【正文】 該板塊是吳中區(qū)樓盤相對集中的區(qū)域，且借助石湖等東吳自然景觀，云集的大大小小的開發(fā)商打造了許多大規(guī)模的低密度住宅，且未來可供開發(fā)土地較多，未來市場競爭激烈。 城區(qū)板塊 城區(qū)板塊指東吳塔、南環(huán)高架，東吳路東西輻射范圍。 ?對于旅游業(yè)發(fā)達，經(jīng)濟發(fā)展迅速的蘇州，酒店主要客戶來源為旅游業(yè)、公司、企業(yè)商務(wù)活動。另一半大部分集中在吳中區(qū)、新區(qū)兩個區(qū)域為為旅游業(yè)、度假、休閑提供服務(wù)。 ?吳中區(qū)整體房地產(chǎn)市場發(fā)展一直處于發(fā)展停滯狀態(tài)，近年來才發(fā)展。 3/24/2023 老城區(qū) 高新區(qū) 工業(yè)園區(qū) 吳中 、相城 高品質(zhì)的酒店式公寓比較匱乏 . 供應(yīng) :土地供應(yīng)趨緊 ,酒店式公寓供應(yīng)量屈指可數(shù) . 有部分高檔酒店式公寓 . 供應(yīng) :板塊發(fā)展比較成熟 ,近兩年商業(yè)供應(yīng)量較小 眾多大體量商業(yè)及住宅項目里頂級奢華酒店式公寓 . 供應(yīng) :酒店式公寓僅限大社區(qū)的商業(yè)配套 ,體量多以 35萬㎡體量為主 酒店式公寓項目較少 ,相城主要依托專業(yè)市場 ,整體項目品質(zhì)不高 . 供應(yīng) :目前商業(yè)市場有待進一步發(fā)展 ,2023年后將會形成成熟的商業(yè)中心 認(rèn)識市場 酒店式公寓市場 各區(qū)酒店式公寓特征 認(rèn)識市場 酒店式公寓市場 酒店式公寓市場總論 ? 目前蘇州已建成使用以及正在銷售的酒店式公寓達到數(shù)十個，作為城市發(fā)展成熟度較高的片區(qū)， 工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)成為數(shù)量最多，品質(zhì)最高的酒店式公寓集中區(qū)域， 中心城區(qū)商務(wù)功能也日趨成熟，相比之下，房地產(chǎn)市場發(fā)展起步較晚的 相城區(qū)和吳中區(qū)則相對落后。 3/24/2023 吳中區(qū)典型項目－金鑫 吳中區(qū)典型項目－ 吳越新天廣場 認(rèn)識市場 酒店式公寓市場 3/24/2023 吳中區(qū)典型項目－美韻公寓 認(rèn)識市場 酒店式公寓市場 ?總建筑面積 :42023平方米 ?總戶數(shù) :588戶 ?開發(fā)商 :江蘇吳中嘉業(yè)投資有限公司 ?投資商 :江蘇吳中集團有限公司 ?代理商 :蘇州博思堂投資顧問有限公司 ?物業(yè)類別 :普通住宅、精裝公寓 ?樓層狀況 :32層 ?售樓處地址 :東吳南路 388號現(xiàn)場售樓處 ?項目進度：已于 2023年 11月份售樓處公開， 12月份現(xiàn)場施工進入實質(zhì)階段。蜜蜂城 1 2 3 4 5 從目前越溪的公寓市場的情況分析來看，該區(qū)的公寓和商業(yè)需求仍然很大，隨著未來住宅市場的進一步開發(fā)，需求將會更加旺盛，同時城市副中心的建成，對多類型商品房需求也會增大，這就為公寓的發(fā)展提供機遇。 區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓都提供專業(yè)酒店管理公司進行統(tǒng)一管理 。 園區(qū)領(lǐng)跑蘇州房地產(chǎn)市場，市區(qū)土地資源稀缺，吳中區(qū)借助自然景觀提升板塊價值，新區(qū)北向趨勢明顯，相城區(qū)受到交通改造優(yōu)勢，未來市場發(fā)揮空間大。目前合景、恒基 等香港開發(fā)商進駐， 加上人民路等道路的 北延，交通日益發(fā)達， 區(qū)域內(nèi)人民路北延板 塊供應(yīng)集中，未來市 場發(fā)揮空間大。近期價格提升加速。隨后出臺的調(diào)控政策給蘇州房地產(chǎn)帶來了嚴(yán)重的影響，成交量、成交均價降幅較大。 0405年遭遇國家宏觀調(diào)控，土地政策收緊，供應(yīng)量增長幅度有所下降。全市現(xiàn)有各級各類文物保護單位 538處，其中國家級 34處，省級 106處。 三號線：起滬寧城際線路蘇州新區(qū)站，止于滬寧城際鐵路唯亭站。 認(rèn)識城市 城市規(guī)劃 認(rèn)識城市 城市規(guī)劃 蘇州總體規(guī)劃 蘇州的建設(shè)發(fā)展遵循東進、北拓、南優(yōu)、西控、中核戰(zhàn)略 。 蘇州固定投資漲幅 ,均處于 10%以上 ,其中 2023年漲幅最大 ,超過 20%。主要出產(chǎn)棉花、蠶桑等，特產(chǎn)有碧螺春茶葉、長江刀魚等，是聞名遐邇的魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府。1 認(rèn)識城市 認(rèn)識自我 認(rèn)識區(qū)域 我們的市場思路 認(rèn)識市場 2 認(rèn)識城市 3 認(rèn)識城市 地理位置 蘇州位于長江三角洲中部、江蘇省東南部。 蘇州位于長三角的核心要位，是魚米之香、絲綢之府 認(rèn)識城市 GDP 0 3 0 7 年蘇州G D P010002023300040005000600003 04 05 06 07億元0%10%20%30%40%GDP 增幅GDP增長率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯甚至倒退 510% 穩(wěn)定發(fā)展 10~15% 高速發(fā)展 大于 15% 飛速發(fā)展 按照國際研究慣例： GDP增長與城市房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型 合富觀點： 03年開始蘇州 GDP始終保持高幅度增長（大于 15%），處于飛速發(fā)展階段，經(jīng)濟的繁榮能帶來旺盛的購買欲和強大的購買力，為蘇州房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展提供了的堅實基礎(chǔ)和良好的環(huán)境。房地產(chǎn)投資漲幅最大的超過 100%。由最初單純的“一體兩翼”更變?yōu)椤澳媳睌U散、東西共進”的和諧發(fā)展局面，吳中區(qū)是大力發(fā)展的城南區(qū)域 . 城市道路網(wǎng)規(guī)劃 道路系統(tǒng)的主骨架是井字形快速路加三環(huán)的道路系統(tǒng)。 (長 ，設(shè) 31站， 2023年建成 )。 蘇州是全國重點旅游城市，集“建筑、山水、花木、雕刻、書畫”等于一體的蘇州園林，是人類文明的魄寶奇葩，至今保存完好的古典園林 60余處，其中拙政園、留園、網(wǎng)師園、環(huán)秀山莊、滄浪亭、獅子林、藝圃、藕園、退思園等 9座園林已被列入世界文化遺產(chǎn)名錄。到 06年，隨著蘇州樓市的回暖，07年土地供應(yīng)量再一次被推向高峰。 政策調(diào)控 政策調(diào)控 整體市場 13 板塊劃分 園區(qū) 吳中區(qū) 市區(qū) 相城 新區(qū) 蘇州分為園區(qū)、吳中區(qū)、市區(qū)、新區(qū) 、相城區(qū)五個區(qū) 認(rèn)識市場 住宅市場 園區(qū) 園區(qū)依托強勁的經(jīng)濟、國際化的居住環(huán)境及國際化住宅開發(fā)水平，價格領(lǐng)跑蘇州。 相城區(qū) 高新區(qū) 市區(qū)依托稀缺的土地 資源、成熟完善的配 套，支撐其市場價格， 目前環(huán)線以內(nèi)新房源 供應(yīng)較少，新房源集 中在滄浪新城和平江 新城。 產(chǎn)品主要集中在獅山 路、何山路片區(qū)。 板塊市場特點 認(rèn)識市場 住宅市場 認(rèn)識市場 住宅市場 平江新城： 新興北部住宅區(qū)，品質(zhì)一般，配套商品房 多層、小高層 55006500元 /㎡ 主力客層：市區(qū)工作者、古城拆遷戶 大觀名園、橘子園 古城區(qū)： 用地限制，供應(yīng)量少，產(chǎn)品檔次差異大 12023－ 30000元 /㎡ 主力客層：主城區(qū)富人、外來投資者 園林別墅 蘇州庭園、桃塢小筑、姑蘇人家 蘇州工業(yè)園區(qū) 古 城區(qū) 蘇州高新區(qū) 虎丘區(qū) 相城區(qū) 吳中區(qū) 環(huán)太湖別 墅區(qū) 滬寧鐵路 蘇嘉杭高速 滬寧高速 蘇州繞城高速 本案 滄浪新城 ：新興西南住宅區(qū)，距離更近古城 多層、小高層、高層 品牌發(fā)展商（ 1100012023元 /㎡ ） 本土發(fā)展商（ 6500－ 7500元 /㎡ ） 主力客層： 高新區(qū)和市區(qū)的高級白領(lǐng) 金帝城市別墅、萬科金色家園 古城區(qū) 舊城保護，護城河內(nèi)以園林別墅為多，護城河外催生三大新城 認(rèn)識市場 住宅市場 工業(yè)園區(qū) 樓市風(fēng)向標(biāo)、主力供應(yīng)區(qū)與成交區(qū)、品牌發(fā)展商云集 湖西： 市場成熟、蘇州高端市場 高層（ 14000－ 20230元 /㎡） 別墅 (1600017000元 /㎡ ) 主力客層： 園區(qū) CEO、高級經(jīng)理人、高級投資客、私營業(yè)主 歐式古典主義 中海御湖西岸、中茵皇冠國際、天域 湖東 /湖北 ：主力市場區(qū)域、蘇州中高端市場 高層、小高層 湖北（ 7000－ 8500元 /㎡ ） 湖東（ 5500－ 7000元 /㎡） 主力客層： 園區(qū)內(nèi)高級白領(lǐng)、部分外來私營業(yè)主 現(xiàn)代風(fēng)格 萬科玲瓏灣、未來城，第五元素 蘇州工業(yè)園區(qū) 古 城區(qū) 蘇州高新區(qū) 虎丘區(qū) 相城區(qū) 吳中區(qū) 環(huán)太湖別 墅區(qū) 滬寧鐵路 蘇嘉杭高速 滬寧高速 蘇州繞城高速 湖南： 低密度居住區(qū) 別墅（ 11000－ 17000元 /㎡） 多層（ 6000－ 7500元 /㎡ ） 主力客層： 園區(qū) CEO、高級經(jīng)理人 現(xiàn)代風(fēng)格 水墨江南、萬科玲瓏灣、伊頓小鎮(zhèn) 認(rèn)識市場 住宅市場 高新區(qū) 市場成熟，地塊供應(yīng)量及規(guī)模有限，樓盤體量小，區(qū)域需求得不到滿足 蘇州工業(yè)園區(qū) 古 城區(qū) 蘇州高新區(qū) 虎丘區(qū) 相城區(qū) 吳中區(qū) 環(huán)太湖別 墅區(qū) 滬寧鐵路 蘇嘉杭高速 滬寧高速 蘇州繞城高速 中心城區(qū) —— 中高端市場，商務(wù)、商貿(mào)居住區(qū) 5500－ 7000元 /㎡ 小高層、高層 主力客層： 園區(qū)內(nèi)高管、私營業(yè)主、外籍員工 保利雅苑、金河國際華庭、國際公館 認(rèn)識市場 住宅市場 相城區(qū) 市場剛起步發(fā)展，產(chǎn)品檔次一般，蘇州城市發(fā)展的未來重點 蘇州工業(yè)園區(qū) 古 城區(qū) 蘇州高新區(qū) 虎丘區(qū) 相城區(qū) 吳中區(qū) 環(huán)太湖別 墅區(qū) 滬寧鐵路 蘇嘉杭高速 滬寧高速 蘇州繞城高速 多層、小高層、別墅 45005500元 /㎡（公寓） 8000－ 14000元 /㎡（別墅） 主力客層 （公寓）：改善型蘇州 老城區(qū)居民、相城腹部地區(qū)進城居民 主力客層 （別墅）：區(qū)域改善型客戶、園區(qū)及市中心高管、私營業(yè)主 香城花園、錦繡天地（公寓） 招商依云灣、鸝島別墅（別墅） 認(rèn)識市場 住宅市場 吳中區(qū) 區(qū)域幅度廣，市場供求量大，坐擁山水景觀 蘇州工業(yè)園區(qū) 古 城區(qū) 蘇州高新區(qū) 虎丘區(qū) 相城區(qū) 吳中區(qū) 環(huán)太湖別 墅區(qū) 滬寧鐵路 蘇嘉杭高速 滬寧高速 蘇州繞城高速 環(huán)太湖別墅區(qū)：度假區(qū)域 1000020230元 /㎡ 主力客層