【正文】 ........................................... 26 （四）總結：適者生存 因勢利導轉危為安 .............................................................................. 27 新房市場：運行放 緩 量價交換破冰加速 ........................................................................................ 28 （一）調控力度空前 行業(yè)運行放緩 ........................................................................................ 28 （二）調控效果漸顯 價格破冰加速 ........................................................................................ 30 （三）調控難言放松 微調 可能仍存 ........................................................................................ 33 二手房市場：流通受阻 買賣低迷復蘇乏力 ..................................................................................... 34 （一）二手樓市步入階段性調整 ............................................................................................. 36 （二）三大因素致二手樓市持續(xù) 低迷 ...................................................................................... 39 （三）量價交換緩慢回升 ........................................................................................................ 42 寫字樓市場：租售兩旺 建設井噴風險潛伏 ..................................................................................... 44 （一）銷售跑贏住宅 租金再創(chuàng)新高 ........................................................................................ 44 （二）三重利好刺激 資金持續(xù)流入 ........................................................................................ 46 （三）供應持續(xù)攀升 新興商務區(qū)涌現(xiàn) ..................................................................................... 48 （四）短期強勢依舊 長期分化加劇 ........................................................................................ 50 [1]房地產發(fā)展與宏觀經濟休戚相關 將在限速中前行 ............................................................... 51 2 一、 主題：限速中前行 房地產發(fā)展與宏觀經濟休戚相關 將在限速中前行 [1] 2020年，全國房地產市場在全方位的限制性環(huán)境中生長?！跋迌r”、“限購”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產市場流通全面受阻。 而剛性和改善性的需求，是中國經濟健康發(fā)展的必然產物，乃真正推動中國房地產可持續(xù)發(fā)展 的內在因素。為鞏固調控效果，中央政府近期不斷強調 2020年宏觀調控政策不放松的決心，預計后市政策整體松綁的可能性較低。 3 注：新“國四條”指住建部、國土資源部、監(jiān)察部于 2020年 9月 29日聯(lián)合發(fā)布的《對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求》；新“國八條”指 2020年 1月26日， 國務院常務會議上推出的八條房地產市場調控措施；資料來源：中原集團研究中心根據公開監(jiān)測所得。 4 雖然政策初衷是打壓投機投資型購房行為，但其執(zhí)行結果已較嚴重地誤傷到首次購房和改善性購房的需求。然而由于加息和房貸折扣的變化，2020年底各大銀行首套房利率較年初執(zhí)行的標準已上浮超過 3成 ，由此可見房價的跌幅難以抵消利率的漲幅。 11月 30 日晚，央行宣布從 2020年 12月 5日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率 。 （二）限購：擴容阻力重重 博弈或將持續(xù) “限購”已成為 2020年影響市場的主要因素之一。 2020年下半年，在大部分一二線城市均限購的背景下，市場的熱點已逐步轉移至三線城市。種種跡象均表明，三線城市亦缺乏執(zhí)行“限購”的動力。 10月 11日，佛山曾戲劇性上演了“限購”松綁的緊急叫停事件，這也充分顯示出地方政府對中央政策底線的試探傾向。這類城市的“限購”對其市場影響有限；第四，執(zhí)行全市限購且較為嚴格的城市（如佛山）宣布限購口徑或將微調。從 4 月上旬開始，國務院派出 8 個房地產市場調控督查工作組，對 16個省市自治區(qū)、直轄市貫徹落實國務調控政策措施情況開展專項督查。從市場影響來看，早期未出“限購”而執(zhí)行“限價”的增城、從化有效避免了成交7 的下滑。支撐房價的成本因素主要有兩項，一是地價，二是建材和勞動力成本。2020年，保障房進入了更大規(guī)模的建設階段，面對 1000萬套的建設任務，各地積極籌措。對此，住建部表示對于“十二五規(guī)劃”中后續(xù)的 2600萬套，屆時會根據調查情況進行調整， 2020年新開工的保障房項目將小于 2020年的 1000萬套。 2020年 1— 11月，中原監(jiān)測的 15 個重點城市土地出讓金同比去年下滑 1成，其中居住用地成交 金額較去年同期下滑 2成。加速保障性住房建設，對于彌補過去十年我國房地產全面市場化所造成的失衡與社會矛盾來說，固然是一門必修課，但住房保障制度完善理應放在比建設速度更重要的位置。通過輪候制度，可以比較準確地預估出未來一段時間內保障房的需求量，使保障房建設任務量的制定有據可依。 可見未來政策由“堵”到“疏”是大勢所趨，但短期內以“限購”為代表的行政限制措施將繼續(xù)為制度改革贏得時間差，使房產稅、保障房等長效措施具備更充分的探索空間。預計在 2020年，這種惠及剛需的松綁有望繼續(xù)得到默許，而在“限購”等焦點政策上中央與地方政府的博弈仍將持續(xù)。國內房地產市場在經歷了 2020年的高速增長后，近兩年的發(fā)展速度回歸到一個相對合理的水平。總體上看，十大標桿房企銷售成績依然跑贏大市，這與其多年發(fā)展積累的品牌優(yōu)勢、全國性的布局以及靈活的營銷策略有關，因而得以在淡市中取得佳績。 12 本報 告中所指“標桿房企”包括有以下 10家上市公司：保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海。 根據中原對全國主要城市新房市場的分析，我們可以看到 經濟基礎、產業(yè)結構、收入水平 、人口結構以及政策調控等方面是影響各地房地產市場發(fā)展水平的主要因素?？傮w來看，標桿房企有近一半的銷售量來自“成交量下降”的 B類城市，這一點明顯制約了 2020年標桿房企整體銷售增長速度。恒大總銷售量中來自于 A/ A*類“成交量上升或平穩(wěn)”城市的比例為 73%，明顯高于其它開發(fā)商。這是其整體銷售能保持平穩(wěn)的主要原因。這三家開發(fā)商能夠在一定程度分享 A/ A*類城市由于高速經濟增長帶來的房地產市場繁榮的成果。相對來說，綠城和富力在 A/ A*類“成交量上升或平穩(wěn)”城市的銷售比重較高，但這兩家房企 2020年前 10個月的銷售面積同比增長率卻出現(xiàn)不同程度的下滑?？紤]到各家開發(fā)商的銷售規(guī)模因素，最終我們共選取 137個熱銷項目，它們的總銷售面積占標桿房企 2020年前 10個月累計銷售面積的 35%（參見表 23）。富力、華潤、招商、雅居樂和恒大 5家標桿房企的熱銷項目全部是中低端項目。其中，由于恒大和萬科兩家公司總銷售面積較高，因此我們統(tǒng)計的銷量排名前 20%項目，即恒大 20個熱銷項目和萬科 32個熱銷項目的銷售比重僅為 24%和 33% 。 2020年以來，雖然綠城熱銷項目仍然以中端項目為主，但和其它標桿房企相比，綠城高端項目的銷售比重明顯高于十大標桿房企的平均水平。因此，偏重于發(fā)展高端產品線的產品定位或許是 2020年綠城在淡市中表現(xiàn)不甚理想的主要原因。這一策略保證了金地在這類城市具有充足的房源，對于受歡迎項目可以及時增加供應，乘勝追擊，從而利于項目熱銷。 價格策略 :2020年以來，限購、限貸以及限價等調控政策的密集執(zhí)行顯著影響了開發(fā)商的銷售業(yè)績，隨著資金持續(xù)緊張和庫存壓力與日驟增，十大標桿房企為加快資金的回籠速度，無一例外均進行了價格策略的調整。依據上述幾點，我們將十大標桿房企分為以下兩類：主動調整型開發(fā)商包括恒大、萬科、中海；被動調整型開發(fā)商包括保利、富力、華潤、金地、綠城、招商和雅居樂。其次，萬科，中海本輪進行價格調整的周期較長。另外，在價格密集調整的 4月和 5月，萬科還不失時機地加大在當?shù)氐耐票P量，保證充足的房源可售。各地降價樓盤迅速增多，促銷方式更加多樣化，降價幅度亦明顯大于前期。這主要是因為長時間的限購及限貸政策調控已經擠出大量的投資性需求 ，市場心態(tài)較前期出現(xiàn)明顯的變化。 18 （四）總結：適者生存 因勢利導轉危為安 大浪淘沙，方顯英雄本色。根據影響開發(fā)商銷售表現(xiàn)的三個主要因素，我們對標桿房企作一簡單評估，詳解結果參見表 28。 在銷售回款乏力的境況下，為保證有充足的開發(fā)資金周轉，標桿房企過起了節(jié)衣縮食的日子，不僅積極控制公司運營成本支出，在土地市場上的表現(xiàn)亦愈發(fā)謹慎。在年末各地房地產市場交易量持續(xù)走低的大環(huán)境下，對于業(yè)績尚未達標的房企，加快推盤速度和加大項目促銷力度是其沖刺年度業(yè)績的主要手段；而對于業(yè)績已達標甚至超標的房企，銷售壓力相對較小，若具備充足的現(xiàn)金過冬，采取以不變應萬變的策略也未嘗不失為一種較好的選擇。整體而言，均衡布局分散風險、準確定位主流需求、營銷靈活適應市場的策略在市場調整期更顯優(yōu)勢。 市場風云變幻，唯有適者生存。 21 22 23 土地市場：交投趨冷 量縮價滯下行定局 2020年，在“限購”“限貸”等宏觀調控因素影響下，土地市場呈現(xiàn)明顯分化，居住用地成交量大幅萎縮的同時，商辦用地成交表現(xiàn)活躍。鑒于區(qū)域間土地成本以及潛在需求存在較大差異，中心區(qū)地價下行空間依然有限，而近來過快發(fā)展的郊區(qū)則有望降溫。1~11月數(shù)據顯示，北京、上海等 13個重點城市居住用地成交量同比下降 31%，商辦用地成交量則同比上升 25%。分類來看， 47個發(fā)展中城市總體表現(xiàn)好于 13個重點城市。可見“ 全市限購”對土地市場的成交影響最為顯著，而“市區(qū)限購”、“非限購”相對影響較小。 由于供應量縮減， 2020年 1~11月，北京、天津、重慶、成都、武漢、杭州、長沙 7城市成交量同比下降 14%~58%，該 7城市供應量同比縮減 7%~49%。 25 為防止流標帶來的不利影響，自 2020年首輪調控起，多個城市相繼推出“預申請”制度。 由于整體市場低迷，“預申請”制度也難以避免流標。從近期房企“棄購”的表態(tài)中獲知，地價堅挺是“棄購”的主要原因。 相對而言，中心區(qū)域由于其稀缺性，地價仍保持高位，如成都錦江攀成鋼、杭州下城燈塔；同時，仍處于發(fā)展上升期或未來住宅供應壓力較小的地區(qū)，地價依舊保持堅挺，未有明顯回落，如北京大興舊宮、天津濱海、武漢東西湖等。目前，北京以降低保證金、放寬付款期限以及減少保障房配建等多種方式吸引房企購地，跡象表明出讓條件放松已初露端倪，預計在目前慘淡的市場環(huán)境下，或將有其他城市跟進。 受益于商辦用地出讓的出色表現(xiàn)， 2020年整體土地市場出讓金雖然出現(xiàn)下滑，但下滑幅度大大低于居住用地市場。此外，作為“十二五”規(guī)劃開局之年，各地發(fā)展意愿強烈，新老規(guī)劃齊頭并進，有力的推動了商辦用地活躍成交。同時，考慮到中心區(qū)及郊區(qū)的土地成本及潛在需求有較大差異，預計 2020年地價下行的分化趨勢將愈加明顯。 地區(qū)分化：限購城市地價下行幾率大 非限購區(qū)域短期內仍堅挺 鑒于各城市的“限購”執(zhí)行范圍不同，地區(qū)分化亦將表現(xiàn)明顯。加上郊區(qū)地價相對低廉，因此，土地出讓情況良好。但由于本土房地產市場尚處于發(fā)展中階段，預計長期來看，整體地價可望保持小幅平穩(wěn)增長。 （一）調控力度空前 行業(yè)運行放緩 購房資格的限制和購房貸款的收緊，是 2020年初以來，國家對房地產行業(yè)調控采取的雙重“緊箍”。而中央三令五申的表達調控決心，政策力度和廣度仍在擴大的情況下，樓市悲觀預期蔓延，觀望氛圍濃厚。 2020年三季度末，全國房地產貸款余額同比增速為 %，較金融機構各項貸款余額增速少 。 投資開工放緩 銷售平穩(wěn)回落 至 2020年 1