【正文】 ge 14 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 97128 85135 平方米 建筑形態(tài) 美國(guó)加洲海岸多層建筑風(fēng)格 中國(guó)傳統(tǒng)多層建筑風(fēng)格 價(jià)格／銷售情況 均價(jià) 2630 元，現(xiàn)已全部銷售完。 供應(yīng)戶型主要為 110130 平米，布局多為三房，少數(shù)項(xiàng)目供應(yīng) 80100 平方米的中小單位，產(chǎn)品供應(yīng)同前期相比呈現(xiàn)小型化趨勢(shì)。 白云、金陽(yáng)區(qū)：均價(jià)在 12001800 元 /平方米間 兩城區(qū)：高層價(jià)格集中在 34003800 元 /平方米 之間； 其他五城區(qū)及城郊結(jié)合部 ? 多層產(chǎn)品均價(jià)： 18002400 元； ? 小高層、中高層均價(jià)： 22002600 元； ? 低層洋房產(chǎn)品均價(jià)： 26003000 元； ?TOWNHOUSE、別墅產(chǎn)品均價(jià)： 40006000 元。 一期產(chǎn)品核心賣點(diǎn) （核心價(jià)值賣點(diǎn)）： 產(chǎn)品概念： 蘋果社區(qū)、營(yíng)造酸酸甜甜，有滋有味的時(shí)尚生活 項(xiàng)目品質(zhì)： 精品戶型 +高性價(jià)比 +都市圈便捷 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 11 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 三、項(xiàng)目 （一期） 營(yíng)銷環(huán) 境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 —— 需要從營(yíng)銷中解決的關(guān)鍵問(wèn)題！ 1）貴陽(yáng)各區(qū)域均囤積了大規(guī)模、同品質(zhì)甚至產(chǎn)品類型相似的樓盤，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻； 2）本項(xiàng)目所處沙南路區(qū)域版塊樓市價(jià)值偏低，高品質(zhì)的居住氛圍短期難以形成； 3）相對(duì)本項(xiàng)目而言，各區(qū)域從居住氛圍、配套成熟度等居住條件要優(yōu)于本項(xiàng)目； 4） 雖然離貴陽(yáng)城市中心不遠(yuǎn)，但區(qū)域?qū)俪青l(xiāng)結(jié)合部，小環(huán)境嘈雜、臟亂、居住人員相對(duì)較復(fù)雜；而區(qū)域形象將無(wú)法短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)較大改變，認(rèn)同度是值得重視的購(gòu)買障礙； 5） 本區(qū)域主要居住人員為當(dāng)?shù)卮迕窈痛罅康耐鈦?lái)務(wù)工人群，對(duì)較高檔樓盤的自身消化 能力有限，必須全力吸引區(qū)域以外的目標(biāo)消費(fèi)人群。 （ O） 本項(xiàng)目地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，有很多潛在的優(yōu)勢(shì)。其有二個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)。 ④交通： 本地塊僅有筆山路經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目，目前無(wú)公交車經(jīng)過(guò)該路段。 ②環(huán)境衛(wèi)生： 地塊周圍到處是污水橫流、垃圾滿天飛，在地塊的東邊有一個(gè)垃圾中轉(zhuǎn)站，氣味惡臭。 ②產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 在戶型設(shè)計(jì)和小區(qū)規(guī)劃做到獨(dú)具特色，可以使本項(xiàng)目在該區(qū)域一只獨(dú)秀。 項(xiàng)目所在的區(qū)域 將面臨新的市政規(guī)劃，到時(shí)區(qū)域零散的舊民房將全部拆出，“ 新規(guī)劃、新環(huán)境”將是本項(xiàng)目最大的形象亮點(diǎn)，“坐擁繁華、退擁靜謐”的環(huán)境，使項(xiàng)目的 升值潛力無(wú)庸置疑。從香榭楓林小區(qū)到達(dá)本項(xiàng)目約 150 米左右，從營(yíng)盤鑫苑到達(dá)本項(xiàng)目約 700 米左右。從而使產(chǎn)品定位更加貼切項(xiàng)目的推廣理念“城市新現(xiàn)代主義”。 因?yàn)槲覀兛释蔀橛⑿郏? 關(guān)于推廣案名的思考 在確定本項(xiàng)目 一期小高層組團(tuán) 推廣案名的時(shí)候，我們想到了： 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 3 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 蘋 果社區(qū) 陽(yáng) 光華庭 這對(duì)我們本項(xiàng)目的策劃提供了很大的來(lái)自于靈感與創(chuàng)意方面的觸動(dòng)。 可是，市場(chǎng)上總是平庸樓盤占著大多數(shù)，不知道是因?yàn)楹庙?xiàng)目太少了，還是好策劃太少了。 意境決定心境，健康才是永恒！ 陽(yáng)光、健康、開放、靈動(dòng) “我健康、我開放、我自信” 寫在前面 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 2 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 接到大正地產(chǎn)的項(xiàng)目，第一反應(yīng)就是激動(dòng)與高興，其中更多的包含著對(duì)項(xiàng)目以及開發(fā)商實(shí)力的認(rèn)可；隨后便是冷靜的思考與創(chuàng)意碰頭會(huì)，天驁項(xiàng)目組的每個(gè)成員都暢所欲言，但得出的結(jié)論是唯一的：信心；我們相信，通過(guò)努力一定會(huì)為本項(xiàng)目做好我們的服務(wù)。誠(chéng)然，我們會(huì)追求一種完美服務(wù)的過(guò)程 ，但最終的目的在于：希望我們的創(chuàng)意與服務(wù)，能夠贏取最大的利潤(rùn)來(lái)回報(bào)開發(fā)商。也許是，二者都少。因?yàn)?陽(yáng)光代表健康和開放 ，我們也將通過(guò)本項(xiàng)目的策劃實(shí)施，深化 陽(yáng) 光華庭 的內(nèi)涵，打造其品牌影響力，詮釋開發(fā)商的開發(fā)理念與人文關(guān)懷。 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 4 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 目 錄 第一部分、項(xiàng)目綜合分析 一、項(xiàng)目一期總體營(yíng)銷目標(biāo)設(shè)計(jì) 二、 關(guān)于 項(xiàng)目分析 三、項(xiàng)目 （一期） 營(yíng)銷環(huán)境分析 四、 項(xiàng)目定位 五、 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 第二部分、營(yíng)銷推廣策略 一、總體策略 二、推廣策略及目標(biāo) （一）項(xiàng)目營(yíng)銷關(guān)鍵點(diǎn) （二） 項(xiàng)目一期推廣理念 （三）推廣節(jié)點(diǎn)劃分 （四） 推廣概要介紹 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 5 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 （五）營(yíng)銷階段劃分 三、 推廣執(zhí)行內(nèi)容及費(fèi)用估算 第三部分、 客戶積累策略 一、重要策略： 關(guān)于建立雨曦城“金蘋果俱樂(lè)部”的方案 二、客戶積累一般策略 第四部分、銷售組織 一、推廣與銷售節(jié)奏安排 二、客戶組織專案策略 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 6 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 第一部分、項(xiàng)目綜合分析 一、項(xiàng)目一期總體營(yíng)銷目標(biāo)設(shè)計(jì) 2021 年 1206 年 1月完成項(xiàng)目（一期）營(yíng)銷推廣執(zhí)行計(jì)劃制定、論證、修訂與實(shí)施規(guī)劃； 2021 年 23 月全面實(shí)施項(xiàng)目（一期）營(yíng)銷推廣執(zhí)行計(jì)劃； 2021 年 4 月春季房展會(huì)實(shí)現(xiàn)一期成功亮相； 2021 年 10 月秋季房展會(huì)實(shí)現(xiàn)一期成功開盤銷售；，開盤期間實(shí)現(xiàn)一期約 30％的銷售率； 二、 關(guān)于 項(xiàng)目分 析 （一） 地理位置 本項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市南明區(qū)筆山路，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，距離市區(qū)（神奇路）僅 4 站路的車程。項(xiàng)目南面為筆山路，僅有 6 米左右的寬度，目前沒(méi)有公交車經(jīng)過(guò)該路段。 （二） 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)（ M2） 占地面積 54890 人防建筑工程 14800 總建筑面積 容積率 住宅 165170 綠化率 35% 商鋪 建筑密度 28% 六班幼兒園 總戶數(shù) 1536 會(huì)所 634 總?cè)丝? 5376 老年中心 145 車位數(shù) 576 垃圾站、公廁 人均車位數(shù) /戶 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 8 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 項(xiàng)目總建筑面積約 20 萬(wàn)平方米， 預(yù)計(jì) 將分三期進(jìn)行開發(fā)， 計(jì)劃 開發(fā) 周期為 三 年左右。 （ W） ①自然景觀： 本地塊所處城鄉(xiāng)結(jié)合部，地塊被周圍的民房住宅所包圍，周圍也沒(méi)有什么標(biāo)志性建筑。在地塊的西邊邊上，有一戶人家的毛廁污水流向本地塊，臭氣沖天，如果不加以治理，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成了嚴(yán)重的影響。筆山路路面較差，也比較狹窄，這成為本項(xiàng)目發(fā)展的頸瓶。 ：占地面積 300 畝，總建筑面積 30 萬(wàn) m2。從目前所知將要拓展的兩條道路來(lái)看，意味著本區(qū)域發(fā)展的導(dǎo)火線，具有很大的規(guī) 劃想象空間。 6）由于容積率的局限，將面臨一定的小高層、高層銷售壓力。 區(qū)域樓市特征 該區(qū)域項(xiàng)目主要以多層經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)為主，高層項(xiàng)目供應(yīng)極少。 該區(qū)域 因受項(xiàng)目規(guī)模和建筑形態(tài)限制，項(xiàng)目自身配套普遍較弱，交通條件 一般，出行略顯不 便 ，所以區(qū)域價(jià)值目前還為凸顯出來(lái)，均價(jià)普遍還處于 2021 左右， 區(qū)域 樓盤由于價(jià)格 普遍 偏低 ， 雖然 周邊環(huán)境和社會(huì)配套一般， 但 各樓盤銷售狀況 良好。 均價(jià) 2350 元、現(xiàn)售價(jià)為 2970 元。項(xiàng)目分四個(gè)組團(tuán) 戶型配比 69172 平方米、主力戶型 81127 建筑形態(tài) 法蘭西建筑風(fēng)格、多層 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 15 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 價(jià)格／銷售情況 開盤 1800 元 /平方米，均價(jià) 2300 元 /平方米，現(xiàn)已全部銷售完。 四、 項(xiàng)目定位 經(jīng)過(guò)近幾 年 貴陽(yáng) 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)項(xiàng)目與開發(fā)商也日趨成熟。 鑒于以上幾點(diǎn)分析考慮，定位建議如下： ? 產(chǎn)品檔次定位： 中高檔住宅 ? 一期形象定位： 新現(xiàn)代主義健康花園社區(qū) ? 一期價(jià)格： 均價(jià)控制在 2300— 2500 元 /平米之間（ 小高 層），理由有以下幾點(diǎn)： 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 17 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 與區(qū)域內(nèi)未來(lái)最大的競(jìng)爭(zhēng)樓盤“綠苑小區(qū)”可以保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因?yàn)樵撔^(qū)主要為 110 平方米以上的偏大戶型，我們的主力戶型平均少 20 平方米左右，因此，項(xiàng)目均價(jià)雖超過(guò)其 600800 元，而在主力戶型的總價(jià)上基本持平； 市中心區(qū)中檔高層住宅均價(jià)在 3500 供應(yīng)量還顯然無(wú)法滿足整個(gè)市場(chǎng)的需求。 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 18 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 目標(biāo)客戶描述 25歲 —— 35 歲的年輕群體，他們有思想、有學(xué)識(shí)、有抱負(fù)、有個(gè)性，雖然經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，但收入相對(duì)穩(wěn)定； 他們事業(yè)正在成長(zhǎng)、財(cái)富正在積累、社會(huì)關(guān)系正在積累、智慧正在積累、愛情正在積累、精神正在積累、經(jīng)驗(yàn)正在積累 ?? 凡此種種正是年輕城市精英男女、經(jīng)理人的生活目標(biāo)！ 目標(biāo)客戶特征 ： 經(jīng)濟(jì)能力有限； 職業(yè)穩(wěn)定，出入規(guī)律，區(qū)域固定； 在工作區(qū)域沒(méi)有置業(yè)選擇； 要求離城市不遠(yuǎn)，方便快捷的交通； 目標(biāo)客戶置業(yè)狀態(tài)： 首次置業(yè)者為主，二次置業(yè)為輔（包含部分投資客戶）； 目標(biāo)客戶劃 分 1） 打工 準(zhǔn)白領(lǐng)： 特征： （ 1） 他們大多在市區(qū)內(nèi)私企、外企工作，收入較高，但追求開放生活，消費(fèi)水平較高，沒(méi)有過(guò)多的存款，但對(duì)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 19 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策