【正文】 上面的客戶區(qū)域劃分。 客群屬性 目標(biāo)客戶群的區(qū)域分布 第一層面：大 成都區(qū)域（含本地客群） 第二層面：大四川區(qū)域（含重慶客群） 第三層面：中國(guó)區(qū)域（西南區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)） 第四層面：海外區(qū)域（概念客群） 1）、通過市調(diào)和現(xiàn)場(chǎng)了解：青城山的各個(gè)項(xiàng)目的客戶群體基本上是來(lái)自本土以外有錢有閑的階層，都是沖青城山的名氣和環(huán)境而來(lái)，以及豐富的旅游資源，雙文化遺產(chǎn)的魅力是青城山獨(dú)特的銷售主張和區(qū)域優(yōu)勢(shì)的特點(diǎn)。 對(duì)策： 以城市運(yùn)營(yíng)的高點(diǎn)經(jīng)營(yíng)本地塊，以區(qū)域價(jià)值的提升帶動(dòng)地塊價(jià)值的升值。 效李冰父子之志，高瞻遠(yuǎn)矚，心懷天下，上承天養(yǎng)，下惠民生，才為大養(yǎng)生。 依托都江堰花木城及具有悠久歷史的中興鎮(zhèn)，項(xiàng)目在生態(tài)功能及養(yǎng)生功能方面具有一定的挖掘潛力 3）交通條件 項(xiàng)目地處 S106 線的中軸線上及項(xiàng)目用地與中興鎮(zhèn)有橋梁相通，到達(dá)成都、阿壩、青城山景區(qū)、都江堰市區(qū)及中興鎮(zhèn)鎮(zhèn)心交通十分方便，隨著都江堰城市交通的進(jìn)一步完善，項(xiàng)目的交通便利性將進(jìn)一步加強(qiáng)。 項(xiàng)目住宅有地 370 畝，商業(yè)用地 99 畝。 結(jié)論： 綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目所處區(qū)位以及政策對(duì)于項(xiàng)目建筑風(fēng)格的限制，并考慮到項(xiàng)目產(chǎn)品差異化的問題，我們建議本項(xiàng)目采取新中式住宅的設(shè)計(jì)風(fēng)格。其園林的藝術(shù)形象是以山體、水系為全園的骨架，模仿自然界的景觀特征，也 就 是通常人們所說的“挖湖堆山”法。 另一種形式是在現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上加入喪失本初的功能性的、具有中式特點(diǎn)的裝飾符號(hào)，也 有人稱之為“現(xiàn)代中式”。 ●住宅設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)表現(xiàn)形式有兩種：一種是在傳統(tǒng)的復(fù)古建筑中加入現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素。尤以唐宋時(shí)期的城市規(guī)劃較為成熟，道路交通交錯(cuò)布置成網(wǎng)格狀，兩旁高強(qiáng)大院圍合，或以云墻圍合，入口設(shè)置月亮門。 改良派 特點(diǎn)：在文脈上與中國(guó)傳統(tǒng)建筑一脈相承，而且更重要的是體現(xiàn)在 對(duì)傳統(tǒng)建筑的發(fā)展和變化上：既很好的 保持了傳統(tǒng)建筑的精髓，又有效的融合了現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素，改變了傳統(tǒng)建筑的功能使用。蘇州古典園林的重要特色之一，是它不僅 是歷史文化的產(chǎn)物，同時(shí)也是中國(guó)傳統(tǒng)思想文化的載 體。中式園林崇尚順應(yīng)自然，雖為人工造景，卻仿若天成 ，講究人與自然的和諧統(tǒng)一。 該派項(xiàng)目在其產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中較多地采用街巷式布局、庭院式空間等。南方許多地區(qū)的四合院，其四面的房屋多為樓房，而且在庭院的四個(gè)拐角處房屋相連，東南西北四面的房屋并不獨(dú)立存在。 —— 高位切入，中端發(fā)力 因此，以項(xiàng)目產(chǎn)品的基礎(chǔ)性研究作為本文的開始 ?? 背景篇 建筑風(fēng)格解讀 新中式建筑研究 解碼新中式建筑風(fēng)格住宅 建筑風(fēng)格解讀 東方古典－中式風(fēng)格：人性、私密 東方古典－日式風(fēng)格：含蓄、優(yōu)雅 國(guó)際主義及其它－萊特風(fēng)格：厚重、雍榮大氣 國(guó)際主義及其它－現(xiàn)代風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、體塊感強(qiáng) 東方現(xiàn)代－新中式風(fēng)格：現(xiàn)代感、素雅 新中式建筑研究 新中式風(fēng)格主要包括兩方面的基本內(nèi)容，一是中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格文化意義在當(dāng)前時(shí)代背景下的演繹；一是對(duì)中國(guó)當(dāng)代文化充分理解基礎(chǔ)上的當(dāng)代設(shè)計(jì)。因而在此過程中我們將以百分百的激情與智慧尋求命題的解決之道： 如何將項(xiàng)目開發(fā)、資源整合、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)很好的遞延，并且富有執(zhí)行性？如何從紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求項(xiàng)目的突破口及市場(chǎng)空檔？ 如何從政策的層面上尋求項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的決策平衡點(diǎn)？如何在一片尚未成熟及尚未開發(fā)的處女地上建立一個(gè)錯(cuò)位發(fā)展地產(chǎn)品牌？如何演繹大成都全新郊區(qū)生活方式？ ?? 合富輝煌房地產(chǎn)及我們的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)帶著對(duì)以上問題的思考，帶著強(qiáng)烈的憂患與使命感執(zhí)筆！ 說明 （一）、鑒于本方案是項(xiàng)目定位報(bào)告，故本次報(bào)告將集中側(cè)重于項(xiàng)目戰(zhàn)略及策略方面的闡述； （二）、本方案將建立一個(gè)完善、科學(xué)、系統(tǒng)、具有方向性的產(chǎn)品體系； （三）、本次方案在市場(chǎng)與產(chǎn)品、現(xiàn)時(shí)與未來(lái)、生存與發(fā)展、大與小等問題上無(wú)法平衡與解決的情況下，將以 前者為首要考慮。在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的某些難點(diǎn)問題希望也能夠?qū)で蟮浇鉀Q的途經(jīng)，并由此在項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新上有所突破，并形成較為系統(tǒng) 的產(chǎn)品體系。又名閭里、坊。有的人在欣賞“景”，卻怠慢了像風(fēng)一樣的輕松與休閑。風(fēng)景，需要看風(fēng)景的人的心情和胸懷。里的平面一般呈方形或矩形，圍以墻，設(shè)里門出入，里內(nèi)排列居民住宅。 前 言 敝公司深蒙貴公司賞識(shí)之榮幸，為”風(fēng)景里”項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目）提供策劃方案，并多謝貴公司相關(guān)部門、人士協(xié)作提供寶貴資料及作切中扼要的相關(guān)分析。 總體工作思路 我們?cè)陂_展本項(xiàng)目的各項(xiàng)工作時(shí)，應(yīng)遵循這樣一些思路： （一）、建立在對(duì)項(xiàng)目擁有的現(xiàn)有資源及規(guī)劃限制條件基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品的開發(fā)研究，深層次進(jìn)行與項(xiàng)目的對(duì)接，實(shí)現(xiàn)天造一半，人造一半的自然與人文的無(wú)縫結(jié)合。新中式風(fēng)格不是純粹的元素堆砌，而是通過對(duì)傳統(tǒng)文化的認(rèn)識(shí)，將現(xiàn)代元素和傳統(tǒng)元素結(jié)合在一起，以現(xiàn)代人的審美需求來(lái)打 造富有傳統(tǒng)韻味的事物，讓傳統(tǒng)藝術(shù)在當(dāng)今社會(huì)的到合適的體現(xiàn)。在樓房合圍下，南方住宅庭院一般較小，被稱為“天井”；而北方的四合院院落寬 綽舒朗，四面房屋各自獨(dú)立，彼此之間有游廊連接，方便起居。比如北京易郡的戶型包括了一些以院落為空間的平層四合院、獨(dú)棟三合院、雙拼三合院，門窗設(shè)計(jì)上采用方窗子；觀唐的規(guī)劃也以方方正正的十字軸和環(huán)路形成明確的街巷式布局，主街寬、胡同窄、內(nèi)庭院豁然開朗，使得空間序列連續(xù)變化。中式園林以山水園林為基本形式，力求自然與人工巧妙、完美地結(jié)合，創(chuàng)造出自然舒適、溫馨典雅的生活空間。表現(xiàn)在園林廳堂的命名、匾額、楹取、書條石、雕刻、裝飾，以及花木寓意、疊石寄情等，不僅是點(diǎn)綴園林的精美藝術(shù)品，同時(shí)儲(chǔ)存了大量的歷史、文化 、思想和科學(xué)信息、物質(zhì)內(nèi)容和精神內(nèi)容都極其深廣。新式的中式住宅要按照現(xiàn)代人群的消費(fèi)思路來(lái)做，為消費(fèi)者服務(wù)，體現(xiàn)消費(fèi)者的個(gè)性而非設(shè)計(jì)者的個(gè)性。 二是取 材于傳統(tǒng)民居的前街后河的平行模式規(guī)劃。這種產(chǎn)品無(wú)論是在大的院落規(guī)劃， 建筑布局，還是在小的建筑裝飾、庭院植栽等方面均遵循中國(guó)傳統(tǒng)的格局營(yíng)造，保留大量的中式建筑元素 ，是比較容易被識(shí)別的中式建筑。這種產(chǎn)品在建筑布局、建筑造型、建造工藝以及功能空間設(shè)計(jì)均體現(xiàn)了一種現(xiàn) 代建筑簡(jiǎn)約 、時(shí)尚的風(fēng)潮，具有明顯的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，并在此基礎(chǔ)上運(yùn)用類似于結(jié)構(gòu)主義的手法在產(chǎn)品 細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)方面融入一些被符號(hào)化了的中式元素，是比較難以被直接識(shí)別的中式建筑。在中式園林中可以常見溪流、河塘、假山、置石、亭、廊、榭等等設(shè)計(jì)元素。 何謂新中式住宅： 即以中國(guó)傳統(tǒng)住宅風(fēng)格為基礎(chǔ)，輔以現(xiàn)代的、簡(jiǎn)約的建筑元素和表現(xiàn)符號(hào)，充分符合中國(guó)人文居住習(xí)慣，并具有深厚華夏文化底蘊(yùn)的住宅集群。這樣的一個(gè)用地結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目能夠很好的結(jié)合住宅和商業(yè)不同類型產(chǎn)品的取長(zhǎng)補(bǔ)短，提升項(xiàng)目的整體價(jià)值。 項(xiàng)目與外界有到達(dá)性增加，將弱化項(xiàng)目的 不利的項(xiàng)目區(qū)域形象。 問題 1）項(xiàng)目處于都江堰雙大核心景區(qū)的邊緣地帶。以水山同地、文化同圈的概念宣傳地緣價(jià)值。 2）、成都整體房地產(chǎn)消費(fèi)有 50%來(lái)自于外地。 客群資源研究： （ 1）本地客群研究 1）調(diào)查目的 本次高端產(chǎn)品需求調(diào)查分析的目的是通過對(duì)成都高端群體的個(gè)人背景、行為規(guī)律及消費(fèi)趨向的現(xiàn)狀分析，了解我項(xiàng)目所針對(duì)的高端消費(fèi)群及客戶群對(duì)高檔住宅的認(rèn)知程度及個(gè)人理念，以及對(duì)高檔住宅的需求意向和要求，為項(xiàng)目提供參考。 被訪者一致認(rèn)為高檔住宅必須具備這四個(gè)基本要素，才能體現(xiàn)中高檔高尚住宅的應(yīng)有功能和價(jià)值。 在選擇高檔住宅的考慮原因尚，既有生活品質(zhì)的需要也有居住功能化以及身份象征的需要，可這要求高檔住宅本身既要有理念的內(nèi)涵又要有建筑本身功能的合理布局來(lái)滿足居住的要求。 E 高檔住宅風(fēng)格偏好分析 歐式高檔住宅是在被訪人群中接受度較高的高檔住宅類型，但是與之相對(duì)應(yīng)的，大部分喜歡歐式高檔住宅的人卻都不滿意現(xiàn)在已建成的歐式高檔住宅，認(rèn)為并不是真正意義上的歐式建筑，缺少文化和建筑的內(nèi)涵。 籍貫構(gòu)成 被訪者中， 成都籍人士占 23%，四川籍占 50%，省外占 23%，國(guó)外占 4%，川內(nèi)人士在所調(diào)查對(duì)象中比例很大。 問卷 答案還顯示：大部分調(diào)查者中都身兼多種身份，距自己的事業(yè)或?qū)嶓w，也有一定的集團(tuán)公司背景。而加工制造業(yè)以及其他所占比重很少。 D 現(xiàn)有住房情況。 每個(gè)人花在興趣愛好上的時(shí)間非常有限，更多的是將其融合在工作和社交當(dāng)中。 對(duì)一般日常的購(gòu)物頻率，被訪者自己大都是很少外出購(gòu)物，家中物品添置多由家人購(gòu)買，被訪者個(gè)人需要有時(shí)也交由親屬代勞，自己則全身投入工作中，少部分被訪者在家休息的時(shí)候會(huì)自己購(gòu)物。 公費(fèi)型外籍人士主要是跨國(guó)公司的中高級(jí)管理層，公司會(huì)根據(jù)職位和家庭人口數(shù)來(lái)定 租金預(yù)算。公費(fèi)型的外籍人士主要為金融業(yè)、能源石化業(yè)、律師會(huì)計(jì)師業(yè)、食品業(yè)、使館人員，高科技業(yè)因行業(yè)不景氣，明顯消減了預(yù)算。 4）歐美公司提供給外籍人員的租金預(yù)算普遍較高。 4）與歐美人相比，日本和韓國(guó)公司提供的租金預(yù)算相對(duì)較低。他認(rèn)為服務(wù)式公寓居住起來(lái)更為方便。韓國(guó)人不愿與日本人居住在一起，而且他們的預(yù)算比日本人更要低一些。 日本人喜歡結(jié)群居住集中居住在市區(qū)，要求戶型小巧精致，配套實(shí)施要人性化。另外，他們一般都希望有陽(yáng)臺(tái)且偏愛朝南的戶型。 結(jié)論：客群需求方面的結(jié)論 綜上所述，并結(jié)合我項(xiàng)目所擁有的客觀條件，本項(xiàng)目的客戶群應(yīng)該定位為城市中的高收入人群。 2）產(chǎn)品基因 不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子 房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表： 地產(chǎn)因子 單身公寓 普通住宅 中高檔住宅 豪宅 中高檔住宅附加說明 本項(xiàng)目符合情況 對(duì)公共交通的依賴性 很 強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū) 符合 對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較 強(qiáng) 弱 很弱 不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。 本項(xiàng)目的產(chǎn)品屬性 鑒于項(xiàng)目地塊的特點(diǎn)，區(qū)域市場(chǎng)的實(shí)際銷售情況。水生社區(qū)，既突出了水在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)的核心要素，也最終決定著產(chǎn)品的品質(zhì)。 精美園林： 依托岷江水與青城山，以水為主線，傾力打造項(xiàng)目的“江南園林”風(fēng)范，以古樸精細(xì)的園林設(shè)計(jì)體現(xiàn)“躬耕林間，志滿天下”的田園氣質(zhì)，并實(shí)現(xiàn)綠化與建筑之間交相掩映，若隱若現(xiàn)，互為主輔的整體視覺效果。 合居時(shí)代：住宅，家的 形象、領(lǐng)域、符號(hào)。 水生：水生態(tài)、水建筑、水園林、水文化。如高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)等 （ 3）遠(yuǎn)離交通動(dòng)線、私密性好 對(duì)于項(xiàng)目而言較難成立，項(xiàng)目需要增加其他因子提升項(xiàng)目的價(jià)值，如道路的隔音遮蔽系統(tǒng)、高檔的建筑材料，優(yōu)秀的景觀系統(tǒng)等等。 （ 4）對(duì)于景觀價(jià)值較高的地段如濱江地區(qū)，應(yīng)強(qiáng)化其土地使用效率和景觀效果的控制。具體貫徹以下原則： 1）現(xiàn)實(shí)性原則 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，立足城市建設(shè)和規(guī)劃管理的現(xiàn)實(shí)要求，在尊重《都江堰市城市總體規(guī)劃》（ 2020— 2020）大的原則和地塊相關(guān)控制性規(guī)劃 的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃。 總體規(guī)劃指標(biāo)建議 用地規(guī)劃條件 用地面積（ m2） 用地性質(zhì) 容積率 建筑密度 綠地率 建筑高度 建筑風(fēng)格 1 號(hào)地塊 114000 居住用地 ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式民居 2 號(hào)地塊 133334 居住用地 ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式民居 3 號(hào)地塊 65333 旅游 (商業(yè) ) ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式建筑 合計(jì) 312667 產(chǎn)品形態(tài)比 地塊編號(hào) 產(chǎn)品形態(tài) 形態(tài)比 (%) 建筑面積約（㎡） 2 號(hào)地塊 雙拼 25 37100 疊院 25 371