)矚，心懷天下，上承天養(yǎng)，下惠民生，才為大養(yǎng)生。 依托都江堰花木城及具有悠久歷史的中興鎮(zhèn)，項目在生態(tài)功能及養(yǎng)生功能方面具有一定的挖掘潛力 3）交通條件 項目地處 S106 線的中軸線上及項目用地與中興鎮(zhèn)有橋梁相通，到達(dá)成都、阿壩、青城山景區(qū)、都江堰市區(qū)及中興鎮(zhèn)鎮(zhèn)心交通十分方便，隨著都江堰城市交通的進(jìn)一步完善，項目的交通便利性將進(jìn)一步加強(qiáng)。 項目住宅有地 370 畝，商業(yè)用地 99 畝。 結(jié)論： 綜上所述，結(jié)合項目所處區(qū)位以及政策對于項目建筑風(fēng)格的限制，并考慮到項目產(chǎn)品差異化的問題，我們建議本項目采取新中式住宅的設(shè)計風(fēng)格。其園林的藝術(shù)形象是以山體、水系為全園的骨架，模仿自然界的景觀特征，也 就 是通常人們所說的“挖湖堆山”法。 另一種形式是在現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格設(shè)計的基礎(chǔ)上加入喪失本初的功能性的、具有中式特點(diǎn)的裝飾符號，也 有人稱之為“現(xiàn)代中式”。 ●住宅設(shè)計 設(shè)計表現(xiàn)形式有兩種：一種是在傳統(tǒng)的復(fù)古建筑中加入現(xiàn)代設(shè)計元素。尤以唐宋時期的城市規(guī)劃較為成熟，道路交通交錯布置成網(wǎng)格狀，兩旁高強(qiáng)大院圍合，或以云墻圍合，入口設(shè)置月亮門。 改良派 特點(diǎn)：在文脈上與中國傳統(tǒng)建筑一脈相承，而且更重要的是體現(xiàn)在 對傳統(tǒng)建筑的發(fā)展和變化上：既很好的 保持了傳統(tǒng)建筑的精髓，又有效的融合了現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設(shè)計元素，改變了傳統(tǒng)建筑的功能使用。蘇州古典園林的重要特色之一，是它不僅 是歷史文化的產(chǎn)物，同時也是中國傳統(tǒng)思想文化的載 體。中式園林崇尚順應(yīng)自然，雖為人工造景，卻仿若天成 ，講究人與自然的和諧統(tǒng)一。 該派項目在其產(chǎn)品的設(shè)計中較多地采用街巷式布局、庭院式空間等。南方許多地區(qū)的四合院，其四面的房屋多為樓房，而且在庭院的四個拐角處房屋相連，東南西北四面的房屋并不獨(dú)立存在。 —— 高位切入，中端發(fā)力 因此，以項目產(chǎn)品的基礎(chǔ)性研究作為本文的開始 ?? 背景篇 建筑風(fēng)格解讀 新中式建筑研究 解碼新中式建筑風(fēng)格住宅 建筑風(fēng)格解讀 東方古典－中式風(fēng)格：人性、私密 東方古典－日式風(fēng)格：含蓄、優(yōu)雅 國際主義及其它－萊特風(fēng)格：厚重、雍榮大氣 國際主義及其它－現(xiàn)代風(fēng)格：現(xiàn)代、簡潔、體塊感強(qiáng) 東方現(xiàn)代－新中式風(fēng)格：現(xiàn)代感、素雅 新中式建筑研究 新中式風(fēng)格主要包括兩方面的基本內(nèi)容，一是中國傳統(tǒng)風(fēng)格文化意義在當(dāng)前時代背景下的演繹；一是對中國當(dāng)代文化充分理解基礎(chǔ)上的當(dāng)代設(shè)計。因而在此過程中我們將以百分百的激情與智慧尋求命題的解決之道： 如何將項目開發(fā)、資源整合、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)很好的遞延，并且富有執(zhí)行性？如何從紛繁復(fù)雜的市場競爭中尋求項目的突破口及市場空檔？ 如何從政策的層面上尋求項目風(fēng)險的規(guī)避和實(shí)現(xiàn)利潤最大化的決策平衡點(diǎn)？如何在一片尚未成熟及尚未開發(fā)的處女地上建立一個錯位發(fā)展地產(chǎn)品牌？如何演繹大成都全新郊區(qū)生活方式？ ?? 合富輝煌房地產(chǎn)及我們的項目團(tuán)隊帶著對以上問題的思考，帶著強(qiáng)烈的憂患與使命感執(zhí)筆！ 說明 （一）、鑒于本方案是項目定位報告，故本次報告將集中側(cè)重于項目戰(zhàn)略及策略方面的闡述； （二）、本方案將建立一個完善、科學(xué)、系統(tǒng)、具有方向性的產(chǎn)品體系； （三）、本次方案在市場與產(chǎn)品、現(xiàn)時與未來、生存與發(fā)展、大與小等問題上無法平衡與解決的情況下，將以 前者為首要考慮。在此基礎(chǔ)上，項目的某些難點(diǎn)問題希望也能夠?qū)で蟮浇鉀Q的途經(jīng)，并由此在項目產(chǎn)品創(chuàng)新上有所突破，并形成較為系統(tǒng) 的產(chǎn)品體系。又名閭里、坊。有的人在欣賞“景”，卻怠慢了像風(fēng)一樣的輕松與休閑。風(fēng)景，需要看風(fēng)景的人的心情和胸懷。里的平面一般呈方形或矩形，圍以墻，設(shè)里門出入，里內(nèi)排列居民住宅。 前 言 敝公司深蒙貴公司賞識之榮幸，為”風(fēng)景里”項目（以下簡稱本項目）提供策劃方案，并多謝貴公司相關(guān)部門、人士協(xié)作提供寶貴資料及作切中扼要的相關(guān)分析。 總體工作思路 我們在開展本項目的各項工作時，應(yīng)遵循這樣一些思路： （一）、建立在對項目擁有的現(xiàn)有資源及規(guī)劃限制條件基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品的開發(fā)研究，深層次進(jìn)行與項目的對接，實(shí)現(xiàn)天造一半，人造一半的自然與人文的無縫結(jié)合。新中式風(fēng)格不是純粹的元素堆砌，而是通過對傳統(tǒng)文化的認(rèn)識，將現(xiàn)代元素和傳統(tǒng)元素結(jié)合在一起，以現(xiàn)代人的審美需求來打 造富有傳統(tǒng)韻味的事物，讓傳統(tǒng)藝術(shù)在當(dāng)今社會的到合適的體現(xiàn)。在樓房合圍下，南方住宅庭院一般較小，被稱為“天井”；而北方的四合院院落寬 綽舒朗，四面房屋各自獨(dú)立，彼此之間有游廊連接，方便起居。比如北京易郡的戶型包括了一些以院落為空間的平層四合院、獨(dú)棟三合院、雙拼三合院，門窗設(shè)計上采用方窗子；觀唐的規(guī)劃也以方方正正的十字軸和環(huán)路形成明確的街巷式布局，主街寬、胡同窄、內(nèi)庭院豁然開朗，使得空間序列連續(xù)變化。中式園林以山水園林為基本形式，力求自然與人工巧妙、完美地結(jié)合，創(chuàng)造出自然舒適、溫馨典雅的生活空間。表現(xiàn)在園林廳堂的命名、匾額、楹取、書條石、雕刻、裝飾，以及花木寓意、疊石寄情等，不僅是點(diǎn)綴園林的精美藝術(shù)品，同時儲存了大量的歷史、文化 、思想和科學(xué)信息、物質(zhì)內(nèi)容和精神內(nèi)容都極其深廣。新式的中式住宅要按照現(xiàn)代人群的消費(fèi)思路來做，為消費(fèi)者服務(wù)，體現(xiàn)消費(fèi)者的個性而非設(shè)計者的個性。 二是取 材于傳統(tǒng)民居的前街后河的平行模式規(guī)劃。這種產(chǎn)品無論是在大的院落規(guī)劃， 建筑布局，還是在小的建筑裝飾、庭院植栽等方面均遵循中國傳統(tǒng)的格局營造，保留大量的中式建筑元素 ，是比較容易被識別的中式建筑。這種產(chǎn)品在建筑布局、建筑造型、建造工藝以及功能空間設(shè)計均體現(xiàn)了一種現(xiàn) 代建筑簡約 、時尚的風(fēng)潮，具有明顯的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，并在此基礎(chǔ)上運(yùn)用類似于結(jié)構(gòu)主義的手法在產(chǎn)品 細(xì)節(jié)設(shè)計方面融入一些被符號化了的中式元素，是比較難以被直接識別的中式建筑。在中式園林中可以常見溪流、河塘、假山、置石、亭、廊、榭等等設(shè)計元素。 何謂新中式住宅： 即以中國傳統(tǒng)住宅風(fēng)格為基礎(chǔ)，輔以現(xiàn)代的、簡約的建筑元素和表現(xiàn)符號，充分符合中國人文居住習(xí)慣，并具有深厚華夏文化底蘊(yùn)的住宅集群。這樣的一個用地結(jié)構(gòu)使項目能夠很好的結(jié)合住宅和商業(yè)不同類型產(chǎn)品的取長補(bǔ)短，提升項目的整體價值。 項目與外界有到達(dá)性增加，將弱化項目的 不利的項目區(qū)域形象。 問題 1）項目處于都江堰雙大核心景區(qū)的邊緣地帶。以水山同地、文化同圈的概念宣傳地緣價值。 2）、成都整體房地產(chǎn)消費(fèi)有 50%來自于外地。 客群資源研究： （ 1）本地客群研究 1）調(diào)查目的 本次高端產(chǎn)品需求調(diào)查分析的目的是通過對成都高端群體的個人背景、行為規(guī)律及消費(fèi)趨向的現(xiàn)狀分析，了解我項目所針對的高端消費(fèi)群及客戶群對高檔住宅的認(rèn)知程度及個人理念，以及對高檔住宅的需求意向和要求，為項目提供參考。 被訪者一致認(rèn)為高檔住宅必須具備這四個基本要素，才能體現(xiàn)中高檔高尚住宅的應(yīng)有功能和價值。 在選擇高檔住宅的考慮原因尚，既有生活品質(zhì)的需要也有居住功能化以及身份象征的需要，可這要求高檔住宅本身既要有理念的內(nèi)涵又要有建筑本身功能的合理布局來滿足居住的要求。 E 高檔住宅風(fēng)格偏好分析 歐式高檔住宅是在被訪人群中接受度較高的高檔住宅類型，但是與之相對應(yīng)的，大部分喜歡歐式高檔住宅的人卻都不滿意現(xiàn)在已建成的歐式高檔住宅，認(rèn)為并不是真正意義上的歐式建筑，缺少文化和建筑的內(nèi)涵。 籍貫構(gòu)成 被訪者中， 成都籍人士占 23%，四川籍占 50%，省外占 23%，國外占 4%，川內(nèi)人士在所調(diào)查對象中比例很大。 問卷 答案還顯示：大部分調(diào)查者中都身兼多種身份，距自己的事業(yè)或?qū)嶓w，也有一定的集團(tuán)公司背景。而加工制造業(yè)以及其他所占比重很少。 D 現(xiàn)有住房情況。 每個人花在興趣愛好上的時間非常有限，更多的是將其融合在工作和社交當(dāng)中。 對一般日常的購物頻率，被訪者自己大都是很少外出購物，家中物品添置多由家人購買，被訪者個人需要有時也交由親屬代勞，自己則全身投入工作中，少部分被訪者在家休息的時候會自己購物。 公費(fèi)型外籍人士主要是跨國公司的中高級管理層，公司會根據(jù)職位和家庭人口數(shù)來定 租金預(yù)算。公費(fèi)型的外籍人士主要為金融業(yè)、能源石化業(yè)、律師會計師業(yè)、食品業(yè)、使館人員，高科技業(yè)因行業(yè)不景氣，明顯消減了預(yù)算。 4）歐美公司提供給外籍人員的租金預(yù)算普遍較高。 4）與歐美人相比，日本和韓國公司提供的租金預(yù)算相對較低。他認(rèn)為服務(wù)式公寓居住起來更為方便。韓國人不愿與日本人居住在一起，而且他們的預(yù)算比日本人更要低一些。 日本人喜歡結(jié)群居住集中居住在市區(qū)，要求戶型小巧精致，配套實(shí)施要人性化。另外，他們一般都希望有陽臺且偏愛朝南的戶型。 結(jié)論：客群需求方面的結(jié)論 綜上所述，并結(jié)合我項目所擁有的客觀條件，本項目的客戶群應(yīng)該定位為城市中的高收入人群。 2）產(chǎn)品基因 不同住宅項目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子 房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表： 地產(chǎn)因子 單身公寓 普通住宅 中高檔住宅 豪宅 中高檔住宅附加說明 本項目符合情況 對公共交通的依賴性 很 強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū) 符合 對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較 強(qiáng) 弱 很弱 不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。 本項目的產(chǎn)品屬性 鑒于項目地塊的特點(diǎn)，區(qū)域市場的實(shí)際銷售情況。水生社區(qū)，既突出了水在項目規(guī)劃時的核心要素，也最終決定著產(chǎn)品的品質(zhì)。 精美園林： 依托岷江水與青城山，以水為主線，傾力打造項目的“江南園林”風(fēng)范，以古樸精細(xì)的園林設(shè)計體現(xiàn)“躬耕林間，志滿天下”的田園氣質(zhì)，并實(shí)現(xiàn)綠化與建筑之間交相掩映，若隱若現(xiàn)，互為主輔的整體視覺效果。 合居時代：住宅，家的 形象、領(lǐng)域、符號。 水生：水生態(tài)、水建筑、水園林、水文化。如高爾夫、網(wǎng)球場等 （ 3）遠(yuǎn)離交通動線、私密性好 對于項目而言較難成立，項目需要增加其他因子提升項目的價值，如道路的隔音遮蔽系統(tǒng)、高檔的建筑材料，優(yōu)秀的景觀系統(tǒng)等等。 （ 4）對于景觀價值較高的地段如濱江地區(qū)，應(yīng)強(qiáng)化其土地使用效率和景觀效果的控制。具體貫徹以下原則： 1）現(xiàn)實(shí)性原則 根據(jù)項目開發(fā)的實(shí)際情況，立足城市建設(shè)和規(guī)劃管理的現(xiàn)實(shí)要求，在尊重《都江堰市城市總體規(guī)劃》（ 2020— 2020）大的原則和地塊相關(guān)控制性規(guī)劃 的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃。 總體規(guī)劃指標(biāo)建議 用地規(guī)劃條件 用地面積（ m2） 用地性質(zhì) 容積率 建筑密度 綠地率 建筑高度 建筑風(fēng)格 1 號地塊 114000 居住用地 ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式民居 2 號地塊 133334 居住用地 ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式民居 3 號地塊 65333 旅游 (商業(yè) ) ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式建筑 合計 312667 產(chǎn)品形態(tài)比 地塊編號 產(chǎn)品形態(tài) 形態(tài)比 (%) 建筑面積約（㎡） 2 號地塊 雙拼 25 37100 疊院 25 371