【正文】 普宅 保定清山房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新市區(qū)光明路南 側(cè) 11895 40% 2200 07/5/1 07/12/30 新東方鳳凰城 普宅 保定赫達(dá)房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 軍校廣場北行 300米路東 193600 32 % 2500 07年底 麗景藍(lán)灣 普宅 保定市誠信房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 恒祥北大街西側(cè) 180000 36 % 2300 08/4 格林漫都 別墅 河北建設(shè)集團(tuán)廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 陽光北大街與北外環(huán)交叉口 54621 40 % 4500 07/8 朝陽 觀望市場 整體 的發(fā)展， 目前 保定商業(yè) 地產(chǎn) 市場尤其是項目周邊的市場氛圍 仍 有待培育。 ? 從區(qū)域分布來看 北市區(qū)是開發(fā)熱點(diǎn)，據(jù)不完全統(tǒng)計， 20xx 年保定市土地供 應(yīng)量為 3000 畝，其中近 20xx 畝就集中在北市區(qū)。商品房供給基本集中在 1300～ 1600 元 /㎡的產(chǎn)品，真正中高檔的產(chǎn)品市場基本空缺。結(jié)合舊村改造，全區(qū)的城區(qū)建設(shè)方興未艾，一個個小區(qū)相繼建立，為居民提供了舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。 ? 雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 近年來，新市區(qū)大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肓?快車道 ，一座座規(guī)模大、檔次高、集餐飲 和娛樂為一體的賓館、飯店拔地而起，第三產(chǎn)業(yè)的日益崛起成為全區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 1． 2 保定市新市區(qū)簡介 新市區(qū)地處歷史文化古城保定市市區(qū)的西半部，是一座城鄉(xiāng)結(jié)合的新型城區(qū)，轄 6 個鄉(xiāng)， 6 個街道辦事處， 74 個行政村， 84 個 居民委員會，面積 平方公里，人口 萬。 盡年來，保定市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要沿用以下思路： 1． 1． 4 城市 規(guī)劃 保定市總體規(guī)劃期限為 20xx 年至 2020 年。使保定形成四通八達(dá)、極為便利的海陸空立體交通格局。是中國首都北京的南大門、衛(wèi)星城，國務(wù)院公布的歷史文化名城和對外開放城市。 在經(jīng)濟(jì)估算及財務(wù)評價方面，我司將嚴(yán)格按照貴方提供的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)下進(jìn)行估算及測算，這將有助于本項目的可行性研究分析更加真實可靠，更加有效的指導(dǎo)于項目后期的開發(fā)建設(shè)。 卷首語 感謝 貴方 為我們所提供的本次可行性研究與策劃的機(jī)會，這使我們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)中另一類研究與策劃的創(chuàng)新價值與思維方式。 我司堅信，通過科學(xué)的論證和不斷的創(chuàng) 新與努力，必能切準(zhǔn)市場脈搏，為本項目制定出準(zhǔn)確合理的可行性發(fā)展建議 ， 最大限度挖掘項目的特有優(yōu)勢和 現(xiàn)存劣勢， 盡量 規(guī)避客觀威脅，從而為貴方針對本物業(yè)之決策提供指導(dǎo)依據(jù)。其意在建設(shè)中國北方獨(dú)具文化特色的園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化宜居城市。 1． 1． 2 行政區(qū)劃及人口 保定市下轄新市區(qū)、北市區(qū)、南市區(qū)、高開區(qū) 4 區(qū)（即市區(qū)部分）、 4 市、 18 個縣，總面積 萬平 方公里，總?cè)丝?1060 萬， 保定市區(qū) 100 萬左 右 ?？傮w規(guī)劃范圍分為三個層次：一是市域，即保定市行政區(qū)域，總面積 22113 平方公里；二是市區(qū)，即市區(qū)行政區(qū)范圍，面積 平方公里；三是主城區(qū)，即規(guī)劃城市建設(shè)用地范圍。作為保定市新興的工業(yè)區(qū)，建區(qū)近 40 年來，特別是在改革開放的大潮中，新市區(qū)乘風(fēng)破浪，經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了輝煌成績，精神文明和物質(zhì)文明取得了長足進(jìn)步，如一顆新星耀古城。 二產(chǎn) 向高、精、尖方向發(fā)展，以高新技術(shù)嫁接改造老企業(yè)，開發(fā)研制新產(chǎn)品，普遍提高產(chǎn)品科技含量，形成了一批龍頭企業(yè)、高科技拳頭產(chǎn)品 。 ? 今后發(fā)展方向 根據(jù)區(qū) 十五 規(guī)劃總體部署，大力實施 工業(yè)立區(qū)、開放強(qiáng)區(qū)、科教興區(qū)、三產(chǎn)富區(qū) 的發(fā)展戰(zhàn)略，以道路建設(shè)為突破口，大力開發(fā)房地產(chǎn)、努力營造大市場、工業(yè)上規(guī)模、農(nóng)業(yè)抓龍頭，重點(diǎn)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育一批高新技術(shù)企業(yè)，創(chuàng)造一批走向全國乃至世界的名牌產(chǎn)品，使人民生活達(dá)到寬裕型小康。相當(dāng)一部分消費(fèi)者的居住需求并沒有得到充分的滿足。另外，老城區(qū)改造的土地資源已經(jīng)逐漸減少，相反新城區(qū)的空白土地獲得了新寵。 預(yù)售制度方面， 保定房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分在未拿到預(yù)售許可證就開始預(yù)售，利用預(yù)售房款進(jìn)行工程建設(shè)，邊蓋房邊收錢，市場相對不規(guī)范。 龍座 公寓 保定市亨達(dá)信房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高開區(qū)保滿路與 朝陽路交叉口 170000 30 % 2516— 2858 08/10 鑫和花園 普宅 保定市中鐵房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 復(fù)興中路與李莊路交叉口東北角 430000 42 % 2820 08/4/30 新一代高層居住區(qū) C區(qū) 普宅 新一代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 恒祥北大街以西復(fù)興路以北 630000 40 % 2700 2． 2． 1 供量分析 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前保定市區(qū)在售項目有 20 多個，整體市場供應(yīng)量約 200 萬㎡。 預(yù)計到 20xx 年下半年保定市房屋均價將會突破 3000 元 /㎡。從目前 市場供應(yīng)來看，產(chǎn)品以高層居多。 3．市場分析結(jié)論 ? 政府持續(xù) 擴(kuò) 大城市開發(fā)、建設(shè)及改造的 范圍 ，整體環(huán)境利好； ? 宏觀政策及地方性法規(guī)執(zhí)行 力度較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場趨于規(guī)范化； ? 整體市場的供應(yīng)量較少 。 項目概況 總占地近 344 畝，總建筑面積約 400000 平 米， 分兩期開發(fā)，一期 140 畝，二期 200 畝。同時引入了“以誠為本，以信立業(yè)”的品牌推廣手段。 項目概況 占地面積 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，由 3 座高層豪華公寓組合而成。但社區(qū)居住密度大，毫無環(huán)境景觀可言，從而制約了其銷售價格的上升空間。一期銷售兩棟樓，開盤沒幾天就銷售一空， 這一現(xiàn)象同時反映了兩個問題：一方面是市場的消化能力強(qiáng)；另一方面則是沒有制定或 有效執(zhí)行價格策略，進(jìn)而損失了開發(fā)商的 部分利潤。 5． 3 周邊環(huán)境 北側(cè)商業(yè)用房 地塊內(nèi)部現(xiàn)狀 5． 4 經(jīng)濟(jì)參數(shù) 本案總占地近 畝 ， 容 積率為 3，總建筑面積 為 10460 平方米 ，綠化率不小于 30%。 5． 5． 4 機(jī)會 ? 當(dāng)?shù)厥袌龃蟛糠忠殉霈F(xiàn)項目 的 規(guī)劃水平均比較落后，本項目將有很大的引領(lǐng)市場的機(jī)會 ； ? 當(dāng)?shù)馗叨耸袌龅目瞻缀投沃脴I(yè)客戶的大量存在，對于本項目是潛在的客戶 (近期還出現(xiàn)大型企業(yè) \事業(yè)單位團(tuán)購現(xiàn)象 ,如保定市國稅局團(tuán)購鑫和 ?奧林匹亞花園項目 ,中國銀行也在尋找合適項目 )； ? 保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北鄰北京市和張家口市，東接廊坊和滄州 ，南與石家莊和衡水市相連，西部與山西省接壤。 5． 6 分析結(jié)論 經(jīng)過以上分析不難看出，本案的土地成本高，規(guī)模小，開發(fā)風(fēng)險較大。 6． 3 價格定位 根據(jù)市場同類產(chǎn)品的均價參考，通過權(quán)重表格計算公式 可以 得出 本案 相對基準(zhǔn)價格 。 保定市的當(dāng)?shù)?購房人群 一般 可分為 以下 三類： ? 買房自住 ? 換房過渡 ? 買房投資 自住者 主要 考慮 了項目 的交通、配套、品質(zhì)及價格 ；打算換房的購房者，首要考慮的 則 是自然環(huán)境和舒適度， 對 樓盤的外觀、鄰里素質(zhì)及小區(qū)物管也很 看中 ；對投資者來說要看樓盤的 升值 潛力。 方案二： 按方案二規(guī)劃，項目總建筑面積為 11609 平方米，容積率 ，整體呈西部半圍合。 分析結(jié)論 ： 以上三種方案中的南側(cè)樓體設(shè)計均為 5 層，是因為考慮到首層架空問題以及建安成本的計算， 6 層以下可為磚混結(jié)構(gòu)。 整體效果示意圖 架空層是一種模糊性空間的設(shè)計思想。 7． 2． 1 架空層的優(yōu)點(diǎn)和功能 底層架空層往往與園林景觀相融合，是小區(qū)綠化的延伸，居住舒適度大為增加。 另外，架空層后期的經(jīng)營管理也為開發(fā)商、物業(yè)管理公司帶來了豐厚的回 報。 7． 2． 3 架空層設(shè)計用途為停車 指除電梯、樓梯、門廳等建筑必要共用部位及配電間、信報間等必要使用空間外，全部架空作為停車場所。 ? 架空層與室外地面無高差或低于 2． 2 米的架空層不計算建筑面積。 7． 3 綠化率的考慮 本案占地 畝，在容積率做到 3 的情況下，總建筑面積僅為 10460 平方米，而綠化率要求不小于 30%，所以可以考慮用首層架空來連接兩座樓體，架空層頂部做成屋頂花園，這樣既能解決綠化率的問題，同時也為項目制造了一個強(qiáng)有力的賣點(diǎn)。在可行性分析部分，我司也將按照方案一的建設(shè)指標(biāo)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)估算和財務(wù)測評，以期對項目起到最為合理、實際、有效的指導(dǎo)作用。 投資估算相關(guān)問題說明 ? 投資估算編制依據(jù) 本項目的投資估算編制依據(jù)將根據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》以及建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》等相關(guān)條例進(jìn)行編制。 建設(shè)成本估算 保定市場房屋建設(shè)的平均標(biāo)準(zhǔn)為 框架 結(jié)構(gòu) 1300 元 /平米，磚混結(jié)構(gòu) 為 700 元 /平米，鑒于本項目的具體 情況，將按照框架結(jié)構(gòu) 1300 元 /平米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。 銷售費(fèi)用中，代理服務(wù)費(fèi)按照銷售總額的 2%進(jìn)行估算，廣告費(fèi)用按照銷售總額的 1%進(jìn)行估算。 勘察設(shè)計費(fèi)按保定市平均標(biāo)準(zhǔn) 700 元 /孔計算，打孔標(biāo)準(zhǔn)參照中華人民共和國建設(shè)部頒布《巖土工程勘察規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，按照三級地基 詳細(xì)勘察勘探點(diǎn)的 30 米 間距 估算。 以當(dāng)前的社會和市場狀況為基礎(chǔ)，未考慮政治、政策、社會條件的顯著變化對項目經(jīng)營的影響。 資金籌措方案 鑒于本項目開發(fā)總投入估算為 萬元，總投入相對較小，自籌資金難度相對較低。 銷售收入估算表 可售面積（平方米） 單位銷售金額（萬元） 總銷售金額（萬元） 住宅 7331 商業(yè) 1506 總面積 8837 —— 稅（費(fèi)）率 ? 進(jìn)行財務(wù)評價需計算的稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、 過戶手續(xù)費(fèi)、印花稅 和企業(yè)所得稅等。 項目敏感性分析 項目敏感性分析主要因素 本次報告選取的敏感性分析因素如下： ? 銷售均價：既項目平 均銷售價格； ? 土地出讓金：本項目需要交納的土地出讓金； ? 建安造價：需要投入的主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝及裝修費(fèi)用等。 結(jié)果見下表。 項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析主要指標(biāo) 盈虧平衡分析又稱收支平衡分析，所謂收支平衡是指投資項目的收入和支出達(dá)到平衡時的最低生產(chǎn)水平和銷售水平。 財務(wù)分析結(jié)論 ? 項目總建筑規(guī)模 8837 平方米，其中，住宅總建筑面積 7331 平方米，商業(yè)總建筑面積 1506 平方米。 ? 通過對項目敏感性方面的分析，可以看到本項目的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，盈利能力也很 穩(wěn)定。如果整個工程總體管理